زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرتے وقت مالی ذمہ داریاں بہت زیادہ ہوتی ہیں۔

زمین کی قسم، رقبہ، مقام کے مطابق 5 سالہ زمین کی قیمت کی فہرست جاری کرنے کے لیے 2024 کے اراضی قانون میں ترمیم کی جائے گی اور اس کے ساتھ سالانہ زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کی گتانک بھی شامل ہوگی۔

مندرجہ بالا معلومات ویت ٹائمز میگزین کی طرف سے انسٹی ٹیوٹ آف سٹریٹیجی اینڈ پالیسی آن ایگریکلچر اینڈ انوائرنمنٹ (AMM) کے اشتراک سے منعقدہ "ڈیجیٹل دور میں ترقی کی رفتار پیدا کرنے کے لیے زمینی قوانین کو بہتر بنانا" ورکشاپ میں محکمہ لینڈ مینجمنٹ (وزارت زراعت اور ماحولیات) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر وو انہ توان نے دی۔

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng tới sinh kế - Ảnh 1. — مسٹر وو انہ ٹوان ورکشاپ سے خطاب کر رہے ہیں۔

2013 کے اراضی قانون (جس کی میعاد 31 جولائی 2024 کو ختم ہوئی) کے سابقہ ضوابط کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست ہر 5 سال بعد جاری کی جاتی ہے۔ شق 3، 2024 کے اراضی قانون کی شق 159 زمین کی قیمت کی فہرست کو مندرجہ ذیل بیان کرتی ہے: صوبائی عوامی کمیٹی یکم جنوری 2026 سے پہلی زمین کی قیمت کی فہرست کے نفاذ اور درخواست کے فیصلے کے لیے اسی سطح کی عوامی کونسل کو تیار کرے گی اور پیش کرے گی۔ اگلے سال کے جنوری 1 سے اعلان اور درخواست کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست کے ضمیمہ۔

تاہم، بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ زمین کی سالانہ قیمت کی فہرست بنانے اور اسے یکم جنوری سے فوری درخواست کے لیے جاری کرنے سے وسائل اور وقت کا ضیاع ہوگا۔ مسٹر وو انہ توان نے بھی اس کا اعتراف کیا اور کہا کہ علاقے کو زمین کی سالانہ قیمت کی فہرست جاری کرنے کے لیے "جدوجہد" کرنی پڑ سکتی ہے۔

لہذا، 2024 کے اراضی قانون میں ترامیم اور ضمیموں کے مسودے میں، مسٹر ٹوان کے مطابق، صوبائی عوامی کونسل ہر 5 سال بعد وقفہ وقفہ سے زمین کی قیمتوں کی فہرست پر فیصلہ کرے گی، مدت کے پہلے سال کے 1 جنوری سے جاری کرے گی اور اس کا اطلاق کرے گی۔ اگر سال کے دوران زمین کی قیمت کی فہرست میں اضافہ کرنا ضروری ہو تو، صوبائی عوامی کمیٹی فیصلہ کرے گی۔

زمین کی قیمت کی فہرست کے نفاذ کو منظم کرنے کے عمل کے دوران، حکومت زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے کی ضرورت کے معاملات کے ضمن میں لچکدار اور فعال ہو سکتی ہے۔ مقامی لوگ حقیقی صورت حال کو پورا کرنے کے لیے سال کے دوران زمین کی قیمت کی فہرست کو فعال طور پر بڑھا سکتے ہیں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز (VACC) کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Hiep نے بھی اس بات پر زور دیا کہ اگر زمین کی سالانہ قیمت کی فہرست جاری کی جاتی ہے، تو مقامی لوگ وقت پر جاری کرنے کے لیے "صرف زمین کی قیمتیں بنانے کی فکر کریں گے"، جو کہ بہت نامناسب ہے۔ مسٹر ہائیپ 5 سالہ زمین کی قیمت کی فہرست جاری کرنے کے منصوبے میں دلچسپی رکھتے ہیں، جس میں ایڈجسٹمنٹ گتانک ہے۔ تاہم، انہوں نے نوٹ کیا کہ مناسبیت کو یقینی بنانے کے لیے سائنسی طریقوں کا استعمال کرتے ہوئے اس گتانک کو شمار کرنے کی ضرورت ہے۔

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng tới sinh kế - Ảnh 2. — ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر Nguyen Dinh Tho

زمین کی قیمتوں، معاوضوں اور سائٹ کی منظوری کے بارے میں، ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر Nguyen Dinh Tho، انسٹی ٹیوٹ آف اسٹریٹجی اینڈ پالیسی آن ایگریکلچر اینڈ انوائرنمنٹ (وزارت زراعت اور ماحولیات) کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے کہا کہ قیمتوں کی فہرست کے مطابق زمین کی قیمتیں اکثر مارکیٹ کی قیمتوں سے بہت مختلف ہوتی ہیں، جس کی وجہ سے سرمایہ کاری اور سرمایہ کاری کی شرح میں اضافہ ہوتا ہے۔ یہ طویل تنازعات اور قانونی چارہ جوئی کی ایک وجہ ہے۔ زمین کے نئے قانون میں زمین کی قیمتوں کو زیادہ شفاف اور حقیقت پسندانہ طریقے سے طے کرنے کے لیے ایک طریقہ کار کی ضرورت ہے، جبکہ معاوضے اور سائٹ کی منظوری میں تاخیر کو کم سے کم کیا جائے۔

مسٹر تھو کے مطابق، وزارت خزانہ کو لوگوں کی مالی ذمہ داریوں کا حساب لگانے کے لیے مناسب گتانک کا تعین کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ مسئلہ خاص اہمیت کا حامل ہے، کیونکہ حقیقت میں، زمین کی مارکیٹ کی قیمت اور اسٹیٹ ریگولیٹڈ پرائس فریم میں زمین کی قیمت میں بہت بڑا فرق ہے۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر Nguyen Dinh Tho نے حوالہ دیا کہ 2011 میں، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں زمین کی بلند ترین قیمت 160 ملین VND/m² مقرر کی گئی تھی۔ تاہم، 2019 میں سروے کے وقت تک، ہنوئی کے پرانے ہون کیم ضلع میں مارکیٹ کی قیمت تقریباً 1.12 بلین VND/m² تک پہنچ گئی تھی، جب کہ ہو چی منہ شہر کے کچھ مرکزی علاقوں میں، قیمت تقریباً 1.18 بلین VND/m² تھی۔

اسی وقت، دیگر علاقوں میں سروے سے یہ بھی ظاہر ہوا کہ زمین کی اصل قیمتیں VND780 ملین سے VND820 ملین فی مربع میٹر تک ہیں۔ تاہم، 2019 کی زمین کی قیمت کا فریم ورک جاری کرتے وقت، حکومت نے افراط زر، اجرت میں اضافے کی شرح، فی کس آمدنی اور جی ڈی پی جیسے بہت سے عوامل پر غور کیا، اس لیے اس نے فیصلہ کیا کہ ایڈجسٹمنٹ کی سطح 2011 کے مقابلے میں 20% سے زیادہ نہیں ہوگی۔ اس لیے، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں زمین کی زیادہ سے زیادہ قیمت تقریباً VND192 ملین فی مربع میٹر تک بڑھائی گئی۔ یہ اعداد و شمار ابھی بھی اصل مارکیٹ قیمت سے 5-6 گنا کم ہے۔

"زمین کی قیمت کے فریموں اور مارکیٹ کی قیمتوں کے درمیان بڑے فرق نے لوگوں اور کاروباروں کو براہ راست متاثر کیا ہے۔ درحقیقت، حالیہ دنوں میں، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، بہت سے گھرانوں کو زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑا ہے، کیونکہ زمین کی قیمت کی فہرست کے حساب سے مالی ذمہ داریاں بہت زیادہ ہیں۔ اس سے پیداوار اور کاروباری لاگت پر بھی دباؤ پڑتا ہے،" مسٹر نے کہا کہ ماحولیات اور سرمایہ کاری متاثر ہو رہی ہے۔

لہذا، مسٹر تھو نے زمینی مالیاتی پالیسیوں پر خصوصی توجہ دینے کی ضرورت پر زور دیا، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ لوگوں کی مالی ذمہ داریاں مناسب سطح پر ہوں، جبکہ کاروبار کو سپورٹ کرنے کے لیے ایک طریقہ کار موجود ہو۔ متوقع نئے نکات میں سے ایک ٹیکس قرضوں کی ایڈجسٹمنٹ ہے، اس بات کو یقینی بنانا کہ وہ ادائیگی کی گنجائش سے زیادہ نہ ہوں اور پیداوار اور کاروباری حالات کے لیے موزوں ہوں۔

ماخذ: https://nld.com.vn/nghia-vu-tai-chinh-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-qua-cao-anh-huong-toi-sinh-ke-196250820145454364.htm