نیا قانون نافذ، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں نے اپنا "ذوق" بدل لیا

رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار تیزی سے پروجیکٹ کی قانونی حیثیت اور رہائشی ضروریات کو پورا کرنے کی صلاحیت پر زیادہ توجہ دے رہے ہیں - ایسے عوامل جو خطرات کو کم کرنے اور سرمایہ کاری کے لیے پائیدار قدر کو یقینی بنانے میں مدد کرتے ہیں۔

نیا قانون نافذ، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں نے اپنا "ذوق" بدل لیا

رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار تیزی سے پروجیکٹ کی قانونی حیثیت اور رہائشی ضروریات کو پورا کرنے کی صلاحیت پر زیادہ توجہ دے رہے ہیں - ایسے عوامل جو خطرات کو کم کرنے اور سرمایہ کاری کے لیے پائیدار قدر کو یقینی بنانے میں مدد کرتے ہیں۔

صارفین نووالینڈ کے ایکوا سٹی میں گھروں کا دورہ کرتے ہیں - ایک ایسا پروجیکٹ جس کے قانونی مسائل ابھی حل ہوئے ہیں۔ تصویر: لی ٹوان

قانونی ترجیح

2018 میں، رہنے کے لیے گھر خریدنے کی ضرورت کی وجہ سے، مسٹر نگوین ٹرنگ تھانہ نے نام راچ چیک رہائشی علاقے (این فو وارڈ، ڈسٹرکٹ 2، اب تھو ڈک سٹی، ہو چی منہ سٹی) میں ایک پروجیکٹ میں تحقیق کی اور ایک اپارٹمنٹ کا انتخاب کیا۔ اس پروجیکٹ میں 12 اپارٹمنٹس کی عمارتیں، 33-35 منزلیں اونچی اور کل 3,175 اپارٹمنٹس ہیں۔

مسٹر تھانہ کے مطابق، اس وقت، سرمایہ کار نے گاہکوں کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے اصولی طور پر ایک معاہدے پر دستخط کیے، ابتدائی ڈپازٹ 250 ملین VND/اپارٹمنٹ، فروخت کی قیمت 38 ملین VND/m2 تھی۔ قانونی طریقہ کار کی وجہ سے سرمایہ کار منصوبہ بندی کے مطابق فروخت کے لیے نہیں کھول سکا۔ حال ہی میں، مقامی حکومت کی جانب سے رکاوٹیں دور کرنے کی کوششوں کے بعد، اس منصوبے کو تعمیر کا اجازت نامہ دیا گیا۔

تاہم، سرمایہ کار نے یکطرفہ طور پر معاہدہ ختم کرنے کا اصولی طور پر اعلان کیا اور گاہک کی جانب سے ادا کی گئی رقم پر سالانہ 15% سود ادا کرنے کا عہد کیا۔ اگر گاہک اب بھی اس منصوبے میں حصہ لینا جاری رکھنا چاہتا ہے، تو دونوں فریق اصولی طور پر معاہدے کو ختم کرنے کے لیے آگے بڑھیں گے۔ پروجیکٹ کے کام کرنے کے لیے اہل ہونے کے بعد، کسٹمر کو نئی سیلنگ پرائس پر 15% رعایت ملے گی۔

سرمایہ کار کی طرف سے دی گئی وجہ یہ ہے کہ پچھلے معاہدے موجودہ قانونی ضوابط کے مطابق نہیں ہیں۔ خاص طور پر، لینڈ لا 2024، ہاؤسنگ لاء 2023 اور ریئل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 کے 1 اگست 2024 سے نافذ ہونے کے بعد قانونی پالیسیوں میں تبدیلیوں کے لیے پراجیکٹ کی مصنوعات کو کاروبار میں ڈالنے کے لیے کافی شرائط کو پورا کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔

ابھی تک، پراجیکٹ کی مصنوعات نے ابھی تک کاروباری شرائط کو پورا نہیں کیا ہے جیسا کہ 2023 قانون برائے رئیل اسٹیٹ بزنس کے آرٹیکل 24 میں بیان کیا گیا ہے۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کی شق 1، آرٹیکل 8 کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کا کاروبار جو شرائط پر پورا نہیں اترتا، سختی سے ممنوع ہے۔ لہذا، صارفین کے ساتھ "مستقبل کے اپارٹمنٹس کی خریداری کے حق کی ضمانت کے اصولی معاہدے" کے نتیجے میں پروڈکٹ کو کاروبار میں شامل کرنے کا سرمایہ کار کا سابقہ ​​عمل اب مناسب نہیں ہے اور موجودہ قانونی ضوابط کی تعمیل نہیں کرتا ہے۔

"قانونی نقطہ نظر سے، سرمایہ کار کے اقدامات غلط نہیں ہیں، کیونکہ انہوں نے جمع کرائی گئی رقم کے لیے سود کا معاوضہ ادا کرنے پر رضامندی ظاہر کی ہے۔ لیکن سرمایہ کاری کے نقطہ نظر سے، اگرچہ وہ معاوضہ وصول کرتے ہیں، صارفین اب بھی پسماندہ فریق ہیں، کیونکہ موجودہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں 6 سال پہلے کے مقابلے میں کئی گنا بڑھ گئی ہیں،" مسٹر تھان نے کہا۔

مندرجہ بالا "سبق" سے، سرمایہ کاروں کا "ذوق" بھی بہت بدل گیا ہے۔ پہلے کی طرح بڑی تعداد میں خریداری کرنے کے بجائے، سرمایہ کار خطرات کو سنبھالنے کے لیے مکمل قانونی دستاویزات کے ساتھ منصوبوں کو ترجیح دے رہے ہیں۔ کچھ دوسرے سرمایہ کار ایسی مصنوعات خریدنے کا انتخاب کرتے ہیں جن کے پاس پہلے سے ہی سرخ کتابیں یا ملکیت کے سرٹیفکیٹ ہوتے ہیں۔

"اس وقت سرمایہ کاروں کو سرمایہ کاری کی طرف راغب کرنے کے لیے پراجیکٹس کے پاس مکمل اور واضح قانونی دستاویزات ہونی چاہئیں۔ کمیونٹی میں زمین کی مصنوعات کے ساتھ، سرمایہ کار صرف اس وقت سروے یا خریدنے پر رضامند ہوتے ہیں جب زمین کو پلاٹوں میں تقسیم کیا گیا ہو اور ان کے پاس علیحدہ سرٹیفکیٹ ہو۔ زمین کی تقسیم کے طریقہ کار کے لیے درخواست دینے کے عمل میں پروجیکٹس سرمایہ کاروں کی توجہ مشکل سے اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں۔ یہ ایک واضح تبدیلی ہے جس میں سرمایہ کاروں کی مصنوعات کا جائزہ لیتے ہیں۔

مزید برآں، محترمہ ٹو نے مزید کہا کہ زمین کی تقسیم سے متعلق نئے ضوابط بہت سے سرمایہ کاروں کو ہچکچاہٹ کا شکار کر رہے ہیں۔ دریں اثنا، پچھلے مرحلے میں، بہت سے سرمایہ کار زمین خریدتے وقت اور زمین کی تقسیم کے لیے درخواست دینے اور سرٹیفکیٹ جاری کرنے کی امید میں "بے وقوف" بنے، لیکن پھر قانونی مسائل کا سامنا کرنا پڑا۔ اس لیے فی الحال وہ بہت محتاط ہیں اور اب پہلے کی طرح آسان نہیں ہیں۔

حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کی صلاحیت پر توجہ دیں۔

رپورٹر کے مشاہدات کے مطابق، سرمایہ کار آج نہ صرف واضح قانونی قدر والی مصنوعات کی تلاش کرتے ہیں بلکہ سرمایہ کاری کی مستحکم قدر کو یقینی بناتے ہوئے طویل مدتی اثاثوں کے استعمال کی فزیبلٹی پر بھی توجہ مرکوز کرتے ہیں۔

جب مارکیٹ میں اتار چڑھاؤ ہوتا ہے تو صارفین کے لیے سرمایہ کاروں کے ذریعے اپنے معاہدے کو "منسوخ" کرنا کوئی معمولی بات نہیں ہے۔ کیونکہ اگر گاہک کے ساتھ معاہدہ برقرار رہتا ہے، تو امکان ہے کہ کاروبار مزید نفع نہیں کمائے گا، یا نقصان بھی اٹھائے گا…

اعلی لیکویڈیٹی والے، کرائے میں آسان یا حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے والے منصوبوں کو ترجیح دی جا رہی ہے۔ یہ قلیل مدتی سرمایہ کاری سے طویل مدتی استعمال کی قیمت والی مصنوعات کی طرف تبدیلی کی عکاسی کرتا ہے۔ خاص طور پر، بہت سے سرمایہ کاروں کی طرف سے اچھے مقامات، مکمل انفراسٹرکچر اور عوامی سہولیات کے قریب اپارٹمنٹس اور ٹاؤن ہاؤسز کا انتخاب کیا جا رہا ہے۔

اس کے علاوہ، کاروباری استحصال کی صلاحیت رکھنے والی مصنوعات جیسے تجارتی احاطے، دکانیں یا مضبوط ترقی کی صلاحیت والے علاقوں میں زمین بھی بہت زیادہ توجہ حاصل کر رہی ہے۔

"سرمایہ کار آج نہ صرف رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے سے منافع کے امکانات کو سراہتے ہیں، بلکہ لیزنگ یا تجارتی سرگرمیوں سے مستحکم آمدنی پیدا کرنے کی صلاحیت پر بھی غور کرتے ہیں۔ اس سے انہیں مارکیٹ کے بہت سے اتار چڑھاو کے تناظر میں منافع کو بہتر بنانے اور خطرات کو کم کرنے میں مدد ملتی ہے،" ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ انویسٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر تران خان کوانگ نے کہا۔

Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd. کے ڈائریکٹر مسٹر Duong Minh Thong نے بھی کہا کہ موجودہ تناظر میں، حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے والا رئیل اسٹیٹ طبقہ اپنے اعلیٰ حفاظتی عنصر کی بدولت بہت زیادہ توجہ حاصل کرتا ہے۔ زمینی مصنوعات، خاص طور پر رہائشی زمین کے بغیر زمین نے ابھی تک زیادہ توجہ نہیں دی ہے۔

سرمایہ کاروں کو مشورہ دیتے ہوئے، مسٹر تھونگ نے کہا کہ اگرچہ ہاؤسنگ پراجیکٹس پر اکثر سرمایہ کاروں کی طرف سے زیادہ توجہ نہیں دی جاتی ہے، لیکن مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ کے ذریعے، یہ ایسی مصنوعات ہیں جو مناسب قیمت اور وقت کے ساتھ ساتھ قدر کو برقرار رکھنے یا بڑھانے کی صلاحیت رکھتی ہیں۔ رسک مینجمنٹ کے لحاظ سے، پراجیکٹس میں رئیل اسٹیٹ کی واضح قانونی حیثیت ہوتی ہے جب اس کی منصوبہ بندی ہم آہنگی سے اور منظم طریقے سے کی جاتی ہے، جسے معروف سرمایہ کاروں کے ذریعے لاگو کیا جاتا ہے، اور یہ اتنا خطرناک نہیں ہوتا جتنا کہ زمینی پلاٹ جو لوگوں میں خود تقسیم ہوتے ہیں۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html