آپ اب بھی زیادہ سرمائے کے بغیر رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔

18 جون کی سہ پہر کو وزارت خزانہ کی باقاعدہ پریس کانفرنس میں، ریاستی سیکیورٹی کمیشن کے وائس چیئرمین مسٹر بوئی ہوانگ ہائی نے کہا کہ انہوں نے VPS سیکیورٹیز کمپنی کے ساتھ کام کیا ہے اور درخواست کی ہے کہ یہ یونٹ فوری طور پر ذیلی تقسیم شدہ جائیداد کی شکل میں سیکیورٹی سرٹیفکیٹس کی تقسیم بند کرے۔

اسٹیٹ سیکیورٹی کمیشن کے رہنما کے مطابق، فی الحال رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے اس طریقے پر کوئی ضابطے نہیں ہیں۔ "انتظامی ایجنسی اس کا اندازہ بہت سے خطرات کے ساتھ ایک قسم کے طور پر کرتی ہے اور VPS سے اس پروڈکٹ کی تقسیم بند کرنے کی ضرورت ہوتی ہے،" مسٹر ہائی نے کہا۔

اس شخص نے یہ بھی کہا کہ غیر ملکی منڈیوں میں اس قسم کے کاروبار سے خطرات کو کنٹرول کرنے اور محدود کرنے کے لیے مخصوص ضابطے ہیں، لیکن ویتنام میں ابھی تک کوئی نہیں ہے۔

جناب Nguyen Duc Chi، نائب وزیر خزانہ نے بھی کہا کہ وزارت نے اس معاملے پر سیکورٹیز کمیشن کو ہدایت کی ہے۔

مسٹر چی کے مطابق، موجودہ قوانین میں کوئی ممانعت نہیں ہے، لیکن ایک ریاستی انتظامی ایجنسی کے نقطہ نظر سے، سیکیورٹیز کمیشن کی ذمہ داری ہے کہ وہ سیکیورٹیز کمپنیوں کی سرگرمیوں پر کڑی نظر رکھے۔

ان کاروباروں کے ذریعے خدمات کی فراہمی لائسنس یافتہ شعبوں اور صنعتوں کے اندر ہونی چاہیے۔ اگر وہ اس دائرہ کار سے باہر ہیں تو انہیں رکنا پڑے گا تاکہ انتظامیہ ایک جامع جائزہ لے سکے، مسٹر چی نے تصدیق کی۔

رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ سب ڈویژن ماڈل بنیادی طور پر بہت سے سرمایہ کاروں کو حصص کی تقسیم کی صورت میں ریل اسٹیٹ بیچ رہا ہے۔ یہ ماڈل 4-5 سال پہلے ویتنامی مارکیٹ میں نمودار ہوا تھا۔ کچھ ماڈل جو پہلے بھی اسی طرح کام کر چکے ہیں وہ ہیں مونکا، ہوز انویسٹ، سنشائن ہومز…

حال ہی میں، Fnest JSC VPS سیکیورٹیز کمپنی کی SmartOne ایپلیکیشن کے ذریعے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی خدمات فراہم کرتا ہے۔

حصہ لینے کے لیے، صارفین کو VPS سرمایہ کار ہونا ضروری ہے۔ اس کے مطابق، ہر رئیل اسٹیٹ کی قدر کاروباری یونٹ کے ذریعے کی جاتی ہے اور اسے حصص میں تبدیل کیا جاتا ہے جو Fnest کے یونٹ میں بنیادی سرمایہ کاروں کو فروخت کیے جا سکتے ہیں۔ جس میں، 1 Fnest 10,000 VND کے برابر ہے۔ مثال کے طور پر، 25 بلین VND مالیت کی ایک رئیل اسٹیٹ 2.5 ملین Fnest کے برابر ہوگی۔ رئیل اسٹیٹ پورٹ فولیو جو Fnest فراہم کرتا ہے کافی متنوع ہے، ولا، شاپ ہاؤسز، اپارٹمنٹس تک...

ویت نام نیٹ کے رپورٹر سے بات کرتے ہوئے، وکیل مائی تھاو، ٹی اے ٹی لا فرم نے اندازہ لگایا کہ اس ماڈل کی طاقت یہ ہے کہ یہ صحیح ہدف تک پہنچتا ہے، ان سرمایہ کاروں کی نفسیات کو نشانہ بناتا ہے جنہیں زیادہ سرمایہ نہیں لگانا پڑتا لیکن وہ پھر بھی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔

"رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے مقابلے میں صارفین کے لیے زیادہ قدر لانے کے وعدے کے ساتھ 4.0 ٹیکنالوجی پلیٹ فارمز کے ساتھ مل کر روایتی رئیل اسٹیٹ کاروبار میں ایک نئی شکل شامل کرنے کے علاوہ، میں سمجھتا ہوں کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اس طرح کی "ہائبرڈ" شکل بنانا اس کاروباری سرگرمی میں آسانی سے عدم استحکام کا باعث بن سکتا ہے، اور تنازعات آسانی سے پیدا ہو سکتے ہیں جب کوئی مخصوص قانونی راہداری نہ ہو"۔ اس ماڈل کا نقصان جس پر لین دین میں شامل فریقین کو توجہ دینے کی ضرورت ہے اسی طرح ریاستی انتظامی اداروں کو بھی لین دین میں حصہ لیتے وقت لوگوں کے لیے ضروری انتباہات کی ضرورت ہے۔

fnest vietnamnet.png
Fnest نے رئیل اسٹیٹ متعارف کرایا ہے جس میں اپارٹمنٹس، شاپ ہاؤسز، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں ولاز شامل ہیں، جن میں سے سبھی فی الحال فروخت شدہ کے طور پر درج ہیں۔ جو سرمایہ کار خریدنا چاہتے ہیں انہیں سیکنڈری مارکیٹ (خریدنا اور دوبارہ بیچنا) پر خریدنا ہوگا۔ 20 جون کو اسکرین شاٹ۔

وکلاء تجزیہ کرتے ہیں کہ، جوہر میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اس قسم کا کاروبار انٹرپرائزز کے لیے سرمایہ جمع کرنے کی ایک شکل ہے۔ وہ رئیل اسٹیٹ کو ایک مالیاتی سرمایہ کاری کا ذریعہ سمجھتے ہیں تاکہ مارکیٹ سے رقم کو اپنی طرف متوجہ کیا جاسکے تاکہ باآسانی ورکنگ کیپیٹل حاصل کیا جاسکے۔ اس لیے قانونی طور پر، ریئل اسٹیٹ کو مارکیٹ میں لانے کے لیے جن شرائط کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے، اس کے علاوہ انھوں نے "حصص" کا تصور استعمال کیا ہے جو سرمایہ کاروں کو اس رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کے بارے میں آسانی سے گمراہ کر سکتے ہیں۔

"حقیقت میں، سرمایہ کاروں کے پاس رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا صرف ایک حصہ ہوتا ہے جسے فریقین کے معاہدے کے مطابق حصص کی شکل میں رقم میں تبدیل کیا جاتا ہے۔ فی الحال، قانون میں رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کو شیئرز میں تقسیم کرنے کا کوئی ضابطہ نہیں ہے، اس لیے مستقبل میں جائیداد کی ملکیت اور انتظام پر تنازعات آسانی سے پیدا ہوسکتے ہیں،" وکیل مائی تھاو نے کہا۔

منافع اور لیکویڈیٹی کی قدر کے بارے میں وکیل نے کہا کہ یہ صرف ماڈل فروخت کرنے والے یونٹ کی جانب سے سرمایہ کاروں کے لیے بغیر کسی گارنٹی کے اقدامات کے یک طرفہ عزم کو ظاہر کرتا ہے، اس لیے ضرورت پڑنے پر سرمایہ نکالنا چھوٹے سرمایہ کاروں کے لیے مشکل ہے۔ اس کے علاوہ، سروس فیس بھی ادا کی جانی چاہیے، اور اس ماڈل کے لیے آپریٹنگ قیمتوں کا انتظام بھی واضح اور شفاف نہیں ہے۔

تنازعہ کی صورت میں ذمہ دار کون ہے؟

اس معاملے کے بارے میں کہ سرمایہ کاری رئیل اسٹیٹ سے متعلق تنازعات کی صورت میں کون ذمہ دار ہے، وکیل مائی تھاو نے کہا کہ یہ قرارداد دو طریقہ کار پر مبنی ہے: عدالت یا ثالثی میں معاہدہ اور تصفیہ۔

خاص طور پر، کیس کے لیے تنازعات کے حل کی بنیاد معاہدے کی شرائط اور معاہدے سے منسلک دیگر دستاویزات پر منحصر ہوگی، اگر کوئی ہو۔ اگر فریقین کے حقوق اور ذمہ داریوں کے بارے میں واضح ضابطے ہیں جو قانون کی دفعات کی خلاف ورزی نہیں کرتے ہیں تو ان کا اطلاق کیا جائے گا۔ اس ماڈل ٹرانزیکشن میں شرکت کرتے وقت فریقین کی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کے لیے متعلقہ قانونی ضوابط پر غور کیا جائے گا جب دونوں فریقوں کے پاس مخصوص ضابطے نہیں ہیں۔

"ذمہ داریوں کے بارے میں، دو یونٹس، Fnest اور سیکیورٹیز کمپنی، کو سرمایہ کاروں کے حقوق کو یقینی بنانے کے لیے تنازعات کو حل کرنے کے لیے بنیادی ذمہ داری اٹھانی چاہیے، ریئل اسٹیٹ سے متعلق ضوابط اور دیگر متعلقہ قوانین کی تعمیل کرنی چاہیے۔ اگر خلاف ورزی ہوتی ہے، تو اسے معاہدے کے تنازعہ اور معاوضے کے مطابق حل کیا جائے گا اور معاوضہ (اگر کوئی ہے)،" جب سرمایہ کاروں کے حقوق کو پہنچنے والے نقصانات کے لیے کہا جاتا ہے۔

ماہرین نے یہ بھی بتایا کہ ماڈل کے مسائل میں سے ایک ریل اسٹیٹ کی تشخیص ہے۔ اس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی تشخیص ایک آزادانہ سرگرمی ہے جو فریقین کو تنازعات پیدا ہونے پر یا سرمایہ کاروں کو مناسب طریقے سے سرمایہ کاری کرنے کی اپنی مالی صلاحیت جاننے میں مدد کرتی ہے۔

تاہم، تنازعات کو محدود کرنے کے لیے، ماہرین تجویز کرتے ہیں کہ سرمایہ کاروں کو رئیل اسٹیٹ کے قانونی دستاویزات کی جانچ پڑتال پر توجہ دینی چاہیے اور سرمایہ کار سے انہیں براہ راست فراہم کرنے کے لیے کہا جانا چاہیے (زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ، مکان کی ملکیت، تعمیراتی اجازت نامہ، منصوبے کی منظوری کے منٹس، وغیرہ)؛ مندرجہ بالا معلومات کو مجاز حکام جیسے محکمہ تعمیرات، محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات، اور نوٹری دفاتر میں دیکھا جا سکتا ہے تاکہ یہ معلوم کیا جا سکے کہ جائیداد تنازعہ میں نہیں، رہن رکھی گئی ہے یا سرمایہ کار کی طرف سے ضمانت دی گئی ہے۔

اس کے علاوہ، سرمایہ کاروں کو سرمایہ کار کے معاہدے کی شرائط پر بھی غور کرنا چاہیے کیونکہ معاہدہ سول کوڈ کی دفعات کے مطابق فریقین کے درمیان ایک معاہدہ ہے۔ اگر قانون کی مخصوص شاخوں میں براہ راست ضابطے نہیں ہیں، تو سول کوڈ لاگو ہوگا۔

اس کے علاوہ، معروضی نقطہ نظر رکھنے اور اس منصوبے کا جائزہ لینے کے لیے ماہرین جیسے مالیات، سرمایہ کاری اور رئیل اسٹیٹ میں ماہر وکلاء سے مشورہ کرنا ضروری ہے۔ ایسے تنازعات کی صورت میں جن کے لیے قانونی چارہ جوئی یا ثالثی کی ضرورت ہوتی ہے، ضروری شواہد کو اکٹھا کرنا اور سرمایہ کار کے اثاثوں کو ضائع ہونے سے بچانے کے لیے ہنگامی اقدامات کا اطلاق کرنا ضروری ہے۔

ہزاروں لوگ Nhat Nam کمپنی کے CEO وو تھی تھی کے ناقابل یقین شرح سود کے جال میں پھنس گئے۔ 5 - 7%/ماہ تک کے بھاری منافع کے ساتھ، 60 - 84%/سال کے مساوی، Nhat Nam Real Estate Company نے سرمایہ کاروں کا اعتماد حاصل کرنے اور خاص طور پر بڑی مقدار میں مناسب رقم حاصل کرنے کے لیے بہت سی دوسری ترکیبیں بھی پیش کیں۔
ہنوئی میں ٹاؤن ہاؤسز خریدنے کے لیے اربوں کی رقم جمع کرتے ہوئے، صارفین نے دریافت کیا کہ سرمایہ کار نے من مانی طور پر منصوبہ بندی کو 'پھاڑا'۔ کئی سال قبل Thanh Ha - Cienco 5 اربن ایریا پروجیکٹ (Hanoi) میں ٹاؤن ہاؤسز خریدنے کے لیے جمع کروانے کے بعد، صارفین نے دریافت کیا کہ زمین کے ان پلاٹوں کی منصوبہ بندی ولاز کے طور پر کی جا رہی ہے۔