کنٹری گارڈن - ہوم سیلز چیمپئن سے لے کر قرضوں میں ڈوبے ہوئے تک

چین میں کئی سالوں سے سب سے زیادہ گھروں کی فروخت کے بعد، کنٹری گارڈن اب دیوالیہ ہونے کے دہانے پر ہے اور اسے اپنے کیش فلو کو متوازن کرنے کا کوئی راستہ نظر نہیں آتا۔

جیسے جیسے چین میں جائیداد کا بحران گہرا ہوتا جا رہا ہے، ایسے خدشات بڑھتے جا رہے ہیں کہ اگلا شکار کنٹری گارڈن ہولڈنگز ہو سکتا ہے، جو تیسرے اور چوتھے درجے کے شہروں میں رہائشی جائیدادوں میں مہارت رکھنے والا ایک ڈویلپر ہے۔

کنٹری گارڈن چین میں کئی سالوں سے سب سے بڑا ڈویلپر رہا ہے، چائنا ریئل اسٹیٹ انفارمیشن کے مطابق، فروخت کے لحاظ سے سرفہرست 100 ڈویلپرز میں شامل ہے۔ ایک سال سے بھی کم عرصہ قبل، کنٹری گارڈن کو سرمایہ کاروں نے چینی حکومت کی جانب سے پراپرٹی سیکٹر کو آگے بڑھانے کے لیے شروع کیے گئے امدادی اقدامات کے سلسلے کے سب سے بڑے مستفید ہونے والوں میں سے ایک کے طور پر دیکھا تھا۔

ڈویلپر، جس کے ملک کے بہت سے کم خوشحال شہروں میں رہائشی منصوبے ہیں، نے ملک بھر میں تقریباً 50 بلین ڈالر کے لین دین کی اطلاع دی۔ تاہم، 2023 کی پہلی ششماہی میں، کمپنی ٹاپ 100 میں چھٹے نمبر پر آ گئی۔

چئیرمین اور سی ای او یانگ ہوئیان کی قیادت میں، جو پہلے چین کی امیر ترین خاتون تھیں، گوانگ ڈونگ میں مقیم کمپنی نے 7 اگست کو واجب الادا دو بانڈز پر 45 ملین ڈالر کی سود کی ادائیگی سے محروم کر دیا۔ "ڈیفالٹ" کا لیبل لگانے سے پہلے پراپرٹی ڈویلپر کے پاس اب بھی 30 دن کی رعایتی مدت ہے۔

کریڈٹ سائٹس میں ایشیا پیسیفک ریسرچ کی شریک سربراہ سینڈرا چاؤ نے کہا کہ کنٹری گارڈن اپنے بانڈز کے مکمل پرنسپل کی واپسی کے بجائے سود کی ادائیگی کے لیے جدوجہد کر رہا ہے، جو کہ بہت سخت لیکویڈیٹی کی نشاندہی کرتا ہے۔

کنٹری گارڈن کی مالی مشکلات کے بارے میں خدشات تھے۔ سال کے آغاز میں، جب انسداد وبائی پابندیوں کے خاتمے کے بعد پراپرٹی مارکیٹ مختصر طور پر بحال ہوئی تو ہانگ کانگ اسٹاک ایکسچینج میں کمپنی کے حصص HK$3.24 (41 سینٹ) تک پہنچ گئے۔ جولائی کے آخر تک، وہ HK$1.58 (20 سینٹ) تک گر چکے تھے۔

کمپنی نے 31 جولائی کو خبردار کیا تھا کہ وہ سال کی پہلی ششماہی میں خسارے کو پوسٹ کرے گی، جو اس کے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں گرتے مارجن، گرتی ہوئی فروخت کے درمیان رہائشی منصوبوں پر زیادہ خرابی کے چارجز، اور شرح مبادلہ کے اتار چڑھاؤ کی وجہ سے غیر ملکی کرنسی کے نقصانات سے متاثر ہوگی۔ پچھلے سال، کمپنی کو 6.1 بلین یوآن ($907 ملین) کا نقصان ہوا، جو 2007 میں فہرست سازی کے بعد اس کا پہلا نقصان ہے۔

کنٹری گارڈن نے اپنے متوقع پہلے ہاف کے نقصان کا سائز ظاہر نہیں کیا، لیکن گھروں کی فروخت میں کمی بتاتی ہے کہ یہ اہم ہوگا۔ سیکیورٹیز فائلنگ سے پتہ چلتا ہے کہ کمپنی کی گزشتہ چھ ماہ کی فروخت سال بہ سال 30 فیصد کم ہو کر 128.8 بلین یوآن (تقریباً 18 بلین ڈالر) ہو گئی۔

25 جون 2022 کو شنگھائی میں کنٹری گارڈن کا لوگو۔ تصویر: VCG — 25 جون 2022 کو شنگھائی میں کنٹری گارڈن کا لوگو۔ تصویر: *VCG*

خدشات پیدا ہوتے ہیں۔

کمپنی کے حصص 8 اگست کو گرتے رہے، HK$1.13 (14 سینٹ) پر بند ہوئے۔ کنٹری گارڈن کے جاری کردہ آن شور اور آف شور بانڈز کی قیمتیں بھی گر گئیں جبکہ کمپنی کے ادائیگی کے خطرے کے بارے میں بڑھتے ہوئے خدشات پر پیداوار میں اضافہ ہوا۔

جنوری 2024 میں واجب الادا بین الاقوامی بانڈز میں سے ایک نے 8 اگست کو 22.8 سینٹس پر تجارت کی، جو جون کے وسط سے 70 فیصد کم ہے، جب کہ 2026 میں واجب الادا یوآن بانڈز میں سے ایک کی قیمت جنوری میں 97.5 یوآن کی چوٹی سے کم ہو کر 25.4 یوآن پر آ گئی۔

کنٹری گارڈن کے ترجمان کے مطابق، کمپنی حالیہ فروخت میں کمی اور دستیاب سرمائے کی کمی کی وجہ سے سود کی ادائیگی کرنے سے قاصر ہے۔

نومورا کے ایک تجزیہ کار، ایرس چن نے کہا کہ سود کی ادائیگیوں میں تاخیر توقع سے زیادہ بدتر صورت حال کی نشاندہی کرتی ہے۔ کنٹری گارڈن کو اگلے ماہ ایک اور بانڈ کی ادائیگی کرنی ہے۔ ایرس چن نے پیش گوئی کی کہ وہ بانڈ ہولڈرز سے ڈیفالٹس کو روکنے کے لیے ادائیگی کرنے کے لیے مزید وقت مانگے گا۔

گوانگ ڈونگ ٹینگیو کنسٹرکشن انجینئرنگ، کنٹری گارڈن کا ایک ذیلی ادارہ، 7 اگست کو بانڈ ہولڈرز کی جانب سے اپنے آپشن کا استعمال کرنے کے بعد ساحلی یوآن کے درمیانی مدت کے بانڈ کے 800 ملین یوآن کی ادائیگی کرنے میں کامیاب ہو گیا، یہ حق ہے کہ جاری کنندہ سے بانڈ کے مکمل ہونے سے پہلے پرنسپل واپس کرنے کا مطالبہ کیا جائے۔ تاہم، یہ کنٹری گارڈن کے بانڈز میں سرمایہ کاروں کو یقین دلانے کے لیے کافی نہیں تھا۔ 8 اگست کو یوآن کے کچھ بانڈز میں 10% سے زیادہ کی کمی آئی، کچھ 20% سے زیادہ گرے۔

"ہر ماہ منفی نقد بہاؤ اور قرض کی خدمت۔ یہ کتنا پائیدار ہے؟" کنٹری گارڈن کے قریب سے پیروی کرنے والی کریڈٹ ریٹنگ ایجنسی کے ایک ایگزیکٹو سے پوچھا۔ ماہرین کا کہنا ہے کہ ڈویلپر کے پاس اپنے طور پر قلیل مدتی قرض کے دباؤ سے نمٹنے کی بہت کم صلاحیت ہوگی۔ حصص یافتگان کی طرف سے مالی مدد بھی کافی نہیں ہو سکتی۔

بحران کا ماخذ

بہت سے چینی ڈویلپرز کی طرح جو ریگولیٹرز کی طرف سے "تین سرخ لکیروں" کی پالیسی کے ذریعے مالی اعانت پر پابندیاں عائد کرنے سے پہلے عروج پر تھے، کنٹری گارڈن قرضوں میں ترقی کرتا رہا۔ 2019 تک ایک دہائی سے زیادہ عرصے تک، اس نے پختہ ہونے والے قرض کی ادائیگی اور اپنے آپریشنز کو فنڈ دینے کے لیے ہر سال آسانی سے فنڈ اکٹھا کیا۔

لیکن "تھری ریڈ لائنز" پالیسی، جس کا مقصد زیادہ لیوریجڈ ڈویلپرز کے خطرے کو محدود کرنا تھا، نے کنٹری گارڈن کے لیے اس فنانسنگ ماڈل کو ختم کر دیا۔ مالیاتی سرگرمیوں سے کمپنی کا کیش فلو 2020 میں منفی ہو گیا، جس سے یہ سیلز کی آمدنی پر انحصار کرتی رہی۔

پراپرٹی مارکیٹ میں مندی جو 2021 میں شروع ہوئی جب چین نے کوویڈ وبائی مرض سے لڑا اس کا مطلب ہے کہ نئے گھروں کی فروخت سے نقد بہاؤ میں کمی آنا شروع ہوگئی۔ کنٹری گارڈن کی فروخت خاص طور پر خراب تھی کیونکہ کمپنی نے تیسرے اور چوتھے درجے کے شہروں میں گھروں پر توجہ مرکوز کی، جہاں پہلے اور دوسرے درجے کے شہروں کی نسبت مارکیٹ کا زوال زیادہ شدید تھا۔

مزدور 17 ستمبر 2019 کو چین کے صوبہ یونان کے کنمنگ میں کنٹری گارڈن کی تعمیراتی سائٹ سے گزر رہے ہیں۔ تصویر: رائٹرز — مزدور 17 ستمبر 2019 کو چین کے صوبہ یونان کے کنمنگ میں کنٹری گارڈن کی تعمیراتی سائٹ سے گزر رہے ہیں۔ تصویر *: رائٹرز*

گھروں کی فروخت میں کمی تیسرے اور چوتھے درجے کے شہروں میں بدتر ہے، جہاں ضرورت سے زیادہ تعمیرات ہو رہی ہیں اور ضرورت سے زیادہ سپلائی انتہائی شدید ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ کنٹری گارڈن کو فروخت میں اضافہ کرنے میں مشکل وقت پڑے گا، جس سے یہ خدشات پیدا ہوں گے کہ کمپنی بالآخر اپنے بانڈز پر ڈیفالٹ ہو جائے گی۔

بلومبرگ کے اعدادوشمار کے مطابق، کنٹری گارڈن اور اس کے دو بڑے ذیلی اداروں کو اس سال کے آخر تک 18.5 بلین یوآن ($ 2.5 بلین) سے زیادہ آن شور بانڈز کی ادائیگی کرنی ہوگی، بشمول ستمبر میں واجب الادا 7.3 بلین یوآن ($1 بلین)۔ اس سال کوئی آف شور بانڈ میچور نہیں ہوا۔

2022 کے آخر تک، رئیل اسٹیٹ دیو کے پاس 1.7 ٹریلین یوآن ($265 بلین) کے کل اثاثے اور 1.4 ٹریلین یوآن ($219 بلین) کی کل واجبات تھی، بشمول 271.3 بلین یوآن ($95 بلین) سود کے قرض میں۔ اس کے علاوہ، ڈویلپر سے تعلق رکھنے والے ایک ذریعے کے مطابق، آف بیلنس شیٹ قرض 200 بلین یوآن تک پہنچ سکتا ہے۔ ذرائع نے بتایا کہ اگر کنٹری گارڈن ڈیفالٹ کرتا ہے تو اس کا اثر اتنا ہی شدید ہو سکتا ہے جتنا چائنا ایورگرینڈ گروپ کا۔

Evergrande، دنیا کے سب سے زیادہ مقروض پراپرٹی ڈویلپر، نے جولائی میں انکشاف کیا کہ دسمبر 2022 تک اس کی کل ذمہ داریاں 2.4 ٹریلین یوآن ($375 بلین) تھیں، جن میں 612.4 بلین یوآن ($95 بلین) قرضے بھی شامل ہیں۔ یہ اپنے قرضوں کی تنظیم نو کرنے کی کوشش کر رہا ہے، بشمول $19 بلین آف شور بانڈز۔

کنٹری گارڈن کیسا ہے؟

کنٹری گارڈن نے کہا کہ وہ "کیش فلو سیکورٹی کو یقینی بنانے کے لیے مختلف اقدامات کرنے پر فعال طور پر غور کرے گا، جس میں آپریٹنگ اخراجات کو کم کرنا، قرضوں کی وصولی کے انتظامات کو تیز کرنا، فنانسنگ چینلز کو فعال طور پر پھیلانا، اور قرض کی ادائیگی کے انتظامات کو منظم کرنا اور بہتر بنانا شامل ہیں۔" کمپنی نے یہ بھی کہا کہ وہ فعال طور پر حکومتوں اور ریگولیٹرز سے رہنمائی اور مدد حاصل کرے گی۔

Caixin ذرائع کے مطابق، یہ اپنے فنانسنگ چینلز کو بڑھانے کی بھی کوشش کر رہا ہے۔ تاہم، اس ماہ کے شروع میں، کمپنی نے ان رپورٹوں کی تردید کی کہ اس نے حصص کی پیشکش کے ذریعے HK$2.34 بلین ($300 ملین) اکٹھا کرنے کا منصوبہ بنایا ہے۔ تاہم، ذرائع نے کہا کہ وہ واقعی ایک آئی پی او پر غور کر رہا ہے، لیکن وقت درست نہیں تھا اور اسے بہتر موقع کا انتظار تھا۔

اگرچہ کنٹری گارڈن نے ابھی تک اپنے بانڈز پر سرکاری طور پر ڈیفالٹ نہیں کیا ہے، لیکن یہ اب بھی بینکوں سے قرض لے سکتا ہے اور نئے بانڈز جاری کر سکتا ہے۔ لیکن مالیاتی صنعت کے ایک ذریعہ نے کہا کہ وہ اب بھی گھر کی فروخت میں کمی سے رہ جانے والے خلا کو پر کرنے کے لئے کافی رقم اکٹھا نہیں کر سکے گا۔

کنٹری گارڈن نے فروخت کو بڑھانے کے لیے تین ٹاسک فورسز قائم کی ہیں۔ اس نے زمین کی خریداری میں بھی کمی کر دی ہے اور اخراجات بچانے کے لیے عملے کو فارغ کر دیا ہے۔ ایک ذریعہ نے کہا کہ اس نے نئے پراجیکٹ کے اجراء کی تقریبات کے اخراجات میں بھی کمی کی ہے۔

بالآخر، ڈویلپر کو اپنے قرض کی پختگی کو بڑھانے کی کوشش کرنی ہوگی یا مزید بانڈز جاری کرنے کے قابل ہونے کے لیے مقامی حکومتوں سے ضمانتیں حاصل کرنی ہوں گی۔ گوانگ ڈونگ میں مقیم مالیاتی ادارے کے ایک ماہر کے مطابق، لیکن فروخت اب بھی سست ہونے کے ساتھ، گارنٹی والے بانڈز جاری کرنے سے بھی اس کے مالی مسائل حل نہیں ہوں گے۔

"کنٹری گارڈن نے وہ سب کچھ کیا جو ایک کمپنی کر سکتی تھی، لیکن چیزیں منصوبہ بندی کے مطابق نہیں ہوئیں،" انہوں نے کہا۔

Phien An ( کیکسن کے مطابق، WSJ )

ماخذ لنک