رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں گر رہی ہیں، سرمایہ کار مارکیٹ سے نکلنے میں جلدی نہ کریں۔

2022 میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک مشکل دور سے گزری، جب طلب اور رسد دونوں میں کمی آئی، جس کی وجہ سے مارکیٹ میں لیکویڈیٹی گر گئی۔ تاہم، بہت سے سرمایہ کاروں کو توقع ہے کہ 2023 میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مضبوط ترقی ہوگی۔

رئیل اسٹیٹ واٹر ایکسپرٹ پیداوار کو کم کرتا ہے، سرمایہ کار مارکیٹ کی تصویر 1 سے دستبردار ہو جاتے ہیں۔ — مسٹر ٹرائے گریفتھس، Savills ویتنام کے ڈپٹی منیجنگ ڈائریکٹر۔

اس معاملے پر صحافی اور عوامی رائے اخبار کے نامہ نگاروں سے گفتگو کرتے ہوئے Savills Vietnam کے ڈپٹی منیجنگ ڈائریکٹر مسٹر ٹرائے گریفتھس نے کہا کہ عالمی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے سست ہونے کی پیش گوئی کے تناظر میں ویتنام کو بھی اس کے اثرات سے بچنا مشکل ہو جائے گا۔

تاہم، اس مارکیٹ کا مضبوط صاف کرنے کا عمل اور شہری ترقی کی جگہ اب بھی سرمایہ کاروں کی توجہ اپنی طرف مبذول کر رہی ہے۔

کارپوریٹ بانڈز کو سخت کرنا ناگزیر ہے۔

ایک مشکل سال کے بعد، 2022 میں ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں آپ کا کیا اندازہ ہے؟

- میرے خیال میں بہت سی تبدیلیاں رونما ہو رہی ہیں جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو متاثر کر رہی ہیں۔ خاص طور پر، اسٹاک مارکیٹ کی قدر میں 30 فیصد کمی واقع ہوئی ہے، زیادہ تر لسٹڈ رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی قدر میں کمی آئی ہے۔ اس سے لسٹڈ کمپنیوں کے لیے اسٹاک سے سرمایہ اکٹھا کرتے وقت کافی مشکلات پیدا ہوتی ہیں۔

اس کے ساتھ کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کی شفافیت کو صاف کرنے اور بڑھانے کے لیے تحقیقات بھی ہیں۔ ظاہر ہے، اس کا عمومی طور پر معیشت کے ساتھ ساتھ سرمایہ کاروں کے قرض کے ڈھانچے پر بھی بڑا اثر پڑے گا۔

تاہم، مارکیٹ میں اب بھی بہت سے روشن مقامات ہیں۔ اگر آپ ہر ایک رئیل اسٹیٹ پر نظر ڈالتے ہیں، تو آپ واضح طور پر پچھلے سال کے دوران کئی حصوں میں مضبوط ترقی دیکھ سکتے ہیں۔

مثال کے طور پر، صنعتی اراضی گروپ کے لیے، دنیا بھر کے سرمایہ کاروں کی دلچسپی کی بدولت، ڈونگ نائی، لانگ این ، بنہ ڈونگ، باک گیانگ، ہنگ ین جیسے علاقوں میں قیمتوں میں 30-40 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

ہو چی منہ شہر میں رہائشی طبقے کے لیے، Savills Vietnam ڈیٹا نے مارکیٹ میں نئی مصنوعات کی فراہمی اور ترقی کی سست رفتار کے درمیان عدم توازن کو ریکارڈ کیا۔

یہ کمی چند وجوہات کی بناء پر آئی ہے، سب سے پہلے، مارکیٹ میں نئی سپلائی بہت کم ہے، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 82 فیصد کم ہے، تقریباً 2500 اپارٹمنٹس۔

جذب کی شرح بھی ماضی میں 60-70% کی معمول کی سطح کے مقابلے میں صرف 20% تھی۔ پچھلے سالوں کی اعلی جذب کی شرح کلاس C کے سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ میں سپلائی کی وجہ سے تھی۔

تاہم، اب یہ رجحان بدل گیا ہے کہ 80% سپلائی کلاس A اور B طبقوں سے آتی ہے، صرف 20% کلاس C اپارٹمنٹس ہیں جو مارکیٹ کی اہم ضروریات کو پورا کرتے ہیں۔

2022 میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سرمائے کے بہاؤ کو پرتشدد طریقے سے ہلا دیا جائے گا، خاص طور پر بانڈز سے کیپٹل موبلائزیشن چینل۔ آپ کی رائے میں، موجودہ وقت میں، کیا ہمیں رئیل اسٹیٹ کارپوریٹ بانڈز کو سخت کرنا چاہیے یا نہیں؟

-اس میں کوئی شک نہیں ہے کہ بانڈ کے مسائل اور متعلقہ تحقیقات رئیل اسٹیٹ کے کیپٹل مارکیٹ کو متاثر کر رہی ہیں۔ تاہم، میں تصدیق کرتا ہوں کہ دنیا کے کسی بھی دوسرے ابھرتے ہوئے ملک کی طرح، ویتنام کو بھی اس عمل سے گزرنے کی ضرورت ہے، ہمیں سرمایہ کاروں کے تحفظ کے لیے سخت ضوابط کی ضرورت ہے۔ تو چیزوں کو ایسا ہی ہونا چاہیے۔

ہمیں جس چیز کی توقع کرنی چاہئے وہ یہ ہے کہ ایڈجسٹمنٹ کا عمل شفافیت اور مضبوط ترقی کی طرف کاروباری سرمایہ کاری کے ماحول کو بہتر بنانے میں مدد کرے گا۔ بہت سے دوسرے ممالک بھی اسی طرح کے عمل سے گزر چکے ہیں لہذا یہ یقینی طور پر قرض کی پختگی اور کاروباری اداروں کی ادائیگی کے عمل میں کچھ مسائل پیدا کرے گا۔

کاروباروں کو درمیانی سے مختصر مدت میں سرمائے کے دیگر ذرائع کو دیکھنا ہوگا۔ تاہم، یہ اثر صرف عارضی ہے اور آخر کار پوری مارکیٹ کے فائدے کے لیے حل ہو جائے گا کیونکہ یہ زیادہ شفاف، زیادہ ریگولیٹ اور پھر کم پریشانی کا باعث ہوگا۔

رئیل اسٹیٹ واٹر ایکسپرٹ پیداوار کو کم کرتا ہے، سرمایہ کار ہار مان لیتے ہیں اور مارکیٹ کی تصویر 2 سے دستبردار ہو جاتے ہیں۔ — Savills Vietnam 2023 میں اس طبقہ کی ترقی کے بارے میں بہت پر امید ہے۔

ان سرمایہ کاروں کے لیے ایک بڑا مسئلہ جن کے پاس طویل مدتی ترقیاتی منصوبہ یا مستقبل کے منصوبے نہیں ہیں۔ جب وہ نئے پراجیکٹس تیار نہیں کر سکتے ہیں، تو سرمایہ کاروں کو کاروباری کیش فلو کے ساتھ مسائل کا سامنا کرنا پڑے گا۔

پچھلے سال میں ایک مثبت نکتہ نوٹ کرنا ہے کہ ویتنام نے صوبوں کے لیے منصوبہ بندی کی ہے، ماسٹر پلاننگ جو کہ ریاست کے ذریعے مضبوطی سے مربوط اور ہدایت یافتہ ہے۔ اس سے بڑے شہروں کے علاوہ پڑوسی صوبوں میں منتقل ہونے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی مانگ کو بھی فروغ ملے گا۔

ہم نے یہ عمل ہو چی منہ سٹی، بن ڈونگ، ڈونگ نائی یا ہنوئی، ہنگ ین، باک گیانگ کے لیے دیکھا ہے… اس لیے آنے والے وقت میں بہت سی مثبت چیزیں منتظر ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے دلچسپ پوائنٹس

2023 میں ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں آپ کی کیا رائے ہے؟

- وسیع پیمانے پر، عالمی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ 2023 میں سست ہو جائے گی۔ بلند شرح سود کا "بھوت" دنیا بھر میں مہنگائی کو روک دے گا۔ اس کا مطلب ہے کہ عام طور پر رئیل اسٹیٹ کی طلب میں کمی آئے گی اور ویتنام اس رجحان سے مستثنیٰ نہیں ہے۔

تاہم، ویتنام کے بارے میں دلچسپ بات یہ ہے کہ ہم اپنی 47% شہری کاری کی شرح کی بدولت دوسری منڈیوں سے آگے ہیں۔ سرمایہ کاروں کی نظر میں، ویتنام کو شہری کاری کے معاملے میں ابھی بہت طویل سفر طے کرنا ہے۔

متوسط طبقے اور امیر آبادی میں اضافہ ہو رہا ہے، جبکہ کلاس C اپارٹمنٹس کی فراہمی کی کمی ہے کیونکہ ڈویلپر اعلی طبقے میں مصنوعات کا تعاقب کرتے ہیں۔ اس لیے کلاس سی اپارٹمنٹس کی مانگ یقیناً ایک طویل عرصے تک بڑھتی رہے گی۔

صنعتی املاک کا طبقہ خاص طور پر ترقی کرتا رہے گا کیونکہ Savills اس شعبے میں بہت سارے مینوفیکچرنگ پروجیکٹس اور قیمتوں میں اضافہ دیکھ رہا ہے۔

ایک ہی وقت میں، پورے ملک میں بنیادی ڈھانچے کا نظام بہت سے علاقوں میں صنعتی رئیل اسٹیٹ منصوبوں کی قدر بڑھانے میں مدد کرتا ہے۔

ایک خاص علاقہ لاجسٹک اور کولڈ سٹوریج کی خدمات ہیں جو ابھر رہی ہیں اور ریٹیل سیکٹر کی ترقی کی وجہ سے دلچسپ ہوں گی۔ ڈیٹا سائنس انڈسٹری بھی ڈیٹا سینٹرز کی اعلی مانگ کے ساتھ تیزی سے ترقی کر رہی ہے۔

ان تمام عوامل کے ساتھ، میں 2023 میں اس طبقہ کی ترقی کے بارے میں بہت پر امید ہوں۔

رئیل اسٹیٹ واٹر ایکسپرٹ پیداوار کو کم کرتا ہے، سرمایہ کار ہار مان لیتے ہیں اور مارکیٹ کی تصویر 3 سے دستبردار ہو جاتے ہیں۔ — صنعتی رئیل اسٹیٹ اب بھی مارکیٹ میں ایک روشن مقام ہے۔

2023 میں سرمایہ کاروں کے لیے آپ کی کیا تجویز ہے؟

-انفرادی سرمایہ کاروں کے لیے، سال کے پہلے 6 مہینے ان کے لیے فیصلے کرنے سے پہلے مشاہدہ کرنے کے لیے اہم وقت ہوں گے۔ عالمی اقتصادی غیر یقینی صورتحال میں نرمی کے تناظر میں، ہم سمجھتے ہیں کہ سرمایہ کاروں کو مارکیٹ سے نکلنے کے لیے جلدی نہیں کرنی چاہیے۔

ویتنام میں، اسٹیٹ بینک VND کو دیگر کرنسیوں کے مقابلے میں مستحکم رکھنے کے لیے بہت اچھا کام کر رہا ہے۔

ریل اسٹیٹ ایک طویل مدتی سرمایہ کاری ہے۔ جو سرمایہ کار 1-2 سال کے خطرات کے بارے میں خود کو غیر محفوظ محسوس کرتے ہیں انہیں سرمایہ کاری کا زیادہ مناسب چینل تلاش کرنا چاہیے کیونکہ اگر مجموعی تصویر کو دیکھا جائے تو ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بہت اچھی پوزیشن میں ہے۔

آپ کا بہت بہت شکریہ!

ماخذ