نیلامی کی زمین کا بازار ایک سال سے بھی زیادہ عرصہ قبل پاگل بخار کے بعد ٹھنڈا پڑ گیا۔

ایک سال سے زائد عرصہ قبل زمینوں کی نیلامی کا بازار گرم تھا لیکن اب کئی سرمایہ کاروں کو خسارے میں بیچنا پڑا ہے۔

بیچوں کے بعد زمین کی نیلامی 2024 میں، ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں بازار بہت گرم تھا۔ اس بازار کی کشش فی الحال ٹھنڈی ہو رہی ہے۔ بہت سے سرمایہ کار نیلامی کی گئی زمین کو "ہولڈ" کر کے اپنا سامان بیچنا چاہتے ہیں، یہاں تک کہ "کٹنگ نقصانات" کو بھی قبول کر رہے ہیں۔

2024 میں ہلچل مچانے والے منظر کے برعکس، سال کے آغاز سے، ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں زمین کی نیلامی کی سرگرمیوں میں سست روی کا رجحان دیکھا گیا ہے۔ کئی مقامات پر قیمتوں میں نمایاں کمی ہوئی ہے۔

مثال کے طور پر، تھاچ دیٹ ڈسٹرکٹ (پرانے) میں زمین کے 34 پلاٹ اس سال کے وسط میں 56 ملین VND/m² سے زیادہ کی سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت کے ساتھ نیلام کیے گئے، جو دسمبر 2024 کے سیشن کے مقابلے میں 3.3 گنا کم ہے (سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت 185 ملین VND/m² سے زیادہ تھی)۔

اسی طرح، Phuc Tho ضلع (پرانے) میں زمین کے 9 پلاٹ بھی 47 ملین VND/m² کی بلند ترین قیمت پر فروخت کیے گئے، جو کہ گزشتہ سال ستمبر کے سیشن کے مقابلے میں تقریباً 40% کم ہے۔ اس سیشن میں 100 سے زیادہ شرکاء تھے، جو پچھلے سیشن کے مقابلے میں ایک تہائی سے کم ہے۔

بہت سے نیلامی والے لاٹ ٹھنڈے پڑ گئے ہیں۔ (تصویر تصویر)

Hoai Duc کمیون میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر مسٹر Nguyen Tien Thuat نے کہا کہ وہ پچھلے مالک سے زمین کے دو پلاٹوں کا اشتہار دے رہے ہیں، فروخت کی قیمت 5 - 10 ملین/m² کی جیتی ہوئی قیمت سے تھوڑی زیادہ ہے، لیکن کئی مہینوں سے کسی نے نہیں پوچھا۔

فی الحال، مسٹر تھواٹ کی کمپنی کے پاس Hoai Duc، Thanh Oai، اور Quoc Oai (پرانے) اضلاع میں نیلامی کی گئی زمینوں کی ایک بڑی تعداد ہے جسے سرمایہ کاروں نے 2025 کے آغاز سے فروخت کے لیے بھیجا ہے۔ تاہم، لین دین کی تعداد بہت کم ہے، جس میں صرف 5 لاٹوں کی اسی قیمت پر تجارت کی جا رہی ہے جو سرمایہ کاروں نے جیتنے سے پہلے خریدی تھی۔

مسٹر تھوٹ کے مطابق، درحقیقت، تمام سرمایہ کاروں نے 90-110m² کے رقبے کے لیے 200-300 ملین VND/لاٹ کی قیمت کا فرق بھیجا، لیکن جن صارفین نے سب کچھ خریدا انہوں نے کم قیمت کی پیشکش کی۔ کئی بار بڑھانے اور کم کرنے کے بعد، سرمایہ کاروں نے اسی قیمت پر فروخت کرنے کا فیصلہ کیا جو انہوں نے پہلے خریدا تھا۔ ان سرمایہ کاروں کو فوری طور پر فروخت کرنے کی ضرورت کی وجہ یہ تھی کہ بینک کو سود اور پرنسپل کی ادائیگی کی تاریخ آچکی تھی لیکن انہوں نے ابھی تک کیش فلو کو تبدیل نہیں کیا تھا، اس لیے اسے سرمائے کو محفوظ رکھنے کے لیے "نقصان کم کرنے" کا اقدام سمجھا جا سکتا ہے۔

مسٹر تھواٹ کے مطابق، ہوائی ڈک میں اس وقت 4 پلاٹ زمین ہیں جس کی نیلامی کی جیت کی قیمت تقریباً 85 ملین VND/m² ہے، زمین کا مالک اسی قیمت پر فروخت کرنا چاہتا ہے، خریدار ٹیکس کا خیال رکھے گا، لیکن جو صارفین پوچھنے آتے ہیں وہ شکایت کرتے ہیں کہ قیمت بہت زیادہ ہے اور وہ اسے 200-VND/m² تک کم کرنا چاہتے ہیں۔

" پچھلے سال کے وسط میں، جب نیلامی کی زمین کی مارکیٹ گرم ہوئی، بہت سے سرمایہ کار منافع کے لیے خریدنے کے لیے کود پڑے، لیکن چند ماہ بعد مارکیٹ پلٹ گئی، لیکویڈیٹی سست پڑ گئی، اور یہ سرمایہ کار بینک قرضوں کی ادائیگی کے لیے سرمایہ کی وصولی کے لیے بیچنے پر مجبور ہوئے ،" مسٹر تھواٹ نے کہا۔

ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر مسٹر ٹران نگوک انہ نے یہ بھی کہا کہ فی الحال، بہت سے سرمایہ کار جو اگست اور ستمبر 2024 سے نیلام شدہ زمینیں رکھ رہے ہیں، سامان سے چھٹکارا پانے کے لیے فروخت کی قیمت کم کرنے پر مجبور ہو گئے ہیں۔

مثال کے طور پر، پرانے Thanh Oai ضلع میں ایک 61m² اراضی، جس کی قیمت تقریباً 70 ملین VND/m² ہے، جو تقریباً 4.25 بلین VND/پلاٹ کے برابر ہے، فی الحال تقریباً 4 بلین VND کے خسارے میں فروخت ہو رہی ہے۔

یا پرانے Hoai Duc ضلع میں زمین کے ایک اور پلاٹ کی جیت کی قیمت تقریباً 85 ملین VND/m² تھی، لیکن اب یہ بھی کم ہو کر تقریباً 80 ملین VND/m² رہ گئی ہے۔

مسٹر Ngoc Anh کے مطابق، نیلامی کی گئی بہت سی زمینوں میں بنیادی ڈھانچہ موجود ہے لیکن علاقائی رابطوں کو بڑھانے کے لیے مستقبل میں کوئی کنکشن پلان نہیں ہے، اس لیے قیمتوں میں اضافے کے زیادہ امکانات نہیں ہیں۔

قیاس آرائیاں زمین کی صلاحیت کا اندازہ کیے بغیر خریدتے ہیں اور مارکیٹ کے رجحانات کے مطابق قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرتے ہیں۔ لہذا جب مارکیٹ ٹوٹ جاتی ہے، تو وہ "بم رکھنے" کی صورت حال میں پڑ جاتے ہیں، نقصانات کو کم کرنے کے لیے قیمتیں کم کرنے پر مجبور ہوتے ہیں۔

درحقیقت، نیلام کیے گئے پلاٹوں کے آس پاس کے علاقوں میں، مارکیٹ کی قیمت تقریباً 50-60 ملین VND/m2 ہے، یہاں تک کہ کچھ ہاؤسنگ ایریاز بشمول تعمیراتی لاگت 100-110 ملین VND/m2، جبکہ نیلام کیے گئے پلاٹ 80-120 ملین VND/m2 کے ہیں۔ اگر سرمایہ کار یہ پلاٹ رکھتے ہیں تو وہ کم از کم 3 سال بعد ان کی قیمت پر خرید چکے ہوں گے۔

زمینوں کی نیلامی کی موجودہ صورتحال پر تبصرہ کرتے ہوئے ایک نیلامی کمپنی کے رہنما نے یہ بھی کہا کہ حالات پہلے کے مقابلے میں کافی ٹھنڈے ہو گئے ہیں۔ مثال کے طور پر، نیلامی سے پہلے 1,000 درخواستیں ہو سکتی ہیں۔ لیکن اب یہ کم ہو کر چند سو رہ گیا ہے۔ یعنی اوسطاً، اس سے پہلے نیلامی میں فی پلاٹ 40 سے 50 درخواستیں حصہ لیتی تھیں، لیکن اب فی پلاٹ زمین کے صرف 10 سے 20 صارفین ہیں۔ اور قیمتیں بھی حقیقت کے قریب ہیں، ڈپازٹ کینسلیشن کی صورتحال اب موجود نہیں ہے۔

زمینوں کی نیلامی سخت کر دی گئی ہے۔

ماہرین کے مطابق زمینوں کی نیلامی سخت کی جا رہی ہے اس لیے اب کوئی ورچوئل فیور نہیں ہے۔

زمین کی نیلامی کے ٹھنڈے ہونے پر تبصرہ کرتے ہوئے، کچھ رئیل اسٹیٹ ماہرین نے تجزیہ کیا کہ پچھلی نیلامیوں میں زمین کی قیمتوں کو بہت زیادہ دھکیل دیا گیا تھا اور جب وہ اپنی حقیقی قیمت سے کہیں زیادہ ہو جائیں گے تو لیکویڈیٹی ایک بڑا مسئلہ بن جائے گی۔ نیلامی جیتنے والوں کو دوبارہ فروخت کرنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑے گا کیونکہ وہ خریدار نہیں ڈھونڈ سکے، خاص طور پر اعلی بینک قرض کی شرح سود اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سرمائے کے چیلنجوں کا سامنا کرنے کے تناظر میں۔

ایک اور وجہ یہ ہو سکتی ہے کہ خریدار زمین کی آسمان چھوتی قیمتوں کے بعد "جاگ گئے" ہیں، سرمایہ کار زمین کا پلاٹ خریدنے کے لیے بہت زیادہ قیمت ادا کرنے میں دلچسپی نہیں رکھتے اور پھر اسے منافع کے لیے بیچنے کے لیے سخت محنت کرنا پڑتی ہے۔ کیونکہ وہ سب دیکھتے ہیں کہ موجودہ قیمت بہت زیادہ غیر حقیقی ہے، اگر وہ ایک ماہ کے اندر خریدار نہ ڈھونڈ سکے تو انہیں اپنی جمع پونجی ضبط کرنا پڑے گی، اس لیے وہ زیادہ محتاط ہیں۔

اس کے علاوہ، ہنوئی کے مضافاتی علاقوں جیسے ہوائی ڈک، تھانہ اوئی یا فوک تھو میں بنیادی ڈھانچے کی ترقی ناہموار ہے۔ یہ علاقے مختصر مدت میں پرکشش ہو سکتے ہیں، لیکن زمین کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ جاتی ہیں، جو مارکیٹ کی اصل قوت خرید سے مماثل نہیں ہوں گی، جس کے نتیجے میں "زمین کو ہولڈنگ اور صحیح وقت کا انتظار"، نیلامی کی گئی زمین کی کشش کو کم کرنے کی طویل صورتحال پیدا ہو جاتی ہے۔

اس کے علاوہ، نیلام شدہ زمین زمین فطری طور پر خاص ہے، خریدار کو مختصر وقت میں پوری رقم ادا کرنی ہوگی، تاخیر سے ادائیگی کی اجازت نہیں ہے۔ جب جیتنے کی قیمت بہت زیادہ ہوتی ہے، تو سرمایہ کار کے پاس منافع کمانے کی بہت کم گنجائش ہوتی ہے۔ اگر اس منصوبے کے استحصال، تعمیر یا ترقی کا کوئی منصوبہ نہیں ہے، تو نیلامی کی گئی زمین محفوظ میں صرف سرخ کاغذ کا ایک ٹکڑا ہے۔

دریں اثنا، مسٹر Nguyen Tien Thuat کے مطابق، زمین کی نیلامی کے ٹھنڈے ہونے کی ایک وجہ یہ ہے کہ نیلامی سے متعلق ضابطے زیادہ سے زیادہ سخت ہوتے جا رہے ہیں۔ ڈپازٹ میں اضافے کے علاوہ، املاک کی نیلامی سے متعلق نظرثانی شدہ قانون، جو اس سال کے آغاز میں نافذ ہوا، میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ خلاف ورزی کرنے والوں پر 5 سال تک نیلامی میں حصہ لینے پر پابندی لگائی جا سکتی ہے، اور ان کے خلاف مجرمانہ کارروائی بھی کی جا سکتی ہے۔ اس کی بدولت، خرید و فروخت کے مقابلے کے پچھلے منظر کے برعکس، نیلامی کی گئی زمین کی بہت سی جگہوں پر، تجارتی منزلوں کا ایک سلسلہ اور "عارضی" بروکریج دفاتر بند ہو چکے ہیں۔

اس کے علاوہ، حکام نے قیاس آرائی پر مبنی رویے اور نیلامی کی سرگرمیوں میں ہیرا پھیری کے معائنہ اور ہینڈلنگ کو سخت کر دیا ہے۔ اس کے علاوہ، ابتدائی قیمتوں میں اضافے، ڈپازٹس میں اضافے، اور ڈپازٹ ترک کرنے سے سختی سے نمٹنے کے لیے نئے ضوابط نافذ ہونا شروع ہو گئے ہیں۔

ای زیڈ پراپرٹ کے سی ای او مسٹر فام ڈک ٹون نے تجزیہ کیا کہ پچھلی نیلامیوں میں زمین کی قیمتوں کو بہت زیادہ دھکیل دیا گیا تھا اور جب وہ حقیقی قیمت سے تجاوز کر جائیں گے تو لیکویڈیٹی ایک بڑا مسئلہ بن جائے گی۔ نیلامی جیتنے والوں کو دوبارہ فروخت کرنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑے گا کیونکہ وہ خریدار نہیں ڈھونڈ پاتے، خاص طور پر اعلی بینک قرض کی شرح سود کے تناظر میں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سرمائے کے ذرائع میں چیلنجز کا سامنا ہے۔

" کمزور لیکویڈیٹی زمین کی نیلامی کے آہستہ آہستہ ٹھنڈا ہونے کی براہ راست وجہ ہو سکتی ہے ،" مسٹر ٹوان نے تبصرہ کیا۔

ایک اور وجہ یہ بھی ہو سکتی ہے کہ زمین کی قیمتوں میں ہوشربا اضافے کے بعد خریدار "جاگ" گئے ہیں۔ " کچھ سرمایہ کار زمین کا پلاٹ خریدنے کے لیے بہت زیادہ قیمت ادا کرنے میں دلچسپی نہیں رکھتے اور پھر اسے منافع کے لیے بیچنے کے لیے سخت محنت کرنا پڑتی ہے۔ کیونکہ وہ سب دیکھتے ہیں کہ موجودہ قیمت بہت غیر حقیقی ہے، اگر وہ ایک ماہ کے اندر خریدار نہیں ڈھونڈ پاتے، تو انھیں اپنی جمع پونجی ضبط کرنا پڑے گی، " مسٹر ٹوان نے مزید کہا۔

اس کے علاوہ، مسٹر ٹوان نے کہا کہ ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں بنیادی ڈھانچے کی ترقی ناہموار ہے۔ یہ علاقے مختصر مدت میں پرکشش ہو سکتے ہیں، لیکن زمین کی قیمتوں میں بہت زیادہ اضافہ مارکیٹ کی اصل قوت خرید سے مماثل نہیں ہو گا، جس کے نتیجے میں "زمین رکھنے اور صحیح وقت کا انتظار" کی طویل صورتحال پیدا ہو جائے گی، جس سے نیلامی کی گئی زمین کی کشش کم ہو جائے گی۔

ماخذ: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html