کم شرح پیدائش اور ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر اس کا اثر

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے حال ہی میں ایک متنازعہ رپورٹ شائع کی ہے جس کا عنوان ہے "گھرتی ہوئی شرح پیدائش اور ہاؤسنگ مارکیٹ پر طویل مدتی اثرات" جس میں دلیل دی گئی کہ ویت نام ایک ایسے دور میں داخل ہو رہا ہے جہاں آبادیاتی عوامل رئیل اسٹیٹ کی طلب کو متاثر کرنا شروع کر دیتے ہیں۔ تاہم، بہت سے لوگ یہ بھی مانتے ہیں کہ مختصر مدت میں، "سخت" عوامل جیسے کہ مکانات کی قیمتیں، سپلائی اور قرض لینے کے اخراجات زیادہ اہم ہیں۔

VARS کے اعداد و شمار کے مطابق، ویتنام کی شرح افزائش 1989 میں 3.8 بچے فی عورت سے کم ہو کر 2024 میں صرف 1.91 بچے رہ گئی ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں یہ شرح فی عورت 1.3 بچوں سے کم کی "شدید کم زرخیزی" کی حد کے قریب پہنچ رہی ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ نئے گھرانوں کی تعداد، جو کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کا بنیادی محرک ہے، آنے والے سالوں میں بتدریج کم ہو جائے گی، خاص طور پر بڑے رقبے والے اپارٹمنٹ کے حصے میں، جس کا مقصد بڑے خاندانوں کے لیے ہے۔

VARS نے پیش گوئی کی ہے کہ اگر یہ صورتحال برقرار رہی تو ویتنام کو جنوبی کوریا یا جاپان کی طرح رئیل اسٹیٹ کی فراہمی اور طلب میں عدم توازن کے خطرے کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے، ایسے ممالک جو عمر رسیدہ آبادی اور انتہائی کم شرح پیدائش سے شدید متاثر ہو رہے ہیں۔

انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ کے ڈائریکٹر ڈاکٹر فام ویت تھوان نے اس پیشن گوئی سے اتفاق کرتے ہوئے کہا: "طویل مدت میں، رئیل اسٹیٹ کی لیکویڈیٹی بہت سی پالیسیوں سے متاثر ہوتی ہے: قوانین، ان پٹ لاگت، معاشی بحران اور آبادی۔ اگر آبادی میں اضافہ نہیں ہوتا ہے، خاص طور پر کم شرح پیدائش، رہائش کی طلب میں بتدریج کمی واقع ہو جائے گی۔"

ایک اور نقطہ نظر سے، Propiin Real Estate Finance Technology Academy کی CEO محترمہ Vo Nhat Lieu نے زور دیا: "کم شرح پیدائش نہ صرف آبادی کا مسئلہ ہے، بلکہ ایک اہم عنصر بھی ہے جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ڈھانچے کو تبدیل کرتا ہے۔ ہم اکثر صرف شرح سود، کریڈٹ یا قانونی حیثیت کو دیکھتے ہیں، لیکن آبادیاتی عوامل سب سے زیادہ گہرے اور طویل مدتی ہیں۔"

تاہم، جنرل شماریات کے دفتر کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں نئے گھرانوں کی تعداد میں اب بھی 2%-3% سالانہ اضافہ ہو رہا ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ رہائش کی طلب ختم نہیں ہوئی ہے، لیکن اقتصادی عوامل کے ذریعے "روک" ہوئی ہے۔ ویتنام کے رئیل اسٹیٹ ریسرچ انسٹی ٹیوٹ (VARS IRE) کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Pham Thi Mien کے مطابق، لیکویڈیٹی میں کمی کی بڑی وجہ نئے گھرانوں کی کمی نہیں بلکہ مکانات کی قیمتیں استطاعت سے باہر ہیں۔ اس نے ہنوئی میں 75-80 ملین VND/m² اور ہو چی منہ سٹی میں 85-89 ملین VND/m² کی اوسط قیمت کا حوالہ دیا، 2-3 بلین VND کا اپارٹمنٹ درمیانی آمدنی والے گروپ کی پہنچ سے بہت دور ہے۔

صرف فروخت کی قیمت ہی نہیں، ہوم لون پر سود کی شرح بھی ایک بڑی رکاوٹ ہے۔ فی الحال، اوسط شرح سود میں ہر سال 8% اور 12% کے درمیان اتار چڑھاؤ آتا ہے، کچھ بینک پہلے چند سالوں میں 6% اور 7% کی مراعات پیش کرتے ہیں، لیکن یہ جاپان (1% اور 2%) یا سنگاپور (2% اور 4%) کے مقابلے میں اب بھی بہت زیادہ ہے۔ 30 سال کے لیے 1.5 بلین VND کے قرض کے ساتھ، 10% کی شرح سود کے ساتھ، خریدار کو ہر ماہ 15-20 ملین VND ادا کرنا ہوگا، بہت سے نوجوان خاندانوں کی استطاعت سے باہر۔

اس کے علاوہ، حقیقت یہ ہے کہ بہت سے لوگ جلد از جلد ایک خاندان شروع نہیں کرنا چاہتے ہیں، مختلف رہائش کی ضروریات کا باعث بنتے ہیں. "انہیں رہنے اور کام کرنے کے لیے کثیر مقصدی جگہوں کی ضرورت ہے، اور اب وہ 60-70 m² کے مقررہ ڈیزائن والے اپارٹمنٹس میں دلچسپی نہیں رکھتے،" محترمہ لیو نے کہا۔

ماہرین کے مطابق، مارکیٹ کو غیر مسدود کرنے کے لیے، ویتنام کو بیک وقت دو مسائل کو حل کرنے کی ضرورت ہے۔ مختصر مدت میں، سستی رہائش کی فراہمی میں اضافہ، شرح سود میں کمی، اور قرض کے طریقہ کار کو بہتر بنانا ضروری ہے۔ طویل مدتی میں، عمر رسیدہ آبادی، کم شرح پیدائش، اور رہائش کی بدلتی ضروریات کے منظر نامے کے لیے تیاری کرنا ضروری ہے۔ "اگر ہم صرف آبادیات کو دیکھیں اور پالیسیوں اور مصنوعات کو نظر انداز کریں تو ہم اس بیماری کی غلط تشخیص کریں گے۔ ہمیں سستی رہائش اور سستے قرضوں کے طریقہ کار کی ضرورت ہے،" ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر ٹران کھنہ کوانگ نے کہا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm