بہت سے منصوبے "شیلڈ" ہیں، قومی اسمبلی کے نمائندوں نے صرف کاروباری شرائط پوری ہونے پر ہی ڈپازٹ جمع کرنے کی تجویز دی

ویڈیو : 31 اکتوبر کی صبح ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون (ترمیم شدہ) پر قومی اسمبلی کے اراکین کی رائے۔ (ماخذ: quochoi.vn)

خاص طور پر، 31 اکتوبر کی صبح ہال میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قانون (ترمیم شدہ) پر بحث کرتے ہوئے، مندوب Tran Hong Nguyen ( Binh Thuan وفد) نے اس منصوبے کے ساتھ اپنے اتفاق کا اظہار کیا "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف تب ہی صارفین سے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب مکانات اور تعمیراتی کام تمام شرائط کو پورا کر چکے ہوں"۔

محترمہ Nguyen کے مطابق، یہ اختیار ان صارفین کے لیے کم خطرناک ہے، جو رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں کمزور فریق ہیں، کیونکہ ڈپازٹ صرف اس وقت کیا جاتا ہے جب رئیل اسٹیٹ کاروبار کے لیے اہل ہو اور دونوں فریقوں نے باضابطہ طور پر ایک معاہدے پر دستخط کیے ہوں، جس سے تنازعات کی موجودگی کو محدود کیا جائے۔

ڈیلیگیٹ Tran Hong Nguyen - صوبہ بن تھوان کی قومی اسمبلی کا وفد۔ (تصویر: quochoi.vn)۔

محترمہ Nguyen نے آپشن 2 پر بھی تبصرہ کیا: "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف صارفین کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب پروجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعہ تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 24 میں بیان کردہ اراضی کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے کوئی ایک دستاویز ہو۔ ڈپازٹ معاہدے میں واضح طور پر تعمیراتی کاموں کی زیادہ سے زیادہ قیمت اور تعمیراتی کام کی فروخت کی قیمت درج ہونی چاہیے۔ ڈپازٹ کی رقم حکومتی ضوابط کے مطابق ہے لیکن فروخت کی قیمت کے 10% سے زیادہ نہیں ہے، مکانات اور تعمیراتی کاموں کی لیز پر خریدی گئی قیمت، ہر مدت اور ہر قسم کی رئیل اسٹیٹ میں سماجی و اقتصادی ترقی کے حالات کی تعمیل کو یقینی بنانا ہے۔

محترمہ Nguyen نے اپنی رائے بیان کی: ڈپازٹ جمع کرنے کا وقت اسی وقت سے جب پراجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعہ تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق ایک دستاویز ہو جیسا کہ آپشن دو میں دکھایا گیا ہے ڈپازٹ وصول کرنے سے لے کر حقیقت میں اس منصوبے کو نافذ کرنے تک بہت طویل وقت لگے گا، جس سے صارفین کو مزید خطرات لاحق ہوں گے۔

دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حال ہی میں بہت سی پیچیدہ پیش رفت ہوئی ہے، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار اب بھی من مانے طریقے سے سرمائے کو متحرک کرنے کے لیے ڈپازٹس اور کیپیٹل کنٹریبیوشن کنٹریکٹس کا فائدہ اٹھا رہے ہیں، جس سے عدم تحفظ اور خرابی پیدا ہو رہی ہے۔

" حقیقت سے پتہ چلتا ہے کہ بہت سے منصوبوں پر ڈیپازٹ حاصل کرنے کے 5 سال، یہاں تک کہ 10 سال بعد بھی عمل درآمد نہیں کیا گیا ہے۔ لہذا، مندوبین کا خیال ہے کہ اس صورت حال کو ہونے سے روکنے کے لیے مزید سختی سے کنٹرول کرنے کے لیے ضابطوں کی ضرورت ہے... "، محترمہ Nguyen نے زور دیا۔

دریں اثنا، مندوب Nguyen Dai Thang (Hung Yen) نے آپشن 2 کا انتخاب کیا۔

مندوب نے وضاحت کی کہ یہ ایک ایسا منصوبہ ہے جو واضح طور پر یہ بتاتا ہے کہ کن صورتوں میں سرمایہ کار کو صارف کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے۔ واضح طور پر ڈپازٹ معاہدے کے مواد، ڈپازٹ کی رقم کی تشہیر، شفافیت، اور ان تنظیموں اور افراد کے جائز حقوق اور مفادات کے تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے جنہوں نے مکانات اور تعمیراتی کاموں کو خریدنے، کرایہ پر لینے یا خریدنے کے معاہدے پر دستخط کیے ہیں، واضح طور پر بیان کیا ہے۔ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروباری اداروں کو کیپیٹل موبلائزیشن چینل کے طور پر ڈپازٹس وصول کرنے سے روکتا ہے۔

مسٹر تھانگ نے مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی سے یہ بھی درخواست کی کہ وہ مستقبل میں بننے والے مکانات اور تعمیراتی کاموں کی شرائط کا مطالعہ کرے اور واضح طور پر فیصلہ کرے۔ اس کے مطابق، یہ فیصلہ صرف سرمایہ کاروں کو تعمیراتی منصوبوں کے لیے مستقبل میں بنائے جانے والے مکانات فروخت کرنے کی اجازت دے گا جنہوں نے بنیادی اور ضروری بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے لیے منظور شدہ ڈیزائن کی شرائط کو پورا کیا ہے جو شیڈول کے مطابق مکمل ہو چکے ہیں۔

ایک ہی وقت میں، "پروجیکٹ کی پیشرفت کے مطابق مکمل کرنے کی ضرورت" کے مواد کو واضح کریں۔

31 اکتوبر کی صبح، قومی اسمبلی میں رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون (ترمیم شدہ) پر بحث ہوئی۔ تصویر: (quoc hoi.vn)۔

اس کے علاوہ، مندوب تھانگ نے یہ بھی تجویز کیا کہ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی کو ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ڈیٹا بیس کی تعمیر، اپ ڈیٹ، انتظام اور استحصال کی ذمہ داری کا واضح طور پر فیصلہ کرنا چاہیے، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی معلومات کے نظام میں ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق معلومات کا عوامی طور پر اعلان کرنا چاہیے۔ قانون کی دفعات کے مطابق ایجنسیوں اور تنظیموں کو ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق معلومات اور ڈیٹا کو جوڑنا، شیئر کرنا اور فراہم کرنا وزارت تعمیرات کی ذمہ داری ہے۔

ڈیلیگیٹ تھانگ کے ساتھ اسی رائے کا اشتراک کرتے ہوئے، مندوب Nguyen Thi Viet Nga (Hai Duong) نے بھی آپشن 2 کو منتخب کرنے کی حمایت کی۔

مندوبین نے کہا کہ اس طرح کے ضوابط کاروبار اور سرمایہ کاروں کے لیے ترقی کے لیے زیادہ سازگار حالات پیدا کریں گے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے تناظر میں بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

پروجیکٹ کی سرمایہ کاری کے لیے بڑی مقدار میں سرمائے کی ضرورت ہوتی ہے۔ سرمایہ کاروں کو جلد ڈیپازٹ جمع کرنے کی اجازت دینے سے سرمایہ کاروں کو دوبارہ سرمایہ کاری کرنے کے لیے زیادہ سرمایہ حاصل کرنے میں مدد ملے گی، جو مواقع بڑھانے اور ممکنہ گاہکوں کو راغب کرنے میں مدد دے گی۔

اگرچہ یہ ضابطہ صارفین کے لیے مزید خطرات کا باعث بن سکتا ہے، مندوب نے اس بات پر زور دیا کہ انتظامیہ کو سخت کرنے اور ریاستی انتظامی اداروں کی ذمہ داری کو بڑھا کر اس پر قابو پانے کی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، سرمایہ کاروں کا جائزہ لینے اور ان کے انتخاب کے ابتدائی مرحلے سے ہی، اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کی صلاحیت اور اہلیت کو یقینی بنانے کے لیے۔ آپشن 1 جیسے خطرات کو محدود کرنا صرف رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت دیتا ہے جب ہاؤسنگ اور تعمیراتی کام کاروبار میں ڈالے جانے کے اہل ہوتے ہیں، کاروباری اداروں کے مواقع کو محدود کر دیتے ہیں، حوصلہ افزائی کے خلاف ہوتے ہیں اور کاروباری اداروں کے لیے میکانزم تیار کرتے ہیں ، " مندوب نے اظہار کیا۔

تجویز کردہ ڈپازٹ فروخت کی قیمت کے 5% سے زیادہ نہ ہو۔
ڈیلیگیٹ Huynh Thi Phuc (قومی اسمبلی کا وفد با ریا - Vung Tau صوبے) نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن سے مشاورت اور حقیقی سروے کے ذریعے یہ ظاہر کیا گیا کہ 5% پریکٹس کے مطابق ایک معقول ڈپازٹ لیول ہے۔
مندوب نے شق 5، آرٹیکل 23 میں اس سمت میں ترمیم کرنے کی تجویز پیش کی: " رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب پروجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعہ تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 24 میں بیان کردہ زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک ہو۔
ڈپازٹ کے معاہدے میں گھر یا تعمیراتی کام کے کرایے کی قیمت واضح طور پر درج ہونی چاہیے۔ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی رقم حکومتی ضوابط کے مطابق ہے لیکن گھر یا تعمیراتی کام کے کرائے کی قیمت کے 5% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے، ہر مدت میں سماجی و اقتصادی ترقی کے حالات کی تعمیل کو یقینی بناتے ہوئے

Ngoc Vy

ماخذ