رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری کے ساتھ لاکھوں اربوں 'منجمد' ہیں۔

ایک سے زیادہ ٹوکری بند کرنے کے منصوبے

مقامی علاقوں (17/63 صوبوں) سے نامکمل رپورٹوں کے اعدادوشمار کے مطابق، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں جائیداد کی انوینٹری تقریباً 16,688 یونٹس ہے، جس میں اپارٹمنٹس، انفرادی مکانات اور زمین جیسی مصنوعات شامل ہیں۔

ان میں سے تقریباً 1,714 اپارٹمنٹس، 7,473 انفرادی مکانات اور 7,501 زمینی پلاٹ ہیں۔ انوینٹری کا تناسب اب بھی بنیادی طور پر منصوبوں کے انفرادی ہاؤسنگ اور زمینی پلاٹ ریئل اسٹیٹ کے حصوں میں مرکوز ہے۔

اس مسئلے کے بارے میں، تعمیرات کی وزارت نے کہا کہ 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے لیے بہت سے مثبت اشارے ملے ہیں جیسے کہ پالیسی میکانزم، بینک کی شرح سود وغیرہ، بہت سے منصوبوں کو قانونی مسائل اور کریڈٹ کیپٹل اور بانڈز سے متعلق مسائل کا سامنا ہے۔

تحقیق کے ذریعے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی ابھی تک واضح نہیں ہے حالانکہ بہت سے سرمایہ کاروں نے لیکویڈیٹی کی بحالی کی امید کے ساتھ پرکشش رعایتی پالیسیاں پیش کی ہیں۔ تاہم، جولائی میں لین دین کا حجم اب بھی زیادہ نہیں تھا، خاص طور پر ریزورٹ مصنوعات کی کچھ اقسام میں۔

متعدد تحقیقی اکائیوں کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں ایک حالیہ رپورٹ کے مطابق، ملک کے ساحلی سیاحتی دارالحکومتوں میں، تقریباً 30,000 غیر فروخت شدہ شاپ ہاؤسز، ٹاؤن ہاؤسز، اور ریزورٹ ولاز ہیں، جن کی قیمت دسیوں ارب VND ہے۔

لاکھوں اربوں کی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کے عمل میں ہیں، تصویر 1 — ریزورٹ ریل اسٹیٹ کی ایک بڑی انوینٹری ہے۔

جہاں تک ولاز کا تعلق ہے، دوسری سہ ماہی کے اختتام تک مجموعی انوینٹری شمالی اور جنوب دونوں میں 15,000 یونٹس تک پہنچ گئی۔ ان میں سے 2,400 یونٹس فروخت کے لیے کھولے گئے تھے لیکن ان کی لیکویڈیٹی کم تھی اور پروجیکٹوں کے اگلے مرحلے میں تقریباً 12,600 یونٹس ابھی بھی انوینٹری میں تھے، رئیل اسٹیٹ منجمد ہونے کی مدت میں پھنس گئے تھے اور ابھی تک مارکیٹ میں جاری نہیں کیے گئے تھے۔

ٹاؤن ہاؤس اور بیچ شاپ ہاؤس کے حصے میں، جون کے آخر تک انوینٹری بھی تقریباً 15,000 یونٹس تھی۔ تقریباً 2,500 یونٹس تھے جو فروخت کے لیے کھولے گئے تھے لیکن ان میں کوئی لین دین نہیں تھا اور تقریباً 12,400 یونٹس ایسے پروجیکٹس میں تھے جن کا مارکیٹ میں اعلان کیا گیا تھا لیکن انتظار کیا جا رہا تھا، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحران کا شکار تھی تو لانچ نہیں ہو سکی۔

سیلز کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 کی دوسری سہ ماہی میں صرف 33 شاپ ہاؤسز فروخت ہوئے، جو کہ سال بہ سال 97 فیصد کم ہے، اور 50 ولاز فروخت ہوئے، جو کہ سال بہ سال 50 فیصد کم ہے۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ لین دین کا یہ حجم سازگار مقامات کے ساتھ چند نمایاں منصوبوں پر مرکوز ہے۔

مندرجہ بالا لین دین کے حجم نے بہت سے لوگوں کو مایوس کیا ہے کیونکہ اس سے قبل، بہت سے سرمایہ کاروں نے انتہائی پرکشش مراعات کی پیشکش کی تھی جیسے کہ لیز بیک کرنے، واپس خریدنے یا یہاں تک کہ فوری ادائیگی کے لیے رعایت کی شرح میں 40-50% تک اضافہ کر کے سرمایہ کی تیزی سے بحالی کے ساتھ ساتھ لیکویڈیٹی میں اضافہ کرنا۔

کم لیکویڈیٹی کی وجہ سے کچھ پراجیکٹس کی انوینٹری 90% سے زیادہ پروڈکٹس تک پہنچ گئی ہے، جو کہ سرمایہ کاروں کے لیے ایک بہت بڑا بوجھ ہے کیونکہ پراجیکٹس تیار کرنے کے لیے قرض لینے کے مالی اخراجات ہیں۔ بہت سے پراجیکٹس کو لاگت بچانے، پالیسیوں اور قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے، اور مارکیٹ کے بحال ہونے کا انتظار کرنے کے لیے اپنی مصنوعات کی فہرستیں بند کرنا پڑی ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو برقرار رکھنے کے لئے جدوجہد کر رہے ہیں۔

جنرل شماریات کے دفتر سے حال ہی میں جاری کردہ اعداد و شمار کے مطابق، گزشتہ 7 مہینوں میں، 2,622 نئے رجسٹرڈ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز تھے، جو 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 56.2 فیصد کم ہیں۔ پچھلے 7 مہینوں میں تحلیل شدہ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی تعداد 756 تھی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 17 فیصد زیادہ ہے۔

2023 کی دوسری سہ ماہی کے اختتام پر، محکمہ ہاؤسنگ اینڈ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ (وزارت تعمیر) کے ڈائریکٹر ہوانگ ہائی نے بھی کہا کہ بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار نے کاروباری کارروائیوں میں مشکلات اور چیلنجوں کی اطلاع دی۔ کاروباری اداروں کو اپنے کاروبار اور انتظامی منصوبوں کو تبدیل کرنا پڑا۔ جس میں، زیادہ تر کاروباروں کو قرضوں کی تنظیم نو، کاروباری کارروائیوں کی تنظیم نو، پیداوار اور کاروباری سرمایہ کاری کے پیمانے کو کم کرنا، آلات کو ہموار کرنا، افرادی قوت کو کم کرنا...

لاکھوں اربوں کی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کے عمل میں ہیں، تصویر 2 — اگر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی موجودہ حالت برقرار رہتی ہے تو بہت سے کاروبار تحلیل ہونے کے خطرے میں ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے سروے کے اعداد و شمار جو کہ رئیل اسٹیٹ سروس کے کاروبار کرنے والے ممبران کے ساتھ یہ بھی ظاہر کرتے ہیں کہ اگر آنے والے وقت میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی صورتحال غیر متوقع طور پر ترقی کرتی رہی تو 23% تک کاروبار صرف 2023 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک کام کو برقرار رکھنے کے قابل ہو سکتے ہیں اور 2023 کے اختتام تک صرف 43% ہی زندہ رہ سکیں گے۔

مندرجہ بالا اعداد و شمار مارکیٹ کی موجودہ صورتحال کی بھی درست عکاسی کرتے ہیں۔ کاروباری اداروں کی تعداد میں "گرم ترقی" کے عروج کے دور کا سامنا کرنے کے بعد، مارکیٹ ان کاروباری اداروں کو صاف کر رہی ہے جو فنانس اور آپریشنل صلاحیت میں کمزور ہیں۔

اگرچہ حالیہ دنوں میں، حکومت نے مسلسل رکاوٹوں کو دور کیا ہے اور مارکیٹ کی بحالی میں مدد کے لیے ایک قانونی راہداری بنائی ہے۔ مثال کے طور پر، حکمنامہ 10 کا اجراء 2013 کے زمینی قانون کے نفاذ کے لیے رہنمائی کرنے والے فرمانوں کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کرنا، تاکہ کنڈوٹیلس کے لیے راستہ تلاش کیا جا سکے۔ لیکن ایسا لگتا ہے کہ ان "طریقوں" نے متوقع نتائج حاصل نہیں کیے ہیں۔

ماخذ