رئیل اسٹیٹ کی طلب اور رسد میں عدم توازن اور سماجی دباؤ

(CPV) - چونکہ کم لاگت اور درمیانی رینج کے مکانات بتدریج مارکیٹ سے "غائب" ہو رہے ہیں، اوسط اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہنے کے لیے ایک مستحکم جگہ کا مالک ہونا مشکل ہوتا جا رہا ہے۔ مارکیٹ میں طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن نہ صرف معیشت کے لیے نتائج پیدا کرتا ہے بلکہ سماجی زندگی پر بھی دباؤ ڈالتا ہے۔

کم اور درمیانی آمدنی والے بہت سے لوگوں کو مناسب رہائش کے لیے "پیاس" کا سامنا ہے (تصویر: HNV)

ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن اس وقت ایک نمایاں مسئلہ بنتا جا رہا ہے اور اس کا زیادہ سے زیادہ ذکر کیا جا رہا ہے۔ مارکیٹ میں، سستی رہائش - جو کہ آبادی کی اکثریت کی بنیادی ضرورت ہے - آہستہ آہستہ "غائب" ہو رہی ہے، جس سے اعلیٰ درجے کی اور لگژری مصنوعات کو راستہ مل رہا ہے۔ یہ صورتحال نہ صرف لاکھوں مزدوروں کے آباد ہونے کے خواب کو براہ راست متاثر کرتی ہے بلکہ معیشت اور معاشرے کے لیے ممکنہ نتائج کا سبب بھی بنتی ہے۔

ہنوئی کے ایک نوجوان جوڑے، من اور لین نے کہا کہ ایک سال سے زیادہ بچت کرنے اور اپنے خاندان سے قرض لینے کے بعد، ان کے پاس تقریباً 2 بلین VND ہاتھ میں تھے اور وہ مضافاتی علاقوں میں ایک اپارٹمنٹ خریدنا چاہتے تھے۔ تاہم، جب انہوں نے پراجیکٹس پر تحقیق شروع کی، تو انہوں نے دریافت کیا کہ 2 بلین VND یا اس سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس تقریباً ختم ہو چکے تھے۔ موجودہ صورت حال کے ساتھ، جوڑا صرف مرکز سے دور ایک پرانا اپارٹمنٹ کرائے پر لے سکتا تھا، لیکن طویل مدتی جگہ پر آباد ہونا اب بھی ایک دور کا خواب تھا۔

سستے اپارٹمنٹس کی کمی سنگین ہوتی جا رہی ہے، اور Batdongsan.com.vn کے سروے کے مطابق، اوسط اور کم آمدنی والے بہت سے لوگوں کو مناسب رہائش کے لیے "پیاس" کی صورتحال کا سامنا ہے۔ تمام نئے پروجیکٹس کی قیمتیں 45 ملین سے 100 ملین VND/m2 سے زیادہ ہیں، صرف زیادہ آمدنی والے صارفین کی خدمت کرتے ہیں، جس سے مارکیٹ میں مصنوعات کی ساخت میں شدید عدم توازن پیدا ہوتا ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے مطابق، مارکیٹ میں زیادہ تر نئی سپلائی لگژری اپارٹمنٹس ہیں، جن کی اوسط قیمت 60 ملین VND/m2 ہے۔ پرتعیش اور اعلیٰ درجے کے منصوبے تیزی سے بڑھ رہے ہیں، جبکہ سستی اور درمیانی رینج والے اپارٹمنٹس تقریباً "غائب" ہو چکے ہیں۔ خاص طور پر ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں، لگژری اپارٹمنٹس جن کی قیمتیں 200 ملین VND/m2 تک ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ مارکیٹ آہستہ آہستہ لوگوں کی اکثریت کی حقیقی ضروریات سے دور ہوتی جا رہی ہے۔

CBRE کی رپورٹ یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ اس سال کی تیسری سہ ماہی میں، ہنوئی میں رئیل اسٹیٹ کی سپلائی بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے طبقے سے آئی، جو کل سپلائی کا 75% ہے۔ یہ ایک تشویشناک اعداد و شمار ہے کہ لوگوں کی اوسط آمدنی مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کو پورا نہیں کر سکتی۔ اس عدم توازن کا نتیجہ ایک رئیل اسٹیٹ "بلبلا" کی تشکیل ہے - جہاں زیادہ تر مصنوعات کا مقصد سرمایہ کاروں اور زیادہ آمدنی والے افراد کے لیے ہوتا ہے، جو آہستہ آہستہ حقیقی گھر کے خریداروں کو مارکیٹ سے باہر دھکیلتا ہے۔

طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن نہ صرف رہنے کے لیے مناسب جگہ تلاش کرنے والے خاندانوں کو براہ راست متاثر کرتا ہے، بلکہ معاشرے اور معیشت کے لیے بھی بڑے مسائل کا باعث بنتا ہے۔ ایک مارکیٹ جس میں سستی اپارٹمنٹس کی کمی ہے، جبکہ صرف اعلیٰ درجے کی مصنوعات پر توجہ مرکوز کرنے سے، گہرا عدم استحکام پیدا ہوگا۔

سب سے پہلے، معاشرے، کارکنوں اور کم آمدنی والے افراد پر دباؤ بڑھتا جا رہا ہے کہ وہ اپنے گھر کے خواب سے دور ہوتے جا رہے ہیں، جس کی وجہ سے طویل مدتی کرائے کے مکانات کی صورتحال عام ہوتی جا رہی ہے۔ یہ نفسیاتی عدم استحکام کا سبب بن سکتا ہے اور زندگی کے معیار پر منفی اثر ڈال سکتا ہے۔ اس کے علاوہ، مرکز سے دور علاقوں میں رہنے کی وجہ سے کارکنوں کے لیے نقل و حرکت مشکل ہو جاتی ہے، جس کی وجہ سے مزدور کی پیداواری صلاحیت کم ہو جاتی ہے۔

اس کے علاوہ، اقتصادی عدم استحکام کا خطرہ ہوتا ہے جب زیادہ تر سپلائی اعلی درجے کے طبقے میں مرکوز ہوتی ہے، مارکیٹ کے "فلانے" ہونے کا خطرہ ہوتا ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ کا بلبلہ پیدا ہوتا ہے۔ یہ بلبلہ اس وقت پھٹ سکتا ہے جب مارکیٹ حقیقی مانگ کو پورا نہیں کر پاتی، جس سے لگژری اپارٹمنٹس کی قدر میں کمی اور پوری معیشت متاثر ہوتی ہے۔

اس کے ساتھ عدم مساوات میں اضافہ ہے جب رئیل اسٹیٹ صرف اعلیٰ طبقے اور سرمایہ کاروں کی خدمت کرتا ہے، کم آمدنی والے لوگ تیزی سے مارکیٹ سے باہر ہو جائیں گے۔ اس کی وجہ سے عدم مساوات میں اضافہ ہوتا ہے، کچھ لوگ بڑے اثاثوں کے مالک ہوتے ہیں، جبکہ زیادہ تر لوگ مکان خریدنے سے قاصر ہوتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ میں طلب اور رسد کے عدم توازن کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے ماہرین کا کہنا ہے کہ ریاست اور نجی شعبے دونوں کی طرف سے ہم آہنگ مداخلت کی ضرورت ہے۔

اس کے مطابق، اب فوری حل میں سے ایک سستی رہائش اور سماجی رہائش کے منصوبوں کی ترقی کو بڑھانا ہے۔ وزارت تعمیرات نے 2025 تک 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس بنانے کا ہدف مقرر کیا ہے۔ اس پیشرفت کو تیز کرنے کے لیے، حکومت سرمایہ کاروں کے لیے سپورٹ پالیسیوں پر غور کر سکتی ہے، جیسے لینڈ ٹیکس یا ویلیو ایڈڈ ٹیکس (VAT) سے استثنیٰ، یا یہاں تک کہ قرض کی شرح سود کے لیے سپورٹ۔ یہ مراعات کاروباری اداروں کے لیے ان پٹ لاگت کو کم کرنے میں مدد کریں گی، انہیں صرف اعلیٰ درجے کے منصوبوں پر توجہ مرکوز کرنے کے بجائے سستی رہائش کے شعبے میں مزید سرمایہ کاری کرنے کی ترغیب دیں گی۔ اس کے علاوہ، اچھے انفراسٹرکچر والے علاقوں میں تعمیراتی کثافت کو ایڈجسٹ کرنا بھی زمین کے رقبے کو بڑھائے بغیر سستی رہائش کی فراہمی کو بڑھانے کا ایک حل ہے۔

گھروں کی قیمتوں میں اضافے سے قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے، حکومت سخت کنٹرول نافذ کر سکتی ہے۔ ماہرین نے مختصر مدت کے لین دین پر زیادہ ٹیکس عائد کرنے جیسے حل پر تبادلہ خیال کیا ہے، جس سے قیاس آرائی پر مبنی لین دین کو کم کرنے میں مدد ملے گی جس کا مقصد فوری منافع کمانا ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کے ضوابط پر بھی نظرثانی کی جانی چاہیے تاکہ خریداروں کی حوصلہ افزائی ہو کہ وہ اپنی جائیدادوں کو مختصر وقت میں دوبارہ فروخت کرنے کے بجائے طویل عرصے تک اپنے پاس رکھیں۔ ان اقدامات سے مکانات کی قیمتوں کو مستحکم کرنے میں مدد ملے گی، اور ان لوگوں کے لیے بہتر حالات پیدا ہوں گے جن کی رہائش کی حقیقی ضروریات ہیں۔

نہ صرف حکومت کا کردار بلکہ سرکاری اور نجی شعبوں کے درمیان تعاون بھی سستی رہائش کی ترقی میں ضروری ہے۔ ریاست سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کے لیے مفت اراضی یا زمین کی چھوٹ فراہم کر کے مدد کر سکتی ہے، جبکہ ادارے اس منصوبے کو نافذ کرنے اور اس کے انتظام کے لیے ذمہ دار ہیں۔ پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ (پی پی پی) ماڈل سستی رہائش کی پائیدار ترقی کو فروغ دیتے ہوئے خطرات اور فوائد کو بانٹنے میں مدد کرے گا۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں معلومات کی شفافیت لوگوں اور کاروباری اداروں کے لیے درست فیصلے کرنے کا ایک اہم عنصر ہے۔ انتظامی ایجنسیوں کو قیمتوں، منصوبہ بندی اور منصوبوں کی پیشرفت کے بارے میں مکمل طور پر معلومات کو ظاہر کرنے کی ضرورت ہے تاکہ لوگ قیاس آرائیوں کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں "بخار" کی صورتحال سے گریز کرتے ہوئے ایک درست نظریہ رکھ سکیں۔ مواصلاتی کام کو بھی مارکیٹ کی نفسیات کی سمت میں ایک بڑا کردار ادا کرنے کی ضرورت ہے، لوگوں کو رہائش کی اصل قدر کو سمجھنے اور "ورچوئل فیور" کا پیچھا کرنے سے بچنے میں مدد کرنا۔

سستی مکانات کی تعمیر میں کاروبار کی مدد کرنے کے علاوہ، حکومت کو ان لوگوں کے لیے مالی معاونت کے پروگرام بھی ہونے چاہئیں جو اس طبقہ میں مکان خریدنا چاہتے ہیں۔ ترجیحی شرح سود کے ساتھ ہوم لون پیکج ایک عملی آپشن ہوں گے، جس سے اوسط اور کم آمدنی والے لوگوں کو آسانی سے سرمائے تک رسائی اور طویل مدتی اقساط میں مکان خریدنے میں مدد ملے گی۔ مشکل حالات میں گھرانوں کے لیے، براہ راست مالی مدد فراہم کرنا یا گھر کی خریداری کی قیمت کا حصہ سبسڈی دینا بھی ایک مفید حل ہے تاکہ انہیں بسنے کا موقع ملے۔

ایک اور ناگزیر حل مضافاتی علاقوں میں ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے کو اپ گریڈ کرنا ہے۔ ٹریفک کے محدود حالات بہت سے کارکنوں کو شہر کے مرکز سے دور علاقوں میں مکانات تلاش کرنے پر مجبور کرتے ہیں، جس سے نہ صرف اندرون شہر میں مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے بلکہ لوگوں کی ملازمتوں اور سماجی سہولیات تک رسائی بھی متاثر ہوتی ہے۔ جب مضافاتی علاقوں کو جوڑنے والے ٹرانسپورٹ سسٹم کو بہتر کیا جائے گا، تو یہ علاقے اعتدال پسند آمدنی والے لوگوں کے لیے ایک مثالی انتخاب بن جائیں گے، جو اندرون شہر ہاؤسنگ مارکیٹ پر دباؤ کو کم کریں گے اور زیادہ مستحکم ہاؤسنگ سپلائی پیدا کریں گے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں طلب اور رسد کو متوازن کرنے کے لیے حکومت، کاروباری اداروں اور مالیاتی اداروں کی جانب سے مربوط کوششوں کی ضرورت ہے۔ سستی رہائش کی ترقی میں اضافہ، قیاس آرائیوں پر قابو پانے، پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ کو فروغ دینے اور ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے کو اپ گریڈ کرنے جیسے اقدامات سے موجودہ صورتحال کو بہتر بنانے میں مدد ملے گی۔ جب ان حلوں کو لاگو کیا جائے گا، نہ صرف زیادہ تر لوگوں کے لیے رہائش زیادہ قابل رسائی ہو جائے گی، بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بھی مستقبل میں زیادہ متوازن اور پائیدار ترقی کرے گی۔

ماخذ: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html