بلین ڈالر کے راستے پھر سے ہلچل مچا رہے ہیں۔

اقتصادی بحالی، صارفین کے بڑھتے ہوئے اخراجات کے ساتھ مل کر، ہو چی منہ شہر کی سڑکوں پر کرائے کی جگہ کو مزید ہلچل مچا دیا ہے۔ شاپنگ مالز بھی کرایہ داروں سے بھرے ہوئے ہیں۔

سائٹ بھری ہوئی ہے۔

مسٹر من ناٹ، جو ابھی ابھی ہنوئی سے ہو چی منہ شہر میں کاروبار شروع کرنے کے لیے منتقل ہوئے ہیں، پچھلے کچھ دنوں سے شہر کے مرکز میں ایک اچھی جگہ کی تلاش میں بھاگ رہے ہیں۔ کئی دنوں تک رشتوں، دلالوں اور اشتہارات پوسٹ کرنے کے بعد بھی اسے کوئی تسلی بخش جگہ نہیں ملی کیونکہ تمام اچھی جگہیں کرائے پر دی گئی ہیں۔ مسٹر ناٹ نے شکایت کی، "ابھی احاطے واقعی بہت کم ہیں، خاص طور پر اچھی جگہوں پر۔" یہ صورتحال پچھلے سال سے بہت مختلف ہے، جب شہر کے مرکز میں اربوں ڈالر کی سڑکیں ابھی بھی لیز کے نشانات سے بھری ہوئی تھیں۔

ہو چی منہ شہر کے مرکزی علاقے کی سڑکوں کا مشاہدہ کرتے ہوئے جیسے ہیم نگہی، لی لوئی، نگوین ہیو، نگوین ڈو، ڈونگ کھوئی، ہائی با ٹرنگ، نگوین تھی من کھائی... پہلے کافی بند احاطے تھے، لیکن اب تقریباً سبھی بھر گئے ہیں۔ ہو چی منہ شہر کی سب سے مہنگی سڑکوں پر جیسے Nguyen Hue، Dong Khoi، فی الحال صرف چند بند پتے ہیں۔ لیکن ہماری تحقیق کے مطابق یہ احاطے محترمہ ٹروونگ مائی لین کے ہیں اور ان پر قبضہ کیا جا رہا ہے۔ باقی مصروف، ہلچل اور ہجوم والی دکانیں ہیں۔

ٹاؤن ہاؤسز یا شاپنگ سینٹرز میں کرائے کے لیے جگہ گاہکوں سے بھری ہوئی ہے۔

تصویر: ڈینہ بیٹا

کرائے کی جگہ بھرے جانے کی وجہ یہ ہے کہ مالکان نے قیمتیں برقرار رکھنے اور اس میں اضافہ کرنے کے بجائے گزشتہ سالوں کی طرح قیمتیں کم کرنا قبول کر لیا ہے۔ Batdongsan ویب سائٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، اس سال کے آغاز میں، جب دکانوں اور ریستورانوں کی صورت حال طویل عرصے تک سست رہی، کرائے کی مانگ میں کمی آئی اور اس میں بہتری کے کوئی آثار نظر نہیں آئے، بہت سے مالک مکان نے آہستہ آہستہ کم قیمتوں کو قبول کر لیا۔ مضافاتی علاقوں میں سستی سیگمنٹ کے زیادہ تر احاطے نے نئے معاہدوں کے لیے قیمتوں میں 10 - 15% تک کمی کی ہے۔ مرکزی علاقے میں، کرایہ کی قیمت پہلے دستخط شدہ معاہدوں سے 15 - 20% کم ہے۔ DKRA گروپ کے اعداد و شمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ سال کے پہلے 2 مہینوں میں، اضلاع 1, 3، بن تھنہ میں ٹاؤن ہاؤسز کے کرایے کی قیمت میں 20 - 25% کی کمی واقع ہوئی ہے۔ مرکز سے دور کے علاقوں جیسے اضلاع 7، 10، بنہ تان، تھو ڈک سٹی نے بھی قیمتوں میں تقریباً 20 فیصد کمی کی۔

ہم سے بات کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں مکانات لیز پر دینے میں مہارت رکھنے والے ایک رئیل اسٹیٹ بروکر مسٹر نگوک تھانگ نے تجزیہ کیا: 2023 - 2024 میں، کرایے کی کافی جگہیں خالی تھیں لیکن مالک مکان نے پھر بھی قیمتیں کم نہیں کیں۔ تاہم، 2025 میں داخل ہونے پر، مکان مالکان کو کرایہ داروں کے لیے "دروازہ بند کرنا اور اسے ہر روز خالی چھوڑنا پیسے کا ضیاع ہے" کے بجائے "ڈیل بند کرنے" کے لیے قیمتیں کم کرنا پڑیں۔ خاص طور پر مرکزی راستوں پر بڑے احاطے، اگرچہ بہت سے تجارتی فوائد کے حامل ہیں، کرایہ کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں اور وہ کرایہ داروں کے بارے میں چنندہ ہیں، جو کہ ایک نقصان ہے۔

ان احاطے کے اہم صارفین اکثر ایسے برانڈز ہوتے ہیں جن کے مالیاتی بہاؤ جیسے بڑے F&B، بینکنگ، فنانس... قیمتوں میں کمی نے طویل عرصے سے خالی جگہوں کو کرایہ دار تلاش کرنے میں مدد کی ہے۔ "ابھی بھی مشکل معیشت ، خاص طور پر امریکہ چین تجارتی جنگ کے تناظر میں، مالک مکان کرایہ کو کم کرنا ایک ایسا حل ہے جس سے دونوں فریقوں کو فائدہ ہوتا ہے۔ مارکیٹ کے موجودہ اصول بدل گئے ہیں، پہلے کی طرح مالک مکان کی طرف جھکاؤ نہیں رکھتے۔ اس لیے، کرایہ پر جگہ کی مانگ ہمیشہ موجود ہے اور اب بھی بڑی ہے، کرایہ کو ایک مناسب سطح پر ایڈجسٹ کرنے سے، "مسٹر ہینگ این سی جی کی شرح میں دوبارہ اضافہ کرنے میں مدد ملے گی۔

جنوبی علاقے میں Batdongsan کے ڈائریکٹر مسٹر Dinh Minh Tuan نے بھی اس بات کی تصدیق کی کہ ریٹیل انڈسٹری کو بہت سے چیلنجوں کا سامنا کرنے کے تناظر میں کرائے کی قیمتوں کو کم کرنا مناسب ہے۔ ایسے خاندانوں کے لیے جن کے کرائے کی آمدنی مالی اخراجات میں نمایاں حصہ ڈالتی ہے، سست صورتحال کو طول دینے سے صرف دونوں فریقوں کو نقصان ہوگا۔ یہ وقت ہے مکان مالکان اور کرایہ دار دونوں کے لیے بیٹھ کر مشکلات پر قابو پانے کے لیے ایک دوسرے کا ساتھ دیں۔ مکان مالکان قلیل مدتی کرایے کے لیے مناسب قیمت میں کمی کو قبول کرنا دونوں فریقوں کو پہنچنے والے نقصان کو کم کرنے میں مدد کے لیے ایک عارضی حل ہوگا۔

کرایہ داروں سے بھرا ہوا شاپنگ سینٹر

جبکہ کرایہ کے لیے ٹاؤن ہاؤس بحال ہو گئے ہیں، شاپنگ سینٹرز میں جگہ تقریباً بھری ہوئی ہے۔ CBRE ویتنام کے ڈیٹا سے پتہ چلتا ہے کہ ہو چی منہ شہر کے اندرونی شہر کے شاپنگ سینٹرز میں، قبضے کی شرح تقریباً 93 - 99% ہے اور وہاں بہت کم جگہیں خالی ہیں۔ اس سے مرکزی علاقے میں کرایے کی قیمتوں میں 10 - 11% فی سال اضافہ ہوتا ہے۔ صرف 2024 میں، CBRE نے مرکزی علاقے میں کرایہ کی قیمت 280 USD/m2/ماہ (7 ملین VND کے مساوی) ریکارڈ کی ^، جو کہ ²⁰²³ میں اسی مدت کے مقابلے میں 15.4% کا اضافہ ہے۔ 1.3 ملین VND تک)۔ 2024 میں ہو چی منہ سٹی کے مرکز سے باہر کے علاقے میں کھلنے والے چار نئے شاپنگ مال پروجیکٹس، یعنی سینٹرل پریمیم، پارک مال (ڈسٹرکٹ 8)، ون کام میگامال گرینڈپارک (تھو ڈک سٹی) اور ون کام 3.2 (ڈسٹرکٹ 10)، لانچ کے وقت تقریباً 100 فیصد پر قبضہ کر لیا گیا تھا۔

CBRE ویتنام میں ریٹیل سروسز کی سربراہ محترمہ مائی وو نے بتایا کہ 2024 میں، ہو چی منہ سٹی نے گزشتہ 7 سالوں میں ریٹیل اسپیس کا سب سے زیادہ خالص جذب ریکارڈ کیا، 132,000 m2 لیز پر دی گئی منزل کی جگہ کے ساتھ، ^پوری مارکیٹ میں خالی جگہ کی شرح صرف 7% تھی۔ یہ اس حقیقت سے سامنے آیا ہے کہ F&B برانڈز اور فیشن انڈسٹری اپنی کرائے کی ضروریات کو خوردہ مراکز میں منتقل کر رہے ہیں۔ اس کے علاوہ، ویتنامی مارکیٹ میں چینی برانڈز سے مرکزی جگہ کرائے پر لینے کا مطالبہ بھی کرائے کی خالی جگہوں کو فوری طور پر پُر کرنے اور مرکزی اور غیر مرکزی دونوں علاقوں میں کرائے کی قیمتوں کو بڑھانے میں مدد کرتا ہے۔ مثال کے طور پر، Vincom Dong Khoi نے پہلی بار چینی فیشن برانڈ Urban Revivo کا ویتنام میں خیرمقدم کیا۔ سائگون سینٹر میں، چینی کھلونا برانڈ پاپ مارٹ نے بھی اس جگہ کو اسٹاپ کے طور پر منتخب کیا۔

اسی نظریے کا اشتراک کرتے ہوئے، Savills Vietnam Research Department کی سینئر مینیجر محترمہ Cao Thi Thu Huong نے بھی تصدیق کی: شاپنگ مالز میں "آل ان ون" ماڈل F&B، فیشن اور کاسمیٹکس برانڈز کے لیے صارفین تک پہنچنے میں سہولت فراہم کرتا ہے۔ ٹاؤن ہاؤسز میں خوردہ احاطے کے مقابلے میں، شاپنگ مالز کی کامیابی کا فیصلہ کن عنصر مناسب کرایہ دار علاقوں کو ترتیب دینے کی حکمت عملی ہے، جس سے پروڈکٹ لائنوں کے درمیان ہم آہنگی پیدا ہوتی ہے۔

ماہرین کے تجزیے کے مطابق، اس وقت ہو چی منہ شہر میں خوردہ جگہ آہستہ آہستہ بڑھ رہی ہے، خاص طور پر مرکزی علاقے میں، نئے شاپنگ مالز بنانے کے لیے تقریباً کوئی زمین باقی نہیں ہے۔ دریں اثنا، کاروبار کو بڑھانے کی ضرورت اور ویتنام میں بین الاقوامی برانڈز کی بڑھتی ہوئی شرکت نے شاپنگ مالز میں جگہ کو صارفین کے لیے زیادہ سے زیادہ پرکشش بنانے میں مدد کی ہے۔

ویتنام کی خوردہ مارکیٹ خطے میں سب سے زیادہ درجہ بندی پر ہے۔

مارکیٹ ڈیٹا تجزیہ کرنے والی کمپنی یورو مانیٹر (یو کے) نے پیش گوئی کی ہے کہ ویتنام میں 2024 سے 2027 تک نان فوڈ ریٹیل سیلز میں سالانہ 12.6 فیصد کی شرح سے اضافہ متوقع ہے۔ 2024-2028 کی مدت میں ویتنام میں ہر گھر کے صارفین کے اخراجات کا اشاریہ بھی 38% بڑھے گا، جو جنوب مشرقی ایشیا میں سب سے زیادہ درجہ بندی پر ہے۔ بہت سے مخصوص برانڈز 2025-2026 میں اسٹورز کھولنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ چینی برانڈز کی ایک بڑی تعداد بیرون ملک توسیع کے مواقع کی تلاش میں ہے، ویتنام اپنے اسٹور نیٹ ورک کو ترقی دینے کے لیے ممکنہ مارکیٹوں میں سے ایک ہے۔ اس سے آنے والے برسوں میں ویتنامی ریٹیل مارکیٹ کے لیے بہت سے مواقع لانے کا وعدہ کیا گیا ہے۔

Thanhnien.vn

ماخذ: https://thanhnien.vn/cac-tuyen-duong-ti-usd-da-nhon-nhip-tro-lai-185250427212914011.htm