دنیا میں "چھٹیوں کی ملکیت" کا کاروباری ماڈل - اس کی تاریخ سے لے کر لوگوں کے مسائل تک...

1. دنیا میں "چھٹیوں کی ملکیت" کے کاروباری ماڈل کے ابھرنے اور ترقی کی تاریخ

1946 میں، دوسری جنگ عظیم کے خاتمے کے بعد برطانیہ میں چھٹیوں کے مطالبے کے جواب میں، فریڈ پونٹین، بل بٹلن اور وارنر برادران کو اپنے چھٹیوں کے کیمپ کے کاروبار کو بڑھانے کا خیال آیا۔ آہستہ آہستہ، ان کے چھٹیوں کے کیمپ کا کاروبار جدید پیکیج ہالیڈے انڈسٹری کے لیے نمونہ بن گیا۔ یہ ماڈل تیزی سے پھیل گیا کیونکہ ہوائی سفر سستا اور زیادہ دستیاب ہوا اور چھٹیوں پر جانے والے یا چھٹی پر جانے کے خواہشمند لوگوں کی تعداد میں تیزی سے اضافہ ہوا۔

اس بڑے پیمانے پر مارکیٹ میں ہی "ٹائم شیئر" کے نام سے جانا جاتا ماڈل (تقریباً "چھٹیوں کی ملکیت" کے طور پر ترجمہ کیا جاتا ہے) 1963 میں باضابطہ طور پر سامنے آیا۔ سوئٹزرلینڈ میں "چھٹیوں کی ملکیت" کے نام سے شروع ہوا، لیکن محتاط تحقیق کے بعد، اس کاروباری ماڈل کو تیزی سے ریاستہائے متحدہ میں لاگو کیا گیا اور 1975 میں یورپ (اسکاٹ لینڈ) میں ترقی کے لیے واپس آیا۔ یورپ بھر میں ریزورٹ کے بڑے مقامات پر اسپین ترقی کر رہا ہے۔

مارکیٹنگ کے نقطہ نظر سے، چھٹیوں کی ملکیت عام تعطیل پیکج یا ریزورٹ پیکج سے بہت مختلف مصنوعات ہے۔ اس ماڈل کی تشہیر پرکشش خدمات کی پیشکش کے طور پر کی جاتی ہے جو کہ تعطیلات کے پیکج میں نہیں ہوتی ہیں، جیسے: اعلیٰ معیار، لگژری ریزورٹ سروسز، آسانی سے قابل رسائی جگہوں پر سیلف کیٹرنگ کی رہائش، خوبصورت مناظر، ضمانت شدہ سیکیورٹی اور خریداری کے بعد، یہ ریزورٹ پروڈکٹ "ہمیشہ آپ کا" ہے۔ تاہم، یہ تصور ابھی بھی بالکل نیا ہے اور خریداروں کی طرف سے اچھی طرح سے نہیں سمجھا جاتا ہے، لہذا اگرچہ اس کی بڑے پیمانے پر مارکیٹنگ کی جاتی ہے، ابتدائی مراحل میں اس کاروباری ماڈل کی فروخت اکثر کافی کم ہوتی ہے۔

1980 کی دہائی تک، خریداروں کی نفسیات سے فائدہ اٹھانے کی حکمت عملی کے ساتھ، اسپین کے متعدد بڑے ریزورٹس میں بڑے پیمانے پر کاروباری سرگرمیاں شروع ہو گئیں۔ اس کے ساتھ ہی، تعطیلات کی ملکیت کے ماڈل کے کاروبار کی فروخت آسمان کو چھونے لگی، جو ایک امید افزا کاروباری طبقہ بننے کی صلاحیت کو ظاہر کرتی ہے۔ تاہم، اس عرصے سے، جھوٹی مصنوعات بیچنے والے بیچنے والوں کے بارے میں بہت سے مظاہر اور شکایات بھی ظاہر ہونا شروع ہوئیں اور پورے یورپ اور کئی دوسرے ممالک میں پھیلنا شروع ہوئیں، جس کے لیے ممالک کی حکومتوں سے مطالبہ کیا گیا کہ وہ خریداروں کے حقوق کے تحفظ کے لیے مناسب اور بروقت ضابطہ کار قانونی فریم ورک بنائیں تاکہ اس قسم کے لین دین میں بہت سے ممکنہ خطرات کے ساتھ حصہ لیا جا سکے۔

2. ٹائم شیئر چھٹیوں کی ملکیت کے کاروباری ماڈل کی خصوصیات اور خریداروں کو درپیش موجودہ مسائل کا جائزہ

بین الاقوامی قانونی لغت کے مطابق، "ٹائم شیئر" کو مشترکہ جائیداد کی ملکیت کی ایک شکل کے طور پر سمجھا جاتا ہے - عام طور پر ریزورٹ یا تفریحی رئیل اسٹیٹ، جس میں مالک کو ہر سال ایک مخصوص مدت کے لیے جائیداد استعمال کرنے کا حق حاصل ہوتا ہے۔ یہ تعریف چھٹیوں کی ملکیت کو جائیداد کی مشترکہ ملکیت کی ایک شکل کے طور پر غور کرنے کے نقطہ نظر سے دی گئی ہے، تاہم، یہ نقطہ نظر اب دنیا کے عمومی ترقی کے رجحان سے مطابقت نہیں رکھتا ہے، جب چھٹیوں کی ملکیت کو جائیداد کی ملکیت کی ایک شکل نہیں سمجھا جاتا ہے۔ ایک اور تفہیم یہ ہے کہ تعطیلات کی ملکیت کو خریدار کی طرف سے ایک مخصوص ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کے حقوق کا ایک حصہ خریدنے کے طور پر سمجھا جاتا ہے - یعنی بہت سے لوگوں کی ملکیت کی ایک شکل جو ہر سال ایک مخصوص مدت کے لیے رئیل اسٹیٹ کو استعمال کرنے کا حق رکھتے ہیں۔ متبادل طور پر، ٹائم شیئر کو تعطیلات کی ملکیت کی ایک شکل کے طور پر بیان کیا جاتا ہے جس کے تحت خریدار کو ہر سال ایک یا زیادہ سال کی مخصوص مدت کے لیے، معاہدے میں بیان کردہ یونٹ/کمپلیکس/ولا/ریزورٹ کو ایک ہفتہ (یا اس سے زیادہ) استعمال کرنے کا حق حاصل ہوگا۔

حقیقت میں، دنیا کے بہت سے ممالک میں، چھٹیوں کی ملکیت کے کاروبار کا ماڈل بتدریج تصویر اور برانڈ کے لحاظ سے اپنی ساکھ کھو رہا ہے کیونکہ گزشتہ دہائیوں میں تعطیلات کی ملکیت کے خریداروں/مالکان کی طرف سے وسیع پیمانے پر اور طویل شکایات اور شکایات کی وجہ سے۔ اس لیے، اس ماڈل کی بدنامی والی تصویر سے خود کو الگ کرنے کے لیے، کچھ کاروباروں نے "ٹائم شیئر" کی اصطلاح کو بدلنے کے لیے دوسری اصطلاحات استعمال کی ہیں، مثال کے طور پر: "تعطیل کلب"؛ "فریکشنل اونرشپ"؛ "منزل کلب"؛ "چھٹیوں کی ملکیت"؛ وغیرہ۔ تاہم، اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ اسے بیان کرنے کے لیے کیا اصطلاحات یا تصورات استعمال کیے جاتے ہیں، جوہر میں، یہ اب بھی "ٹائم شیئر" ہے - چھٹیوں کی ملکیت کا کاروباری ماڈل۔

اس طرح، تشکیل اور ترقی کے عمل کے ساتھ، ہم چھٹیوں کی ملکیت کے ماڈل کی کچھ خصوصیات کے ساتھ ساتھ اس ماڈل کے مخصوص لین دین کے طریقوں کا خلاصہ ذیل میں کر سکتے ہیں:

- چھٹیوں کی ملکیت ایک پیچیدہ مصنوعات اور کاروباری ماڈل ہے۔ تعطیلات کی ملکیت کے ماڈل میں سرمایہ کاری کرنے یا اس میں حصہ لینے کے لیے، خریدار کو تعطیلات کی ملکیت کے معاہدے پر دستخط کرنا ہوں گے - ایک دستاویز جس میں تعطیلات کی ملکیت کی مصنوعات سے متعلق فریقین کے حقوق اور ذمہ داریوں کے معاہدوں سے متعلق کافی پیچیدہ مواد ہو۔

- چھٹیوں کی ملکیت کے معاہدے کی قیمت اوسطا دسیوں سے دسیوں ہزار امریکی ڈالر (10,000 USD - 40,000 USD) ہے۔ اس کے علاوہ، تعطیلات کی ملکیت میں حصہ لینے کے بعد، خریدار کو سالانہ فیس (عام طور پر ایک انتظامی فیس، ریزورٹ آپریشن فیس، مینٹی نینس فیس) ​​کے پیمانے، تعطیلات کے ہفتوں کی تعداد، سال میں چھٹی کے ہفتوں کی قسم کے ساتھ ساتھ اس نے جس معاہدے پر دستخط کیے ہیں اس کی بنیاد پر بھی ادا کرنا ہوگا۔ تعطیلات کی ملکیت کے معاہدے ہر سال ایک مخصوص مدت کے لیے لاگو ہوتے ہیں، اور عام طور پر معاہدے کی مدت کئی سالوں سے کئی دہائیوں تک، یہاں تک کہ 80 سال تک (آسٹریلیا میں) تک ہو سکتی ہے۔

- چھٹیوں کی ملکیت ایک مخصوص فیلڈ ہے۔ خریدار اور بیچنے والے کے درمیان معاہدوں کی نوعیت اور مخصوص مواد کی بنیاد پر، دنیا میں چھٹیوں کی ملکیت کے کاروبار کو اہم مصنوعات کی اقسام میں تقسیم کیا جا سکتا ہے، بشمول:

(i) مقررہ ہفتہ وار ملکیت کے ساتھ تعطیلات کی ملکیت۔

(ii) فلوٹنگ ہفتہ وار ملکیت کے ساتھ چھٹیوں کی ملکیت۔

(iii) گھومنے والی یا لچکدار ہفتہ وار ملکیت کے ساتھ چھٹیوں کی ملکیت۔

(iv) پوائنٹس پروگرام کے ساتھ چھٹی کا مالک ہو۔

- چھٹیوں کی ملکیت کوئی ضروری یا عام پروڈکٹ، شے یا خدمت نہیں ہے جسے لوگ آسانی سے خریدنے کا فیصلہ کر سکیں۔ لہذا، چھٹیوں کی ملکیت بیچنے کے لیے، بیچنے والے اکثر ایسی حکمت عملیوں پر توجہ مرکوز کرتے ہیں جو گاہک کی نفسیات کا استحصال کرتی ہیں۔ خاص طور پر، بیچنے والے اکثر ممکنہ گاہکوں سے فون/اسی طرح کے طریقوں کے ذریعے اشتہارات/مارکیٹنگ کے ذریعے، یہاں تک کہ امید افزا تحائف، "واؤچرز"، "مفت تعطیلات" کے ذریعے ممکنہ گاہکوں کو تعطیلات کے بارے میں پریزنٹیشن/تعارف سیشن میں شرکت کے لیے مدعو کرنے، راغب کرنے یا آمادہ کرنے کے قابل ہوتے ہیں، اس طرح ممکنہ صارفین کو متعارف کرواتے ہیں اور قائل کرتے ہیں کہ وہ معاہدے پر دستخط کرنے پر متفق ہوں۔

- چھٹیوں کی ملکیت کا معاہدہ کرتے وقت، زیادہ تر خریدار اس قسم کی مصنوعات کے فوائد اور نقصانات کو نہیں سمجھتے، یا ابھی تک پوری طرح سے نہیں سمجھتے، خاص طور پر اس کل لاگت پر غور نہیں کرتے یا احتیاط سے اس کا اندازہ نہیں لگاتے جو انہیں خرچ کرنا ہے اور معاہدے کے مطابق کئی سالوں تک خرچ کرنا پڑے گا، صرف اس وقت تک جب تک حقیقت میں مسائل پیدا نہ ہوں۔

- چھٹیوں کی ملکیت خریدنے کا انتخاب غلطی سے یہ سوچ کر کہ اس پروڈکٹ کا مالک ہونا ایک منافع بخش سرمایہ کاری ہے۔ بہت سے ممالک میں پریکٹس سے پتہ چلتا ہے کہ آپ کو صرف اپنی چھٹیوں سے لطف اندوز ہونے کے لیے یا ایک مخصوص مدت کے لیے اپنے خاندان کی چھٹیوں سے لطف اندوز ہونے کا انتخاب کرنا چاہیے، چھٹیوں کی ملکیت نہیں خریدنی چاہیے اور اسے ایک منافع بخش سرمایہ کاری سمجھنا چاہیے۔

- "چھٹیوں کی ملکیت کی بروکریج کو دوبارہ فروخت کرنے" میں "دھوکہ دہی" کا مسئلہ۔ تعطیلات کے مالکانہ حقوق کو بیچنے کی دشواری سے پیدا ہونے والے، "دوبارہ فروخت کرنے والی چھٹیوں کی ملکیت کے بروکرز" کے ایک گروپ نے خریدار کے چھٹیوں کے مالکانہ حقوق کو تیسرے فریق کو دوبارہ فروخت کرنے کی پیشکش کی ہے، اس شرط پر کہ تعطیل کی ملکیت کے پروڈکٹ کے مالک کو پیشگی فیس ادا کرنا ہوگی۔ تاہم، حقیقت میں، ان میں سے زیادہ تر کیسز نے چھٹیوں کی ملکیت کو دوبارہ فروخت نہیں کیا ہے، یا یہاں تک کہ نہیں کر سکتے ہیں، اور تعطیلات کی ملکیت کا مالک بروکر کو فیس (چھوٹی نہیں) کھوتا رہتا ہے۔

- بہت سے ممالک میں چھٹی والے گھر خریداروں کو درپیش اہم اور عام مسائل، عام طور پر:

(i) سالانہ دیکھ بھال کی فیسیں بہت زیادہ ہیں اور کئی سالوں تک رہتی ہیں کیونکہ ٹائم شیئر کنٹریکٹس کی شرائط عام طور پر کئی سالوں سے لے کر کئی دہائیوں تک ہوتی ہیں۔

(ii) دستخط شدہ معاہدے کو منسوخ یا واپس نہیں لے سکتا؛

(iii) اصل شیڈول کے مطابق کمرہ بک نہیں کیا جا سکتا۔

(iv) معاہدہ کو ذیلی کرنا یا دوبارہ تفویض کرنا ناممکن یا بہت مشکل ہے۔

(v) گمراہ کن، یہاں تک کہ دھوکہ دہی، "دھوکہ دہی" کا رویہ، بیچنے والے کا سیلز پریشر والا سلوک؛ وغیرہ

خاص طور پر، دستخط شدہ چھٹیوں کے ملکیتی معاہدے کو منسوخ کرنے کا مسئلہ دنیا بھر کے ممالک میں چھٹیوں کی ملکیت کے کاروباری ماڈل کا سب سے بڑا اور مشکل مسئلہ بنا ہوا ہے، اور یہ وہ مسئلہ بھی ہے جس کی وجہ سے خریداروں کی طرف سے 1980 کی دہائی سے سب سے زیادہ تنازعات اور شکایات سامنے آئی ہیں۔

3. کچھ ممالک میں چھٹیوں کی ملکیت کے کاروبار کو منظم کرنے والے قوانین اور ویتنام کے لیے سفارشات

حالیہ برسوں میں ویتنام میں "طویل مدتی ریزورٹ سروسز/تعطیلات کی ملکیت" (یا اسی طرح کے نام) کے نام سے کاروباری سرگرمیوں کی موجودہ حالت کے سلسلے میں، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ اس قسم میں چھٹیوں کی ملکیت کے کاروباری ماڈل کے ساتھ بھی اسی طرح کی خصوصیات اور مسائل ہیں جو 1960 کی دہائی سے دنیا میں ظاہر ہوا ہے۔ ایک پیچیدہ کاروباری ماڈل کے طور پر شروع ہوا (جیسا کہ تجزیہ کیا گیا ہے)، نہ صرف ویتنام میں، چھٹیوں کی ملکیت کے ماڈل کے موجودہ مسائل دنیا کے بہت سے ممالک اور خطوں میں، خاص طور پر یورپ، امریکہ، آسٹریلیا، انگلینڈ، فرانس، جرمنی، اسپین وغیرہ میں ایک طویل عرصے سے پیدا ہوئے ہیں۔

اس طرح کے پیچیدہ حالات کا سامنا کرتے ہوئے، اگرچہ ہر ملک اور علاقے کے قوانین میں "چھٹیوں کی ملکیت" کے لیے مختلف نقطہ نظر ہو سکتے ہیں، بہت سے مقامات جیسے کہ یورپی یونین، برطانیہ، فرانس، جرمنی، اسپین، آسٹریلیا، اور ریاست ہائے متحدہ امریکہ کی کچھ ریاستوں میں اس سرگرمی کو منظم کرنے کے لیے براہ راست ضابطے ہیں، مثال کے طور پر:

یوروپی یونین میں، چھٹیوں کی ملکیت کا کاروبار براہ راست 1994 کے ایک الگ قانون کے ذریعے منظم کیا جاتا ہے (1994 میں یورپی کمیونٹی کی طرف سے اپنایا گیا چھٹیوں کی ملکیت کا ایکٹ)؛ ایک 2008 کا ہدایت نامہ (ہدایت 2008/122/EC یورپی پارلیمنٹ اور 14 جنوری 2009 کی کونسل کا تعطیلات کی ملکیت کی خدمات، طویل مدتی تعطیلات کی مصنوعات، خریداری اور دوبارہ فروخت کے معاہدوں کے بعض پہلوؤں کے سلسلے میں صارفین کے تحفظ سے متعلق) اور رکن ریاستوں کی مخصوص قانون سازی (خاص طور پر وہ ممالک جن میں ریزورٹس ہیں)۔

ریاستہائے متحدہ میں، مثال کے طور پر ریاست فلوریڈا میں، ریاستہائے متحدہ امریکہ کے 25 ستمبر 2018 کے فلوریڈا اسٹیٹ ایکٹ آف 2018 (باب 721 کے ساتھ 98 آرٹیکلز) میں تعطیلات کی ملکیت فی الحال براہ راست ریاست فلوریڈا کے ذریعہ ریگولیٹ اور ان کے زیر انتظام ہے۔

آسٹریلیا میں، چھٹیوں کی ملکیت کے کاروبار کو براہ راست کارپوریشنز ایکٹ (باب 5) میں منظم کیا جاتا ہے۔

عام طور پر، اس حقیقت سے جنم لیتے ہوئے کہ تعطیلات کی ملکیت کا ماڈل ایک طویل عرصے سے تیار ہو رہا ہے، بہت سے ممالک اور خطوں میں قانونی ضابطوں کے ساتھ ساتھ کاروباری اداروں کے کاروباری کاموں میں شفافیت اور سختی کو یقینی بنانے کے لیے ایک براہ راست اور نسبتاً مکمل ریگولیٹری میکانزم موجود ہے، عام طور پر: چھٹیوں کی ملکیت کی سرگرمیوں کو لائسنس دینے کے ضوابط؛ مارکیٹ میں مصنوعات کی پیشکش کے لیے ضوابط؛ اشتہارات میں مکمل اور درست معلومات فراہم کرنے کی ذمہ داری کے تقاضے اور معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے؛ خریدار کے حقوق (واپس لینے/غور کرنے کی مدت)؛ انتظامی طریقہ کار؛ خلاف ورزیوں سے نمٹنے، وغیرہ

خاص طور پر، کسٹمر کے کچھ حقوق سختی سے ریگولیٹ ہوتے ہیں جیسے: صارفین کو بغیر کسی قیمت کے ایک مدت کے اندر غیر مشروط طور پر معاہدہ ختم کرنے کا حق ہے اور وہ کسی بھی وجہ سے حق کو منسوخ نہیں کر سکتا؛ مندرجہ بالا واپسی کی مدت کے اختتام سے پہلے صارفین کو ادائیگی کرنے سے منع کرنا؛ یا کاروباروں کو ایسکرو اکاؤنٹس کھولنے کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ صارفین کے لیے ادائیگی کرنے کی اہلیت کو یقینی بنایا جا سکے جب انہیں معاہدے سے دستبردار ہونے کی ضرورت ہو اور ادائیگی کے مخصوص وقت کا تعین کیا جائے۔

اگرچہ چھٹیوں کی ملکیت کا کاروبار دنیا کے بہت سے ممالک اور خطوں کے قوانین کے ذریعے براہ راست ریگولیٹ کیا جاتا ہے، ویتنام کے پاس اب تک اس قسم کے کاروبار کو منظم کرنے کے لیے ایک علیحدہ، جامع قانونی فریم ورک کا فقدان ہے۔ لہٰذا، بین الاقوامی پریکٹس ریسرچ اور ویتنام کی موجودہ صورتحال کے جائزے کی بنیاد پر، خطرات کو کم کرنے کے لیے تعطیلات کی ملکیت کی خدمت کے کاروبار کو ریگولیٹ کرنے کے لیے ایک جامع، سخت قانونی فریم ورک کا جائزہ لینے اور اس کی تعمیر پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے، اس قسم کے لین دین میں حصہ لیتے وقت لوگوں کے حقوق کو یقینی بنانے کے ساتھ ساتھ سماجی نظم کو مستحکم کرنا موجودہ سیاق و سباق میں ایک انتہائی ضروری معاملہ ہے۔ /.

[*] کچھ حوالہ جات:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

ماخذ: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-html