رہن کے سود کی شرح بڑھ رہی ہے۔

بہت سے بینکوں میں رہن کی شرح سود میں اضافہ ہوا ہے کیونکہ ان کے سرمائے کی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے۔ یہ گھریلو خریداروں پر اور بھی زیادہ مالی دباؤ ڈال رہا ہے۔

ترجیحی مدت کے بعد رہن پر سود کی شرحیں فی الحال 2025 کے مقابلے میں تقریباً 2 فیصد زیادہ ہیں۔ تصویر: Nam Khanh ۔

جون کے اوائل میں، کئی کمرشل بینکوں میں ہوم لون کی شرح سود کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ ابتدائی ترجیحی شرح سود عام طور پر 8-10% فی سال تک ہوتی ہے، جو پہلے 6-36 ماہ کے لیے لاگو ہوتی ہے۔

ترجیحی مدت کے بعد، قرضے عام طور پر فلوٹنگ ریٹ میکانزم میں بدل جاتے ہیں، جس کا حساب بینچ مارک/ڈپازٹ سود کی شرح کے علاوہ 3-5% کے مارجن کے طور پر کیا جاتا ہے۔

ہوم لون پر سود کی شرح "زیادہ مہنگی" ہے۔

درحقیقت، رہن کی شرح سود فی الحال ترجیحی مدت کے بعد عام طور پر 11-15% فی سال ہے، جو 2025 کی اوسط سے تقریباً 2 فیصد زیادہ ہے۔ کچھ قرضوں میں 4 فیصد پوائنٹس تک کا اضافہ بھی دیکھا گیا ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ مارکیٹ نے ایک غیر معمولی ترقی کا بھی مشاہدہ کیا جہاں سرکاری بینکوں کی سود کی شرح اب کچھ نجی بینکوں کے برابر، یا اس سے بھی زیادہ ہے۔ نظام میں سب سے کم ڈپازٹ سود کی شرح کو برقرار رکھنے کے دو سال بعد، سرکاری بینکوں کو سرمائے کو راغب کرنے کے لیے ڈپازٹ کی شرح سود میں تیزی سے اضافہ کرنا پڑا، جس کے نتیجے میں ان پٹ لاگت اور قرض دینے کی شرح سود میں اضافہ ہوا۔

سرکاری بینکوں میں، Vietcombank فی الحال قرض کے پہلے 6 ماہ کے لیے 9.6% فی سال کی شرح سود کے ساتھ ہوم لون پیکج پیش کرتا ہے اور اگر قرض لینے والا پہلے 12 ماہ کے لیے ایک مقررہ شرح سود کا انتخاب کرتا ہے تو 10.5% فی سال۔ پروموشنل مدت کے بعد، شرح سود 24 ماہ کی بچت کی شرح سود کے علاوہ 3.3% کے مارجن (یا برانچ پر منحصر) کی بنیاد پر فلوٹ ہوگی۔

اسی طرح، BIDV فی الحال پہلے 6 ماہ کے لیے کم از کم ہوم لون کی شرح سود 9.7%/سال، یا 12 ماہ کے لیے 10%/سال، اور مقررہ مدت کے 18 ماہ کے پیکج کے لیے 13.5%/سال تک پیش کرتا ہے۔

VietinBank نے ہوم لون پیکجوں پر شرح سود میں بھی اضافہ کیا ہے، جو 24 ماہ کے لیے مقرر کیا گیا ہے، جو 12% فی سال سے زیادہ ہے، جب کہ Agribank نے کم شرح برقرار رکھی ہے، جو کہ 8-9.8% فی سال تک ہے۔

نجی بینکنگ سیکٹر میں، ہوم لون کے لیے ابتدائی شرح سود عام طور پر زیادہ مسابقتی ہوتی ہے، لیکن بنیادی فرق ابتدائی ترجیحی مدت کے بعد تیرتی شرح سود کا حساب لگانے کے فارمولے میں ہے۔

اس کے مطابق، Techcombank فی الحال پہلے 12 ماہ کے لیے 9.5% فی سال کا ایک مقررہ شرح سود قرض پیکج پیش کرتا ہے، جس کے بعد اس کا حساب 13 ماہ کی مدت کی بچت کی شرح سود کے علاوہ 3.5% کے مارجن کی بنیاد پر کیا جائے گا۔

کئی بینکوں میں ہوم لون پر سود کی شرح بڑھ گئی ہے۔ تصویر: Quynh Danh.

VIB شرح سود کی مقررہ مدت کے لحاظ سے 9.5% سے 12% فی سال تک کی شرح سود کے ساتھ قرض پیکجز پیش کرتا ہے۔ OCB فی الحال پہلے 6 ماہ کے لیے مقررہ شرح سود کے ساتھ گھریلو قرضوں کے لیے 10.75% سالانہ کی شرح سود کا اطلاق کرتا ہے۔ یا پہلے 12 ماہ کے لیے 11.5% فی سال، جس کے بعد اس کا حساب 13 ماہ کی بنیادی شرح سود کے علاوہ 3.25-3.5% کے مارجن کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔ MB اور ACB فی الحال نسبتاً مسابقتی ترجیحی شرح سود والے بینکوں میں سے ہیں، جن کی شرح 9-9.5% فی سال (MB) اور 9.5-10.5% فی سال (ACB) قرض کی ابتدائی مدت کے دوران لاگو ہوتی ہے۔

گھر خریداروں کو دوہرے دباؤ کا سامنا ہے۔

ویتنام انویسٹمنٹ کریڈٹ ریٹنگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (VIS Rating) کے تجزیے کے مطابق، رہن کی شرح سود میں اضافے کی بڑی وجہ بینکوں کے لیے سرمائے کی بڑھتی ہوئی لاگت ہے۔ CoVID-19 کے بعد کی معاشی بحالی کی حمایت میں نرمی کے طویل عرصے کے بعد، بینکوں کو مجبور کیا گیا کہ وہ ڈپازٹس کو برقرار رکھنے کے لیے بچت کی شرح سود میں اضافہ کریں، اس طرح قرض دینے کی لاگت میں اضافہ ہوا۔

مزید برآں، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ سختی سے کنٹرول میں رہتا ہے۔ VIS درجہ بندی کے ذریعہ 2026 ہاؤسنگ سیکٹر کی رپورٹ اس بات کی نشاندہی کرتی ہے کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے نظامی خطرے کو کم کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ میں سرمائے کے بہاؤ کو محدود کرنے کی اپنی پالیسی کو برقرار رکھا ہوا ہے۔ سخت کریڈٹ کے تناظر میں جب کہ ہوم لون کی مانگ زیادہ رہتی ہے، سود کی شرحیں طلب اور رسد کے قانون کے مطابق بڑھ جاتی ہیں۔

VIS درجہ بندی نے پیش گوئی کی ہے کہ 2026 میں رہن کی اوسط شرح سود پچھلے سال کے مقابلے میں 3-4 فیصد زیادہ ہو سکتی ہے۔ ایک ہی وقت میں، 2025 میں اپارٹمنٹ جذب کرنے کی شرح کم ہو کر 95% ہو گئی ہے، جو سرمایہ کی لاگت کے دباؤ کی وجہ سے خریداروں میں زیادہ محتاط جذبات کی عکاسی کرتی ہے۔

گھر خریداروں کو اب دونوں طرف سے دباؤ کا سامنا ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں مکانات کی قیمتوں میں سال بہ سال تقریباً 20 فیصد اضافہ ہوا ہے، جبکہ قرض لینے کے اخراجات میں بھی اضافہ ہوا ہے۔ ان دو عوامل کے امتزاج سے گھر کی ملکیت کی مجموعی لاگت میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔

مثال کے طور پر، 3 بلین VND مالیت کے اپارٹمنٹ کے ساتھ، ایک خریدار جائیداد کی قیمت کا 70% قرض لے رہا ہے، جو 20 سالوں میں 2.1 بلین VND کے برابر ہے، اگر شرح سود 10% فی سال ہے تو اسے تقریباً 20-21 ملین VND ہر ماہ ادا کرنا ہوں گے۔ جب تیرتی شرح سود 13-14% سالانہ تک بڑھ جاتی ہے تو ماہانہ ادائیگی میں اضافی 5-7 ملین VND کا اضافہ ہو سکتا ہے۔

ماخذ: https://znews.vn/lai-vay-mua-nha-tang-post1656040.html