Чому потрібно було внести зміни до Земельного закону 2024 року, який щойно набрав чинності?

Національні збори внесуть комплексні зміни до Земельного закону на своїй сесії наприкінці року після майже двох років його впровадження. Які причини цього?

Очікувалося, що Закон про землю 2024 року, який набрав чинності 1 серпня 2024 року та замінив Закон про землю 2013 року, стане інституційним поштовхом для ринку нерухомості та управління ресурсами. Однак, після майже двох років впровадження, цього року до закону буде внесено ще кілька змін, які міститимуть багато суттєвих змін.

«Застарів» ще до свого введення.

На думку експертів, внесення змін до Закону про землю є нагальною потребою, оскільки, хоча він лише нещодавно набрав чинності, закон більше не підходить для нового контексту, особливо враховуючи, що з 1 липня 2025 року вся країна запроваджуватиме дворівневу модель місцевого самоврядування, включаючи провінційний та комунальний/районний рівні, тоді як чинний Закон про землю все ще передбачає систему планування та управління землекористуванням на трьох рівнях: національному, провінційному та районному.

Ця несумісність призвела до багатьох недоліків, спричинивши дублювання та відсутність синхронізації з іншими секторами після скасування районного рівня.

Національні збори внесуть комплексні зміни до Закону про землю наприкінці року після майже двох років його впровадження. (Ілюстративне зображення)

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, пояснив, що цикл внесення змін до Закону про землю зазвичай становить близько 10 років. Однак у контексті 2024-2026 років є три основні змінні, які вимагають якнайшвидшого внесення змін до закону.

Це стосується переходу структури місцевого самоврядування до дворівневої моделі, що ліквідує районний/окружний рівень. Однак, Закон про землю 2024 року все ще розробляє плани землекористування на трьох рівнях: національному, провінційному та районному. Цей дисбаланс на адміністративних рівнях залишає багато процедур без місця для виконання, що спричиняє вузькі місця в багатьох процесах.

Крім того, необхідність інституціоналізації Центральних резолюцій 18 та 69 щодо управління земельними ресурсами вимагає подальшого уточнення механізмів фінансування земельних ресурсів, особливо оцінки та компенсації.

Зрештою, тиск на розчищення земель для ключових інфраструктурних проектів зростає. Без прозорого та конкретного механізму прогрес буде продовжуватися повільним.

Пан Чау також наголосив, що найбільшою проблемою залишається ціна компенсації: « Поточний прейскурант земельних наділів, який використовується для розрахунку податків та орендної плати за землю, є розумним. Але коли землю рекультивують, люди хочуть, щоб компенсація була близькою до ринкової ціни».

Рішення полягає не у виборі однієї крайності над іншою, а у створенні незалежного механізму оцінки компенсації з чіткою методологією, оцифрованими та перевіреними даними про транзакції, а також ради з оцінки, до якої входять представники народу. Мета полягає в тому, щоб досягти консенсусу, обмежити тривалі суперечки та забезпечити фінансову дисципліну для місцевої громади .

Тим часом Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища пояснило, що, окрім несумісності з дворівневою моделлю місцевого самоврядування, планування землекористування та галузеве планування, що включає землекористування, також є неузгодженими та несинхронізованими.

Крім того, державні інвестиційні проекти або важливі проекти термінового та специфічного характеру, що служать політичним та зовнішньополітичним цілям, ще не включені до плану або не відповідають йому.

Поточні методи оцінки землі залишаються складними та значною мірою залежать від незалежних консультантів, тоді як державні органи несуть відповідальність як за оцінку, так і за юридичну відповідальність.

Пан Фам Ван Хоа (член парламенту, що представляє провінцію Донгтхап)

Згадані вище важливі проекти також не мають регулювання щодо придбання землі, наприклад, проекти, що обслуговують Форум Азіатсько-Тихоокеанського економічного співробітництва (АТЕС), або проекти у зонах вільної торгівлі та міжнародних фінансових центрах. Чинним законам також бракує регулювання придбання землі, коли інвестори не можуть досягти згоди щодо решти площі (малий масштаб), що призводить до зупинки проектів, марнування ресурсів та затримки інвестиційного прогресу.

Закон про землю 2024 року дозволив районам з існуючим міським та сільським плануванням управляти землекористуванням без окремих планів землекористування, натомість використовуючи ці існуючі плани для управління. Однак насправді рівень охоплення міським та сільським плануванням залишається низьким. У багатьох місцях планування не охоплює всі адміністративні межі, а це означає, що навіть за наявності існуючих планів населеним пунктам все одно доводиться створювати додаткові плани землекористування, що призводить до дублювання та марнотратства.

Наразі розподіл та оренда землі здійснюються переважно через аукціони прав користування землею або конкурси для вибору інвесторів. Однак цей процес залежить від процедур та положень закону про аукціони та конкурси, тому вимагає багато часу на підготовку.

Тим часом, у багатьох випадках все ще важко вибрати інвесторів з достатнім потенціалом, що призводить до затримки прогресу проектів, повільного введення землі в експлуатацію та впливає на залучення інвестицій.

Усунення низки перешкод, що викликають обурення громадськості.

Представник Фам Ван Хоа (Донг Тхап) зазначив, що хоча Закон про землю зазнав багатьох змін і зробив значний внесок у соціально-економічний розвиток, насправді все ще існує багато перешкод, особливо на місцевому рівні, де безпосередньо організовується його впровадження.

Зокрема, пан Хоа заявив, що перешкоди, пов'язані з оцінкою землі, придбанням землі та компенсацією, часто призводять до скарг та розбіжностей серед громадськості.

«Поточний метод оцінки землі залишається складним і значною мірою залежить від незалежних консультантів, тоді як державні установи несуть відповідальність як за оцінку, так і за юридичну відповідальність».

«Для промислових земель або земель для виробництва та бізнесу плата за користування землею становить лише невелику частку від загального обсягу інвестицій, але підприємства можуть втратити від 6 до 12 місяців, просто чекаючи на визначення ціни. Цей час очікування збільшує альтернативні витрати, тоді як різниця у вартості між різними варіантами оцінки часто незначна», – сказав пан Хоа.

За словами представника Хоа, перешкоди полягають не лише в технічному плані, а й у процесі впровадження. Річний прейскурант на землю складається таким чином, щоб точно відображати ринкові ціни, як того вимагає закон, але коли він застосовується до компенсації, люди вважають, що він все одно нижчий за фактичну ціну угоди.

І навпаки, якщо використовуватимуться лише ціни вільного ринку, бюджет буде важко збалансувати, і, ймовірно, виникнуть скарги на прозорість. Розрив між офіційним прайс-листом і ринковими цінами створює дилему як для уряду, так і для тих, чия земля експропріюється.

Крім того, багато положень у нових законах та постановах залишаються на рівні загальних принципів. Наприклад, положення, що дозволяє поділ земельних ділянок та перетворення цільового призначення земель без необхідності дорожнього фронту, за умови наявності легального маршруту доступу, є правильною політикою та відповідає реаліям урбанізації. Однак, що являє собою легальний маршрут доступу, яка мінімальна ширина та як він встановлюється? Закон ще не уточнив ці деталі. В результаті багато населених пунктів обрали безпечніший варіант тимчасового призупинення обробки заявок.

Поточна ситуація, коли існують лише рамкові документи, призводить до того, що документи очікують подальшого розгляду. Місцева влада розгублена, громадяни та бізнес змушені здійснювати численні поїздки, а неофіційні витрати зростають.

Пан Хоа навів приклад політики, яка зменшує плату за користування землею на 70% для певних груп. Хоча мета є гуманною, умови застосування дублюються, і існують невідповідності в розумінні того, що вважається домогосподарством, окремою особою або часом користування землею.

Пан Хоа запропонував перейти від жорсткого управлінського мислення до такого, що зосереджений на ефективності та створенні цінності. Він також запропонував максимально спростити процедури, підвищити прозорість і особливо наголосити на ширшому використанні економічних інструментів замість адміністративних заходів.

Наприклад, замість того, щоб намагатися точно визначити вартість землі аж до останньої копійки, можна прийняти розумну ціну згідно з прайс-листом і регулювати додану вартість за допомогою податків, зборів або інших фінансових зобов'язань. Це зменшує навантаження на систему, водночас гарантуючи, що держава все ще збиратиме додану вартість.

Очікується, що проект змін до Закону про землю, розроблений Міністерством сільського господарства та навколишнього середовища, буде зосереджений на двох основних групах змісту.

Першу групу складають матеріали, що відповідають вимогам національного розвитку в нову епоху та потребі двозначного економічного зростання.

Міністерство пропонує внести зміни та доповнення до кількох статей Закону про землю, включивши положення про механізми та політику для подолання труднощів та перешкод у впровадженні Закону про землю шляхом кодифікації нормативних актів у постановах Національних зборів та Урядових постановах, таких як ціни на землю, таблиці цін на землю, коефіцієнти коригування цін на землю; плата за користування землею, плата за оренду землі; придбання землі, компенсація, підтримка та переселення;

Реєстрація та видача земельних сертифікатів; планування та плани землекористування; виділення земельних ділянок, оренда земельних ділянок, дозвіл на перетворення земельних ділянок на інші види, вибір форм оренди земельних ділянок, поділ земельних ділянок, консолідація земельних ділянок; режими землекористування для певних типів земель; земельні інформаційні системи та вирішення земельних спорів.

Одночасно було внесено зміни та доповнення до положень щодо планування та планів землекористування на рівні комун; прав та обов'язків користувачів рисових земель; прав та обов'язків землекористувачів, які порушили земельне законодавство до 1 липня 2014 року; компенсації в особливих випадках; та режиму землекористування для певних видів земель.

Другу групу складають нормативні акти щодо децентралізації, делегування повноважень та розмежування повноважень відповідно до дворівневої моделі місцевого самоврядування, а також адміністративна реформа у сфері земельних ресурсів.

Міністерство пропонує внести зміни та доповнення до положень про повноваження щодо здійснення державного управління земельними ресурсами з метою узгодження з дворівневою моделлю місцевого самоврядування; а також додати нове положення про повноваження щодо здійснення державного управління земельними ресурсами.

Крім того, переглянути та доповнити положення щодо адміністративних процедур, що стосуються провінційного рівня, та переглянути їх, щоб забезпечити узгодженість та єдність у рамках правової системи з іншими законами та постановами.

Пхам Дуй

Джерело: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html