رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو سخت کرنے کی تجویز پر تحفظات ہیں۔

وزارت تعمیرات رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے اور اسے روکنے کے طریقہ کار پر حکومت کی قرارداد کے مسودے کے مواد پر وزارتوں اور شاخوں سے تبصرے طلب کر رہی ہے۔ تاہم ماہرین کے مطابق اس صورت حال سے بچنے کے لیے تجاویز پر دوبارہ غور کرنے کی ضرورت ہے جہاں جلد بازی سے اطلاق رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور معیشت کو متاثر کرے گا۔

لوگوں کے مفادات پر توجہ دینے کی ضرورت ہے۔

قیمتوں کو کم کرنے اور رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو سخت کرنے میں کردار ادا کرنے کے لیے، مسودہ میں تین عوامل پر زور دیا گیا ہے جن کے لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو ریگولیٹ کرنے اور ریاست کے قائم کردہ ریئل اسٹیٹ ٹرانزیکشن سینٹر کے قیام کے ذریعے لین دین کو عوامی اور شفاف بنانے کی ضرورت ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ دوسرے اور تیسرے گھر خریدنے کے لیے قرضوں کی کم شرحوں کو لاگو کر کے قرضوں کو "سخت" کرنے کی پالیسی کی تجویز، خریدار دوسرا گھر خریدنے پر صرف 50% قرض لے سکتے ہیں اور تیسرے گھر کے لیے 30% سے زیادہ نہیں۔ 70%-80% کی موجودہ قرض کی شرح کو لاگو کرنے کے بجائے۔ اس کے علاوہ، وزارت تعمیرات نے تجویز پیش کی کہ حکومت یہ شرط رکھے کہ صوبوں اور شہروں کی عوامی کمیٹیاں 2026 سے 2030 کی مدت میں متوقع کمرشل ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبوں کی کل تعداد کا کم از کم 30 فیصد محفوظ رکھیں تاکہ سستی کمرشل ہاؤسنگ تعمیر کی جا سکے۔

Băn khoăn đề xuất siết giao dịch bất động sản - Ảnh 1. — C-Holdings کمپنی The Maison Project (Thu Dau Mot ward, Ho Chi Minh City) کے رہائشیوں کو اپارٹمنٹس دے رہی ہے۔ تصویر: THAO NGUYEN

مندرجہ بالا مسائل کا سامنا کرتے ہوئے، مالیاتی اور بینکنگ کے ماہر Nguyen Tri Hieu نے کہا کہ تعمیراتی وزارت کی طرف سے تجارتی بینکوں کو دوسرے اور تیسرے گھر کے خریداروں کو قرض دینے سے محدود کرنے کی تجویز غیر معقول ہے، کیونکہ قرض دینے کی سرگرمیاں ہمیشہ کمرشل بینکوں کی خطرے کی بھوک اور صارفین کی واپسی کی صلاحیت پر منحصر ہوتی ہیں۔ بینکوں کی کریڈٹ پالیسی میں وزارت تعمیرات کی مداخلت، جو مانیٹری پالیسی کے شعبے سے تعلق رکھتی ہے، مسائل پیدا کر سکتی ہے۔ ہو چی منہ شہر کے انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر فام ویت تھوان نے کہا کہ ریئل اسٹیٹ کے تمام لین دین کو ریاست کے زیر انتظام منزل سے گزرنے کے لیے مسودہ ضابطہ اس کے کام کے لیے موزوں نہیں ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی متاثر ہوتی ہے، کیونکہ لین دین میں ترتیب اور طریقہ کار محدود ہیں۔ ڈاکٹر فام ویت تھوان نے کہا کہ زمین پیداوار کا ایک ذریعہ ہے، عام لین دین کی شے نہیں، اس معیار کے ساتھ کہ زمین استعمال کرنے والوں کو استعمال کے عمل میں موثر ہونا چاہیے۔ اس لیے، مقامی علاقوں میں زمین کی قیمتوں کی فہرست بنانے کے لیے ایک مخصوص پالیسی کی ضرورت ہے جو وقت کے ساتھ ساتھ کم ہوتی جاتی ہے تاکہ اس بات کا تعین کیا جا سکے کہ لوگوں کے مفادات سب سے اہم ہیں۔

Exim Real Estate JSC (EximRS) کی جنرل ڈائریکٹر محترمہ Tran Thi Cam Tu نے کہا کہ بینک قرضوں کو محدود کرنا ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے کافی حساس ہے۔ بہت جلد عمل درآمد ریل اسٹیٹ مارکیٹ کو "منجمد" کے خطرے میں ڈال دے گا۔ محترمہ ٹو کے مطابق، درحقیقت، ماضی قریب میں، اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ میں، لین دین میں واضح کمی واقع ہوئی ہے۔ دریں اثنا، کم لاگت والے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس میں سپلائی نہیں ہے۔ لہٰذا، اگر قرضوں میں سختی کا اطلاق ہوتا ہے تو سرمایہ کار مزید منصوبوں پر عمل درآمد نہیں کر سکیں گے۔ یہ پوری مارکیٹ کو بہت متاثر کرے گا، بغیر کسی جامع سپلائی کے، یہ خاندان میں نسلوں کے لیے گھر کی خریداری کی مانگ کو متاثر کرے گا۔

پائیدار حل کی ضرورت ہے۔

مسٹر Nguyen Tri Hieu نے کہا کہ وزارت تعمیرات کی تجویز عارضی ہو سکتی ہے لیکن طویل مدتی مسئلے کو حل کرنے کے لیے مزید پائیدار حل کی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، دوسرے، تیسرے یا سرمایہ کاری کی جائیدادوں پر زیادہ ٹیکس لگائے جاتے ہیں۔ اس سے قیاس آرائیوں کی ترغیب میں کمی آئے گی، اس طرح رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں کم ہوں گی۔ تاہم، صرف ٹیکس کافی نہیں ہے۔ ایک مارکیٹ میکانزم کی ضرورت ہے، یعنی اس بات کو یقینی بنانا کہ طلب اور رسد کو پورا کیا جائے۔ اگر رئیل اسٹیٹ کی سپلائی مانگ کو پورا کرنے کے لیے کافی بڑھ جاتی ہے تو مکانات کی قیمتیں کم ہو جائیں گی۔ اس لیے طویل المدتی پالیسیوں کے علاوہ سپلائی کو فروغ دینا بھی ضروری ہے تاکہ لوگوں کو مکانات رکھنے کا موقع ملے، اس طرح مکانات کی قیمتیں کم کرنے میں مدد ملے۔ ریاست کو زمین کے فنڈز فراہم کرنے، انتظامی طریقہ کار اور زمین اور قرض سے متعلق پالیسیوں کو مکمل کرنے میں اہم کردار ادا کرنے کی ضرورت ہے۔ آج ویتنام میں مسئلہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی سپلائی بھیڑ ہے، جبکہ طلب بہت زیادہ ہے۔ طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن نے مکانات کی قیمتوں کو غیر معقول سطح پر دھکیل دیا ہے۔

اسی نقطہ نظر کا اظہار کرتے ہوئے، قومی مالیاتی نگرانی کمیٹی کے سابق وائس چیئرمین، ڈاکٹر لی شوان نگہیا نے کہا کہ قرضے کے اداروں سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق، حکومت کو کمرشل بینکوں کی کریڈٹ سرگرمیوں میں مداخلت کی اجازت نہیں ہے۔ اس طرح کی مداخلت سے بینکوں کے کاروبار کی آزادی کی خلاف ورزی ہوگی، جس سے قرض کی سرگرمیوں میں آزادی اور شفافیت متاثر ہوگی۔

مزید برآں، خریدار کے "فرسٹ ہوم" اور "سیکنڈ ہوم" کے درمیان فرق انتہائی پیچیدہ اور لاگو کرنا مشکل ہے۔ کمرشل بینکوں کے پاس اس کام کو انجام دینے کے لیے کام یا وسائل نہیں ہیں، کیونکہ یہ بینکوں کی بنیادی ذمہ داری نہیں ہے کہ وہ گھروں کے قرضوں کو محدود کریں اور مکانات کی قیمتیں کم کریں۔

ڈاکٹر لی شوان نگہیا کے مطابق، گزشتہ دہائیوں میں، اسٹیٹ بینک نے 150% - 250% تک، اعلی کریڈٹ رسک ریشوز کو لاگو کر کے رئیل اسٹیٹ قرض دینے کی سرگرمیوں کو کنٹرول کیا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر کوئی تجارتی بینک رئیل اسٹیٹ کو 100 بلین VND قرض دیتا ہے، تو اسٹیٹ بینک 150 - 250 بلین VND سے متعلقہ خطرے کا حساب لگائے گا۔ یہ بینکوں کو اپنے منافع کو متعلقہ سطح پر خطرے کے ذخائر قائم کرنے کے لیے استعمال کرنے پر مجبور کرتا ہے، اس طرح بالواسطہ طور پر رئیل اسٹیٹ قرضے کو محدود کر دیتا ہے۔ ڈاکٹر لی شوان نگہیا کا خیال ہے کہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا بنیادی مسئلہ ہر ڈیمانڈ سیگمنٹ کے لیے موزوں ہاؤسنگ مصنوعات تیار کرنا ہے۔ ریاست کو کم لاگت والے مکانات کی فراہمی کو بڑھانے کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے پر توجہ مرکوز کرنے کی ضرورت ہے، جبکہ گھر کے خریداروں، خاص طور پر کم آمدنی والے افراد کی مدد کے لیے پالیسیوں پر عمل درآمد کرنے کی ضرورت ہے۔ انہوں نے سنگاپور کی مثال دی، جہاں غریب لوگوں کو 2.5 فیصد کی مقررہ شرح سود پر ہوم لون دیا جاتا ہے اور حکومت اس سطح سے اوپر کی شرح سود کے لیے بینکوں کو معاوضہ دیتی ہے۔ اس طرح کے حل بینکوں کی کریڈٹ پالیسیوں میں براہ راست مداخلت کرنے سے کہیں زیادہ موثر ہو سکتے ہیں۔

ڈاکٹر فام ویت تھوان کے مطابق، آن لائن فرش کے ذریعے انتظام کرنے کے بجائے، لین دین کے وقت کی بنیاد پر ٹیکس کی شرحوں کا استعمال کرتے ہوئے قیاس آرائیوں کو محدود کرنا، رئیل اسٹیٹ کو مستحکم طریقے سے منظم کرنے میں مدد کرے گا۔ اس کے مطابق، قیاس آرائیوں سے بچنے کے لیے، ویتنام ٹرانزیکشن ٹیکس ٹولز کے استعمال کو لاگو کر سکتا ہے، جو بہت موثر ہے۔ مثال کے طور پر، 12 ماہ کے اندر جائیداد کے لین دین پر فروخت کی قیمت کے 20% ٹیکس کی شرح، 36 ماہ میں 10% اور 60 ماہ کے لیے 5% ہے۔ باقی پر 2% ٹیکس لاگو ہوگا جیسا کہ ابھی ہے... "قیاس آرائیوں کو کم کرنا اور زمین کی سالانہ قیمتوں کو کم کرنا زمین کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے کا ایک مؤثر ذریعہ ہوگا، لوگوں کو مستقبل میں مکان خریدنے کا موقع فراہم کرنے میں مدد ملے گی، سماجی تحفظ پیدا کرنا ایک ایسی چیز ہے جس کا ابھی حساب لگانا ضروری ہے" - ڈاکٹر تھوان نے اشتراک کیا۔

بین الاقوامی طرز عمل کے مطابق نہیں۔

ڈاکٹر Le Xuan Nghia کے مطابق، اس وقت دنیا میں، کوئی بھی ملک گھر خریداروں کے لیے قرضوں پر پابندی لگا کر رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول نہیں کرتا ہے۔ اس لیے، دوسرے یا زیادہ گھروں کے لیے قرض کی حد کو کم کرنے کے اقدام کو لاگو کرنا بین الاقوامی مشق کے مطابق نہیں ہے اور اس سے مارکیٹ پر منفی اثرات مرتب ہو سکتے ہیں۔

ماخذ: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm