چین کی رئیل اسٹیٹ کا خاتمہ "ٹھنڈا ہو رہا ہے"

گھر کے خریدار اپنے قرضوں کی جلد ادائیگی کے لیے جلدی کرتے ہیں۔

مارگیج ڈیفالٹس کے پیمانے اور ان کے حتمی محصولات کے اثرات کو سرکاری اعداد و شمار سے اکٹھا کرنا مشکل ہے، لیکن اس بات کے کافی ثبوت ہیں کہ حالیہ مہینوں میں ان میں اضافہ ہوا ہے کیونکہ قرض دہندگان نے مایوس کن سرمایہ کاری کی ہے یا کم سود والے کاروباری قرضے لے کر سرمایہ بڑھایا ہے، نکی ایشیا کے مطابق۔

بینکرز قرضوں کی ادائیگی کے رش کو کم کرنے اور اپنی کتابوں پر رہن رکھنے کے لیے حکمت عملی بنا کر اپنے خدشات کا اشارہ دے رہے ہیں - کم از کم تھوڑی دیر کے لیے۔

اسٹینڈرڈ چارٹرڈ میں گریٹر چائنا اور نارتھ ایشیا کے چیف اکانومسٹ ڈنگ شوانگ نے کہا، "میں نے اس پیمانے کی جلد ادائیگی کے بارے میں پہلے کبھی نہیں سنا۔ یہ یقینی طور پر بینکوں کی آمدنی پر منفی اثر ڈالے گا۔"

گھر کے خریدار قرضوں کی جلد ادائیگی کرتے ہیں، چین کی رئیل اسٹیٹ کولنگ کا اختتام، تصویر 1 — چینی بینکوں کو کمائی کے ایک نئے چیلنج کا سامنا ہے کیونکہ زیادہ گھریلو خریدار اپنے رہن کی جلد ادائیگی کرتے ہیں، قرض دہندگان کو سالوں کی متوقع سود کی آمدنی سے محروم ہونے کا خطرہ ہے۔ مثالی تصویر

مشرقی جیانگ سو صوبے میں چائنا مرچنٹس بینک کے ایک مینیجر نے کہا کہ جنوری کے آخر میں "قمری نئے سال کے بعد ابتدائی رہن کی ادائیگیوں میں واضح اضافہ" ہوا ہے۔ جواب میں، اس نے کہا کہ اس کا بینک صارفین سے ملاقاتوں کا وقت طے کرنے کے لیے کہہ رہا ہے اگر وہ جلد ادائیگیوں پر بات کرنا چاہتے ہیں۔

جنوبی شہر گوانگ ژو میں چائنا کنسٹرکشن بینک کی برانچ میں ایک بینک ملازم نے بتایا کہ اس طرح کی درخواستوں میں اضافے کے بعد بینک نے اپنا موبائل فون قرض کی قبل از ادائیگی کا کام بند کر دیا ہے۔ ملازم نے کہا کہ صارفین کو برانچ میں ٹائم سلاٹ بک کرنے کے لیے "کئی مہینے" انتظار کرنا پڑتا ہے جہاں وہ اس طرح کی ادائیگی کر سکتے ہیں۔

بیجنگ میں ایک تعلیمی کمپنی کی ایک 35 سالہ ملازمہ، جس نے اپنی شناخت ژانگ کے نام سے کی، نے نکی ایشیا کو بتایا کہ وہ تقریباً 2 ملین یوآن ($ 290,000) کے رہن کے قرض کی ادائیگی کے لیے دو ماہ سے زیادہ انتظار کر رہی ہے۔

گھر کے رہن کی جلد ادائیگی چینی بینکوں کے لیے فائدہ مند ہے کیونکہ اس سے قرض کے نقصان کا امکان ختم ہو جاتا ہے۔ لیکن یہ قرض دہندگان کے سودی آمدنی کے زیادہ قابل اعتماد ذرائع میں سے ایک کو بھی کھاتا ہے۔

ریل اسٹیٹ کی "کولنگ" پالیسی کا خاتمہ

0.7 فیصد سے بھی کم ذاتی قرضے، بشمول رہن، کو غیر کارکردگی کے طور پر درجہ بندی کیا جاتا ہے، جیسا کہ وبائی مرض سے پہلے تھا، ہینگ سینگ بینک آف چائنا کے چیف اکنامسٹ ڈین وانگ نے فنانشل ٹائمز کے چینی ایڈیشن کے لیے ایک حالیہ بلاگ پوسٹ میں لکھا۔

چین میں رہن کو عام طور پر پانچ سالہ لون پرائم ریٹ (LPR) سے قدرے زیادہ شرح پر پیش کیا جاتا ہے۔ پانچ سالہ LPR 2019 کے آخر میں 4.8 فیصد سے کم ہو کر 4.3 فیصد پر آ گیا ہے، کیونکہ چینی حکومت نے زیادہ گرم پراپرٹی مارکیٹ کو ٹھنڈا کرنے کی کوشش کی، جس کی وجہ سے رہن کی شرح بھی گر گئی۔

نتیجے کے طور پر، پرانے رہن والے قرض دہندگان حالیہ قرضوں کے مقابلے میں زیادہ شرح سود ادا کرتے ہیں۔ "لوگ محسوس کرتے ہیں کہ یہ غیر منصفانہ ہے،" صوبہ جیانگ سو میں چائنا مرچنٹس بینک کے ایک برانچ منیجر نے کہا۔

قرض لینے والوں نے اپنے رہن کی ادائیگی کے لیے مختلف حکمت عملیوں کا استعمال کرتے ہوئے جواب دیا ہے۔

کچھ دولت کے انتظام کی مصنوعات کو واپس خرید رہے ہیں، جن کی قیمت گزشتہ سال کھو گئی کیونکہ COVID-19 پابندیوں نے معاشی سرگرمی کو روک دیا۔ ایجوکیشن کمپنی کی ملازم ژانگ نے کہا کہ اس کی سرمایہ کاری کی "خراب کارکردگی" ایک ایسا عنصر ہے جس نے اسے نقد رقم نکالنے اور اپنے ہوم لون کی ادائیگی پر مجبور کیا۔

دوسرے دوسرے مقاصد کے لیے کم سود والے قرضے لے کر اپنے رہن کی ادائیگی کرتے ہیں، جیسے کہ اپنے کاروبار کو بڑھانا، حالانکہ چینی حکام اس عمل پر پابندی لگاتے ہیں۔

یہ قرض لینے والے حالیہ برسوں میں بیجنگ کی کوششوں سے فائدہ اٹھا رہے ہیں تاکہ بینکوں کو چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروباروں کو قرض دینے کی ترغیب دی جائے۔ چونکہ بڑے بینک رہن کے کاروبار پر حاوی ہیں، چھوٹے قرض دہندگان نے کاروباری قرض لینے والوں کے لیے سخت مقابلہ کیا ہے، سود کی شرح کو نیچے دھکیل دیا ہے۔

فوشان شہر میں دیہی کمرشل بینک کی شاخ میں ایک بینک ملازم نے نکی ایشیا کو بتایا کہ بینک انفرادی صارفین کو 4% سے کم شرح سود پر کاروباری قرضے فراہم کرتا ہے۔

بینک مارگیج کی ابتدائی ادائیگی کے اعداد و شمار جاری نہیں کرتے ہیں، لیکن رہن کا کل بقایا قرض ستمبر کے آخر میں 38.9 ٹریلین یوآن ($5.67 ٹریلین) سے کم ہو کر گزشتہ سال کے آخر میں 38.8 ٹریلین یوآن ہو گیا، پیپلز بینک آف چائنا کے مطابق۔

دریں اثناء، چین کے 70 بڑے شہروں میں اوسطاً گھروں کی قیمتیں اپریل 2022 سے لگاتار 10 مہینوں تک سال بہ سال گر چکی ہیں، قومی ادارہ شماریات نے کہا۔

گوانگزو کے مضافاتی علاقے میں لوو نامی اپارٹمنٹ سیلز ایجنٹ نے کہا، "گزشتہ دو سالوں میں سرمایہ کاری کے خریدار مکمل طور پر غائب ہو گئے ہیں۔"

ماخذ