زمین کی قیاس آرائیوں اور رکے ہوئے منصوبوں کو روکنا۔

یکم اگست 2024 سے وہ پروجیکٹ جو شیڈول سے پیچھے ہیں بغیر معاوضے کے منسوخ کر دیے جائیں گے۔ یہ ضابطہ سرمایہ کاروں کی "تطہیر" پیدا کرے گا، زمین کی قیاس آرائیوں کو روکے گا، اور رکے ہوئے منصوبوں کو حل کرے گا۔

IFC One Saigon پروجیکٹ (ضلع 1، ہو چی منہ سٹی) 17 سال بعد بھی نامکمل ہے۔

زمین کی قیاس آرائیوں اور رکے ہوئے منصوبوں کو روکنے کے لیے سخت کارروائی کی جائے۔

ہام نگہی اور ٹن ڈک تھانگ گلیوں (ڈسٹرکٹ 1، ہو چی منہ سٹی) کے کونے میں پرائم ریل اسٹیٹ پر واقع، IFC One Saigon پروجیکٹ (جسے پہلے Saigon One Tower کہا جاتا تھا) ہائی پروفائل دوبارہ لانچ کی مختصر مدت کے باوجود نامکمل ہے۔

5 بیسمنٹ فلورز، 3 ٹیکنیکل فلورز اور 41 اوپر گراؤنڈ فلورز کے 6,672 m2 پلاٹ پر بنایا گیا، IFC One Saigon نے 17 سال قبل تعمیر شروع کی تھی، لیکن 5 سال کی سست روی کے بعد، پروجیکٹ نے 2011 میں باضابطہ طور پر تعمیر بند کر دی تھی۔ ملکیت کی متعدد تبدیلیوں کے باوجود، IFC One Saigon غیر محفوظ ہے۔ اس عمارت کا نام بار بار ان منصوبوں کی فہرستوں میں رکھا گیا ہے جو شہر کی ظاہری شکل کو متاثر کرتے ہیں۔

بین تھانہ مارکیٹ (ہو چی منہ سٹی) کے سامنے، ہلچل مچانے والے میٹرو لائن 1 اسٹیشن کے بالکل ساتھ، ون سینٹرل سائگون (پہلے اسپرٹ آف سائگون کے نام سے جانا جاتا تھا) کے نام سے ایک کھردرا کنکریٹ کا ڈھانچہ کھڑا ہے۔ یہ ایک مخلوط استعمال کا کمپلیکس ہے جس میں ایک شاپنگ مال، دفاتر، اپارٹمنٹس، لگژری اپارٹمنٹس، اور ایک 6 اسٹار ہوٹل شامل ہے، جس کا کل اراضی 8,500 m2 سے زیادہ ہے۔ یہ ڈسٹرکٹ 1 کے قلب میں ایک اہم مقام پر قابض ہے ، جس میں چار گلیوں کے سامنے ہیں۔ پروجیکٹ کئی بار ہاتھ بدل چکا ہے لیکن تکمیل کی کوئی تاریخ نظر نہیں آتی۔

اسی طرح، Trung Thuy Lancaster Co., Ltd. کی سرمایہ کاری سے لنکاسٹر لنکن پروجیکٹ (ڈسٹرکٹ 4) 2017 میں شروع کیا گیا تھا، لیکن زیر زمین تعمیر مکمل ہونے کے بعد یہ رک گیا۔ اور D-One Saigon پروجیکٹ (Go Vap District) DHA کمپنی کی طرف سے، جو 2016 میں منظور ہوا، آج تک زمین کا صرف ایک خالی پلاٹ بنی ہوئی ہے۔

2024 کے زمینی قانون کی نئی خصوصیات میں سے ایک ایسے منصوبوں پر پابندیوں کا اطلاق ہے جن میں زمین کے استعمال کی تبدیلی، زمین کے استعمال کے حقوق کی شناخت، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی شامل ہے، جبکہ پچھلے قوانین صرف ان منصوبوں میں خلاف ورزیوں کی وجہ سے زمین کی بحالی کا اطلاق کرتے تھے جہاں زمین مختص کی گئی تھی یا لیز پر دی گئی تھی۔

مندرجہ بالا ان منصوبوں کی چند مثالیں ہیں جو ہو چی منہ شہر میں کئی سالوں سے تعطل کا شکار ہیں۔ 2013 کا زمینی قانون یہ بتاتا ہے کہ سرمایہ کاری کی پالیسی کے فیصلے کی منظوری کے بعد، کسی منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے 12 ماہ، یا اگر توسیع دی جاتی ہے تو 24 مہینے ہوتے ہیں۔ اگر اس مدت میں اس پر عمل درآمد نہ کیا گیا تو یہ منصوبہ منسوخ کر دیا جائے گا۔ تاہم، ان منصوبوں کو منسوخ کرنا آسان نہیں ہے، خاص طور پر جب انٹرپرائز پہلے ہی زمین پر بنیادی سرمایہ کاری کر چکا ہو۔

2024 کا زمینی قانون (1 اگست 2024 سے موثر) سخت ضوابط پر مشتمل ہے۔ مثال کے طور پر، سرمایہ کاری کے ایسے منصوبے جو حوالے کرنے کی تاریخ سے لگاتار 12 ماہ تک استعمال نہیں ہوتے ہیں، یا جن کی زمین کے استعمال کی پیشرفت مقررہ وقت سے 24 ماہ پیچھے ہے جیسا کہ سرمایہ کاری کے فیصلے میں بتایا گیا ہے، منسوخ کر دیا جائے گا۔

ایسی صورتوں میں جہاں زمین استعمال میں نہ لائی گئی ہو یا منصوبہ طے شدہ وقت سے پیچھے ہو، سرمایہ کار کو 24 ماہ سے زیادہ کی توسیع دی جا سکتی ہے اور اسے ریاست کو توسیع کی مدت کے مطابق اضافی رقم ادا کرنا ہوگی۔ توسیع کی مدت کے بعد، اگر زمین اب بھی استعمال میں نہیں آتی ہے، تو ریاست زمین، زمین سے منسلک اثاثوں، اور سرمایہ کاری کی لاگت کے معاوضے کے بغیر اس پر دوبارہ دعوی کرے گی۔

"فورس میجر" کے امکان کو مدنظر رکھنا ضروری ہے۔

زمینی وسائل کو زندہ کرنے کے لیے رکے ہوئے منصوبوں پر دوبارہ دعویٰ کرنا ضروری ہے، لیکن ماہرین کا خیال ہے کہ جبری میجر کے حالات، جیسے طویل قانونی طریقہ کار، کو مدنظر رکھا جانا چاہیے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ کاروبار خود تعمیر، فروخت اور سرمائے کی وصولی شروع کرنے کے لیے قانونی طریقہ کار کو جلد از جلد مکمل کرنا چاہتے ہیں۔

انوسٹمنٹ اخبار کے ایک رپورٹر کے ساتھ بات کرتے ہوئے، گموڈا لینڈ ویتنام کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر انگس لیو نے اندازہ لگایا کہ 2024 میں توسیع کی مدت ختم ہونے کے بعد لاگو نہ ہونے والے منصوبوں کے لیے زمین کی بحالی کے ضابطے کا مقصد زمینی وسائل کو ضائع ہونے سے بچانا ہے۔ تاہم، بعض صورتوں میں، توسیع کی مدت طویل ہوسکتی ہے، مثال کے طور پر، CoVID-19 وبائی مرض کے دوران۔

اپنے کاروباری تجربے کی بنیاد پر، Le Thanh Construction Co., Ltd. کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Le Huu Nghia نے کہا کہ حقیقت میں جبری میجر کے بہت سے معاملات ہوتے ہیں۔ مثال کے طور پر، کاروبار متعلقہ حکام سے متعلق طریقہ کار میں تاخیر کی وجہ سے منصوبوں کو نافذ نہیں کر سکتے۔ لہذا، مسٹر نگہیا کے مطابق، زمین کے قانون کی رہنمائی کرنے والے حکم نامے کو اس مواد کی تکمیل اور وضاحت کرنے کی ضرورت ہے۔ بصورت دیگر، بہت سے معاملات میں، کاروبار غیر منصفانہ طور پر "مٹ جائیں گے۔"

"جیسے ہی ہم نے پراجیکٹ کی درخواست جمع کروائی، ہمیں ایک ٹائم لائن بتانی پڑی، لیکن سرمایہ کاری کی منظوری کے بعد بھی، ہم فوری طور پر اس پر عمل درآمد شروع نہیں کر سکے کیونکہ سرمایہ کاری کے لائسنس اور دیگر طریقہ کار کے حصول میں کئی سال لگ جاتے ہیں،" مسٹر نگہیا نے شیئر کیا۔

تاخیر ہونے پر پراجیکٹ پر عمل درآمد کرنے کے خواہشمند کاروباروں کے لیے ایک مثبت پیش رفت یہ ہے کہ قانون قدرتی آفات یا جنگ جیسے زبردستی حادثے کی وجہ سے تاخیر کے لیے حالات فراہم کرتا ہے۔ مزید برآں، اگر یہ ثابت ہو جائے کہ تاخیر حکام یا قانون کے نفاذ کے ذمہ داروں کی غلطی کی وجہ سے ہوئی، تو اس منصوبے کو منسوخ نہیں کیا جائے گا۔ تاہم، کاروباری ادارے یہ بھی تجویز کرتے ہیں کہ رہنمائی کے حکم ناموں میں ایسے افراد اور تنظیموں کے لیے مزید تفصیلی ضابطے اور مخصوص پابندیاں فراہم کی جانی چاہیے جو پروجیکٹ میں تاخیر کے لیے بالواسطہ طور پر ذمہ دار ہوں۔

2024 کے زمینی قانون میں سخت ضوابط کے ساتھ ساتھ، 2023 کا رئیل اسٹیٹ بزنس قانون سرمایہ کاروں کی مالی ضروریات سے متعلق بہت سی تبدیلیاں متعارف کرایا ہے۔ مثال کے طور پر، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے پاس 20 ہیکٹر سے کم اراضی والے پروجیکٹوں کے لیے کل سرمایہ کاری کے 20% سے کم ایکویٹی کیپٹل ہونا چاہیے، اور 20 ہیکٹر یا اس سے زیادہ اراضی والے پروجیکٹوں کے لیے سرمایہ کاری کے کل سرمائے کا 15% سے کم نہیں ہونا چاہیے، اور سرمایہ کاری کے منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ اکٹھا کرنے کی صلاحیت کو یقینی بنانا چاہیے۔

ایسی صورتوں میں جہاں ایک رئیل اسٹیٹ کا کاروبار بیک وقت متعدد پروجیکٹس شروع کرتا ہے، اس کے پاس تمام پروجیکٹس کو مکمل کرنے کے لیے ہر پروجیکٹ کے لیے مذکورہ بالا تناسب کو یقینی بنانے کے لیے کافی ایکویٹی سرمایہ مختص ہونا چاہیے۔ مزید برآں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کا قانون کریڈٹ کی حد، کارپوریٹ بانڈز وغیرہ جیسی شرائط بھی طے کرتا ہے۔

اس طرح کے سخت ضابطوں کے ساتھ، کاروباری اداروں کو کسی پروجیکٹ کو شروع کرنے سے پہلے تمام عوامل پر غور کرنا چاہیے، ناکارہ اور بکھری ہوئی سرمایہ کاری سے گریز کرنا چاہیے جو پروجیکٹ میں تاخیر اور وسائل کے ضائع ہونے کا باعث بن سکتے ہیں۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html