بہت سے منصوبے ’شیلڈ‘ ہیں، رکن قومی اسمبلی نے کاروباری شرائط پوری ہونے پر ہی ڈپازٹ جمع کرنے کی تجویز دی

ویڈیو : 31 اکتوبر کی صبح ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون (ترمیم شدہ) پر قومی اسمبلی کے اراکین کی رائے۔ (ماخذ: quochoi.vn)

خاص طور پر، 31 اکتوبر کی صبح ہال میں رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون (ترمیم شدہ) پر بحث کرتے ہوئے، مندوب Tran Hong Nguyen ( Binh Thuan وفد) نے اس منصوبے کے ساتھ اپنے اتفاق کا اظہار کیا "ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف تب ہی صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب گھروں اور تعمیراتی کاموں نے اس قانون کو کاروبار میں شامل کرنے کے لیے تمام شرائط پوری کی ہوں"۔

محترمہ Nguyen کے مطابق، یہ آپشن ان صارفین کے لیے کم خطرہ ہے، جو رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں کمزور فریق ہیں، کیونکہ ڈپازٹ صرف اس صورت میں کیا جاتا ہے جب رئیل اسٹیٹ کاروبار کے لیے اہل ہو اور دونوں فریقوں نے باضابطہ طور پر ایک معاہدے پر دستخط کیے ہوں، تنازعات کی موجودگی کو محدود کرتے ہوئے۔

ڈیلیگیٹ Tran Hong Nguyen - صوبہ بن تھوان کی قومی اسمبلی کا وفد۔ (تصویر: quochoi.vn)۔

محترمہ Nguyen نے آپشن 2 پر بھی تبصرہ کیا: "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب پراجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعہ تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 24 میں بیان کردہ زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے کوئی ایک دستاویز ہو۔ ڈپازٹ معاہدے میں واضح طور پر مکان کی فروخت کی زیادہ سے زیادہ قیمت، لیز کی تعمیر کے کام کی قیمت درج کرنا ضروری ہے۔ رقم حکومتی ضوابط کے مطابق ہے لیکن فروخت کی قیمت کے 10% سے زیادہ نہیں ہے، مکان کی لیز پر خریدی گئی قیمت، تعمیراتی کام، ہر دور میں سماجی و اقتصادی ترقی کے حالات کے ساتھ تعمیل کو یقینی بنانا، ہر قسم کی ریل اسٹیٹ"۔

محترمہ نگوین نے اپنی رائے بیان کی: ڈپازٹ جمع کرنے کا وقت اس وقت سے جب پراجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن ریاستی ایجنسی کے ذریعہ اندازہ لگایا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک ہو جیسا کہ آپشن دو میں دکھایا گیا ہے ڈپازٹ وصول کرنے سے لے کر حقیقت میں پروجیکٹ کو لاگو کرنے میں بہت طویل وقت لگے گا، جس سے صارفین کو مزید خطرات لاحق ہوں گے۔

دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حال ہی میں بہت سی پیچیدہ پیشرفت ہوئی ہے، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے سرمایہ کار اب بھی من مانی طور پر سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے ڈپازٹس اور کیپیٹل کنٹریبیوشن کنٹریکٹس کا فائدہ اٹھا رہے ہیں، جس سے عدم تحفظ اور خرابی پیدا ہو رہی ہے۔

" حقیقت سے پتہ چلتا ہے کہ بہت سے منصوبوں پر 5 سال، یہاں تک کہ 10 سال تک ڈپازٹ حاصل کرنے کے بعد عمل درآمد نہیں کیا گیا ہے۔ لہذا، مندوبین کا خیال ہے کہ اس صورتحال کو ہونے سے روکنے کے لیے زیادہ سختی سے کنٹرول کرنے کے لیے ضابطے ہونے چاہئیں... "، محترمہ نگوین نے زور دیا۔

دریں اثنا، مندوب Nguyen Dai Thang (Hung Yen) نے آپشن 2 کا انتخاب کیا۔

مندوب نے وضاحت کی کہ یہ ایک ایسا منصوبہ ہے جو واضح طور پر یہ بتاتا ہے کہ کن صورتوں میں سرمایہ کار کو صارف کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے۔ واضح طور پر ڈپازٹ معاہدے کے مواد، ڈپازٹ کی رقم کی تشہیر، شفافیت، اور ان تنظیموں اور افراد کے جائز حقوق اور مفادات کے تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے جنہوں نے مکانات اور تعمیراتی کاموں کو خریدنے، لیز پر دینے یا خریدنے کے معاہدے پر دستخط کیے ہیں، واضح طور پر بیان کیا ہے۔ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو کیپیٹل موبلائزیشن چینل کے طور پر ڈپازٹس وصول کرنے سے روکتا ہے۔

مسٹر تھانگ نے ڈرافٹنگ ایجنسی سے یہ بھی درخواست کی کہ وہ مستقبل میں رہائش اور تعمیراتی کاموں کی شرائط کا مطالعہ کرنے اور واضح طور پر فیصلہ کرنے پر غور کرے۔ اس کے مطابق، یہ فیصلہ صرف سرمایہ کاروں کو تعمیراتی منصوبوں کے لیے مستقبل کے مکانات فروخت کرنے کی اجازت دے گا جنہوں نے بڑے اور ضروری بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے لیے منظور شدہ ڈیزائن کی شرائط کو پورا کیا ہے جو کہ شیڈول کے مطابق مکمل کیے گئے ہیں۔

ایک ہی وقت میں، "پروجیکٹ کی پیشرفت کے مطابق مکمل کرنے کی ضرورت" کے مواد کو واضح کریں۔

31 اکتوبر کی صبح، قومی اسمبلی میں رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون (ترمیم شدہ) پر بحث ہوئی۔ تصویر: (quoc hoi.vn)۔

اس کے علاوہ، مندوب تھانگ نے یہ بھی تجویز کیا کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی کو ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ڈیٹا بیس کی تعمیر، اپ ڈیٹ، انتظام اور استحصال کی ذمہ داری کا واضح طور پر فیصلہ کرنا چاہیے، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی معلومات کے نظام میں ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق معلومات کا عوامی طور پر اعلان کرنا چاہیے۔ قانون کی دفعات کے مطابق ایجنسیوں اور تنظیموں کو ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق معلومات اور ڈیٹا کو جوڑنا، شیئر کرنا اور فراہم کرنا وزارت تعمیرات کی ذمہ داری ہے۔

ڈیلیگیٹ تھانگ کے ساتھ اسی رائے کا اشتراک کرتے ہوئے، مندوب Nguyen Thi Viet Nga (Hai Duong) بھی آپشن 2 کو منتخب کرنے کی حمایت کرتا ہے۔

مندوبین نے کہا کہ اس طرح کے ضوابط کاروبار اور سرمایہ کاروں کے لیے ترقی کے لیے زیادہ سازگار حالات پیدا کریں گے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے تناظر میں بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

پروجیکٹ کی سرمایہ کاری کے لیے بڑی مقدار میں سرمائے کی ضرورت ہوتی ہے۔ سرمایہ کاروں کو جلد ڈیپازٹ جمع کرنے کی اجازت دینے سے سرمایہ کاروں کو دوبارہ سرمایہ کاری کرنے کے لیے زیادہ سرمایہ حاصل کرنے میں مدد ملے گی، جو مواقع بڑھانے اور ممکنہ گاہکوں کو راغب کرنے میں مدد دے گی۔

اگرچہ یہ ضابطہ صارفین کے لیے مزید خطرات کا باعث بن سکتا ہے، مندوب نے اس بات پر زور دیا کہ انتظامیہ کو سخت کرنے اور ریاستی انتظامی اداروں کی ذمہ داری کو بڑھا کر اس پر قابو پانے کی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، سرمایہ کاروں کا جائزہ لینے اور ان کے انتخاب کے ابتدائی مرحلے سے ہی، اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کی صلاحیت اور اہلیت کو یقینی بنانے کے لیے۔ آپشن 1 جیسے خطرات کو محدود کرنا صرف رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت دیتا ہے جب ہاؤسنگ اور تعمیراتی کام کاروبار میں ڈالے جانے کے اہل ہوتے ہیں، کاروباری اداروں کے مواقع کو محدود کر دیتے ہیں، حوصلہ افزائی کے خلاف جاتے ہیں اور کاروباری اداروں کے لیے میکانزم تیار کرتے ہیں، " مندوب نے اظہار کیا۔

تجویز کردہ ڈپازٹ فروخت کی قیمت کے 5% سے زیادہ نہ ہو۔
ڈیلیگیٹ Huynh Thi Phuc (قومی اسمبلی کا وفد با ریا - Vung Tau صوبے) نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن سے مشورہ کرنے اور سروے کرنے کے بعد پتہ چلا کہ 5% پریکٹس کے مطابق ڈیپازٹ کی معقول سطح ہے۔
مندوب نے شق 5، آرٹیکل 23 میں اس سمت میں ترمیم کرنے کی تجویز پیش کی: " رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب پروجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعہ تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 24 میں بیان کردہ زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک ہو۔
ڈپازٹ کے معاہدے میں گھر یا تعمیراتی کام کے کرایے کی قیمت واضح طور پر درج ہونی چاہیے۔ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی رقم حکومتی ضوابط کے مطابق ہے لیکن گھر یا تعمیراتی کام کے کرائے کی قیمت کے 5% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے، ہر مدت میں سماجی و اقتصادی ترقی کے حالات کی تعمیل کو یقینی بناتے ہوئے

Ngoc Vy

ماخذ