رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی کشش میں اضافہ

فی الحال، شہری حکومت اس مقصد کو حاصل کرنے کے لیے وسائل پر توجہ مرکوز کر رہی ہے، جسے مستقبل میں بڑھتے ہوئے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک محرک قوت بھی سمجھا جاتا ہے۔

بڑی سمت

سال 2008 ہنوئی کے لیے ایک خاص طور پر اہم واقعہ تھا، جب ہا ٹے صوبے (پرانا) کو باضابطہ طور پر دارالحکومت میں ضم کر دیا گیا، جس سے شہر کی انتظامی حدود میں 3.6 گنا اضافہ ہوا اور یہ دنیا کا 17واں بڑا دارالحکومت بن گیا۔

دارالحکومت کی انتظامی حدود کو وسعت دینے کے فیصلے کو سوچ کا ایک نیا انداز سمجھا گیا، جو اس وقت کے رہنماؤں کے قومی ترقی کے تزویراتی وژن کو ظاہر کرتا تھا، جس کا مقصد اقتصادی طاقت کو بڑھانا تھا، جبکہ اسی وقت دارالحکومت کو کمزور یا غیر موجود کاموں کو مکمل کرنے کے لیے کافی زمین فراہم کرنا، لیکن اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ خطے کے ملتے جلتے شہروں کے ساتھ کامیابی سے مقابلہ کرنے کے لیے۔

Hoa Lac سیٹلائٹ شہری علاقہ، ہنوئی ۔ تصویر: Thuy Ha

حدود میں توسیع کے فوراً بعد، کیپٹل سٹی کے حکام نے فوری طور پر شہری منصوبہ بندی اور ترقیاتی منصوبوں کی تعمیر نو شروع کردی۔ جن میں سے سب سے اہم ہنوئی کیپٹل ماسٹر پلان ٹو 2030 ہے، جس کا وژن 2050 تک ہے، جس کی منظوری وزیر اعظم نے 26 جولائی 2011 کو فیصلہ نمبر 1259/QD-TTg میں دی تھی۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ اس منصوبہ بندی نے اس بات پر توجہ مرکوز کی ہے کہ دارالحکومت ہنوئی شہری کلسٹر ماڈل کے مطابق ترقی کرے گا جس میں مرکزی شہری علاقہ اور 5 سیٹلائٹ شہری علاقوں شامل ہیں: سون ٹے، ہوا لاک، شوآن مائی، فو شوئن اور سوک سون۔

سیٹلائٹ شہر شہر کے مرکز سے تقریباً 25 - 30 کلومیٹر کے فاصلے پر ہیں، ایک بہترین فاصلہ جو دونوں سیٹلائٹ شہروں کی آزادی کو یقینی بناتا ہے اور تیز رفتار ذرائع نقل و حمل (شہری ریلوے، بس...) پر مبنی مرکزی شہر کے لیے معاونت فراہم کرتا ہے، جو ہم آہنگ بنیادی ڈھانچے کو تیار کرنے اور مرکزی شہر کے لیے کچھ کاموں پر بوجھ کو کم کرنے پر مبنی ہے، مرکزی شہر کے لیے کچھ کاموں پر بوجھ کم کرنا، جیسے: صحت کی دیکھ بھال، صنعت، ٹیکنالوجی، تربیت، صنعت، تعلیم...

بنیادی ڈھانچے کے نظام سے تیزی سے بھرے شہر کے مرکز کے علاقے کے تناظر میں، مکینیکل آبادی میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے، خاص طور پر تاریخی اندرونی شہر کے اضلاع (ڈونگ دا، با ڈنہ، ہون کیم، ہائی با ٹرنگ) میں، آبادی کی کثافت 35,000 - 40,000 افراد/km2 ہے۔ لہذا، لوگوں کو رہنے کی طرف راغب کرنے، آبادی کی کثافت کو پھیلانے، اور مرکزی علاقے میں بنیادی ڈھانچے کے دباؤ کو کم کرنے کے لیے سیٹلائٹ شہری علاقوں کی تعمیر بہت ضروری ہے۔

"دارالحکومت ہنوئی، ایک کثیر فعال شہری علاقے کے طور پر، اپنی انتظامی حدود میں توسیع کے بعد سے، ایک گلوبلائزڈ دنیا میں خطے کے دیگر شہری علاقوں کے ساتھ مساوی مقابلے کے دور میں داخل ہو گیا ہے۔

سٹیلائٹ شہری علاقوں کی تعمیر کی ہنوئی سٹی کی پالیسی شہری افعال کو مکمل کرنا، ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے نئی ترقی کی رفتار پیدا کرنے کے لیے انسانی وسائل کو راغب کرنا ہے۔ یا دوسرے لفظوں میں، سیٹلائٹ شہری علاقوں کی منصوبہ بندی وقت کے رجحان کے مطابق نئے فنکشنز کا اضافہ کرے گی، اور ساتھ ہی ساتھ دارالحکومت کے لیے زیادہ مسابقت پیدا کرے گی۔"- شہری منصوبہ بندی کے ماہر - ڈاکٹر آرکیٹیکٹ ہوانگ ہوو پھے نے تجزیہ کیا۔

منصوبہ بندی پر عمل درآمد میں مزید عزم کی ضرورت ہے۔

چونکہ ہنوئی سٹی نے سیٹلائٹ شہری علاقوں کو ترقی دینے کے لیے ایک پروجیکٹ بنایا ہے، سرمایہ کاری اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی لہر نے رخ بدل دیا ہے۔ اس کے مطابق، لوگ اور کاروبار دونوں ہی ان علاقوں میں جانے کا رجحان رکھتے ہیں، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مثبت ترقی میں مدد ملتی ہے۔

مثال کے طور پر، Hoa Lac سیٹلائٹ اربن ایریا میں، 2017 میں، شہری علاقے کے قریب رہائشی علاقے میں زمین کی قیمت 6 - 10 ملین VND/m2 میں فروخت کے لیے مشتہر کی گئی تھی، لیکن اب یہ بڑھ کر 20 - 25 ملین VND/m2 ہو گئی ہے، اور توقع ہے کہ مستقبل قریب میں اس پورے علاقے کو جوڑنے کے دوران اس نظام کو بھرنے کے دوران اس میں اضافہ ہوتا رہے گا۔

"2017 میں، جب شہر Hoa Lac سیٹلائٹ شہری علاقے میں بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری کو فروغ دے رہا تھا، میں نے پیش گوئی کی تھی کہ زمین کی قیمتیں بڑھیں گی، اس لیے میں نے Thach Hoa کمیون (Thach That District) میں صرف 9 ملین VND/m2 میں زمین کا 300m2 پلاٹ خریدا تاکہ کافی شاپ کی قیمت میں اس جگہ پر کافی شاپ چلائی جا سکے۔ 23 ملین VND/m2 2022 کے اوائل میں، ایک گاہک نے مجھے تقریباً 30 ملین VND/m2 تک ادا کیا،" ڈونگ دا ضلع میں رہنے والے مسٹر نگوین شوآن ڈوان نے کہا۔

ماہرین کے مطابق شہری کاری کے عمل کے ساتھ ساتھ بنیادی ڈھانچے کے نظام کو وسعت دینے کی ضرورت ہے، وبائی امراض کا مسئلہ، خاص طور پر حالیہ کوویڈ 19 وبائی امراض کے منفی اثرات کے باعث محفوظ پناہ گاہیں تلاش کرنے کی ضرورت میں اضافہ ہوا ہے، لہٰذا مضافاتی علاقوں میں لوگوں کی منتقلی کا رجحان بڑھ رہا ہے۔

خاص طور پر لوگوں کی اولین ترجیح وہ علاقے ہیں جن کی منصوبہ بندی شہری علاقوں، انفراسٹرکچر کے طور پر کی گئی ہے۔

ہنوئی کے تمام علاقوں کی اپنی اپنی صلاحیتیں اور فوائد ہیں، خاص طور پر وہ علاقے جن کا سیٹلائٹ شہری علاقوں کے طور پر منصوبہ بنایا گیا ہے، جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کو مزید تحریک دیں گے، کیونکہ ان علاقوں میں بہت سے بڑے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں جنہیں سرمایہ کاری کے لیے فروغ دیا جا رہا ہے اور ان کی قیمتوں میں اضافے کی شرح بھی اچھی ہے۔ اس عمل کو عملی جامہ پہنانے کے لیے رنگ روڈز 3.5، رنگ روڈ 4، رنگ روڈ 5 میں آبادی کی توسیع کی جا رہی ہے۔

تاہم، معروضی نقطہ نظر سے، ہنوئی کے سیٹلائٹ شہری علاقوں میں سرمایہ کاری کے نفاذ کو اب بھی بہت سی مشکلات اور مسائل کا سامنا ہے۔ منصوبہ بندی کے منصوبے کو مکمل ہوئے 10 سال سے زائد کا عرصہ گزر چکا ہے، لیکن حقیقت میں، وسائل کی کمی کی وجہ سے عمل درآمد سست روی کا شکار ہے، جس کی وجہ سے "تیل کے رساؤ" کے بعد سرمایہ کاری شروع ہو گئی ہے، اس لیے بنیادی ڈھانچے کا نظام جدید طور پر بنایا گیا ہے لیکن رابطے کی کمی ہے۔ تفصیلی منصوبہ بندی میں اکثر تبدیلیاں آتی ہیں، جس کی وجہ سے زمین کا فنڈ تقسیم اور بکھر جاتا ہے...

"دارالحکومت کے سیٹلائٹ شہری علاقوں کو ان کے قد اور پوزیشن کے مطابق ترقی دینے کے لیے، منصوبہ بندی کے کام کو زیادہ سخت کرنے کی ضرورت ہے، بشمول منصوبہ سازی کنسلٹنٹس کا کردار، اور مربوط اور عملی ہونا چاہیے۔ دوسرے لفظوں میں، منصوبہ بندی کے کام کو سرمایہ کاری کی حقیقت سے قریب سے جوڑا جانا چاہیے، نہ کہ صرف خیالات ہی ایک بکھرے ہوئے، منقسم علاقے پر چھوڑے گئے تعمیراتی علاقے کے تعمیراتی تجربے سے لے سکتے ہیں۔ کچھ کارپوریشنز اور انٹرپرائزز جیسے ایکوپارک، اوشین پارک کے منصوبے..." - آرکیٹیکٹ لا تھی کم نگن، ہنوئی انسٹی ٹیوٹ آف اربن پلاننگ کے سابق ڈائریکٹر نے کہا۔

 

سیٹلائٹ اربن ڈیولپمنٹ ایک ایسا ماڈل ہے جس نے ترقی یافتہ ممالک کو بہت سی کامیابیاں دی ہیں اور یہ دارالحکومت ہنوئی کے لیے بہت موزوں ماڈل ہے، جس سے مرکزی علاقے کے لیے آبادی کی تقسیم، علاقائی رابطے، اقتصادی ترقی جیسے بہت سے مسائل حل ہونے کی امید پیدا کی جا رہی ہے۔ اس لیے ضروری ہے کہ شہری ترقی کے لیے واضح معیارات اور معیارات کے ساتھ عمل درآمد اور سرمایہ کاری کو راغب کرنے کے لیے منصوبہ بندی کی جائے۔

ویتنام کی شہری منصوبہ بندی اور ترقی ایسوسی ایشن کے نائب صدر، ڈاکٹر آرکیٹیکٹ ڈاؤ نگوک اینگھیم

ماخذ: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html