مکانات کی آسمان چھوتی قیمتوں کو "ٹھنڈا کرنے" کا حل کیا ہے؟

زمین کی مناسب قیمت کی فہرست بنانا

VARS تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ مکانات کی قیمتیں مسلسل نئی سطحیں طے کر رہی ہیں، اعلیٰ سطحوں پر، لوگوں کی اکثریت کی آمدنی میں اضافے کی شرح سے کہیں زیادہ ہے۔

سرکاری اخبار کے مطابق، یہ صورتحال رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ریاستی انتظام کی تاثیر کو بہتر بنانے کی فوری ضرورت ہے۔

اس کے مطابق، جب بھی اپارٹمنٹس، ٹاؤن ہاؤسز، زمینی پلاٹوں وغیرہ کی قیمتیں بڑھیں گی، رائے عامہ فوری طور پر مکانات کی قیمتوں کو "ٹھنڈا کرنے" کے حل کے طور پر دوسرے رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا ذکر کرے گی۔ درحقیقت، یہ پہلی بار نہیں ہے کہ یہ پالیسی تجویز کی گئی ہو۔ تاہم، کئی بار "اٹھانے اور کم کرنے" کے بعد، دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس اب بھی پریس میں زیر بحث موضوع ہے۔

"رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کی کوششوں کے لیے صرف ٹیکس پر انحصار کرنے کی بجائے زمین، سرمایہ کاری، سماجی رہائش وغیرہ پر پالیسیوں پر انحصار کرنے کی ضرورت ہے،" بی ایچ ایس پراپرٹی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی شوان نگا نے تصدیق کی۔

مسٹر اینگا کے مطابق، اندرون شہر میں زمین کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، جس کی وجہ سے سرمایہ کاروں کو سائٹ کلیئرنس، لینڈ ٹیکس کی ادائیگی وغیرہ کے معاوضے میں "سر درد" کا سامنا ہے۔

مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ کے بہت سے چکروں کا مشاہدہ کرنے کے بعد، مسٹر اینگا نے اعتراف کیا کہ اس سے پہلے کبھی بھی حتمی پروڈکٹ کی قیمت اور پروجیکٹ کی تعمیر کی لاگت میں توازن رکھنا اتنا مشکل ہو گیا ہے۔ کاروبار کے نقطہ نظر سے، مسٹر اینگا کا خیال ہے کہ جب تک زمین کی قیمتوں کی فہرست مناسب طریقے سے بنائی جائے گی، مکان کی قیمتیں یقینی طور پر کم ہوں گی۔

اس سے پہلے، تعمیراتی وزارت نے اندازہ لگایا تھا کہ زمین کی سالانہ قیمت کے جدولوں پر ضوابط لاگو کرتے وقت، مکانات کی قیمتیں 15-20% تک بڑھ سکتی ہیں۔

حقیقی ضرورت مند لوگوں کے لیے سماجی رہائش کی فراہمی میں اضافہ کریں۔

Dau Tu اخبار کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، EZ پراپرٹی کمپنی کے سی ای او، مسٹر فام ڈک ٹوان نے کہا کہ صرف اپارٹمنٹ کے حصے کے لیے، تجارتی منصوبوں کی قیمتوں میں کمی کا امکان تقریباً ناممکن ہے۔ Savills کی Q3/2024 کی رپورٹ میں، نئے اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت 69 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی ہے، جو کہ سہ ماہی میں 6% اور سال بہ سال 28% زیادہ ہے۔

"میرے خیال میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کی کلید دارالحکومت کے گیٹ وے علاقوں میں سماجی رہائش شہری علاقے ہوں گے۔ جب یہ منصوبے مکمل ہو جائیں گے، تو ہنوئی میں مکانات کی قیمتیں موجودہ کے مقابلے میں 30-40% تک کم ہو جائیں گی،" مسٹر ٹوان نے زور دے کر کہا۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، ہنوئی میں بہت سے سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ مرکز سے بہت دور واقع ہیں (ہوئی ڈک اور کووک اوائی اضلاع میں...)، اور تکنیکی اور سماجی بنیادی ڈھانچہ اب بھی ابتدائی ہے، اس لیے اگرچہ فروخت کی قیمت نسبتاً کم ہے، صرف 10 - 14 ملین VND/m2، وہ فروخت کے لیے کھولے گئے ہیں اور اب بھی 20 گنا سے زیادہ فروخت نہیں ہوئے ہیں۔

ای زیڈ پراپرٹی کمپنی کے سی ای او کا خیال ہے کہ ریاست کو سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے بجٹ کیپٹل کو فعال طور پر استعمال کرنا چاہیے۔ نفاذ کرنے والی ایجنسیاں منافع کے اہداف کو بھی ایک طرف رکھ سکتی ہیں اور اسے ایک عوامی سرمایہ کاری سمجھ سکتی ہیں، جسے سماجی تحفظ کے مقصد کے لیے لاگو کیا گیا ہے۔

سنگاپور اس پالیسی پر عمل درآمد کرنے والے سرخیل ممالک میں سے ایک ہے۔ 1960 کی دہائی سے، شیر جزیرے کی حکومت نے سماجی رہائش کی ترقی پر توجہ دینے کے لیے ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ اتھارٹی قائم کی ہے۔ فی الحال، سنگاپور میں گھر کی ملکیت کی شرح تقریباً 90% تک ہے، جو دنیا میں سب سے زیادہ ہے۔ جن میں سے 80% سے زیادہ آبادی سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں رہ رہی ہے۔

تاہم، سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس کو چھوڑ کر، سنگاپور میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں ایشیا میں سب سے زیادہ ہیں۔ یہ رئیل اسٹیٹ "شارکس" اور مالیاتی ٹائکونز کا "کھیل کا میدان" ہے۔ یہاں تک کہ جب سنگاپور نے دوسرا پراپرٹی ٹیکس بڑھا کر 20-30% کر دیا تب بھی تجارتی منصوبوں کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہا۔

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے سیٹلائٹ سٹیز تیار کرنے کی ضرورت ہے۔

2023 تک ہنوئی کی آبادی تقریباً 8.5 ملین ہو جائے گی اور ہر سال اوسطاً 200,000 افراد کا اضافہ کیا جائے گا۔ زیادہ تر آبادی اندرون شہر کے اضلاع میں رہتی ہے، جس سے شہر کے بنیادی ڈھانچے پر بہت زیادہ دباؤ پڑتا ہے۔

لہذا، طویل مدت میں، سیٹلائٹ شہروں کی ترقی کو بڑھانے کے لئے ضروری ہے. مارکیٹ کو مستحکم کرنے اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے یہ بہت اہم قدم ہوگا۔ تاہم، یہ واضح رہے کہ مربوط ٹریفک کے بنیادی ڈھانچے کو مکمل کرنا ریاستی بجٹ کے لیے ایک بڑا مسئلہ ہوگا اور اس پر عمل درآمد میں کافی وقت لگے گا۔

اس کے مطابق، مضافاتی علاقوں کو مزید سہولیات فراہم کرنے کی ضرورت ہے، خاص طور پر پبلک ٹرانسپورٹ سسٹم جیسے کہ بسیں اور ٹرینیں مضافاتی اضلاع کو ہنوئی کے مرکزی علاقے سے جوڑنے کے لیے۔

اس وقت بسنے اور روزی کمانے کے لیے سرمایہ ہی واحد انتخاب نہیں رہے گا، آبادی اور شہری انفراسٹرکچر کا بوجھ بھی کم ہو جائے گا اور مکانات کی قیمتیں بتدریج مستحکم ہوں گی۔

طویل مدتی میں، مارکیٹ کو مستحکم کرنے اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے سیٹلائٹ شہروں کی ترقی کو بڑھانا ضروری ہے۔

ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ (نیشنل اکنامکس یونیورسٹی) نے کہا: "طویل مدت میں، ہمیں سیٹلائٹ شہروں کی ترقی کو بڑھانے کی ضرورت ہے، یہ مارکیٹ کو مستحکم کرنے اور جائیداد کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے ایک بہت اہم قدم ہو گا۔ تاہم، یہ بات ذہن نشین رہے کہ مربوط ٹریفک کے بنیادی ڈھانچے کو مکمل کرنے کے ساتھ ساتھ ریاست کے بجٹ اور انفراسٹرکچر کے لیے بہت زیادہ وقت لگے گا۔ نافذ کریں۔"

مسٹر فام ڈک ٹوان کے مطابق، مضافاتی علاقوں کو مزید سہولیات فراہم کرنے کی ضرورت ہے، خاص طور پر پبلک ٹرانسپورٹ سسٹم جیسے بسیں اور ٹرینیں۔ مضافاتی اضلاع کو ہنوئی کے مرکزی علاقے سے جوڑنے میں مدد کے لیے یہ "ٹرمپ کارڈ" ہوگا۔

"وہاں سے، مقامی معیشت کو فروغ ملے گا اور مزید کاروباروں کو آگے بڑھنے کے لیے راغب کیا جائے گا۔ جب آباد ہونے اور روزی کمانے کے لیے سرمایہ ہی واحد انتخاب نہیں رہے گا، آبادی اور شہری بنیادی ڈھانچے کا بوجھ بھی کم ہو جائے گا، اور مکانات کی قیمتیں بتدریج مستحکم ہوں گی،" مسٹر ٹوان نے تبصرہ کیا۔

مسٹر Nguyen Giang، Ha Dong، Hanoi، ایک رئیل اسٹیٹ بروکر، نے اشتراک کیا کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو "ٹھنڈا کرنے" کی کلید دارالحکومت کے گیٹ وے علاقوں میں سماجی رہائش شہری علاقے ہوں گے۔ جب یہ منصوبے مکمل ہو جائیں گے، ہنوئی میں مکانات کی قیمتیں موجودہ کے مقابلے میں 30 - 40% تک کم ہو جائیں گی۔

"تاہم، ہنوئی میں بہت سے سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ مرکز سے بہت دور واقع ہیں (Hoai Duc اور Quoc Oai اضلاع میں...)، اور تکنیکی اور سماجی انفراسٹرکچر اب بھی ابتدائی ہے، اس لیے اگرچہ فروخت کی قیمت نسبتاً کم ہے، صرف 10 - 14 ملین VND/m2، وہ فروخت کے لیے کھولے گئے ہیں، "مسٹر نے کہا کہ 20 سے زیادہ بار فروخت نہیں ہوئے، "Giang نے کہا۔

مسٹر گیانگ کے مطابق، ریاست کو سماجی رہائش کی ترقی کے لیے بجٹ کے سرمائے کو فعال طور پر استعمال کرنا چاہیے۔ Thanh Tra اخبار کے مطابق، نفاذ کرنے والی ایجنسیاں منافع کے اہداف کو ایک طرف رکھ سکتی ہیں اور اسے عوامی سرمایہ کاری پر غور کر سکتی ہیں، جسے سماجی تحفظ کے مقصد کے لیے لاگو کیا گیا ہے۔

اپنے تمام انڈے ایک ٹوکری میں نہ ڈالیں۔

قدیم زمانے سے لے کر آج تک، ویتنامی لوگ ہمیشہ یہ مانتے رہے ہیں کہ "زمین کا ہر انچ سونے میں اس کا وزن ہے"۔ یہی وجہ ہے کہ مکان یا زمین کا پلاٹ نہ صرف رہنے کی جگہ ہے بلکہ پیسہ رکھنے اور منافع بخش سرمایہ کاری کا ذریعہ بھی ہے۔

اپنے تمام انڈے ایک ٹوکری میں نہ ڈالیں جسے رئیل اسٹیٹ کہتے ہیں۔

تاہم ڈاکٹر Tran Xuan Luong کے مطابق یہ تصور کسی حد تک انتہائی ہوتا جا رہا ہے۔ بہت سے لوگ، جب ان کے پاس بیکار پیسہ ہوتا ہے، تو وہ اسے فوری طور پر رئیل اسٹیٹ میں "ڈال" دیتے ہیں، جس سے پوشیدہ طور پر "لہریں" پیدا ہوتی ہیں اور مکانات کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں۔

DHCONS کنسٹرکشن جوائنٹ سٹاک کمپنی کے سیلز ڈائریکٹر مسٹر ٹران وو نے نشاندہی کی کہ بہت سے لوگوں کی محدود مالی معلومات اور قانونی سمجھ بوجھ کی وجہ سے، وہ افراد اور تنظیموں کے ذریعے آسانی سے لالچ میں آ جاتے ہیں اور جوڑ توڑ کرتے ہیں، "اپنے تمام انڈے ایک ہی ٹوکری میں ڈالتے ہیں" جسے رئیل اسٹیٹ کہتے ہیں۔

بہت سے لوگ رئیل اسٹیٹ میں بھی قیاس کرتے ہیں، لیکن سوچتے ہیں کہ وہ سرمایہ کاری کر رہے ہیں۔ خاص طور پر زمین کے حصے میں، بہت سے لوگ مضافاتی علاقوں میں زمین کے پلاٹ خریدنے کے لیے پیسہ خرچ کرتے ہیں اور پھر "آسمان سے بلند" قیمتیں وصول کرتے ہیں، اس حقیقت کے باوجود کہ ان رئیل اسٹیٹ کی کوئی اضافی قیمت نہیں ہے۔

2021 - 2030 کی مدت کے لیے کیپٹل پلاننگ پروجیکٹ کے مطابق، 2050 تک کے وژن کے ساتھ، ہنوئی کے زیر انتظام دو شہر ہوں گے: Hoa Lac Science and Training City اور Northern City، بشمول Soc Son اور Me Linh اضلاع کی انتظامی حدود اور Dong Anh ضلع کا ایک حصہ۔ تھانہ ٹرا اخبار کے مطابق، اس کے علاوہ، ہنوئی نے دو مزید شہروں کی تشکیل کا مطالعہ کرنے کی بھی تجویز پیش کی، جن میں سون تائے - با وی کے علاقے میں ایک سیاحتی شہر اور Phu Xuyen - Ung Hoa میں ایک جنوبی ہوائی اڈے والا شہر شامل ہے۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm