دوسرے گھر کے خریداروں کے لیے قرض کی حد کو سخت کرنا اور مزید: قیاس آرائیوں کو کم کرنا بلکہ 'غلط سختی' کی فکر بھی

دوسرے گھر کی خریداری کے لیے قرضوں کی حد کو سخت کرنے کی تجویز کافی بحث کو جنم دے رہی ہے۔ اگرچہ اس سے مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کی توقع ہے، ماہرین کو اس بات پر بھی تشویش ہے کہ یہ پالیسی لیکویڈیٹی پر منفی اثر ڈال سکتی ہے اور یہاں تک کہ حقیقی رہائش کی ضروریات والے لوگوں کو 'غلط طریقے سے نچوڑ' سکتی ہے۔

لوگ لانگ این (پرانے) میں شہری علاقے میں زمین اور ٹاؤن ہاؤس کی مصنوعات کے بارے میں معلومات تلاش کر رہے ہیں - تصویر: NGOC HIEN

وزارت تعمیرات اس وبا پر قابو پانے اور اس پر قابو پانے کے لیے ایک مسودہ قرارداد پر تبصرے طلب کر رہی ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ، بشمول دوسرے گھر کے خریداروں اور اس سے آگے کے لیے قرض کی حد کو سخت کرنے کی سفارشات، قیاس آرائیوں کو محدود کرنے اور مارکیٹ کے استحکام میں تعاون کرنے کے لیے۔

مسودے کے مطابق، کریڈٹ اداروں کو دوسرے گھروں کے خریداروں کے لیے خریداری کے معاہدے کی قیمت کا صرف 50 فیصد تک قرض دینے کی اجازت ہے اور تیسرے گھروں یا اس سے زیادہ کے لیے 30 فیصد سے زیادہ نہیں، سوائے سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے معاملے کے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے "کیپٹل ریگولیٹر"

سے بات کریں۔ PV ، مسٹر Vo Huynh Tuan Kiet - CBRE ویتنام کے ہاؤسنگ ڈائریکٹر - نے تبصرہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے قرضوں کو محدود کرنا ایک کریڈٹ "ریگولیٹر" سمجھا جاتا ہے کیونکہ بہت سے سرمایہ کاروں اور سٹہ بازوں نے غیر ارادی طور پر رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کرتے ہوئے بہت سی رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے مالی فائدہ اٹھایا ہے۔

لہذا، اس حل کا مقصد بہت سی جائیدادوں کو خریدنے اور رکھنے کی مضبوط مالی صلاحیت رکھنے والے لوگوں کی تعداد کو محدود کرنا ہے، جبکہ حقیقی رہائش کی ضروریات والے افراد کو ان تک رسائی میں دشواری کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

"اگر لاگو کیا جاتا ہے، تو اس اقدام کا کریڈٹ کو کسی حد تک کم کرنے میں مدد کرنے میں مثبت اثر پڑے گا۔ رئیل اسٹیٹ، خاص طور پر سرمایہ کاری سے متعلق۔ وہ اپنی سرمایہ کاری کی حکمت عملی میں بہت احتیاط سے غور کریں گے تاکہ مالی فائدہ اٹھاتے وقت منافع کو بہتر بنایا جا سکے،" مسٹر کیٹ نے کہا۔

تاہم، مسٹر کیٹ نے تبصرہ کیا کہ یہ حل بنیادی طور پر صرف ان لوگوں کی سرمایہ کاری کی سطح کو روکتا ہے جو مالی فائدہ اٹھاتے ہیں، جبکہ مضبوط مالی صلاحیت کے حامل افراد متاثر نہیں ہوں گے۔ اس کے علاوہ، اس حل کے ضمنی اثرات مضبوط اتار چڑھاؤ پیدا کریں گے، طلب اور رسد کے بہاؤ کو کم کریں گے اور مارکیٹ میں تجارتی تال میل پیدا کریں گے۔

اسی طرح، محترمہ Giang Huynh - Savills HCMC کی نمائندہ - نے کہا کہ دوسرے گھروں اور اس سے آگے کے لیے قرضوں کو محدود کرنے کے اقدام سے قیاس آرائیوں کی سرگرمیوں کو کم کرنے میں مدد مل سکتی ہے، لیکن ساتھ ہی یہ طویل مدتی سرمایہ کاروں کی جانب سے سرمائے کے بہاؤ کو بھی کم کرے گا اور مارکیٹ کی مجموعی لیکویڈیٹی کو متاثر کرے گا۔

ان کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں اور پورے ملک کو سپلائی کی طویل کمی کا سامنا ہے، کریڈٹ کو سخت کرنا مارکیٹ کو مزید سست بنا سکتا ہے۔

حقیقی خریداروں کو "غلط طریقے سے نچوڑ" کا خوف

سے بات کریں۔ جنوبی میں بڑے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس میں سرمایہ کار Tuoi Tre Online نے کہا کہ کریڈٹ سخت کرنے کی پالیسی نے حقیقی رہائش کے خریداروں (والدین، بچوں، رشتہ داروں وغیرہ کے لیے خریداروں) اور طویل مدتی رینٹل، پائیدار سرمایہ کاری کے لیے خریداروں کے درمیان واضح طور پر فرق نہیں کیا ہے۔

مثال کے طور پر، والدین کے 2 بچے ہیں اور وہ جس گھر میں رہ رہے ہیں اس کے علاوہ مزید 2 گھر خریدنے اور بنانے کے لیے رقم ادھار لینا چاہتے ہیں تاکہ 2 بچوں کے لیے وہ حالات ہوں جب وہ اپنا خاندان شروع کریں، لیکن خود بچوں کے پاس اتنی آمدنی نہیں ہے کہ وہ گھر خریدنے کے لیے قرض لے سکیں۔

لہذا، یہ ضابطہ والدین کے لیے مزید مشکلات کا باعث بن سکتا ہے یا ان مقامی اہلکاروں کے لیے بھی مشکل بنا سکتا ہے جو کام کی جگہ پر مزید اپارٹمنٹس کرائے پر لینا چاہتے ہیں، جس سے حقیقی ضروریات کے حامل افراد کے لیے مکان خریدنا ناممکن ہو جائے گا، جس سے قانونی صارفین کو بھی "غلط طریقے سے نچوڑنے" کا خطرہ ہو گا۔

اس شخص کے مطابق، ویتنام کے پاس اتنا مضبوط قومی ہاؤسنگ ڈیٹا مینجمنٹ سسٹم نہیں ہے، جس کی وجہ سے یہ طے کرنا مشکل ہو جاتا ہے کہ قرض لینے والا کس گھر کا مالک ہے۔

اس کے علاوہ، اس ضابطے میں واضح طور پر اس بات کی وضاحت نہیں کی گئی ہے کہ آیا مکان مستقبل میں بنتا ہے یا دستیاب ہے۔ مستقبل میں ہاؤسنگ کی تشکیل کے ساتھ، یہ خطرہ ہو سکتا ہے کہ گھر کو غیر متوقع مسائل کا سامنا کرنا پڑے گا جو مکمل ہونے میں ناکامی کا باعث بنیں گے، گھر خریداروں پہلے گھر پر تمام سرمایہ کھو دیا لیکن دوسرا گھر خریدنے کے لیے قرض لینے میں محدود تھے، جس کی وجہ سے حقیقی ضروریات والے خریداروں پر مالی دباؤ بڑھ گیا۔

انہوں نے کہا کہ "اس اقدام سے مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کا مسئلہ حل نہیں ہوسکتا ہے، لیکن اس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر منفی اثر پڑے گا، انوینٹری میں اضافہ ہوگا، جو براہ راست رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اور متعلقہ معاون صنعتوں کو متاثر کرے گا،" انہوں نے کہا۔

ماخذ: https://baoquangninh.vn/siet-han-muc-vay-cho-nguoi-mua-nha-thu-2-tro-len-giam-dau-co-nhung-cung-lo-siet-nham-3380310.html