رکاوٹوں کو دور کرنے اور رئیل اسٹیٹ کی بحالی کو فروغ دینے کے 10 حل۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اپنی تہہ سے گزر چکی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی جانب سے ہم اخبار کا شکریہ ادا کرنا چاہیں گے۔   ورکرز   اس وقت "رئیل اسٹیٹ کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا" سیمینار کا انعقاد بہت بروقت ہے، کیونکہ فیصلہ کن کارروائی اور قانون میں شمولیت کی ضرورت کے معاملات کو منظوری کے لیے تیار کیا جا رہا ہے۔

تمام رہنما، تحقیقی ادارے، اور کاروباری برادری رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اہم قانونی رکاوٹوں سے بخوبی واقف ہیں۔ ہم نے حکومت کو اطلاع دی ہے کہ سب سے بڑی مشکل قانونی ہے، جو کہ پروجیکٹوں میں درپیش 70% رکاوٹوں کا سبب بنتی ہے۔

رکاوٹوں کے تین درجے ہیں۔ سب سے بڑی رکاوٹ بعض ضابطوں میں مستقل مزاجی، تضادات اور تنازعات کا فقدان ہے۔ زمین اور رئیل اسٹیٹ سے متعلق ذیلی قانونی دستاویزات میں کچھ ضابطے بھی مسائل پیش کرتے ہیں۔ خاص طور پر مختلف محکموں اور ایجنسیوں کے اہلکاروں اور سرکاری ملازمین کی جانب سے قانون کی عملداری میں مشکلات کا سامنا ہے۔ اسی دستاویز کو کچھ علاقوں میں نسبتاً بہتر طریقے سے حل کیا جا سکتا ہے، جبکہ دیگر ایسا نہیں کر سکتے، مقامی منصوبوں کے لیے رکاوٹوں کا باعث بنتے ہیں۔

دوسری بڑی رکاوٹ سرمائے تک رسائی ہے۔ ایکویٹی کیپیٹل کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار نے حالیہ دنوں میں فنڈنگ ​​کے چار دیگر ذرائع پر انحصار کیا ہے۔ سب سے پہلے، اسٹاک مارکیٹ سے سرمایہ؛ اس وقت، 1,600 سے زیادہ لسٹڈ کمپنیاں ہیں، جن میں سے صرف 169 کا تعلق رئیل اسٹیٹ سے ہے۔ یہ تعداد بہت کم ہے اور اسٹاک مارکیٹ سے حاصل ہونے والے سرمائے کو مکمل طور پر استعمال کرنے کے لیے ناکافی ہے۔

دوم، جبکہ بانڈز سے سرمایہ 2022 کی تیسری سہ ماہی سے جمود کا شکار ہے، بانڈ مارکیٹ ریگولیشن کا مقصد ریزولیوشن 08 کے باوجود پریشانی کا شکار ہے۔

تیسری بڑی رکاوٹ، اور اتنی ہی اہم، کمرشل بینکوں سے قرض تک رسائی ہے۔ یہ بیج کا سرمایہ ہے، جو ایک "دائیہ" کے طور پر کام کرتا ہے اور کاروبار کے لیے اہم مدد فراہم کرتا ہے، لیکن ابھی تک اس کا مکمل فائدہ نہیں اٹھایا گیا ہے۔

باقی سرمایہ گاہکوں اور شراکت داروں سے آتا ہے، لیکن اگر ابتدائی رکاوٹوں کو حل نہیں کیا جاتا ہے، تو یہ رکاوٹیں بھی ناقابل تسخیر ہو جاتی ہیں۔ خاص طور پر، شراکت داروں کی طرف سے سرمایہ اور براہ راست غیر ملکی سرمایہ کاری (FDI) گھریلو کاروباروں پر دباؤ ڈالتی ہے کہ وہ پراجیکٹس کو سستے میں "فروخت" کریں، یا سرمایہ کاری پر راضی ہونے سے پہلے زیادہ رعایت کا مطالبہ کریں۔ سیدھے الفاظ میں، وہ گدھوں کی طرح کام کرتے ہیں جو ناکام منصوبوں کے "شکار" کا انتظار کرتے ہیں۔ گھریلو کاروبار کے لیے یہ ایک اہم نقصان ہے۔

فی الحال، سب سے زیادہ سازگار طبقہ شاید صنعتی رئیل اسٹیٹ ہے۔ وبائی امراض کے تین سالوں نے اس شعبے پر کوئی خاص اثر نہیں ڈالا، جس نے دیگر صنعتوں کی ترقی کے لیے بھی سازگار حالات پیدا کیے ہیں۔

مارکیٹ کے بارے میں، مجھے یقین ہے کہ ہمیں اب "بوٹمنگ آؤٹ" کی اصطلاح استعمال کرنی چاہیے۔ بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ مارکیٹ اس سال اپریل یا مئی میں کہیں نیچے آ گئی۔ تاہم، ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کے اعداد و شمار کی بنیاد پر، مجھے یقین ہے کہ 2023 کی پہلی سہ ماہی میں باٹم آؤٹ ہوا جب رئیل اسٹیٹ سیکٹر نے 16.1% کی منفی ترقی کا تجربہ کیا، لیکن اس کے بعد سے اس میں بتدریج بہتری آئی ہے۔

2023 کی دوسری سہ ماہی کے اختتام پر، ترقی اب بھی 11 فیصد سے زیادہ منفی تھی۔ لیکن تیسری سہ ماہی کے بعد سے، یہ کم ہو کر صرف 8 فیصد رہ گیا ہے۔

قانونی رکاوٹوں کے حوالے سے، اس وقت تین اہم مسائل ہیں: قانونی ضوابط؛ قانون کے تحت ضوابط، جیسے فرمان اور سرکلر؛ اور صوبائی سطح پر فیصلے۔ یہ رکاوٹیں رئیل اسٹیٹ سے متعلق فائلوں کو سنبھالنے میں افسران اور سرکاری ملازمین کے لیے مشکلات پیدا کرتی ہیں، جس سے ذمہ داری کا خوف، ہرن کے پاس جانے اور تجاویز دینے میں ہچکچاہٹ پیدا ہوتی ہے۔

سوچنے اور عمل کرنے کی ہمت رکھنے والے اہلکاروں کے حقوق کے تحفظ کے لیے مرکزی کمیٹی کی جانب سے ضوابط کا اجراء سرکاری ملازمین کے جذبے کو زندہ کرنے میں معاون ثابت ہوگا۔ اس کے ساتھ ساتھ، ویتنام کی کمیونسٹ پارٹی کی 13ویں مرکزی کمیٹی کی قرارداد 18 میں "اداروں اور پالیسیوں میں جدت اور بہتری، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بڑھانے، اور ہمارے ملک کو ایک اعلیٰ آمدنی والا ترقی یافتہ ملک بنانے کے لیے رفتار پیدا کرنے" پر زور دیا گیا ہے۔

میری رائے میں، موجودہ زمینی قانون (ترمیم شدہ)، جس پر قومی اسمبلی غور کر رہی ہے اور اسے منظور کرنے کی تیاری کر رہی ہے، 200 صفحات سے زیادہ پر محیط ایک بہت بڑا اقدام ہے۔ تاہم، تازہ ترین مسودے کو پڑھتے ہوئے، مجھے اب بھی کچھ پریشانی والے نکات ملتے ہیں، بشمول آرٹیکل 128 میں بیان کردہ کاروبار کے لیے زمین تک رسائی کا مسئلہ۔

اس کے مطابق، مسودہ ضوابط دو اختیارات تجویز کرتے ہیں: کاروبار صرف تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس تیار کر سکتے ہیں اگر وہ منتقلی کے ذریعے رہائشی اراضی حاصل کرتے ہیں، یا اگر وہ رہائشی اور دوسری زمین دونوں حاصل کرتے ہیں۔ تو بڑے پیمانے پر کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس یا بڑے پیمانے پر شہری علاقوں کے لیے زمین کیسے ہو سکتی ہے؟ ہو چی منہ شہر کے قلب میں، یہاں تک کہ رہائشی زمین بھی عام طور پر زیادہ سے زیادہ چند ہزار مربع میٹر پر محیط ہوتی ہے۔

یہاں تک کہ اگر کوئی 10 ہیکٹر کا زرعی پلاٹ یا 2 ہیکٹر کا فیکٹری پلاٹ حاصل کرتا ہے، تو وہ کسی پروجیکٹ کے ساتھ آگے نہیں بڑھ سکتا کیونکہ وہاں کوئی رہائشی زمین دستیاب نہیں ہے۔ میری رائے میں، یہ غیر معقول ہے اور تجارتی منصوبوں کی ترقی کو آسان بنانے کے لیے اسے ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے۔

مزید برآں، میں سماجی رہائش، کارکنوں کے لیے رہائش، اور اپارٹمنٹ کی پرانی عمارتوں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو میں سہولت فراہم کرنے کے لیے مناسب ضوابط کی بھی امید کرتا ہوں۔ میں توقع کرتا ہوں کہ ترمیم شدہ اراضی قانون پر غور کیا جائے گا اور مناسب وقت پر منظور کیا جائے گا۔

اس کے علاوہ، متعلقہ قوانین جیسے کہ ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ) اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء (ترمیم شدہ) میں، زمین کے قانون کے ساتھ ساتھ کریڈٹ اداروں کے قانون اور اثاثوں کی نیلامی کے قانون کے ساتھ مطابقت اور یکسانیت کو یقینی بنانا بہت ضروری ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm