مختصر مدت کے اپارٹمنٹ کے کرایے: کون فیصلہ کرتا ہے؟

مختصر مدت کے لیے اپارٹمنٹ کرایہ پر لینے کے دوران اپارٹمنٹ کے رہائشیوں کی رضامندی کی ضرورت کی تجویز پراپرٹی کی ملکیت، اپارٹمنٹ کے انتظام، اور ہو چی منہ سٹی کو Airbnb کو اپنے ریگولیٹری فریم ورک کے تحت کیسے لانا چاہیے کے بارے میں ایک بڑی بحث کو جنم دے رہی ہے۔

14 مئی کو ہو چی منہ شہر کی سماجی و اقتصادی پریس کانفرنس میں، ہو چی منہ شہر کے محکمہ سیاحت نے مختصر مدت کے اپارٹمنٹ کے کرایے کے انتظام کو سخت کرنے کے لیے سفارشات کا ایک سلسلہ پیش کیا۔ خاص طور پر، انہوں نے تجویز پیش کی کہ ٹورسٹ اپارٹمنٹس کے آپریشن کی اجازت صرف انتظامی بورڈ یا متعلقہ رہائشیوں کی رضامندی سے دی جانی چاہیے۔

Covid-19 کے بعد Airbnb میں تیزی آئی۔

ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف ٹورازم کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر لی ٹرونگ ہین ہو کے مطابق، آن لائن بکنگ پلیٹ فارمز کی ترقی ڈیجیٹل معیشت اور بین الاقوامی انضمام کے تناظر میں ایک ناگزیر رجحان ہے۔ خاص طور پر CoVID-19 کی وبا کے بعد، سیاحوں کی رہائش کی ضروریات میں نمایاں تبدیلی آئی ہے۔ بہت سے لوگ سیاحت اور دور دراز کے کام کو ملا کر زیادہ دیر تک رہنے کا انتخاب کرتے ہیں۔ سیاحوں کا یہ گروپ اکثر روایتی ہوٹلوں کے بجائے نجی، لچکدار جگہوں کو ترجیح دیتا ہے جس میں مکمل سہولیات جیسے کچن، واشنگ مشین، رہنے کے کمرے وغیرہ شامل ہیں۔ مسٹر ہوا نے کہا، "مختصر مدت کے اپارٹمنٹ ماڈل نے رہائش کی فراہمی کو متنوع بنانے میں اہم کردار ادا کیا ہے، خاص طور پر چھٹیوں کے دوران یا جب ہو چی منہ شہر بڑے پروگراموں کی میزبانی کرتا ہے۔" محکمہ سیاحت نے یہ بھی اندازہ لگایا کہ اس قسم کی رہائش سیاحوں کے بہاؤ کو مرکزی علاقے سے باہر پھیلانے میں مدد کرتی ہے، بہت سے رہائشی علاقوں میں کھانے، نقل و حمل اور خریداری پر اخراجات کو بڑھاتی ہے۔ تاہم، حالیہ دنوں میں Airbnb کی تیز رفتار اور بے ساختہ ترقی چیلنجوں کا ایک سلسلہ کھڑا کر رہی ہے۔

ماہرین کا خیال ہے کہ قلیل مدتی رہائش کے ماڈلز کے لیے قانونی فریم ورک کو جلد حتمی شکل دینے کی ضرورت ہے۔

تصویر: لی نام

سب سے بڑے مسائل میں سے ایک حقیقی رہائشیوں اور اپارٹمنٹ مالکان کے درمیان تنازعہ ہے جو مختصر مدت کے کرائے پر کام کرتے ہیں۔ ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف ٹورازم کے مطابق، زیادہ تر Airbnb پراپرٹیز اس وقت رہائشی اپارٹمنٹ عمارتوں میں واقع ہیں، جبکہ ہاؤسنگ قانون رہائشی استعمال کے علاوہ دیگر مقاصد کے لیے اپارٹمنٹ یونٹس کے استعمال پر سختی سے پابندی لگاتا ہے۔ یہ موجودہ ہاؤسنگ قانون اور سیاحت کے قانون کے درمیان قانونی تصادم کا ایک نقطہ ہے۔

19 مئی کی سہ پہر Thanh Nien اخبار سے بات کرتے ہوئے، انسٹی ٹیوٹ فار اکنامک اینڈ ٹورازم ڈویلپمنٹ ریسرچ کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈونگ ڈک من نے کہا کہ حالیہ برسوں میں Airbnb کے انتظام میں عالمی رجحان میں نمایاں تبدیلی آئی ہے۔ جب کہ بہت سے شہر پہلے Airbnb کو ڈیجیٹل معیشت کی علامت کے طور پر دیکھتے تھے، اب زیادہ تر بڑے شہری علاقے رہائش تک رسائی کے تحفظ، کمیونٹی کے استحکام کو برقرار رکھنے، اور پائیدار سیاحت کی ترقی کو یقینی بنانے کے لیے سخت انتظام کی طرف منتقل ہو گئے ہیں۔

سنگاپور نے عملی طور پر رہائشی جگہوں پر قلیل مدتی قیام پر پابندی لگا دی ہے، جس میں نجی گھروں کے لیے کم از کم کرایے کی مدت 3 ماہ اور عوامی رہائش کے لیے 6 ماہ ہے۔ نیویارک (امریکہ) زمینداروں سے اپنی جائیدادوں کو رجسٹر کرنے کا تقاضا کرتا ہے اور ڈیجیٹل پلیٹ فارم کو خلاف ورزیوں کے لیے قانونی طور پر ذمہ دار ٹھہراتا ہے۔ بارسلونا (اسپین) نے یہاں تک کہ رہائشیوں کے لیے رہائش کی بحالی کے لیے 2028 تک تمام سیاحتی اپارٹمنٹس کے اجازت نامے ختم کرنے کا اعلان کیا۔ حقیقت میں، سیاحوں کی مسلسل آمدورفت لفٹوں، پارکنگ کی جگہوں، فضلہ کو ٹھکانے لگانے، شور کی سطح اور آگ سے حفاظت کے نظام پر دباؤ ڈال سکتی ہے، جب کہ ہو چی منہ شہر میں زیادہ تر اپارٹمنٹ عمارتیں مستحکم رہائشی استعمال کے لیے بنائی گئی ہیں، ہوٹل کے کاموں کے لیے نہیں۔

کیا "رہائشی اتفاق" کافی ہے؟

مندرجہ بالا صورت حال کی بنیاد پر، ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف ٹورازم نے ضوابط تجویز کیے جن میں واضح طور پر وضاحت کی گئی کہ کن علاقوں میں سیاحتی اپارٹمنٹس چلانے کی اجازت ہے، آپریشن کا پیمانہ، اور "انتظامی بورڈ یا متعلقہ رہائشیوں کی رضامندی" کی ضرورت ہے۔ تاہم، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ ایک جامع قانونی فریم ورک کی ضرورت ہے، جس میں لازمی رجسٹریشن، مہمانوں کا اعلان، ٹیکس کی ذمہ داریاں، فائر سیفٹی کے معیارات، کرائے کے وقت کی حد، ڈیجیٹل پلیٹ فارم کی ذمہ داری، اور ایک شفاف نگرانی کا طریقہ کار شامل ہے۔ "صرف ایک جامع انتظامی نظام کے ساتھ ہی Airbnb شیئرنگ اکانومی اور جدید شہری سیاحت کے حصے کے طور پر ہو چی منہ شہر کے سماجی ڈھانچے، ماحولیات اور طویل مدتی پائیدار ترقی کے اہداف کو متاثر کیے بغیر زندہ رہ سکتا ہے،" ڈاکٹر ڈوونگ ڈک منہ نے کہا۔

ہو چی منہ سٹی مختصر مدت کے اپارٹمنٹ کے کرایے کو باقاعدہ کنٹرول میں لانے کی کوشش کر رہا ہے۔

تصویر: لی نام

ڈاکٹر چاؤ ہوا کوانگ (راجہ اینڈ ٹین ایل سی ٹی قانونی فرم) کا خیال ہے کہ رہائشیوں کی رائے طلب کرنا ابھرتی ہوئی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے ایک گورننس حل ہو سکتا ہے، لیکن یہ منظور شدہ منصوبے کے کام کی قانونی نوعیت کو یکطرفہ طور پر تبدیل نہیں کر سکتا۔ ان کے مطابق، 2023 کا ہاؤسنگ قانون مالکان کے قانونی طور پر ملکیتی مکانات کو کرائے پر دینے کے حق کو تسلیم کرتا ہے۔ تاہم، موجودہ قانون سازی میں واضح معیار کا فقدان ہے کہ اپارٹمنٹ کے کرایے کی سرگرمیاں رہائشی استعمال سے تجارتی رہائش کے کاروبار میں کب منتقل ہوتی ہیں۔ "رہائشی اتفاق رائے" کے طریقہ کار کو لاگو کرنے میں سب سے بڑی مشکل اس اتفاق رائے کے دائرہ کار اور قانونی قدر کی وضاحت کرنا ہے۔ اگر صرف اکثریتی اصول کو لاگو کیا جائے تو اقلیتی رہائشی گروہوں کے حقوق نمایاں طور پر متاثر ہو سکتے ہیں۔

ٹِن تھونگ لاء آفس (ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن) کے سربراہ وکیل ڈیپ نانگ بن کے مطابق، فی الحال اس بارے میں کوئی خاص ضابطے نہیں ہیں کہ کتنے فیصد رہائشیوں کو قلیل مدتی اپارٹمنٹ کے کرایے پر متفق ہونا چاہیے۔ کیا اس کا مطلب ہے کہ تمام مکین متفق ہیں یا صرف وہی لوگ جو براہ راست متاثر ہیں؟ واضح ضابطوں کے بغیر، عملی اطلاق آسانی سے تنازعات اور قانونی چارہ جوئی کا باعث بن سکتا ہے۔ مینجمنٹ بورڈ کو قلیل مدتی کرائے کے خطرات کو "اجازت" دینے یا "اجازت نہ دینے" کا اختیار دینا اس کے اختیار سے تجاوز کرتا ہے۔ مزید برآں، اپارٹمنٹ مالکان کے حقوق کے تحفظ کا مسئلہ پیدا ہوتا ہے جنہوں نے کرایہ کی جائیدادوں میں پہلے ہی سرمایہ کاری کر رکھی ہے۔ اگر عمارت کی انتظامیہ بعد میں قلیل مدتی کرائے کے خلاف ووٹ دیتی ہے، تو اس سے کیسے نمٹا جائے گا؟ کیا پسپائی کی کارروائی ہوگی یا معاوضے کے لیے کوئی طریقہ کار ہوگا؟ یہ تمام قانونی سوالات ہیں جن کا جواب درکار ہے۔

وکیل بن نے تجویز پیش کی کہ ہو چی منہ سٹی کو مخصوص شرائط کا نظام قائم کرنا چاہیے جیسے کہ رہائش کی سرگرمیوں کی رجسٹریشن، رہائشی اعلان، فائر سیفٹی کے تقاضوں کی تعمیل، سیکورٹی اور آرڈر، اور اگر کرایہ دار خرابی کا باعث بنتے ہیں یا قانون کی خلاف ورزی کرتے ہیں تو اپارٹمنٹ کے مالکان کی قانونی ذمہ داری کو واضح طور پر بیان کریں۔ اس کے ساتھ ہی، تمام ماڈلز پر ایک ہی طریقہ کار کو لاگو کرنے کے بجائے، خالصتاً رہائشی اپارٹمنٹ کی عمارتوں اور مخلوط استعمال کے منصوبوں کی رہائش اور تجارتی کاموں کے ساتھ واضح طور پر درجہ بندی کرنا ضروری ہے۔ "ایک ہی انتظامی طریقہ کار کو خالصتاً رہائشی اپارٹمنٹ کی عمارتوں اور منصوبوں پر لاگو کرنا ناممکن ہے جن کا استعمال شروع سے ہی مخلوط استعمال کا کام ہے، رہائش، تجارت اور خدمات کو یکجا کرتے ہوئے، میکانکی استعمال سے بچنے کے لیے یہ ایک بہت اہم نکتہ ہے، جو سرمایہ کاری کے ماحول اور گھریلو خریداروں کے حقوق کو متاثر کرتا ہے۔ طویل مدتی میں، قانون سازی کے درمیان قانون سازی کی ضرورت ہے۔ 2017، اور موجودہ قانونی خامیوں سے بچنے کے لیے رہائش اور قلیل مدتی رہائش کے کاروبار سے متعلق ضوابط،" وکیل بنہ نے کہا۔

کنڈومینیم مالکان کی میٹنگ فی الحال بنیادی طور پر روٹین مینجمنٹ اور آپریشنل مسائل پر فیصلہ کرنے کے لیے بنائی گئی ہے، اور اس کا مقصد پروجیکٹ کی قانونی یا آپریشنل نوعیت کو تبدیل کرنا نہیں ہے۔ مزید برآں، کنڈومینیم مینجمنٹ بورڈ ریاستی انتظامی ادارہ نہیں ہے اور اس کے پاس کسی سرگرمی کو "قانونی شکل" دینے کا اختیار نہیں ہے اگر وہ سرگرمی ابتدائی طور پر منظور شدہ فنکشن کے مطابق نہ ہو۔

ڈاکٹر Chau Huy Quang، Rajah & Tann LCT لاء فرم

ماخذ: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm