Ринок нерухомості в Ханої переживає значну диференціацію.

За даними Народного комітету Ханоя , з кінця 2025 року роботи з розчищення земель значно просунулися. Було прискорено багато давніх проектів, особливо стратегічні інфраструктурні проекти, такі як Кільцева дорога 4 – Столичний регіон, ділянка Кільцевої дороги 1 від Хоангкау до Вой Фук, Кільцеві дороги 2.5, 3 та 3.5, а також серія мостів через Червону річку, таких як Ту Льєн, Чан Хунг Дао, Тхуонг Кат, Хонг Ха та Нгок Хой.

Крім того, прогрес у розподілі державних інвестицій у Ханої значно вищий, ніж середній показник по країні. Згідно з інформацією, представленою на Національній конференції з питань прискорення розподілу та розподілу державного інвестиційного капіталу у 2026 році 24 квітня, станом на 23 квітня Ханой розподілив приблизно 31 000 мільярдів донгів, що еквівалентно 25,7% від плану, визначеного прем'єр-міністром, тоді як середній показник розподілу по країні, зафіксований Міністерством фінансів, становив близько 12,6%.

Ринок нерухомості Ханоя зазнає значної диференціації. Фото: VARS

Одночасна реалізація численних масштабних проектів свідчить про те, що Ханой вступає в чітко визначений цикл цілеспрямованого та стратегічного розвитку інфраструктури.

Від однополярного розширення міст до реструктуризації моделі розвитку.

Якщо період з 1990 по 2015 рік був часом територіального розширення та урбанізації передмість, то нинішній період – це процес реструктуризації моделі міського розвитку Ханоя.

Протягом багатьох десятиліть зростання Ханоя базувалося переважно на однополярному розширенні міст, збільшенні населення внаслідок міграції та активному розвитку ринку житла в центральних районах міста. Модель самобудів у вигляді трубчастих будинків становила більшу частину міської структури, що характеризувалася високою щільністю, щільно розташованими таунхаусами у вузьких провулках та обмеженою площею землі для транспорту та зелених зон. Така структура, можливо, підходила для періоду швидкої урбанізації, низьких витрат на забудову та все ще фрагментованої економіки .

Однак, коли щільність населення та масштаб міста перевищують можливості інфраструктури, ця модель починає виявляти свої обмеження. Затори на дорогах, збільшення логістичних витрат, перевантажена інфраструктура та фрагментація земель звужують можливості розвитку за старою моделлю.

У цьому новому контексті Ханой більше не може покладатися на переваги в наявності землі чи низьких витратах для залучення інвестицій, а повинен конкурувати на основі сполучення, якості інфраструктури, здатності залучати високоякісні потоки капіталу та ефективності міської експлуатації. Це змушує місто розпочати більш комплексний цикл реструктуризації.

Поточний процес реструктуризації полягає не лише у заміні старих будівель, а й у зміні моделей землекористування та міських функцій.

Найяскравішим прикладом є старі багатоквартирні комплекси. Це міські структури, що сформувалися в постсубсидійний період, що характеризуються низькою ефективністю землекористування, занедбаною інфраструктурою та невідповідністю тиску сучасного зростання населення. Тому реконструкція старих багатоквартирних будинків — це не лише житлове питання, а й процес реструктуризації вартості земель у внутрішній частині міста.

Водночас багато фабрик, складів та виробничих потужностей у центрі міста поступово переміщуються за межі центральної зони. Ця тенденція спостерігається в Сеулі, Шанхаї та Сінгапурі, оскільки вартість міської землі зросла, а економічна структура змістилася в бік послуг, фінансів та технологій.

У великих містах промислові землі в центральній частині міста часто замінюються комплексами змішаного використання, що включають житло, торгівлю, офіси та послуги. Ханой зараз наслідує цю тенденцію.

Ринок нерухомості починає суттєво диференціюватися.

За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), після прискорення розчищення земельних ділянок та впровадження планування ринок житлового житла в багатьох районах Ханоя почав демонструвати чіткішу тенденцію до диференціації.

Особливо в районах, що знаходяться на стадії планування, старих житлових районах, будинках у вузьких провулках або районах з обмеженою інфраструктурою, фактичні ціни транзакцій та ліквідність демонструють ознаки зниження.

VARS стверджує, що причина полягає не лише в тому, що ціни значно зросли за останні роки, але й у занепокоєнні, пов'язаному з міським плануванням, можливістю будівництва доріг, реконструкцією міст та змінами в структурі населення в старому центрі міста.

Оскільки Ханой вступає в період значної реструктуризації, притаманні обмеження моделей житла у вузьких провулках стають дедалі очевиднішими, такі як затори на дорогах, брак паркувальних місць, обмежений житловий простір, зелені зони, проблеми пожежної безпеки та доступ до сучасної міської інфраструктури.

І навпаки, ринковий попит дедалі більше зміщується в бік добре спланованих продуктів, таких як багатоквартирні будинки та малоповерхові будинки в нових міських районах та інтегрованих містах-супутниках із синхронізованою інфраструктурою. Ці проекти мають сучасні житлові простори, комплексні зручності, краще сполучення та високу стабільність планування.

Це вказує на те, що новий цикл ринку Ханоя більше не буде періодом рівномірного зростання цін, як раніше, а радше періодом сильної диференціації, що ґрунтується на якості інфраструктури, зв'язку та здатності формувати економічну екосистему.

«Процес реструктуризації міст призводить до значних змін у структурі розвитку ринку нерухомості Ханоя», – заявила VARS.

Хоча раніше зростання ринку базувалося переважно на однополярному розширенні міст та очікуваннях щодо інфраструктури, поточний цикл зміщується в бік моделі розвитку, що базується на якості інфраструктури, ефективності експлуатації міст та фактичному попиті на житло.

Про це свідчить розвиток численних великомасштабних міських районів вздовж нових інфраструктурних коридорів. Очікується, що пропозиція на ринку буде більш диверсифікованою, включаючи елітне, середнього класу, доступне комерційне житло, соціальне житло та орендне житло.

Примітно, що соціальне житло, включаючи орендне житло, поступово стає ключовим елементом політики соціального забезпечення та стратегії міського розвитку Ханоя. Оскільки місто переходить до багатоцентрової моделі, завдання полягає не лише в будівництві більшої кількості житла, а й у реорганізації житлових приміщень, покращенні доступу до інфраструктури та більш раціональному розподілі населення.

У цій новій моделі центральні центральні райони, райони на березі озера або райони з прямим доступом до метро, фінансових центрів та основних комерційних артерій, ймовірно, будуть зосереджені на високоякісних продуктах, що обслуговують мешканців з високим рівнем доходу, іноземних фахівців та міську еліту.

Однак, VARS стверджує, що це не означає, що групи з низьким рівнем доходу «витісняються з міста» у традиційному сенсі. Різниця в цьому новому циклі розвитку полягає в тому, що, хоча географічні відстані можуть бути більшими, час і доступність значно скорочуються завдяки новій системі інфраструктури.

Кільцеві дороги, лінії метро, мости через Червону річку, міжрегіональні сполучні дороги та нові логістичні коридори повністю змінять транспортну систему в Ханої. Завдяки значній модернізації інфраструктури, проживання в районах, віддалених від центру міста, але з зручним доступом до робочих місць, торгових центрів, аеропорту чи зон обслуговування, поступово стане нормою в сучасному мегаполісі.

Це закладає основу для більш сталого процесу децентралізації та перерозподілу населення, а не для його постійної надмірної концентрації у внутрішньому центрі міста.

«Що ще важливіше, очікується, що вартість нерухомості в новому циклі зростатиме більше на основі операційної спроможності міста, здатності формувати економічну екосистему та реального попиту, а не виключно на очікуваннях зростання цін через розвиток інфраструктури, як на попередніх етапах», – наголосили у VARS.