مالی دباؤ نے گھیر لیا، رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کا قرضہ کیسے؟

2023 جیسے مشکل سال کے بعد، ایسا لگتا تھا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ کی وجہ سے مشکلات کا شکار ہیں، لیکن ایک بہت ہی مثبت اشارے سامنے آیا: سال کے آغاز کے مقابلے میں زیادہ تر معروف رئیل اسٹیٹ کاروبار کے قرضوں میں کمی واقع ہوئی، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ مشکل ترین دور میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اب بھی قرضوں کی ادائیگی میں کافی سرگرم تھے۔

نئے سال کے پہلے دنوں میں، HNX ڈیٹا کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ درجنوں رئیل اسٹیٹ کمپنیوں نے بانڈز سے اپنا قرض ادا کر دیا ہے، زیادہ تر اس وجہ سے کہ کاروباروں نے بانڈز کو میچورٹی سے پہلے ہی واپس خریدا اور بانڈ ہولڈرز کے لیے بانڈز کی ادائیگی کی۔

2023 کی چوتھی سہ ماہی کی مالیاتی رپورٹ کے مطابق، 31 دسمبر 2023 تک، No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland , HoSE: NVL) نے VND 195,874 بلین کی ذمہ داریاں ریکارڈ کیں، جو کہ انٹرپرائز کے کل مالیاتی اثاثوں کا 81 فیصد بنتا ہے، جس کے مقابلے میں انٹرپرائز کے شروع ہونے والے مالیاتی اثاثوں کا 81 فیصد، 2020 کے مقابلے میں 20 فیصد کمی واقع ہوئی۔ قرضوں کا حساب 57,704 بلین VND تھا، جو اس مدت کے آغاز کے مقابلے میں تقریباً VND 7,000 بلین کم ہے۔

نووالینڈ کا قرض کا ڈھانچہ بنیادی طور پر 38,626 بلین VND سے زیادہ کے بانڈ قرضوں میں ہے، صرف VND 9,400 بلین سے زیادہ بینک قرض ہے۔ تاہم، نووالینڈ میں ہزاروں اربوں کے قرض کو کم کرنا "سمندر میں ایک قطرہ" کے مترادف ہے کیونکہ کمپنی قرض کی "بڑی" رقم کے ساتھ بہت زیادہ مالی فائدہ اٹھا رہی ہے، جب کہ انٹرپرائز کی مالی صورتحال پیچھے کی طرف جا رہی ہے۔

2024 کے ابتدائی دنوں میں، نووالینڈ کے بورڈ آف ڈائریکٹرز نے یہ بھی اعلان کیا کہ وہ 1.37 بلین حصص جاری کرے گا، جس سے قرض کی تنظیم نو اور ادائیگیوں کی ادائیگی کے لیے تقریباً 13,700 بلین VND جمع ہونے کی توقع ہے۔

رئیل اسٹیٹ - مالیاتی دباؤ نے گھیر لیا، رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کا قرضہ کیسے؟ — بہت سے کاروبار پختگی سے پہلے جارحانہ طور پر بانڈز واپس خرید رہے ہیں۔

سب سے زیادہ فعال قرض کی ادائیگی کی سرگرمیوں کے ساتھ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز میں، ہمیں Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) کا ذکر کرنا چاہیے۔ 2023 کے آخر میں، یہ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائز اپنے بانڈز کی ادائیگی کے دنوں کا سلسلہ بھی ختم کر دے گا۔

2023 میں، Phat Dat کا مقصد اس سال کے آخر تک تمام بقایا بانڈز کو ہینڈل کرنا ہے، صرف بینک قرض اور دیگر فریقین کے قرضوں کو چھوڑ کر۔ 2023 کے آخر تک، VND 800 بلین کی کل جاری کردہ فیس ویلیو کے ساتھ تمام 2 بانڈ لاٹس کو واپس خرید کر، Phat Dat نے باضابطہ طور پر اس انٹرپرائز کے بقایا بانڈز کو 0 تک پہنچا دیا ہے۔

اس کے مطابق، 31 دسمبر 2023 تک، کمپنی کا قرضہ 15 فیصد کم ہو کر 11,490 ارب VND ہو گیا تھا، جس میں دیگر قلیل مدتی قرضے VND 3,182 بلین سے زیادہ تھے اور دیگر طویل مدتی قرضے VND 4,578 بلین تھے۔ قرضوں کا ڈھانچہ کل قرض کا 3,104 بلین VND سے زیادہ ہے، جو سال کے آغاز کے مقابلے میں 30 فیصد کم ہے۔

قرض کی ادائیگی میں بھی سرگرم، کنہ باک اربن ڈیولپمنٹ کارپوریشن - JSC (HoSE: KBC) کے 2023 کے آخر تک قابل ادائیگی کل قرض سال کے آغاز کے مقابلے میں 22% کم ہو کر 13,226 بلین VND ہو گیا۔

کل مالیاتی قرض VND3,659 بلین سے زیادہ ہے، جو سال کے آغاز کے مقابلے میں 52% کم ہے، جو کمپنی کے سرمائے کا 11% ہے۔ جن میں سے، طویل مدتی بینک قرضے VND3,322 بلین سے زیادہ ہیں۔

2023 میں، Kinh Bac نے میچورٹی سے پہلے فعال طور پر بانڈز خریدے۔ اس سے پہلے، مارچ - اپریل 2023 میں، انٹرپرائز نے KBCH2124002 اور KBCH2124003 کوڈز کے ساتھ 2 بانڈ لاٹس کے تمام 2,000 بلین VND واپس خریدے۔ مئی 2023 کے آخر تک، انٹرپرائز نے میچورٹی سے پہلے بانڈز کوڈ KBC121020 کو خریدنا جاری رکھا۔

لین دین کی مندرجہ بالا سیریز کے بعد، Kinh Bac کے بقایا بانڈ کا حجم کم ہو کر VND 1,157 بلین ہو گیا ہے۔ KBC121020 بانڈ لاٹ کے بارے میں، 2024 کے اوائل میں، KBC نے کہا کہ اس نے بانڈز پر "قرض سے باہر نکلنے" کے لیے سرمایہ تیار کیا ہے۔

اس کے علاوہ کنہ باک نے یہ بھی کہا کہ اس نے بروقت ادائیگیوں کے لیے تمام مالی وسائل کے استعمال کو ترجیح دینے کی حکمت عملی پر عمل درآمد کیا ہے۔ دوسری طرف، انڈسٹریل پارک کی کاروباری سرگرمیوں سے کیش فلو میں زبردست اضافہ کاروباری اداروں کو قرضوں کی ادائیگی کے لیے رقم رکھنے کی ترغیب دینے میں بھی معاون ہے۔

Dat Xanh گروپ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (HoSE: DXG) میں، 2023 کے آخر میں کل واجبات VND 14,600 بلین تھے، جو پچھلے سال کے اختتام کے مقابلے میں 10% کم ہیں۔ جس میں سے 11,600 ارب VND قلیل مدتی قرض تھے، تقریباً VND 3,000 بلین طویل مدتی قرض تھے۔

2023 کی چوتھی سہ ماہی کے اختتام پر Dat Xanh کے قرض کا ڈھانچہ 8% کم ہو کر VND 5,289 بلین ہو گیا۔ دریں اثنا، ریاست کو ٹیکس اور دیگر ادائیگیاں 7% بڑھ کر VND 798 بلین ہو گئیں۔

2023 کمپنی کے لیے ایک انتہائی مشکل سال ہے، جس کا واضح طور پر 2023 میں 1,305 ملازمین کو کم کرنے کی ضرورت سے ظاہر ہوتا ہے، جو 2022 کے آخر میں 3,773 سے بڑھ کر 2023 کے آخر میں 2,468 ہو گیا ہے۔ Dat Xanh کی ذیلی کمپنیوں کی تعداد بھی گھٹ کر صرف 84 رہ گئی ہے جو کہ حقیقی شعبے میں سب سے زیادہ 84 ذیلی کمپنیاں ہیں۔ تحلیل کے طریقہ کار سے گزر رہے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ - مالیاتی دباؤ نے گھیر لیا، رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کا قرضہ کیسے؟ (تصویر 2)۔ — Vinhomes کا قرض سے ایکویٹی کا تناسب 0.31 گنا ہے، بقایا قرض کل سرمائے کا 12% ہے۔

مندرجہ بالا اداروں کے برعکس، Vinhomes JSC (HoSE: VHM) نے 1 سال کے بعد مثبت قرضوں میں اضافہ ریکارڈ کیا اور کل بقایا قرضے 10,000 بلین VND سے تجاوز کر گئے۔

2023 کے آخر تک Vinhomes کی واجبات VND261,991 بلین ریکارڈ کی گئیں، جو کہ سال کے آغاز کے مقابلے میں 24% زیادہ ہے۔ جن میں سے، قلیل مدتی اور طویل مدتی دونوں قرضوں میں نمو ریکارڈ کی گئی، لیکن کمپنی کا قرض بنیادی طور پر قلیل مدتی قرض تھا۔

کمپنی کا مالیاتی قرض 56,682 بلین VND تک پہنچ گیا، قرض کے ڈھانچے میں VND 14,813 بلین قلیل مدتی قرضے اور VND 35,689 بلین سے زیادہ طویل مدتی قرضے شامل ہیں۔ کمپنی کا قرض بنیادی طور پر بینکوں سے قرض ہے، اس کے علاوہ، بانڈ چینل سے، Vinhomes نے دسمبر 2023 کے آخر میں VND 9,808 بلین سے زیادہ کا بقایا قرض ریکارڈ کیا۔

2023 کے اختتام تک، Vinhomes کا قرض سے ایکویٹی کا تناسب 0.31 گنا تھا۔ بقایا قرض کمپنی کے کل سرمائے کا 12% تھا۔

یہ حقیقت کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں نے مارکیٹ کی شرح سود کے تناظر میں اپنے قرضوں کی فوری ادائیگی کر دی جس کے ٹھنڈے ہونے کے آثار ظاہر ہو رہے ہیں، اس سے کاروباری اداروں کو خود ہی جاری کرنے کے وقت زیادہ سود کی لاگت کا بوجھ کم کرنے میں مدد ملی ہے۔

فروری 2024 کی سرمایہ کاری کے آؤٹ لک رپورٹ میں، VNDirect Securities Company نے کہا کہ توقع ہے کہ رکاوٹیں بتدریج ڈھیلی ہو جائیں گی، اس طرح 2024 کے دوسرے نصف سے شروع ہونے والی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی میں مدد ملے گی۔

"ہمیں یقین ہے کہ رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سب سے مشکل دور سے گزر چکی ہے، اور 2024 کے دوسرے نصف حصے سے ایک واضح بحالی دکھائے گی،" VNDirect کی تجزیہ ٹیم نے اندازہ لگایا ۔

ماخذ