ہو چی منہ شہر میں سماجی رہائش کی ترقی - حتمی مضمون: قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے ایک شفاف طریقہ کار کی تشکیل

سماجی ہاؤسنگ پالیسی کو عملی جامہ پہنانے کے لیے، ہو چی منہ شہر کو قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے، شفافیت بڑھانے اور کاروبار اور لوگوں کے درمیان مفادات کو ہم آہنگ کرنے کی ضرورت ہے۔

کاروبار کے لیے مزید پالیسیوں کی ضرورت ہے۔

کیٹ لائی وارڈ ( ہو چی منہ سٹی) میں تھو تھیم گرین ہاؤس سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ۔ اس پروجیکٹ میں 1,040 اپارٹمنٹس شامل ہیں جن میں مختلف علاقوں میں 1 سے 2 بیڈ رومز ہیں، جن کی فروخت کی قیمت تقریباً 25 ملین VND/m2 ہے اور اسے 2024 کے آخر میں استعمال میں لایا گیا تھا۔

ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف اکنامکس کے انسٹی ٹیوٹ فار ریجنل ڈویلپمنٹ ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر نگوین کم ڈک نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار دونوں معاشی ادارے ہیں اور ان کی سماجی ذمہ داریاں ہیں، اس لیے پالیسیاں ان کے لیے اتنی پرکشش ہونی چاہئیں کہ وہ "کرنا چاہتے ہیں" اور "کرنے کے قابل ہوں"، بجائے اس کے کہ "حوصلہ افزائی" کی جائے۔

ڈاکٹر ڈیک کے مطابق، کنٹرول شدہ فروخت کی قیمتوں کی خصوصیات کے ساتھ، پالیسیوں کو کاروبار کے لیے ان پٹ لاگت اور مواقع کے اخراجات کو کم کرنے پر توجہ مرکوز کرنے کی ضرورت ہے۔ ان پٹ لاگت کے حوالے سے، ہو چی منہ سٹی ایک مرکزی سماجی ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ فنڈ یا HDB ماڈل (سنگاپور) کی طرح ایک خصوصی ایجنسی قائم کر سکتا ہے، جو صاف زمین کے فنڈز کی تیاری اور انتظام کے لیے ذمہ دار ہے تاکہ کاروبار صرف تعمیرات پر عمل درآمد کر سکیں۔

اس کے ساتھ ٹیکس مراعات، زمین کے استعمال کی فیس میں چھوٹ اور سرمایہ کاروں اور خریداروں دونوں کے لیے مستحکم ترجیحی کریڈٹ پالیسیاں ہیں۔ مواقع کے اخراجات کے بارے میں، طریقہ کار پر نظرثانی کرنا، رسمی کارروائیوں کو کم کرنے کے بجائے صحیح "رکاوٹوں" کی نشاندہی کرنا ضروری ہے، اور ساتھ ہی ساتھ ایک واضح پروسیسنگ وقت کی حد کا پابند ہونا اور احتساب کا ایک مخصوص طریقہ کار قائم کرنا ضروری ہے۔

اس کے علاوہ، مسٹر Nguyen Kim Duc نے قانونی دستاویزات کو تیزی سے اور مکمل طور پر حل کرنے کے لیے ہو چی منہ شہر کا ایک خصوصی ورکنگ گروپ قائم کرنے کی تجویز پیش کی، جس سے کاروبار کو اپنی سرمایہ کاری میں محفوظ محسوس کرنے میں مدد ملے گی۔ صرف اس صورت میں جب کاروبار ایک مستحکم، شفاف اور موثر ماحول میں کام کرتے ہیں، لوگوں کی حقیقی ضروریات کو پورا کرتے ہوئے، سماجی رہائش پائیدار ترقی کر سکتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی طرف، Becamex IDC کارپوریشن کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Van Thanh Huy نے تجویز پیش کی کہ ریاست کو صاف اراضی کے فنڈز کو ترجیح دینی چاہیے اور سائٹ کلیئرنس میں خطرات کو کم کرنے کے لیے انہیں جلد کاروبار کے حوالے کرنا چاہیے۔ ایک ہی وقت میں، سرمایہ کاری کی تیاری کی مدت کو کم کریں۔

اس کے علاوہ، مسٹر ہیو نے انتظامی طریقہ کار کا ایک "گرین چینل" قائم کرنے کی تجویز بھی پیش کی، خاص طور پر سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے، ہر قدم کے لیے واضح پروسیسنگ اوقات کے ساتھ، محکموں اور شاخوں کے درمیان اوورلیپ سے گریز کرتے ہوئے۔ "ایک ہی وقت میں، ہم طویل مدتی ترجیحی کریڈٹ کے ذرائع تک رسائی کو بھی بڑھانا چاہتے ہیں، کیونکہ اگرچہ وہ بڑے کارپوریشنز ہیں، سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو پھر بھی گھومنے کی صلاحیت کو یقینی بنانے کے لیے کم سود والے سرمائے کی ضرورت ہے،" مسٹر ہیو نے اظہار کیا۔

مالیاتی طریقہ کار کے بارے میں، مسٹر ہوئی نے کہا: "ریاست کو اس فرق کی حمایت کرنے کی ضرورت ہے، ضوابط کے مطابق اصل قیمت اور زیادہ سے زیادہ قیمت کے درمیان ایک حصہ بانٹنا، کاروباروں کو کم از کم منافع کی سطح کو برقرار رکھنے میں مدد کرنا ہے۔ اس کے ساتھ ٹیکس، زمین کے استعمال کی فیس، لین دین کی فیس پر ترجیحی طریقہ کار بھی ہے، اور کاروباری شراکت داری میں شفاف حصہ داری، رسک ماڈل کی حوصلہ افزائی کے لیے ایک شفاف عوامی شراکت داری کو فروغ دینا چاہیے۔ سماجی رہائش"۔

قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے شفاف میکانزم بنائیں

قیاس آرائیوں کو محدود کرنے اور اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ سماجی ہاؤسنگ پالیسیاں حقیقی ضرورت مندوں تک پہنچیں، وکیل تران انہ توان، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن نے کہا کہ فرمان 192 نے سرمایہ کاری کے بعد کے کنٹرول کے اقدامات کو نمایاں طور پر مضبوط کیا ہے، جس کا مقصد سماجی ہاؤسنگ سیکٹر میں پالیسی منافع خوری اور قیاس آرائیوں کو روکنا ہے۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، حکم نامہ سرمایہ کاروں سے پراجیکٹ کے معیار اور پیشرفت کے لیے ذمہ دار ہونے کا تقاضا کرتا ہے، اور واضح طور پر وزارتِ قومی دفاع، وزارتِ عوامی سلامتی اور صوبائی عوامی کمیٹی کے نگران کردار کو متعین کرتا ہے۔

"یہ طریقہ کار کاروباروں کو حقیقی منصوبوں پر عمل درآمد کرنے پر مجبور کرتا ہے، 'زمین رکھنے' کی صورت حال کو محدود کرتا ہے، پیش رفت میں تاخیر کرتا ہے یا فائدہ کے لیے قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرتا ہے۔ سرمایہ کار، آڈیٹر اور تشخیص کنسلٹنٹس سبھی کو دستاویزات کی درستگی اور قیمتوں کی فروخت کے لیے قانون کے سامنے ذمہ دار ہونا چاہیے، شفافیت اور ڈیٹرنس میں اضافہ کرنے میں کردار ادا کرنا چاہیے، "مسٹر ٹیوشن کی لاگت کو روکنا۔

مسٹر ٹوان نے مزید کہا کہ ایک قابل ذکر نیا نکتہ منتقلی کی پابندی کی مدت کو 5 سال سے بڑھا کر 8-10 سال تک بڑھانا ہے جب سے خریدار نے گھر کی ادائیگی کی ہے۔ اس مدت کے دوران، باز فروخت کی قیمت کو سختی سے کنٹرول کیا جائے گا، حتیٰ کہ زیادہ سے زیادہ منافع کو محدود کرتے ہوئے قیاس آرائیوں اور منافع کے لیے خرید و فروخت کے محرکات کو ختم کیا جائے گا۔

وکیل توان کے مطابق نئے حکمنامے اور قراردادیں نہ صرف مارکیٹ کو مزید شفاف بنانے میں مدد دیتی ہیں بلکہ لوگوں کو براہ راست فائدہ بھی پہنچاتی ہیں۔ جب زیادہ مضبوطی سے حوصلہ افزائی کی جائے گی، تو سماجی ہاؤسنگ سیکٹر میں متنوع مقامات اور اقسام کے ساتھ مزید منصوبے ہوں گے، جس سے مختلف آمدنی والے گروپوں کے لوگوں کے لیے مناسب رہائش تک رسائی کے مواقع کھلیں گے۔

پالیسی کو عملی جامہ پہنانے کے لیے، مسٹر ٹوان نے مشورہ دیا کہ مقامی لوگوں کو قیمتوں پر قابو پانے کے طریقہ کار کو مخصوص انتظامی اور تکنیکی اقدامات کے ساتھ جوڑنے کی ضرورت ہے، خاص طور پر مستفید ہونے والوں کی منظوری کے عمل میں۔ خاص طور پر، رجسٹر کرنے والوں کی فہرست، ریکارڈ، اسکورنگ کے معیار اور منظوری کے نتائج کو الیکٹرانک انفارمیشن پورٹل پر عام کیا جانا چاہیے، نہ کہ صرف مقامی طور پر پوسٹ کیا جائے۔ یہ نقطہ نظر شفافیت کو بڑھانے اور غلط ترجیحات کو محدود کرنے میں مدد کرتا ہے۔

متوازی طور پر، آبادی، ٹیکس اور سماجی انشورنس پر قومی ڈیٹا بیس کو جوڑنا ضروری ہے تاکہ ہر شخص کی آمدنی، رہائش کی حیثیت اور قیام کی مدت کی خود بخود تصدیق ہو سکے۔ یہ جھوٹے اعلانات کو ختم کرنے میں مدد کرتا ہے اور اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ جس شخص کا جائزہ لیا جا رہا ہے وہ واقعی مدد کا محتاج ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ اگر درست درخواستیں اپارٹمنٹس کی تعداد سے زیادہ ہو جائیں تو، مسٹر ٹوان نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ انتظامی ایجنسی، سرمایہ کار اور عوامی نمائندوں کی نگرانی کے ساتھ، عوامی طور پر قرعہ اندازی کی جائے۔ ایک ہی وقت میں، نتائج کو محفوظ کرنے اور عام کرنے کے لیے فلم بندی اور ریکارڈنگ۔ یہ طریقہ انصاف، معروضیت کو یقینی بناتا ہے اور ساپیکش مداخلت کو ختم کرتا ہے۔

دریں اثنا، مالیاتی اور رئیل اسٹیٹ کے ماہر Nguyen Duy Chuyen کے مطابق، سوشل ہاؤسنگ کو تیار کرنے کے لیے، گھر کی رجسٹریشن کے پورے عمل کو ڈیجیٹائز کرنا ضروری ہے تاکہ لوگوں کو اپنی درخواستیں جمع کروانے کے لیے جلدی قطار میں لگنے سے بچا جا سکے جیسا کہ وہ ابھی کرتے ہیں۔ ڈیجیٹل دور میں آن لائن رجسٹریشن مکمل طور پر ممکن ہے۔ لوگوں کو صرف سسٹم میں لاگ ان کرنے، اپنی معلومات بھرنے اور منظوری کے نتائج کو ٹریک کرنے کی ضرورت ہے۔ اگر درخواستوں کی تعداد طلب سے زیادہ ہو جائے تو بے ترتیب اور عوامی لاٹری کا اہتمام کیا جا سکتا ہے۔

"جب ویتنام ذاتی شناخت سے منسلک رئیل اسٹیٹ کی شناخت کے نظام کو مکمل کرے گا، انتظامی ایجنسی کو معلوم ہو جائے گا کہ کتنے مکانات کا مالک ہے، جس سے خرید و فروخت اور قیاس آرائیوں کو مؤثر طریقے سے کنٹرول کرنے میں مدد ملے گی۔ خاص طور پر، یہ ضروری ہے کہ لوگوں کو پہلے رہنے کے لیے جگہ دی جائے، پھر بتدریج معیار کو بہتر بنایا جائے؛ ایک ہی وقت میں، سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پالیسی، "مسٹر کو شفاف طریقے سے سڑکوں اور شفاف طریقے سے لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔ زور دیا.

ہو چی منہ سٹی کے رہنماؤں نے کہا کہ حکومت کے پروجیکٹ کے مطابق، شہر کو 2030 تک 220,000 سے زیادہ سماجی ہاؤسنگ یونٹس تیار کرنے کے لیے تفویض کیا گیا ہے، جسے دو مراحل میں تقسیم کیا گیا ہے: 2021 - 2025 کی مدت میں تقریباً 20,000 یونٹس اور 20026 کے عرصے میں تقریباً 200,000 یونٹس۔ سپلائی کی تیاری کے لیے، ہو چی منہ سٹی 2025 کے بعد 200,000 یونٹس کے ہدف کو پورا کرتے ہوئے 1,000 ہیکٹر سے زیادہ اراضی مختص کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔

فی الحال، ہو چی منہ سٹی میں تقریباً 120 منصوبے ہیں جن میں تقریباً 60,000 اپارٹمنٹس زیر تعمیر ہیں، جن میں 24 منصوبے شامل ہیں جنہوں نے 2025 میں تعمیر شروع کی، 23 منصوبے جن کی سرمایہ کاری کے لیے منظوری دی گئی، اور مسلح افواج کے لیے بہت سے زمینی پلاٹ اور ریاست کے زیر انتظام۔

آنے والے وقت میں، سٹی منصوبہ بندی کا جائزہ لے گا، ضروریات کا تعین کرے گا، اراضی کے فنڈز مختص کرے گا، انتظامیہ میں اصلاحات کرے گا، اور طریقہ کار کی کارروائی کے وقت کا 30% کم کرے گا۔ اس کے ساتھ ہی، ہو چی منہ سٹی سرمایہ کاروں کی مدد، ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ فنڈز کو بہتر بنانے، اور حکام، ملازمین اور کارکنوں کے لیے قرضوں کی تشہیر اور شفافیت کے لیے ایک قرارداد تیار کرے گا۔ ہو چی منہ سٹی نمونے کے ڈیزائن کا بھی اعلان کرے گا، سرمایہ کاروں کے انتخاب میں رکاوٹوں کو دور کرے گا، بولی لگانا، قیمتیں فروخت کرنا، اور لیز پر دینا؛ سماجی اور تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو ضوابط کے مطابق نافذ کرنے کے لیے پیش رفت پر زور دیں اور قانونی رہنمائی فراہم کریں۔

ماخذ: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-202510121091520mt