زمین کی قیمتوں میں اضافے کا خطرہ ترقی کو "خطرہ" دیتا ہے۔

علاقائی منڈی میں قیمتوں کے اتار چڑھاؤ نے جب بڑے منصوبے سامنے آتے ہیں تو زمین کی مصنوعی قیمتیں پیدا کی ہیں، جس سے مشاورتی فرموں کو حساب کے طریقے منتخب کرنے پر مجبور کیا جاتا ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ صوبے کی طرف سے سرمایہ کاروں کو لیز پر دی گئی زمین درست قیمت پر ہو۔ صوبے میں زمین کی ان قیمتوں کے منتظر بڑے منصوبے بہت سے مختلف زاویوں سے پیچیدہ مسائل پیش کرتے ہیں۔

NovaWorld Phan Thiet کا ایک خوبصورت منظر۔

یہ نازک ہے۔

ڈیلٹا ویلی - بن تھوان کمپنی لمیٹڈ کی طرف سے، ٹین تھانہ کمیون، فان تھیئٹ شہر میں اوشین ویلی ٹورسٹ کمپلیکس پروجیکٹ، جسے NovaWorld Phan Thiet پروجیکٹ کے نام سے بھی جانا جاتا ہے، ایک بہت بڑا پروجیکٹ ہے جو 1,000 ہیکٹر پر پھیلا ہوا ہے اور 7 کلومیٹر ساحل کے ساتھ پھیلا ہوا ہے۔ آج تک، فیز 1 آپریشنل ہو چکا ہے، جس میں متنوع سہولیات کی پیشکش کی گئی ہے جیسے کہ 5-اسٹار مووین پک ریزورٹ فان تھیٹ، 4-اسٹار ریڈیسن ریزورٹ فان تھیٹ، 36 ہول والا پی جی اے گالف کورس، سرکس لینڈ تفریحی پارک، بکنی بیچ اسکوائر اور پارک، اسپورٹ کمپلیکس، اور ایک کیفے ریسٹورنٹ۔ اس نے حالیہ دنوں میں رہائش، تفریح اور تفریح کے لیے تقریباً 150,000 زائرین کو راغب کیا ہے۔ اس کے مطابق، رہائشیوں اور سیاحوں کی خدمت کرنے والی معاون صنعتوں کا ایک سلسلہ، جیسے کہ منی ہوٹل، ریستوراں، سہولت اسٹور، کھانے پینے کی اشیاء کے آؤٹ لیٹس، کیفے، بیوٹی سیلون، لانڈری کی خدمات، وغیرہ، پہلے ہی نمودار ہو چکے ہیں، فی الحال کام کر رہے ہیں، اور جائیدادوں کے حوالے کرنے کے بعد سرمایہ کاروں کے کاروباری منصوبوں کے مطابق ظاہر ہونے کی تیاری کر رہے ہیں۔ خاص طور پر 19 مئی کو، NovaWorld Phan Thiet اکنامک اینڈ ٹورازم سٹی کا دوبارہ آغاز ایک پرکشش کاروباری ماحول پیدا کرنے، سرمایہ کاروں کی حوصلہ افزائی اور ساتھ ہی ساتھ کارکنوں کے لیے بے شمار ملازمتیں پیدا کرنے کا سلسلہ جاری رکھے ہوئے ہے۔ مزید برآں، یہ توقعات رکھتا ہے، جیسا کہ صوبائی عوامی کمیٹی کا اندازہ ہے: "اگر پورا منصوبہ فعال ہو جاتا ہے، تو یہ نہ صرف صوبہ بن تھوان کے لیے ایک معیاری سیاحتی مقام بنائے گا، بلکہ اس کے ساتھ نقل و حمل کا بنیادی ڈھانچہ صوبے کے لیے ایک بڑے نقل و حمل کے نظام کو مربوط کرنے اور تشکیل دینے میں بھی مدد کرے گا، جس سے سرمایہ کاری کے منصوبوں پر عمل درآمد میں آسانی ہوگی۔"

تاہم، توقع کے مطابق دوبارہ شروع کرنے کے لیے، اس منصوبے کو اپنی قانونی رکاوٹوں کو جلد از جلد حل کرنے کی ضرورت ہے۔ اس سے قبل مئی 2023 میں، نووا رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ گروپ جوائنٹ اسٹاک کمپنی نے بن تھوآن میں نووا لینڈ کے منصوبوں کو درپیش قانونی مسائل کو حل کرنے میں مدد کے لیے صوبائی قیادت کو ایک درخواست جمع کرائی، کیونکہ وہ نازک صورتحال میں تھے۔ سیلز ریونیو اور پراجیکٹ لون بینکوں کی طرف سے روکے جا رہے تھے کیونکہ پراجیکٹ کے نامکمل قانونی طریقہ کار، 50 بلین VND تک کے یومیہ سود کی ادائیگیوں کی وجہ سے۔ خاص طور پر، کمپنی نے دو اہم مسائل کے فوری حل کی درخواست کی: کمپنی کو قانون کے مطابق 50 سال کے لیے ایک ہی ادائیگی میں زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کا انتخاب کرنے کی اجازت دینا، اور فوری طور پر زمین کی مناسب قیمت کا تعین کرنا تاکہ کمپنی زمین کے استعمال کی فیس ادا کر سکے اور منصوبے اور فروخت کے قانونی طریقہ کار کو مکمل کر سکے۔

زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کوئی نیا مسئلہ نہیں ہے۔ اسے 2025 کے آخر تک طے شدہ شیڈول کے مطابق پراجیکٹ کی تکمیل کو تیز کرنے کے لیے ایک یاد دہانی سمجھا جاتا ہے۔ تاہم، یہ ایک ایسا مسئلہ بھی ہے جس کے بارے میں صوبائی حکام بہت فکر مند ہیں اور اس کے حل کے لیے مربوط کوششیں کر رہے ہیں۔ اس کے باوجود، قواعد و ضوابط کو لاگو کرنے میں مختلف آراء اور رکاوٹیں ہیں، خاص طور پر نووا ورلڈ فان تھیٹ جیسے بڑے پیمانے پر اور کثیر مقصدی استعمال کے منصوبے کے لیے، جس کی مثال صوبہ بن تھوآن میں نہیں ہے۔ لہذا، مارچ 2023 کے آخر میں، صوبائی عوامی کمیٹی نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو ایک دستاویز بھیجی جس میں اوشین ویلی ٹورسٹ کمپلیکس پروجیکٹ کے لیے زمین کی لیز کی فیس کے حساب سے زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین میں مشکلات کو حل کرنے کے لیے رہنمائی کی درخواست کی۔

بہت سی رکاوٹیں۔

مذکورہ دستاویز اس بات کی نشاندہی کرتی ہے کہ اوشین ویلی ٹورسٹ کمپلیکس پروجیکٹ کو صوبائی پیپلز کمیٹی نے آٹھ مرحلوں میں 963 ہیکٹر کے کل رقبے کے ساتھ زمین لیز پر دی ہے۔ فی الحال، کمپنی 4.74 ہیکٹر کے رقبے پر محیط نویں زمین لیز کے مرحلے کے لیے درخواست تیار کر رہی ہے۔ اس عمل کے دوران، صوبائی عوامی کمیٹی نے 2017 سے اب تک متعدد دستاویزات میں لیز پر دیے گئے اراضی کے رقبے کے لیے زمین کی لیز فیس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے زمین کی قیمت کے جدول سے زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ (coefficient K) سے زمین کی قیمت کو عارضی طور پر لاگو کرنے پر اتفاق کیا ہے۔ اس کے مطابق، کمپنی نے 139.33 بلین VND کا بیلنس چھوڑ کر، معاوضے، کلیئرنس، اور دوبارہ آبادکاری کے لیے پیشگی ادائیگیوں میں کٹوتی کے بعد، عارضی طور پر زمین کی لیز فیس صوبائی بجٹ میں ادا کر دی ہے۔

تاہم صوبائی عوامی کمیٹی کی جانب سے منظور شدہ منصوبے کے لیے زمین کی مخصوص قیمت کا ابھی تک تعین نہیں کیا گیا۔ فی الحال، صوبائی لینڈ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ نے اس منصوبے کے لیے زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے ایک مشاورتی فرم کے ساتھ معاہدہ کیا ہے۔ پراجیکٹ کے پیمانے اور نوعیت کے تجزیے اور تشخیص کے ساتھ ساتھ ویلیو ایشن ایریا میں مارکیٹ کے حالات کے ذریعے، کنسلٹنگ فرم نے سرکلر نمبر 36/2014 کے آرٹیکل 6 میں بتائے گئے اضافی طریقہ کار کو لاگو کرنے کی تجویز پیش کی ہے جو کہ قدر کے لیے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت ہے۔ تاہم کچھ مشکلات کا سامنا ہے۔ ایک قیمت کا تعین کرنے کے وقت کا تعین کر رہا ہے، کیونکہ شق 3، 2013 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 108 میں کہا گیا ہے: "زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز کی فیس کا حساب لگانے کا وقت وہ وقت ہے جب ریاست زمین مختص کرنے، زمین کو لیز پر دینے، زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دینے، یا زمین کے استعمال کے حقوق کو تسلیم کرنے کا فیصلہ کرتی ہے۔" دریں اثنا، اس منصوبے کو 2014 سے 2021 کے درمیان آٹھ مختلف اوقات میں صوبائی عوامی کمیٹی سے زمین کے لیز کے فیصلے موصول ہوئے۔ مزید برآں، منصوبے کے 1/500 سکیل کا تفصیلی تعمیراتی منصوبہ مخصوص وقت پر منظور کیا گیا۔ وقت میں مختلف پوائنٹس پر ہونے والی تشخیص نے 1/500 سکیل کے تفصیلی تعمیراتی منصوبے کی تشخیص کی تاریخ اور منظوری کی تاریخ کے درمیان تضادات پیدا کیے ہیں، جس سے قانونی بنیادوں کو لاگو کرنا اور ان پٹ معلومات پر کارروائی کرنا مشکل ہو گیا ہے۔ مزید برآں، پروجیکٹ کی کچھ قیمتیں 2013 کے لینڈ لا کی مؤثر تاریخ سے پہلے کی ہیں۔ لہذا، تشخیص کے طریقہ کار کی قانونی بنیاد، اس پر عمل درآمد کرنے کا اختیار، اور اس وقت زمین کی مخصوص قیمت کے بارے میں مختلف آراء ہیں۔

مندرجہ بالا مواد پر مجوزہ رہنمائی کے علاوہ، صوبائی عوامی کمیٹی نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت سے سرمایہ کاری کے سرمائے کی شرحوں پر مخصوص رہنمائی فراہم کرنے کی بھی درخواست کی۔ اصول اور یونٹ کی قیمتیں؛ اور ان صورتوں میں تعمیراتی قیمتوں میں اضافے کا حساب لگانے کے طریقے جہاں سرمایہ کاری کے سرمائے کی شرحوں اور سرمایہ کاری کے تخمینے کے اجراء کی تاریخ تشخیص کی تاریخ سے موافق نہیں ہے۔ مزید برآں، تقابلی اثاثوں کے درمیان مماثلت کی ڈگری کا تعین کرنے کے لیے مخصوص معیارات کی ضرورت ہے۔ تقابلی اثاثوں اور تشخیص شدہ اثاثوں کے درمیان مماثلت کو ثابت کرنے کے طریقے؛ اور طویل کاروباری دوروں کے ساتھ اثاثوں کے لیے کرایہ اور فروخت کی قیمتوں میں اضافے کی شرح کا تعین کرنے کی بنیاد… یہ اس لیے ہے کہ یہ منصوبہ بہت سے پیچیدہ سرمایہ کاری اور کاروباری اشیاء کے ساتھ بڑے پیمانے پر ہے، جس میں کچھ منفرد کاروباری اشیاء شامل ہیں جو ابھی تک صوبہ بن تھوان میں موجود نہیں ہیں۔ لہٰذا، اگر زمین کی لیز فیس کے حساب کے لیے مخصوص زمین کی قیمت کے حوالے سے جلد ہی کوئی حل تلاش کیا جا سکتا ہے، اور اگر نووا ورلڈ فان تھیئٹ کے کاموں کو بروقت سہولت فراہم کی جا سکتی ہے، تو اس سے نہ صرف علاقے کے معروف کاروباری اداروں کو فائدہ پہنچے گا بلکہ ایک نئے اور پرکشش سیاحتی مقام کی رونق کا تعین بھی ہو گا، جس سے بن تھوآن کو خطے میں دوبارہ ترقی کرنے میں مدد ملے گی۔ مزید برآں، یہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا ایک مناسب نقطہ نظر کھولے گا، جس سے بڑے صنعتی زون جیسے ہیم ٹین میں تعمیر شروع ہو سکے گی…

زمین کی مخصوص قیمتوں کی منظوری کی پیشرفت کے بارے میں، صوبائی پیپلز کمیٹی نے صوبائی پارٹی کمیٹی کی اسٹینڈنگ کمیٹی کو رپورٹ نمبر 218/BC-UBND مورخہ 26 اکتوبر 2022 اور رپورٹ نمبر 186/BC-UBND مورخہ 16 ستمبر، 2022 کو رپورٹ دی ہے۔ کمپنی فی الحال تشخیص کے نتائج کو حتمی شکل دینے کے لیے اضافی معلومات جمع کر رہی ہے۔ صوبے میں متعدد کاروباری ادارے تعاون کر رہے ہیں اور منصوبے کے لیے زمین کی قیمت کے تعین میں مدد کے لیے معلومات فراہم کر رہے ہیں۔

ماخذ