شفافیت پیدا کریں اور زمین تک رسائی کو یقینی بنائیں

NDO - جائیداد کی منتقلی کی سرگرمیوں کے لیے ذاتی انکم ٹیکس کی پالیسی ہمیشہ ایک متنازعہ موضوع ہوتی ہے جب اسے لوگوں کے لیے بوجھ پیدا کرنے سے گریز کرتے ہوئے بجٹ کی آمدنی کو یقینی بنانا چاہیے۔ خاص طور پر، موجودہ ٹیکس کے طریقہ کار میں اب بھی بہت سی خامیاں ہیں، جس کی وجہ سے لین دین کی قدروں کا غلط اعلان، ٹیکس کے نقصانات اور مارکیٹ کو بگاڑنا ہے۔

ٹیکس لگانے کے طریقوں میں اب بھی بہت سی خامیاں ہیں۔

وزارت خزانہ کے مطابق، ٹیکس پالیسی کے لیے اقتصادی لین دین کی نوعیت کو صحیح طریقے سے ظاہر کرنے کے لیے، جائیداد کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین اس فارمولے پر مبنی ہونا چاہیے: ٹیکس کی شرح کو قابل ٹیکس آمدنی سے ضرب، جس میں قابل ٹیکس آمدنی کا حساب فروخت کی قیمت مائنس کل متعلقہ اخراجات سے کیا جاتا ہے۔

وزارت خزانہ کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی منتقلی اور زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے 20 فیصد ٹیکس کی شرح سے ذاتی انکم ٹیکس کو ریگولیٹ کرنے کے آپشن کا مطالعہ کرنا ضروری ہے تاکہ جائیداد کی منتقلی سے کارپوریٹ انکم ٹیکس کی شرح سے مماثلت پیدا کی جاسکے۔ تاہم، اس طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے، دو اہم شرائط کی ضرورت ہے: زمین کے لین دین کی تاریخ کا ڈیٹا بیس جو اصل قیمت اور قابل کٹوتی اخراجات اور ثبوت کے لیے شرائط کے ساتھ ساتھ منتقل شدہ جائیداد کی قیمت کی قیمت کے واضح ضوابط کی عکاسی کرتا ہے۔

مسئلہ یہ ہے کہ، اگرچہ ٹیکس اتھارٹی کے پاس 2018 سے تاریخی لین دین کا ڈیٹا موجود ہے، لیکن معاہدے میں درج ٹرانسفر کی قیمت اب بھی اصل قیمت کی عکاسی نہیں کرتی ہے۔ اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کنٹرول کرنا کہ خریدار اور بیچنے والے ایمانداری سے اعلان کریں اب بھی مشکل ہے۔ دریں اثنا، منتقلی کے اخراجات اور سرمائے کے اخراجات کو ثابت کرنے کے لیے دستاویزات جمع کرنا آسان نہیں ہے۔

آسانی سے قابل شناخت اخراجات جیسے کہ خریداری، تعمیر اور مرمت کے اخراجات کو ریکارڈ کیا جا سکتا ہے، لیکن بروکریج فیس، سود، اور معاوضے کے اخراجات جیسے اخراجات کو ثابت کرنا مشکل ہے۔ یہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین سے حقیقی منافع کا حساب لگانے میں ایک بڑی رکاوٹ پیدا کرتا ہے۔ خاص طور پر ایسے معاملات میں جہاں ریل اسٹیٹ بہت پہلے خریدی گئی، وراثت میں ملی یا تحفے میں ملی، ابتدائی قیمت کا تعین کرنا تقریباً ناممکن ہے۔

اس مسئلے کے بارے میں بات کرتے ہوئے، اقتصادی ماہر Nguyen Tri Hieu نے کہا کہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بگاڑ کی ایک وجہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا غیر موثر اطلاق ہے۔ فی الحال، رئیل اسٹیٹ سے متعلق ٹیکسوں میں بنیادی طور پر غیر زرعی زمین کے استعمال کا ٹیکس، منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس اور رجسٹریشن فیس شامل ہیں۔ دریں اثنا، بہت سے ترقی یافتہ ممالک جیسے کہ امریکہ، جاپان یا جنوبی کوریا سبھی رئیل اسٹیٹ کی قیمت پر سالانہ پراپرٹی ٹیکس لاگو کرتے ہیں، جس سے مارکیٹ کو منظم کرنے اور ریاستی بجٹ کے لیے آمدنی کا ایک پائیدار ذریعہ بنانے میں مدد ملتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے معقول نظام کی کمی نے قیاس آرائیوں اور ذخیرہ اندوزی کو جنم دیا ہے جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں حقیقی ضروریات کے حامل افراد کی پہنچ سے باہر ہو گئی ہیں۔ ٹیکس کے دباؤ کے بغیر، بہت سے سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ کو لین دین یا استحصال میں ڈالنے کے بجائے "ذخیرہ اندوزی" کرنے کو تیار ہیں۔ اس سے سپلائی کم ہو جاتی ہے، قیمتیں بڑھ جاتی ہیں اور ایک غیر صحت مند مارکیٹ بنتی ہے۔ اس کے ساتھ ہی، ریاست آمدنی کے اہم ذرائع سے بھی محروم رہتی ہے، جب کہ اسے اب بھی کارپوریٹ انکم ٹیکس اور ویلیو ایڈڈ ٹیکس پر بہت زیادہ انحصار کرنا پڑتا ہے۔

لہذا، مسٹر Nguyen Tri Hieu کے مطابق، قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے ریئل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی میں اصلاحات ضروری ہیں۔ ایک حل جس پر غور کیا جا سکتا ہے وہ ہے دوسری یا زیادہ جائیدادوں پر پروگریسو ٹیکس لگانا۔ یہ طریقہ ذخیرہ اندوزی کی صورت حال کو کنٹرول کرتا ہے اور گھر کے خریداروں کو متاثر نہیں کرتا ہے۔ اس کے علاوہ، کم آمدنی والے لوگوں کے لیے سماجی رہائش اور رہائش کے لیے ٹیکس میں چھوٹ اور کمی کی پالیسی ہونی چاہیے تاکہ کمزور گروہوں کے لیے رہائش تک رسائی کو یقینی بنایا جا سکے۔ ایک ہی وقت میں، ٹیکس کی وصولی کو مقامی حکام کے لیے وکندریقرت کیا جانا چاہیے، جس سے شہری علاقوں میں بنیادی ڈھانچے کی ترقی اور عوامی خدمات کے لیے بجٹ کا ذریعہ بنانے میں مدد ملے گی۔

انتظام کو سخت کریں اور ٹیکس ڈیٹا کو جوڑیں۔

موجودہ ذاتی انکم ٹیکس پالیسی کی خامیوں کا تجزیہ کرتے ہوئے، ماہر Phan Huu Nghi، انسٹی ٹیوٹ آف بینکنگ اینڈ فنانس (نیشنل اکنامکس یونیورسٹی) کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے نشاندہی کی کہ اس وقت ٹیکس کا حساب لگانے کے دو طریقے ہیں: پہلا طریقہ کل لین دین کی قیمت پر 2% ٹیکس ہے، دوسرا طریقہ خریداری کی قیمت کے درمیان فرق پر 20% ٹیکس ہے۔

پہلا طریقہ، اگرچہ سادہ ہے، ایک بڑی خامی پیدا کرتا ہے جب بہت سے لوگ جان بوجھ کر ٹیکسوں کو کم کرنے کے لیے اصل قیمت سے کم قیمتوں کا اعلان کرتے ہیں۔ اس سے نہ صرف بجٹ کا نقصان ہوتا ہے بلکہ مارکیٹ بھی کم شفاف ہوتی ہے۔

اس کے برعکس، دوسرا طریقہ، خرید و فروخت کی قیمتوں کے فرق پر 20% ٹیکس لاگو کرنا، اصل منافع کو زیادہ درست طریقے سے ظاہر کرتا ہے لیکن لاگت کی قیمت کا تعین کرنے میں دشواری ہوتی ہے، خاص طور پر کئی سال پہلے ہونے والے لین دین کے لیے۔

اس صورتحال پر قابو پانے کے لیے، مسٹر فان ہوو نگہی نے قیمتوں کے اعلان کے انتظام کو سخت کرنے کی تجویز پیش کی، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ لین دین کی قیمت درست طریقے سے ریکارڈ کی جائے۔ پھر، اگر خریدار ٹیکس سے بچنے کے لیے جان بوجھ کر کم قیمت درج کرتا ہے، تو انہیں دوبارہ فروخت کرنے میں دشواری ہوگی، کیونکہ دستاویزات پر درج قیمت خرید بہت کم ہے، جس کی وجہ سے اگلے لین دین میں قابل ادائیگی ٹیکس زیادہ ہو سکتا ہے۔ اس کے علاوہ، مارکیٹ میں شفافیت پیدا کرنے کے لیے ٹرانزیکشن ویلیو کے جھوٹے اعلان کے کیسز پر سخت پابندیاں لگائی جائیں۔

ایک اور اہم حل یہ ہے کہ لین دین کی قدروں کو بہتر طور پر کنٹرول کرنے کے لیے نوٹری، ٹیکس اور لینڈ مینجمنٹ ایجنسیوں کے درمیان ڈیٹا انٹر کنکشن کو نافذ کیا جائے۔

مسٹر اینگھی کے مطابق، اگر ڈیٹا کا شفاف نظام موجود ہے، تو ریاست مارکیٹ کی قیمتوں کا موازنہ کر سکتی ہے تاکہ حقیقت سے کم ڈیکلریشنز کا پتہ لگایا جا سکے۔ اس کے ساتھ ساتھ، قابل ٹیکس آمدنی کا حساب لگاتے وقت معقول اخراجات کا تعین کرنے کے لیے قانونی ضوابط کا مطالعہ اور ان کی تکمیل ضروری ہے، ایسی صورت حال سے بچتے ہوئے جہاں ٹیکس دہندگان کو حقیقی اخراجات ثابت کرنے میں دشواری کا سامنا ہو۔

عام طور پر، جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس کی اصلاح کے لیے دو مقاصد کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے: دونوں میں شفافیت میں اضافہ، ٹیکس کے نقصانات سے بچنا، اور مارکیٹ کی مستحکم ترقی کے لیے حالات پیدا کرنا۔ اس کے مطابق، ایڈجسٹمنٹ کرنے کی ضرورت ہے تاکہ ٹیکس حقیقی منافع کی عکاسی کریں، جائیداد کے لین دین میں "دو قیمتوں" کی صورت حال کو محدود کریں۔

تاہم، نفاذ کے لیے ایک معقول روڈ میپ کی ضرورت ہے، ناگہانی رکاوٹوں سے گریز کیا جائے اور ان لوگوں کے حقوق کو یقینی بنایا جائے جنہیں مکان خریدنے کی حقیقی ضرورت ہے۔ کیونکہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس اصلاحات نہ صرف ایک مالیاتی مسئلہ ہے بلکہ اس کا تعلق مارکیٹ کی پائیدار ترقی سے بھی ہے۔

اگر مناسب طریقے سے لاگو کیا جائے تو، ذاتی انکم ٹیکس دوسرے ٹیکسوں پر بہت زیادہ انحصار کرنے کے بجائے، قیاس آرائیوں کو کم کرنے، جائیداد کی قیمتوں کو مستحکم کرنے اور بجٹ کے لیے آمدنی کا ایک مستحکم ذریعہ بنانے میں معاون ثابت ہوگا۔ سب سے اہم بات یہ ہے کہ ٹیکس پالیسی کو ہم وقت ساز انتظامی ماحولیاتی نظام میں رکھنے کی ضرورت ہے، قیمتوں کے اعلانات کو کنٹرول کرنے، لین دین کی تصدیق کرنے سے لے کر شفاف ڈیٹا بیس کی تعمیر تک، خریداروں، بیچنے والوں اور ریاست کے لیے انصاف کو یقینی بنانے کے لیے۔

ماخذ: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html