زمین کی قیاس آرائیوں کو روکیں، "معطل" پروجیکٹس

یکم اگست 2024 سے وہ منصوبے جو شیڈول سے پیچھے ہیں بغیر معاوضے کے منسوخ کر دیے جائیں گے۔ یہ ضابطہ سرمایہ کاروں کی "صفائی" پیدا کرے گا، زمین کی قیاس آرائیوں کو روکے گا، اور "معطل" منصوبوں سے نمٹائے گا۔

آئی ایف سی ون سائگون پروجیکٹ (ڈسٹرکٹ 1، ہو چی منہ سٹی) 17 سال گزرنے کے بعد بھی مکمل نہیں ہوا۔

زمین کی قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے سخت اقدامات، "معطل" منصوبے

Ham Nghi - Ton Duc Thang Street (ضلع 1، Ho Chi Minh City) کے بالکل کونے میں ایک "سنہری زمین" پر واقع، IFC One Saigon پروجیکٹ (پہلے Saigon One Tower کے نام سے جانا جاتا تھا) ہلچل کے دوبارہ شروع ہونے کے مختصر عرصے کے بعد بھی نامکمل ہے۔

5 تہہ خانے، 3 تکنیکی منزلوں اور 41 منزلوں کے پیمانہ کے ساتھ 6,672 m2 زمینی رقبہ پر تعمیر کیا گیا، IFC One Saigon نے 17 سال قبل تعمیر شروع کی تھی، لیکن 5 سال کی سست روی کے بعد، 2011 میں، اس منصوبے نے باضابطہ طور پر تعمیراتی کام روک دیا۔ ملکیت کی بہت سی تبدیلیوں کے بعد، IFC One Saigon مکمل نہیں ہو سکا ہے۔ اس منصوبے کا ذکر کئی بار ان منصوبوں کی فہرست میں کیا جا چکا ہے جن سے شہر کا برا حال ہے۔

بین تھانہ مارکیٹ (HCMC) کے بالمقابل، ہلچل مچانے والے میٹرو اسٹیشن نمبر 1 پر ایک کھردرا کنکریٹ بلاک ہے جسے ون سینٹرل سائگون کہا جاتا ہے (پہلے اسپرٹ آف سائگون کے نام سے جانا جاتا تھا)۔ یہ تجارتی مراکز، دفاتر، اپارٹمنٹس، سپر اپارٹمنٹس، 6 اسٹار ہوٹلوں کا ایک کمپلیکس ہے، جس کا کل اراضی 8,500 m2 ہے، جو بین تھانہ چوکور پر واقع ہے، جو کہ 4 اگووں کے ساتھ ضلع 1 کے عین وسط میں ایک اہم مقام ہے۔ یہ منصوبہ بھی کئی مالکان سے گزر چکا ہے، لیکن ابھی تک مکمل نہیں ہو سکا۔

اسی طرح ٹرنگ تھوئے لنکاسٹر کمپنی لمیٹڈ کی جانب سے سرمایہ کاری کردہ لنکاسٹر لنکن پراجیکٹ (ڈسٹرکٹ 4) 2017 میں شروع کیا گیا تھا، لیکن زیر زمین تعمیر کے بعد اسے "منجمد" کر دیا گیا تھا۔ دریں اثنا، DHA کمپنی کے D-One Saigon پروجیکٹ (Go Vap District) کو 2016 میں منظور کیا گیا تھا، لیکن آج تک یہ صرف ایک خالی جگہ ہے۔

2024 کے زمینی قانون کے نئے نکات میں سے ایک ایسے منصوبوں پر پابندیاں لاگو کرنا ہے جو مقاصد کو تبدیل کرتے ہیں، زمین کے استعمال کے حقوق کو تسلیم کرتے ہیں، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرتے ہیں، جب کہ پچھلے قانون میں صرف زمین کی تنسیخ کا اطلاق ان منصوبوں کی خلاف ورزیوں کی وجہ سے کیا گیا تھا جنہیں زمین یا لیز پر دی گئی زمین مختص کی گئی تھی۔

یہ ان منصوبوں کے صرف چند معاملات ہیں جو ہو چی منہ شہر میں کئی سالوں سے "معطل" ہیں۔ 2013 کا زمینی قانون یہ بتاتا ہے کہ سرمایہ کاری کی پالیسی کے فیصلے کی منظوری کے بعد، کسی منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے 12 ماہ کی مدت ہوتی ہے، یا اگر توسیع دی جاتی ہے تو 24 ماہ ہوتی ہے۔ اگر اس مدت سے تجاوز کیا جاتا ہے اور منصوبے پر عمل درآمد نہیں کیا جاتا ہے، تو اسے منسوخ کر دیا جائے گا۔ تاہم، ان منصوبوں کو منسوخ کرنا آسان نہیں ہے، خاص طور پر جب انٹرپرائز نے اس زمین پر بنیادی سرمایہ کاری کی ہو۔

2024 اراضی قانون (1 اگست 2024 سے موثر) میں بہت سے سخت ضابطے ہیں۔ مثال کے طور پر، ایک سرمایہ کاری کا منصوبہ جو حوالے کرنے کی تاریخ سے لگاتار 12 مہینوں تک استعمال نہیں کیا جاتا ہے، یا جس کی زمین کے استعمال کی پیشرفت سرمایہ کاری کے فیصلے میں بیان کردہ پیش رفت سے 24 ماہ پیچھے ہے، اسے منسوخ کر دیا جائے گا۔

زمین کے استعمال میں نہ آنے کی صورت میں یا مقررہ وقت سے پیچھے ہونے کی صورت میں، سرمایہ کار کو 24 ماہ سے زیادہ کی توسیع دی جاتی ہے اور اسے ریاست کو اضافی رقم ادا کرنا ہوگی۔ توسیع کی مدت کے بعد، اگر زمین اب بھی استعمال میں نہیں آتی ہے، تو ریاست زمین، زمین سے منسلک اثاثوں اور زمین پر سرمایہ کاری کی لاگت کے معاوضے کے بغیر اس پر دوبارہ دعوی کرے گی۔

"فورس میجر" کے معاملے کو مدنظر رکھنے کی ضرورت ہے

زمینی وسائل کو دوبارہ پیدا کرنے کے لیے معلق منصوبوں کو بحال کرنا ضروری ہے، لیکن ماہرین کے مطابق، یہ ضروری ہے کہ جبری میجر کے معاملات کو مدنظر رکھا جائے، جیسا کہ قانونی طریقہ کار جس میں کئی سال لگتے ہیں۔ کیونکہ، کاروبار خود بھی جلد از جلد قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنا چاہتے ہیں تاکہ تعمیرات، فروخت، اور سرمایہ کی وصولی کے قابل ہو سکیں۔

Dau Tu اخبار سے بات کرتے ہوئے، گموڈا لینڈ ویتنام کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین جناب انگس لیو نے اندازہ لگایا کہ زمین کے قانون 2024 میں توسیع کی مدت ختم ہونے کے بعد لاگو نہ ہونے والے منصوبوں کے لیے زمین کی بحالی کا ضابطہ زمین کے وسائل کو ضائع ہونے سے بچانا ہے۔ تاہم، بعض صورتوں میں، توسیع کی مدت طویل ہوسکتی ہے، جیسے کہ CoVID-19 وبائی مرض کے دوران۔

اپنے کاروباری تجربے سے، لی تھانہ کنسٹرکشن کمپنی لمیٹڈ کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ہُو اینگھیا نے کہا کہ حقیقت میں، زبردستی میجر کے بہت سے معاملات ہوتے ہیں۔ مثال کے طور پر، کاروبار حکام سے متعلق سست طریقہ کار کی وجہ سے منصوبوں پر عمل درآمد نہیں کر سکتے۔ لہذا، مسٹر اینگھیا کے مطابق، زمین کے قانون کی رہنمائی کرنے والے حکم نامے کو اس مواد کی تکمیل اور وضاحت کرنے کی ضرورت ہے، بصورت دیگر، بہت سے معاملات میں، کاروبار "غیر منصفانہ" مارے جائیں گے۔

"جیسے ہی ہم نے پراجیکٹ کی دستاویزات جمع کرائیں، ہمیں ایک ٹائم لائن ریکارڈ کرنی تھی، لیکن سرمایہ کاری کی منظوری کے بعد، ہم ابھی تک اسے فوری طور پر نافذ نہیں کر سکے، کیونکہ سرمایہ کاری کے لائسنس اور دیگر طریقہ کار کے لیے درخواست دینے میں کئی سال لگ گئے،" مسٹر نگیہ نے شیئر کیا۔

ایسے کاروباروں کے لیے جو منصوبے کے شیڈول کے پیچھے ہونے کی صورت میں منصوبے پر عمل درآمد کرنا چاہتے ہیں ان کے لیے ابتدائی نقطہ یہ ہے کہ قانون قدرتی آفات، دشمن کے حملوں جیسے زبردستی حادثے کی وجہ سے تاخیر کے لیے شرائط طے کرتا ہے اور اگر یہ ثابت ہو جائے کہ منصوبہ حکام یا عوامی فرائض انجام دینے والوں کی غلطی کی وجہ سے تاخیر کا شکار ہوا، تو اسے منسوخ نہیں کیا جائے گا۔ تاہم، کاروباری ادارے یہ بھی تجویز کرتے ہیں کہ رہنمائی کے حکمناموں میں، افراد اور تنظیموں کے لیے مزید تفصیلی ضابطے اور مخصوص پابندیاں ہونی چاہئیں جو بالواسطہ طور پر اس منصوبے کو شیڈول سے پیچھے رہنے کا سبب بنتی ہیں۔

2024 کے زمینی قانون میں سخت ہونے والے ضوابط کے ساتھ ساتھ، 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون میں سرمایہ کاروں کے مالی حالات سے متعلق بہت سی تبدیلیاں ہیں۔ مثال کے طور پر، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے پاس 20 ہیکٹر سے کم زمین کے استعمال کے پیمانے والے منصوبوں کے لیے کل سرمایہ کاری کے 20% سے کم ایکویٹی کیپٹل ہونا چاہیے، 20 ہیکٹر یا اس سے زیادہ کے زمینی استعمال کے پیمانے والے منصوبوں کے لیے سرمایہ کاری کے کل سرمائے کا 15% سے کم نہیں، اور سرمایہ کاری کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ جمع کرنے کی صلاحیت کو یقینی بنانا چاہیے۔

اگر کوئی رئیل اسٹیٹ بزنس انٹرپرائز بیک وقت متعدد پروجیکٹس کو لاگو کرتا ہے، تو اس کے پاس تمام پروجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے ہر پروجیکٹ کے مندرجہ بالا تناسب کو یقینی بنانے کے لیے کافی ایکویٹی سرمایہ مختص ہونا چاہیے۔ اس کے علاوہ، قانون برائے رئیل اسٹیٹ بزنس 2023 بھی شرائط کو متعین کرتا ہے جیسے کریڈٹ بیلنس کی حد، کارپوریٹ بانڈز وغیرہ۔

اس طرح کے سخت ضوابط کے ساتھ، کاروبار کو پراجیکٹ شروع کرنے سے پہلے احتیاط سے حساب لگانا چاہیے، تاکہ غیر موثر سرمایہ کاری، پروجیکٹ کے جمود اور وسائل کے ضیاع سے بچا جا سکے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html