قیاس آرائیاں کہ جاپان اس موسم بہار میں 17 سالوں میں پہلی بار شرح سود میں اضافہ کرے گا جس کی وجہ سے ملکی رئیل اسٹیٹ میں غیر ملکی سرمایہ کاری پانچ سالوں میں اپنی کم ترین سطح پر آ گئی ہے۔
شرح سود کی منفی پالیسیاں ختم ہونے والی ہیں۔
غیر ملکی سرمایہ کاری کے فنڈز 2023 کی آخری سہ ماہی کے آس پاس جاپان میں ریل اسٹیٹ کی بڑی جائیدادوں کا ایک سلسلہ فروخت کر رہے ہیں۔ سنگاپور کی فرم میپلٹری انویسٹمنٹ نے اوساکا میں ایک تجارتی عمارت الیکٹرانکس ریٹیلر Edion کو 54 بلین ین میں فروخت کی۔ امریکہ میں مقیم انویسٹمنٹ فرم فورٹریس نے اوکی ناوا میں ایک ریزورٹ ہوٹل اپنے ایک رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ کو تقریباً 40 بلین ین میں فروخت کیا…
دنیا کی سب سے بڑی کمرشل رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اور سروسز کمپنی CBRE کے مطابق، 2022 کی اسی مدت کے مقابلے 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں غیر ملکی کمپنیوں کی نئی سرمایہ کاری میں 80 فیصد کمی واقع ہوئی ہے۔ 2023 کے پہلے نو مہینوں میں، غیر ملکی سرمایہ کاروں کی جانب سے رئیل اسٹیٹ کی فروخت گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں دگنی سے زیادہ جبکہ ان کی خریداری 170 ارب ڈالر تک پہنچ گئی۔ تقریباً 20 فیصد کمی سے 830 بلین ین رہ گئی۔
2023 کے پورے سال کے لیے، جاپانی رئیل اسٹیٹ میں غیر ملکی سرمایہ کاری تقریباً 30% کم ہو کر 1 ٹریلین ین (US$6.7 بلین) ہو گئی، جب کہ رئیل اسٹیٹ کی فروخت تقریباً 1.37 ٹریلین ین تک دگنی ہو گئی، جو کہ 2018 کے بعد خالص فروخت کا پہلا پورا سال ہے۔
رئیل اسٹیٹ کی فروخت جزوی طور پر بینک آف جاپان (BOJ) کی طرف سے مانیٹری پالیسی ایڈجسٹمنٹ کے امکان کی وجہ سے ہے۔ BOJ کے گورنر Kazuo Ueda نے حال ہی میں BOJ کی جانب سے اس موسم بہار میں شرح سود میں اضافے کے امکان کو تقویت دی۔ ماہرین کے مطابق، BOJ اپریل 2024 میں اپنی منفی شرح سود کی پالیسی کو ختم کرنے کا فیصلہ کرنے کے قریب ہے۔ سرمایہ کار پریشان ہیں کہ ایک بار شرح سود تیزی سے بڑھنا شروع ہو جائے تو قرض لینے کے اخراجات بڑھ جائیں گے اور رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری پر منافع کم ہو جائے گا۔
عمارت کو فروخت کرنا۔
اوورسیز رئیل اسٹیٹ کی سست مارکیٹ نے بھی مذکورہ بالا فروخت میں کردار ادا کیا۔ سود کی بلند شرح اور گھر سے کام کرنے کے مسلسل رجحان نے امریکہ اور یورپ میں دفتری قیمتوں کو کم کر دیا ہے۔ کچھ نے جاپان میں جائیدادوں کی فروخت اور منافع کو ابتدائی طور پر لے کر نقصانات کو کم کیا، جہاں قیمتیں دوسری منڈیوں کے مقابلے نسبتاً زیادہ رہیں۔
وہی بین الاقوامی سرمایہ کار جنہوں نے کبھی جاپان کی آفس بلڈنگ مارکیٹ کو ایندھن دیا تھا اب پہلی بار فروخت ہو رہے ہیں کیونکہ زیادہ سپلائی اور بڑھتے ہوئے بینک سود کی شرح کی وجہ سے کرائے کی قیمتیں گرتی ہیں۔ تجزیہ کاروں نے پیش گوئی کی ہے کہ غیر ملکی سرمایہ کار 2024 میں جاپانی رئیل اسٹیٹ کی فروخت جاری رکھیں گے۔
دریں اثنا، سنگاپور کے جی آئی سی اثاثہ فنڈ نے اس موسم گرما میں ٹوکیو کے شیوڈوم اسکائی سکریپر میں زیادہ تر حصص فروخت کرنے کا عمل شروع کیا، لیکن یہ کتنا اچھا رہے گا یہ واضح نہیں ہے۔ مارچ 2023 کو ختم ہونے والے پانچ سالوں میں GIC کا برائے نام سالانہ ریٹرن 3.7% تھا، جو کہ 2016 کے بعد سب سے کم ہے۔ جیسا کہ امریکہ اور یورپ میں دفتری عمارتوں کی قیمتوں میں کمی آئی، GIC نے ان نقصانات کو پورا کرنے کے لیے جاپان میں رئیل اسٹیٹ بیچ دی، جہاں قیمتیں زیادہ ہیں۔
رئیل اسٹیٹ سیکیورٹیز ایسوسی ایشن کے مطابق، دفتری عمارتیں جاپانی رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ مارکیٹ میں مرکزی حیثیت رکھتی ہیں، جو جاپانی رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ کے تقریباً 40% پورٹ فولیوز کا حصہ ہیں۔ جبکہ دیگر پراپرٹی کی اقسام جیسے رہائشی اور ہوٹل پراپرٹیز کی مانگ مضبوط ہے، لیکن کمزور آفس مارکیٹ کچھ رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کے لیے مشکلات کا باعث بن رہی ہے۔
دفتری عمارتوں کے لیے لین دین کا حجم خاص طور پر سخت متاثر ہوا، جو کہ 40% گر کر 1.08 ٹریلین ین پر آ گیا، جو 2012 کے بعد کی کم ترین سطح ہے۔ نکی ایشیا کے مطابق، ٹوکیو میں دفتر خالی ہونے کی شرح 11 سالوں میں اپنی بلند ترین سطح پر پہنچ گئی، حالانکہ کرائے کی قیمتیں چار سال پہلے کے مقابلے میں 30% کم ہو چکی ہیں۔
غیر ملکی سرمایہ کار جاپانی رئیل اسٹیٹ کی طرف راغب ہو رہے ہیں جس کی وجہ بینک آف جاپان کی انتہائی ڈھیلی مالیاتی پالیسی سے پیدا ہونے والے کم قرضے لینے کے اخراجات ہیں۔ تاہم، اس موسم بہار میں زیادہ شرح سود کا امکان مارکیٹ پر سایہ ڈال رہا ہے۔ مٹسوبشی یو ایف جے ٹرسٹ اینڈ بینکنگ کے سروے کے مطابق، جب کہ 89% غیر ملکی سرمایہ کاروں نے کہا کہ وہ 2019 میں جاپانی رئیل اسٹیٹ کے بارے میں پرامید یا کسی حد تک پر امید تھے، یہ تعداد اب گر کر 28% رہ گئی ہے۔
ہان چی
ماخذ
تبصرہ (0)