نئے قانون کے نفاذ کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار اپنی ترجیحات بدل رہے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار تیزی سے قانونی پہلوؤں اور حقیقی ہاؤسنگ ضروریات کو پورا کرنے کے منصوبے کی صلاحیت پر توجہ مرکوز کر رہے ہیں – ایسے عوامل جو خطرات کو کم کرنے اور ان کی سرمایہ کاری کے لیے پائیدار قدر کو یقینی بنانے میں مدد کرتے ہیں۔

نئے قانون کے نفاذ کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار اپنی ترجیحات بدل رہے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار تیزی سے قانونی پہلوؤں اور حقیقی ہاؤسنگ ضروریات کو پورا کرنے کے منصوبے کی صلاحیت پر توجہ مرکوز کر رہے ہیں – ایسے عوامل جو خطرات کو کم کرنے اور ان کی سرمایہ کاری کے لیے پائیدار قدر کو یقینی بنانے میں مدد کرتے ہیں۔

Aqua City by Novaland میں گھر دیکھنے والے صارفین - ایک ایسا پروجیکٹ جس کے قانونی مسائل حال ہی میں حل کیے گئے ہیں۔ تصویر: لی ٹوان

قانونی ترجیح

2018 میں، رہنے کے لیے گھر خریدنے کی ضرورت کے پیش نظر، مسٹر نگوین ٹرنگ تھانہ نے نام راچ چیک رہائشی علاقے (این فو وارڈ، ڈسٹرکٹ 2، اب تھو ڈک سٹی، ہو چی منہ سٹی) میں واقع ایک پروجیکٹ میں تحقیق کی اور ایک اپارٹمنٹ کا انتخاب کیا۔ یہ پروجیکٹ 12 اپارٹمنٹ عمارتوں پر مشتمل ہے، جن کی اونچائی 33-35 منزلوں تک ہے، اور اس میں کل 3,175 اپارٹمنٹس ہیں۔

مسٹر تھانہ کے مطابق، اس وقت، ڈویلپر نے اپارٹمنٹس ریزرو کرنے کے لیے صارفین کے ساتھ ابتدائی معاہدوں پر دستخط کیے تھے، جن میں 250 ملین VND فی یونٹ ابتدائی ڈپازٹ اور 38 ملین VND فی مربع میٹر فروخت کی قیمت تھی۔ قانونی طریقہ کار کی وجہ سے، ڈویلپر منصوبہ بندی کے مطابق فروخت شروع نہیں کر سکا۔ حال ہی میں، مقامی حکام کی طرف سے مسائل کو حل کرنے کی کوششوں کے بعد، اس منصوبے کو تعمیر کا اجازت نامہ دیا گیا ہے۔

تاہم، ڈویلپر نے یکطرفہ طور پر ابتدائی معاہدہ ختم کرنے کا اعلان کیا اور گاہک کی طرف سے پہلے سے ادا کی گئی رقم پر 15% سالانہ کے حساب سے سود ادا کرنے کا عہد کیا۔ اگر گاہک اب بھی اس منصوبے میں شرکت جاری رکھنا چاہتا ہے، تو دونوں فریق ابتدائی معاہدے کو ختم کرنے کے ساتھ آگے بڑھیں گے۔ پروجیکٹ کے کاروباری آپریشن کے لیے تیار ہونے کے بعد، کسٹمر کو نئی سیلنگ پرائس پر 15% رعایت ملے گی۔

سرمایہ کار کی طرف سے دی گئی وجہ یہ ہے کہ سابقہ ​​معاہدے اب موجودہ قانونی ضوابط کے مطابق نہیں ہیں۔ خاص طور پر، 1 اگست 2024 کو لینڈ لا 2024، ہاؤسنگ قانون 2023، اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 کی مؤثر تاریخ کے بعد قانونی پالیسیوں میں تبدیلیاں، اس بات کا تقاضا کرتی ہیں کہ پراجیکٹ کے اندر موجود مصنوعات کو کاروبار میں شامل کرنے کے لیے کچھ شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے۔

آج تک، پراجیکٹ کی مصنوعات اب بھی رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کے قانون کے آرٹیکل 24 میں بیان کردہ کاروباری تقاضوں کو پورا نہیں کرتی ہیں۔ مزید برآں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کی شق 1، آرٹیکل 8 کے مطابق، مطلوبہ شرائط کو پورا کیے بغیر رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنا سختی سے ممنوع ہے۔ لہذا، صارفین کے ساتھ "تعمیر کے تحت اپارٹمنٹس خریدنے کے حق کی ضمانت دینے والے ابتدائی معاہدوں" کے ذریعے مصنوعات کو فروخت کے لیے پیش کرنے کا ڈویلپر کا سابقہ ​​عمل اب مناسب نہیں ہے اور موجودہ قانونی ضوابط کی تعمیل نہیں کرتا ہے۔

"قانونی نقطہ نظر سے، ڈویلپر کے اقدامات غلط نہیں ہیں، کیونکہ انہوں نے ڈپازٹ پر سود کی تلافی پر رضامندی ظاہر کی ہے۔ تاہم، سرمایہ کاری کے نقطہ نظر سے، یہاں تک کہ معاوضے کے باوجود، صارفین اب بھی نقصان میں ہیں کیونکہ موجودہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں چھ سال پہلے کے مقابلے میں کئی گنا بڑھ گئی ہیں،" مسٹر تھانہ نے کہا۔

مندرجہ بالا "اسباق" کی بنیاد پر، سرمایہ کاروں کی "ترجیحات" میں بھی نمایاں تبدیلی آئی ہے۔ پہلے کی طرح بڑی تعداد میں خریداری کرنے کے بجائے، سرمایہ کار اب خطرات کا انتظام کرنے کے لیے مکمل قانونی دستاویزات کے حامل منصوبوں کو ترجیح دے رہے ہیں۔ کچھ سرمایہ کار ایسی جائیدادیں خریدنے کا بھی انتخاب کرتے ہیں جن کے پاس پہلے سے ہی زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ یا ملکیت کے سرٹیفکیٹ موجود ہیں۔

"اس وقت سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے ایک پروجیکٹ کے پاس مکمل اور واضح قانونی دستاویزات ہونی چاہئیں۔ افراد کی ملکیت والے اراضی کے پلاٹوں کے لیے، سرمایہ کار صرف اس وقت سروے یا خریداری پر رضامند ہوتے ہیں جب زمین کو ذیلی تقسیم کیا گیا ہو اور ان کے پاس زمین کے انفرادی عنوانات ہوں۔ فی الحال زمین کی ذیلی تقسیم کے طریقہ کار سے گزرنے والے منصوبے شاید ہی کسی سرمایہ کار کی دلچسپی کو راغب کرتے ہیں۔ یہ ایک واضح تبدیلی ہے کہ سرمایہ کار کس طرح مصنوعات کا جائزہ لیتے ہیں،" حال ہی میں ایک ریئل سٹی ہوو میں ایک ریئل ٹیو نے شیئر کیا۔

مزید برآں، محترمہ Tú نے مزید کہا کہ زمین کی ذیلی تقسیم سے متعلق نئے ضوابط بہت سے سرمایہ کاروں کو تذبذب کا شکار کر رہے ہیں۔ دریں اثنا، ماضی میں، بہت سے سرمایہ کاروں کو دھوکہ دیا گیا تھا جب انہوں نے زمین کو ذیلی تقسیم کرنے اور ٹائٹل ڈیڈ حاصل کرنے کی امید میں خریدا تھا، صرف بعد میں قانونی رکاوٹوں کا سامنا کرنے کے لیے۔ اس لیے اب وہ بہت محتاط ہیں اور پہلے کی طرح بولی نہیں رہے۔

حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کی صلاحیت پر توجہ دیں۔

رپورٹرز نے مشاہدہ کیا ہے کہ آج سرمایہ کار نہ صرف واضح قانونی قدر کے ساتھ مصنوعات کی تلاش میں ہیں بلکہ سرمایہ کاری کی مستحکم قدر کو یقینی بناتے ہوئے طویل مدتی اثاثوں کے استعمال کی فزیبلٹی پر بھی توجہ مرکوز کر رہے ہیں۔

مارکیٹ میں ڈویلپرز کے لیے غیر متوقع حالات کی وجہ سے صارفین کے ساتھ معاہدے منسوخ کرنا کوئی معمولی بات نہیں ہے۔ گاہک کے ساتھ معاہدے کو برقرار رکھنے کے نتیجے میں کاروبار کو منافع میں کمی، یا نقصانات اٹھانا پڑ سکتا ہے۔

اعلی لیکویڈیٹی والے، کرایہ پر لینے میں آسان، یا حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے والے منصوبوں کو ترجیح دی جا رہی ہے۔ یہ قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ کاری سے طویل مدتی استعمال کی قدر والی مصنوعات کی طرف تبدیلی کی عکاسی کرتا ہے۔ خاص طور پر، بہت سے سرمایہ کاروں کی طرف سے مکمل انفراسٹرکچر کے ساتھ اور عوامی سہولیات کے قریب اچھی جگہوں پر اپارٹمنٹس اور ٹاؤن ہاؤسز کا انتخاب کیا جا رہا ہے۔

اس کے علاوہ، کاروباری صلاحیت کے حامل جائیدادیں، جیسے تجارتی جگہیں، دکانیں، یا مضبوط ترقی کی صلاحیت والے علاقوں میں زمینی پلاٹ، بھی خاصی توجہ حاصل کر رہے ہیں۔

"سرمایہ کار آج نہ صرف رئیل اسٹیٹ کی قدر میں اضافے سے منافع کی صلاحیت کی تعریف کرتے ہیں، بلکہ کرائے یا تجارتی سرگرمیوں سے مستحکم آمدنی پیدا کرنے کی صلاحیت پر بھی غور کرتے ہیں۔ اس سے انہیں منافع کو بہتر بنانے اور غیر مستحکم مارکیٹ میں خطرات کو کم کرنے میں مدد ملتی ہے،" ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر تران خان کوانگ نے شیئر کیا۔

Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd. کے ڈائریکٹر مسٹر Duong Minh Thong بھی یقین رکھتے ہیں کہ موجودہ تناظر میں، حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے والا رئیل اسٹیٹ طبقہ اپنے اعلیٰ حفاظتی عنصر کی وجہ سے بہت زیادہ توجہ حاصل کرتا ہے۔ زمینی پلاٹ، خاص طور پر وہ لوگ جن پر رہائشی زمین کے استعمال کے حقوق نہیں ہیں، ابھی تک زیادہ توجہ نہیں مبذول کر پائے ہیں۔

سرمایہ کاروں کو مشورہ دیتے ہوئے، مسٹر تھونگ نے کہا کہ اگرچہ ہاؤسنگ پراجیکٹس کو اکثر سرمایہ کاروں کی طرف سے نظر انداز کیا جاتا ہے، مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ کے دوران، یہ مناسب قیمت اور وقت کے ساتھ ساتھ قدر کو برقرار رکھنے یا بڑھانے کی صلاحیت والی مصنوعات ہیں۔ رسک مینجمنٹ کے لحاظ سے، واضح قانونی حیثیت کے حامل پروجیکٹس میں رئیل اسٹیٹ زیادہ محفوظ ہوتی ہے جب معروف ڈویلپرز کی جانب سے جامع اور منظم طریقے سے منصوبہ بندی کی جاتی ہے، اور نجی طور پر ذیلی تقسیم شدہ اراضی کے پلاٹوں کی طرح خطرات لاحق نہیں ہوتے ہیں۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html