رکاوٹوں کو دور کرنے اور رئیل اسٹیٹ کی بحالی کو فروغ دینے کے 10 حل

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نیچے آ گئی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی جانب سے ہم اخبار کا شکریہ ادا کرتے ہیں۔   ورکرز   اس مرحلے پر "رئیل اسٹیٹ کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا" سیمینار کا انعقاد بہت بروقت ہے جب مسائل کو بڑی حد تک حل کرنے اور منظوری کے لیے تیار کیے جانے والے قانون میں شامل کرنے کی ضرورت ہے۔

تمام رہنما، تحقیقی ایجنسیاں، اور کاروباری برادریاں واضح طور پر سمجھتی ہیں کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں قانونی مسائل بہت اہم ہیں۔ ہم نے حکومت کو اطلاع دی ہے کہ سب سے بڑی مشکل قانونی ہے، جو کہ پروجیکٹوں کے 70 فیصد مسائل کا سبب بنتی ہے۔

مسائل کے 3 درجے ہیں۔ سب سے بڑا مسئلہ یہ ہے کہ کچھ ضابطوں میں مستقل مزاجی کا فقدان ہے، متضاد ہیں اور قانون سے متصادم ہیں۔ رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں زمین سے متعلق ذیلی قانون کی دستاویزات میں کچھ ضابطے بھی مسائل کا شکار ہیں۔ خاص طور پر محکموں اور شاخوں کے سرکاری ملازمین کی طرف سے قانون کے نفاذ میں مسائل ہیں۔ اسی دستاویز کے ساتھ، کچھ علاقوں نے اس مسئلے کو نسبتاً بہتر طریقے سے حل کیا ہے، جب کہ کچھ علاقے اسے حل کرنے میں کامیاب نہیں ہو سکے ہیں، جس کی وجہ سے مقامی پراجیکٹس میں رکاوٹ پیدا ہو رہی ہے۔

دوسرا بڑا مسئلہ سرمائے تک رسائی کا ہے۔ ایکویٹی کیپیٹل کے علاوہ، ریئل اسٹیٹ انٹرپرائزز نے حالیہ دنوں میں سرمائے کے چار دیگر ذرائع پر انحصار کیا ہے۔ سب سے پہلے اسٹاک مارکیٹ سے سرمایہ ہے، اس وقت 1,600 سے زیادہ درج شدہ کاروباری ادارے ہیں، جن میں سے صرف 169 سے زیادہ رئیل اسٹیٹ سے متعلق ادارے ہیں۔ یہ تعداد بہت کم ہے، اسٹاک مارکیٹ میں سرمائے کا استحصال کرنے کے لیے کافی نہیں۔

دوسرا بانڈز سے سرمایہ ہے، لیکن 2022 کی تیسری سہ ماہی سے، اسے بلاک کر دیا گیا ہے۔ ابھی تک، ایڈجسٹمنٹ کے لیے ریزولوشن 08 کے باوجود بانڈ مارکیٹ ابھی تک پھنسی ہوئی ہے۔

تیسرا بڑا مسئلہ کمرشل بینکوں سے قرض کا ہے۔ یہ بیج کے سرمائے کا ایک ذریعہ ہے، جو کہ ایک "دائیہ" کے طور پر کام کرتی ہے، جو کاروبار کے لیے ایک بہت بڑا سہارا ہے لیکن اس کا استحصال نہیں کیا گیا ہے۔

باقی گاہکوں اور شراکت داروں کی طرف سے سرمایہ ہے، لیکن جب ابتدائی مسائل حل نہیں ہوتے ہیں، تو یہ مسائل بھی بلاک ہو جاتے ہیں. خاص طور پر شراکت داروں کا سرمایہ اور غیر ملکی سرمایہ (FDI) گھریلو اداروں کو سستے پراجیکٹس کو "فروخت" کرنے پر مجبور کرتا ہے، یا سرمایہ کاری کے لیے زیادہ رعایت دیتا ہے۔ سیدھے الفاظ میں، وہ "مردہ" منصوبوں کے "شکار" کے انتظار میں "بوجھل" کی طرح ہیں۔ گھریلو اداروں کے لیے یہ ایک بہت بڑا نقصان ہے۔

فی الحال، سب سے زیادہ سازگار طبقہ شاید صنعتی رئیل اسٹیٹ ہے۔ 3 سالہ وبائی بیماری نے اس شعبے کو زیادہ متاثر نہیں کیا ہے جس سے دیگر صنعتوں کو فروغ دینے کے لیے بھی حالات پیدا ہوتے ہیں۔

مارکیٹ کے بارے میں، میں سمجھتا ہوں کہ ہمیں اب باٹم زون کی اصطلاح استعمال کرنی چاہیے۔ بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ مارکیٹ کا نچلا حصہ اس سال اپریل یا مئی میں کہیں ہے۔ لیکن ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کے اعداد و شمار کی بنیاد پر، میرے خیال میں نچلا حصہ 2023 کی پہلی سہ ماہی کا ہے جب رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی نمو منفی 16.1 فیصد ہے لیکن اس کے بعد سے آہستہ آہستہ بہتری آتی ہے۔

2023 کی دوسری سہ ماہی کے اختتام پر، ترقی اب بھی منفی 11 فیصد سے زیادہ تھی۔ لیکن تیسری سہ ماہی سے، یہ صرف 8 فیصد سے زیادہ منفی تھا۔

قانونی مسائل کے حوالے سے، اس وقت تین مسائل ہیں: قانونی ضوابط؛ ذیلی قانون کے ضوابط جیسے فرمان اور سرکلر؛ اور صوبائی فیصلے۔ یہ مسائل حکام اور سرکاری ملازمین کے لیے رئیل اسٹیٹ سیکٹر سے متعلق دستاویزات کو سنبھالنے میں مشکلات کا باعث بنتے ہیں، جیسے ذمہ داری کا خوف، ذمہ داری سے ہٹنا، اور تجاویز دینے میں ہچکچاہٹ۔

سوچنے اور کرنے کی ہمت رکھنے والے اہلکاروں کے حقوق کے تحفظ کے لیے مرکزی حکومت کی طرف سے ضوابط کا اجراء سرکاری ملازمین کے جذبے کو زندہ کرنے میں معاون ثابت ہوگا۔ اس کے ساتھ ساتھ، 13 ویں پارٹی کی مرکزی کمیٹی کی قرارداد 18 "جدت اور کامل اداروں اور پالیسیوں کو جاری رکھنا، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنانا، ہمارے ملک کو زیادہ آمدنی والے ترقی یافتہ ملک میں تبدیل کرنے کے لیے رفتار پیدا کرنا" میں 2013 کے زمینی قانون اور متعلقہ قوانین میں ترمیم کرنے کی ضرورت پر زور دیا گیا ہے۔

میری رائے میں، زمین کے قانون (ترمیم شدہ) پر اس وقت غور کیا جا رہا ہے اور 200 سے زائد صفحات پر مشتمل قومی اسمبلی سے منظوری کے لیے تیار کیا گیا ہے، لیکن حالیہ مسودے کو پڑھتے ہوئے، ابھی بھی کچھ مسائل ہیں، جن میں آرٹیکل 128 میں درج کاروباری اداروں کے لیے زمین تک رسائی کا مسئلہ بھی شامل ہے۔

اس کے مطابق، مسودے میں دو اختیارات بیان کیے گئے ہیں: انٹرپرائزز صرف رہائشی اراضی یا رہائشی اراضی کی منتقلی کو قبول کرتے ہیں اور تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کرنے کی اجازت کے لیے دیگر زمین۔ تو، بڑے تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس، بڑے پیمانے پر شہری علاقوں میں کرنے کے لیے زمین کیسے ہو سکتی ہے؟ ہو چی منہ شہر کے وسط میں، اگر یہ رہائشی زمین ہے، تو سب سے بڑی صرف چند ہزار مربع میٹر ہے۔

10 ہیکٹر زرعی اراضی یا 2 ہیکٹر فیکٹری اراضی خریدنے کی صورت میں اس پراجیکٹ کو کرنا اب بھی ناممکن ہے کیونکہ وہاں کوئی رہائشی زمین نہیں ہے۔ میری رائے میں، یہ غیر معقول ہے اور تجارتی منصوبوں کی ترقی کو آسان بنانے کے لیے اسے مناسب طریقے سے ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے۔

اس کے علاوہ، میں یہ بھی امید کرتا ہوں کہ سماجی رہائش، کارکنوں کے لیے رہائش اور اپارٹمنٹ کی پرانی عمارتوں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو میں سہولت فراہم کرنے کے لیے مناسب ضابطے ہوں گے۔ مجھے امید ہے کہ نظر ثانی شدہ اراضی قانون پر مناسب وقت پر غور کیا جائے گا اور اسے منظور کیا جائے گا۔

اس کے علاوہ، متعلقہ قوانین جیسے کہ ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ)، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء (ترمیم شدہ) میں ترمیم کرنا بہت ضروری ہے تاکہ زمین کے قانون کے ساتھ مطابقت اور ہم آہنگی کو یقینی بنایا جا سکے، اس کے ساتھ ساتھ کریڈٹ اداروں کے قانون اور جائیداد کی نیلامی کے قانون میں بھی۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm