ہنوئی میں 'روشنی کی چھوٹی کرن'، کھنہ ہو میں 5 ولاز کی زمین بحال، اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم، سرمایہ کار اب بھی تذبذب کا شکار کیوں؟

اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کے باوجود سرمایہ کار اب بھی تذبذب کا شکار ہیں، Khanh Hoa نے Bao Dai Palace Relic site پر 5 ولاز کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کیا، مضافاتی زمین گرم ہے جب اسے دوبارہ پلاٹوں میں تقسیم کیا جاتا ہے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

تازہ ترین رئیل اسٹیٹ: ذیلی تقسیم اور پلاٹ کی علیحدگی کے ایک ماہ کے بعد، ہنوئی کے مضافات میں زمینی پلاٹوں نے خریدنے میں دلچسپی رکھنے والے صارفین کو راغب کرنا شروع کر دیا ہے۔ (تصویر: این لی)

قیمت پر افسوس کا اظہار کرتے ہوئے، سرمایہ کار اب بھی ایسے اپارٹمنٹس سے "خوفزدہ" ہیں جن کی تشہیر نقصان کے لیے کی گئی ہے۔

حال ہی میں، مارکیٹ میں اپارٹمنٹس کو نقصان پر بیچنے یا قیمتوں میں کمی کے بارے میں معلومات سے مسلسل بھرا ہوا ہے۔ پرانے ڈسٹرکٹ 9 (اب تھو ڈک سٹی) میں تقریباً 300 ہیکٹر کے شہری علاقے میں کچھ اپارٹمنٹس کم قیمت پر فروخت کے لیے پیش کیے جا رہے ہیں۔ تقریباً 54 مربع میٹر کے رقبے پر مشتمل 2 بیڈ روم کا اپارٹمنٹ، مالک نے 2 سال پہلے 3 ارب VND سے زیادہ میں خریدا تھا، لیکن اب وہ اسے تقریباً 2.7 بلین VND میں فروخت کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ یا ڈسٹرکٹ 2 کے ری سیٹلمنٹ ایریا میں ایک اپارٹمنٹ کے ساتھ، مالک 80 مربع میٹر کے رقبے کے لیے اسے تقریباً 2.5 بلین VND میں پیش کرنا قبول کرتا ہے۔

بہت سے لوگ اس موقع سے فائدہ اٹھاتے ہوئے ایک اپارٹمنٹ کرایہ پر لینا چاہتے ہیں، جس سے آمدنی کا ایک طویل مدتی ذریعہ بنتا ہے۔ تاہم، کیش فلو اور سرمایہ کاری کی کارکردگی کا مسئلہ انہیں ہچکچاتا ہے۔

حساب کے مطابق، اگر تقریباً 2.7 بلین VND میں اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، سود اور پرنسپل کی رعایتی مدت ختم ہونے کے بعد، سرمایہ کار کو تقریباً 22-23 ملین VND ہر ماہ ادا کرنا پڑتا ہے۔ اگر اسے خریدتے اور کرایہ پر دیتے ہیں تو کرایہ کی قیمت صرف 5-6 ملین VND/ماہ ہے، جو سود کی لاگت کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں ہے۔ جس سے بہت سے لوگ فیصلہ کرتے وقت ہچکچاتے اور ہچکچاتے ہیں۔

ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹس کی موجودہ اوسط قیمت تقریباً 60-70 ملین VND/m2 ہے۔ دریں اثنا، کم لاگت والے ہاؤسنگ اور سماجی ہاؤسنگ کے حصے میں سپلائی کی کمی ہے۔ اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں جبکہ کرائے کی قیمتیں صرف ٹھیک ہو رہی ہیں، جس کی وجہ سے حالیہ دنوں میں اس قسم کے مکانات کے منافع میں زیادہ بہتری نہیں آئی ہے۔

ایک مارکیٹ ریسرچ یونٹ کے سروے کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کے کرایے پر منافع کا مارجن 2023 کی پہلی سہ ماہی میں صرف 4.4%/سال تک پہنچ گیا، جو کہ 2019 کے 5.9% سے بہت کم ہے۔ گزشتہ 3 سالوں (2020-2022) کے دوران وبائی مرض سے متاثر ہوا، اور پھر یہ شرح 4.4% تک گر گئی اور پھر %4/4 رہ گئی۔ حال ہی میں اضافہ ہوا ہے.

سود کی شرح مارکیٹ میں موجودہ رکاوٹوں میں سے ایک ہے جب لوگ ریل اسٹیٹ خریدنے کا فیصلہ کرتے ہیں۔ پچھلے سالوں میں، شرح سود تقریباً 10%/سال تھی، اب وہ 13-14%/سال کے لگ بھگ ہے، لیکن لوگوں کو قرض لینے میں دشواری ہوتی ہے۔

ڈی کے آر اے گروپ کے کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر مسٹر وو ہانگ تھانگ نے کہا کہ اس وقت مارکیٹ میں کم قیمتوں پر اپارٹمنٹس فروخت کے لیے ہیں، نقصان پر، بہت سی ثانوی مصنوعات میں 30 فیصد تک کمی واقع ہوئی ہے۔ تاہم، یہ موقع ان لوگوں کے لیے ہے جو مالی صلاحیت کے حامل ہیں، زیادہ رعایت کے ساتھ ریل اسٹیٹ سے فائدہ اٹھانے کے لیے تیار کیش فلو، کرائے کے اچھے مقامات، اور بڑھتی ہوئی مانگ۔

جن لوگوں کو مالی فائدہ اٹھانا پڑتا ہے اور بینکوں سے قرض لینا پڑتا ہے، ان کی کہانی اس کے برعکس ہے۔ فی الحال، کرائے کی قیمتیں مستحکم ہیں اور بڑھنے کا رجحان ہے، منافع کا اوسط مارجن تقریباً 4-5%/سال ہے لیکن بینک کی شرح سود 13-14%/سال ہے۔

ظاہر ہے، رقم قرض کے سود کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں ہے۔ لہذا، اگر سرمایہ کار مالی فائدہ اٹھاتے ہیں، تو اس وقت کرایہ پر اپارٹمنٹ خریدنا پرکشش نہیں ہے۔ اگرچہ اپارٹمنٹ کو مستقبل میں قیمت میں اضافے کا موقع مل سکتا ہے، لیکن اس وقت مالی بوجھ بہت بڑا ہے۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں Batdongsan.com کے ڈائریکٹر مسٹر ڈِنہ من ٹوان نے تجزیہ کیا کہ کرائے کے لیے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کرتے وقت، سرمایہ کاروں کو اس بات پر غور کرنے کی ضرورت ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمت سالانہ کتنی بڑھ سکتی ہے اور کرائے کے منافع کا مارجن بینک کی شرح سود کے مقابلے میں کیا ہے۔ مارکیٹ کے اچھے وقتوں میں (2018-2020)، اپارٹمنٹ کی قیمتیں سالانہ 10-15% تک بڑھ سکتی ہیں۔ 2021-2023 تک، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اوسط اضافہ صرف 8%/سال تک پہنچ جائے گا اور اس میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آئے گا۔ ثانوی اپارٹمنٹس کے لیے، قیمت میں اضافہ صرف 3-4%/سال ہوگا۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، مارکیٹ میں اس وقت دو مختلف رجحانات ہیں۔ یعنی پرائمری اپارٹمنٹس کی قیمت میں اضافہ ہو رہا ہے جبکہ سیکنڈری اپارٹمنٹس خسارے میں فروخت ہو رہے ہیں۔

ثانوی تجارتی منصوبوں کی قیمت اب بھی VND50-60 ملین/m2 کے لگ بھگ ہے لیکن قیمتوں کو زیادہ مناسب طریقے سے ایڈجسٹ کرنے کے لیے اکثر رعایتی اقدامات اور فوری ادائیگیوں کا استعمال کرتے ہیں۔ اس گروپ کے رینٹل منافع کی شرح متوقع سطح تک نہیں بڑھی ہے (تقریباً 6%/سال)، اب بھی بینک کے قرض کے سود سے کم ہے، اور قرض کے سود کا بوجھ ہے۔ لہذا، نئے کرائے پر اپارٹمنٹ خریدنے والے سرمایہ کاروں کی صورت میں، کشش حاصل کرنا مشکل ہے۔ "مارکیٹ میں سب سے مشکل چیز قرض کا سرمایہ حاصل کرنا ہے، اور اس مرحلے پر قرض کے سرمائے تک رسائی انتہائی مشکل ہے،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

آخر میں، مسٹر ٹوان نے کہا کہ جن اپارٹمنٹس کو حوالے کر دیا گیا ہے اور کرائے پر دے دیا گیا ہے، کرائے کی قیمت بڑھ جائے گی۔ اگر سرمایہ کار سرمایہ کاری کے لیے خریدتے ہیں تو انہیں سرمایہ اور سود کے مسائل پر غور کرنا چاہیے۔

ذیلی تقسیم اور پلاٹ کی علیحدگی کے بعد مضافاتی اراضی لین دین میں ہلچل مچا رہی ہے

ویتنامیٹ کے مطابق، ایک ماہ کے بعد ذیلی تقسیم اور پلاٹوں کی علیحدگی کے بعد، ہنوئی کے مضافات میں زمینی پلاٹوں نے خریدنے میں دلچسپی رکھنے والے صارفین کو راغب کرنا شروع کر دیا ہے۔ سروے ظاہر کرتے ہیں کہ زیادہ تر صارفین صرف سرخ کتابوں والے زمین کے پلاٹوں میں دلچسپی رکھتے ہیں، واضح قانونی حیثیت اور قیمت کی حد 1 - 1.5 بلین VND ہے۔

ای زیڈ ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ای زیڈ پراپرٹی) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹون نے اندازہ لگایا کہ ہنوئی کی جانب سے پلاٹوں کی دوبارہ تقسیم اور تقسیم کی اجازت دینے والی معلومات کا مارکیٹ پر مثبت اثر پڑے گا۔ اگرچہ مضبوط نہیں ہے، یہ مارکیٹ کے بہتر ہونے کے لیے ایک "دھکا" ہو گا، خاص طور پر زمینی طبقہ۔

"رئیل اسٹیٹ "بیمار" ہے اور اسے مارکیٹ کو مزید مشکل بنانے میں رکاوٹیں پیدا نہیں کرنی چاہئیں۔ جب چھوٹے پلاٹوں میں تقسیم کیا جائے تو یہ زیادہ تر لوگوں کی ضروریات کو پورا کرے گی جن کی حقیقی رہائش کی ضرورت ہے۔

وہاں سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر بھی زیادہ مثبت اثر پڑے گا۔ خاص طور پر جب پلاٹ تقسیم ہوں گے، مارکیٹ میں لین دین ہوگا، اور ریاست ٹرانسفر ٹیکس کی رقم بھی جمع کرے گی،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

اس شخص کے مطابق Tu Liem، Ha Dong، Dong Anh، Me Linh... جیسے علاقوں میں لوگوں کے درمیان بہت زیادہ اراضی ہے، اس لیے جب پلاٹ تقسیم کیے جائیں گے تو یہ مارکیٹ کے لیے اچھی سپلائی پیدا کرے گا۔

ہنوئی کے زمین کی تقسیم اور ذیلی تقسیم کے دوبارہ شروع ہونے کے بعد سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر پڑنے والے مثبت اثرات کا بھی جائزہ لیتے ہوئے، ایس جی او ہومز ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے کہا کہ مضافاتی مارکیٹ میں لین دین دوبارہ شروع ہو گیا ہے۔

"Tet سے پہلے کے وقت کے مقابلے میں، مارکیٹ نے بعض لین دین کے ساتھ سرمایہ کاروں کی توجہ حاصل کرنا شروع کر دی ہے۔ بنیادی طور پر، یہ حقیقی رہائش کی ضروریات کے ساتھ گنجان آباد علاقوں میں مرکوز ہے۔ شہری ترقی کی سمت میں طویل مدتی سرمایہ کاری کی ضروریات کو پورا کرنے والے علاقے جیسے Lang Hoa Lac…

پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور علیحدگی بھی مارکیٹ کو حقیقی صارفین کے نقطہ نظر سے بازیافت کرنے میں مدد کرتی ہے، مزید مضامین کے لیے موزوں اقدار پیدا کرتی ہے۔ ایک ہی وقت میں، یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی پر محرک اور عمومی اثر بھی ہے،" مسٹر چنگ نے کہا۔

کمزور سپلائی کے تناظر میں جب سرمایہ کاروں کی مصنوعات کو فروخت کرنا اب تقریباً مشکل ہے، مسٹر چنگ نے کہا کہ پلاٹوں کو تقسیم اور ذیلی تقسیم کرنے سے مارکیٹ کے لیے سامان کے مزید ذرائع پیدا ہوں گے۔ جب مارکیٹ میں زیادہ مصنوعات ہوں گی تو یقیناً لین دین ہوگا۔

زمین کی قیمتوں کے بارے میں، مسٹر چنگ نے کہا کہ حقیقت میں، مارکیٹ کی قیمتیں چوٹی کے مقابلے میں اب بھی کم ہو رہی ہیں، تقریباً 15-20 فیصد تک کم ہو رہی ہیں، اور کچھ علاقوں میں 30 فیصد تک۔

مسٹر چنگ نے مزید کہا کہ "یہ وہ وقت ہے جب طلب اور رسد کو واقعی اچھی مصنوعات تلاش کرنے کا موقع ملتا ہے، زندگی گزارنے کے لیے خریدنے کا موقع ملتا ہے،" مسٹر چنگ نے مزید کہا۔

اب سے لے کر سال کے آخر تک زمینی حصے پر تبصرہ کرتے ہوئے، مسٹر چنگ نے کہا کہ اس بات کا امکان نہیں ہے کہ پہلے جیسی "گرم" یا "بخار والی" کہانیاں ہوں گی۔

Batdongsan.com.vn کے شمالی علاقے کے سیلز ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ ہاؤ نے اندازہ لگایا کہ زمین کی تقسیم کی دوبارہ اجازت دینا ہنوئی کی زمینی منڈی کے لیے "روشنی کی ایک چھوٹی کرن" ہوگی۔

مسٹر ہاؤ کے مطابق، زمینی منڈی کو زیادہ پائیدار طریقے سے ترقی کرنے کے لیے، زیادہ تعاون کی ضرورت ہے، جیسے کہ ہنوئی کے مضافات میں انتظامی مراکز، صنعتی پارکوں، منصوبوں اور یونیورسٹیوں کی منتقلی کو فروغ دینا۔

اس کے ساتھ ساتھ، مغرب کے سیٹلائٹ شہری علاقوں میں زیادہ سرمایہ کاری کریں جیسے ہوآ لاک، شوان مائی اور دریائے سرخ کے شمال میں جیسے می لن، سوک سون، ڈونگ انہ...

خاص طور پر، مسٹر ہاؤ نے کہا کہ مارکیٹ کو زیادہ مناسب شرح سود کے ساتھ رئیل اسٹیٹ لون پیکجز کی ضرورت ہے۔

"قرضہ پر سود کی شرح اوسطاً 11% - 13% کی بجائے 10% سے کم ہے۔ ایک ہی وقت میں، رئیل اسٹیٹ کو قرض دینے کو ترجیح دی جانی چاہیے جو پیداوار اور کاروبار میں لگائی جاتی ہے، قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ کی بجائے نقد بہاؤ پیدا کرتی ہے،" مسٹر ہاؤ نے اپنی رائے بیان کی۔

کھنہ ہو: باو دائی محل کے آثار پر سرکاری طور پر 5 ولاز کی زمین پر دوبارہ دعویٰ

خان ہوا صوبائی عوامی کمیٹی نے باؤ ڈائی لگژری ریزورٹ پروجیکٹ، ونہ نگوین وارڈ، نہا ٹرانگ شہر میں 5 ریلک ولاز کی زمین پر دوبارہ دعوی کرنے کا فیصلہ کیا۔

فیصلہ نمبر 1125/QD-UBND، مورخہ 19 مئی 2023 میں، کھانہ ہوا صوبائی عوامی کمیٹی کے وائس چیئرمین لی ہوو ہوانگ نے 5 باو ڈائی ریلک ولاز کی 9,209.4 مربع میٹر اراضی کو منسوخ کرنے کے لیے دستخط کیے جو Khanh Haa Dai Relic Villas کی طرف سے لیز پر دی گئی Khanh Haa Dai Relic Villas کی طرف سے Luinty ریزورٹ کمپنی Luint ریزورٹ پراجیکٹ Luint Ba Investment.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

Bao Dai Palace Relic site کا خوبصورت منظر۔ (تصویر: BXD)

ان 5 اوشیشوں کی اراضی کا رقبہ برآمد ہونے کے بعد قانون کی دفعات کے مطابق انتظام کے لیے خان ہوا مونومنٹس کنزرویشن سینٹر کے حوالے کر دیا جائے گا۔

خانہ ہوا پراونشل پیپلز کمیٹی کے اراضی کی تنسیخ کے فیصلے کے مطابق، خانہ ہوا لینڈ رجسٹریشن آفس پراجیکٹ کے اراضی کے استعمال کے حق سرٹیفکیٹ کو منسوخ کرنے اور دوبارہ جاری کرنے کا ذمہ دار ہے تاکہ خانہ ہا انویسٹمنٹ جوائنٹ سٹاک کمپنی قانون کی دفعات کے مطابق پراجیکٹ ڈوزیئر کو درست کر سکے۔

یہ معلوم ہے کہ Bao Dai Palace Relic site Nha Trang Bay میں واقع ہے، یہ ایک قومی قدرتی مقام ہے جسے 2005 میں ثقافت اور اطلاعات کی وزارت نے تسلیم کیا تھا۔

2013 میں، Khanh Hoa صوبائی عوامی کمیٹی نے ایک فیصلہ جاری کیا جس میں تفصیلی 1/500 منصوبہ بندی کی منظوری دی گئی اور مقامی طور پر باؤ ڈائی پیلس کے آثار کی جگہ کی زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کیا۔

اس کے بعد، خان ہا انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کو باؤ ڈائی نہ ٹرانگ ریزورٹ پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے زمین تفویض کی گئی، جس میں باؤ ڈائی پیلس ریلک سائٹ کی زمین بھی شامل ہے۔

Bao Dai Palace relic site 12 ہیکٹر سے زیادہ چوڑی ہے، جسے فرانسیسیوں نے 1923 میں Canh Long Mountain پر سمندری ماہرین کے رہنے کی جگہ کے طور پر تعمیر کیا تھا۔ 1940 سے 1945 تک، کنگ باؤ ڈائی اور ملکہ نام پھونگ اکثر یہاں آرام کرنے کے لیے آتے تھے، اس لیے باؤ ڈائی محل کا نام اس وقت کا ہے۔

سرخ کتاب پر ذاتی معلومات کو تبدیل کرنے کا پروفائل

کنسٹرکشن اخبار کے مطابق، مسز Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) اور ان کے شوہر کی اراضی کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کے سرٹیفکیٹ پر معلومات شہری شناختی کارڈ ہے۔ فی الحال، دونوں بدل چکے ہیں اور شہری شناختی کارڈ استعمال کر رہے ہیں۔

محترمہ ہیوین نے پوچھا، لینڈ رجسٹریشن آفس برانچز میں رہن کا اندراج کرنے کے لیے، کیا انہیں اور ان کے شوہر کو زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ پر شہری شناختی کارڈ کے بارے میں معلومات کو درست کرنے کی ضرورت ہے؟ اگر شہری شناختی کارڈ کی معلومات کو درست کرنے کی ضرورت ہے تو اس کا طریقہ کار کیا ہے؟

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے اس مسئلے کا جواب اس طرح دیا:

قانونی اداروں، شناختی کارڈ نمبرز، شہری شناختی کارڈ نمبرز، اور جاری کردہ سرٹیفکیٹس پر پتوں کے بارے میں معلومات میں تبدیلیوں کی تصدیق زمین کے صارفین اور زمین سے منسلک اثاثوں کے مالکان کی ضروریات کے مطابق کی جاتی ہے اور یہ لینڈ رجسٹریشن آفس یا لینڈ رجسٹریشن آفس کی برانچ میں کی جاتی ہے۔

جمع کرائے گئے ڈوزیئر کا نفاذ کیڈسٹرل ریکارڈز کو ریگولیٹ کرنے والی وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سرکلر نمبر 24/2014/TT-BTNMT مورخہ 19 مئی 2014 کی شق 16، آرٹیکل 9 کے آرٹیکل 9 کے مطابق کیا گیا ہے۔ 09/2021/TT-BTNMT مورخہ 30 جون 2021، بشمول:

"a) فارم نمبر 09/DK کے مطابق زمین سے منسلک زمین اور اثاثوں میں تبدیلی کے اندراج کے لیے درخواست؛

ب) جاری کردہ سرٹیفکیٹ کی اصل کاپی؛

c) نئے شناختی کارڈ یا نئے فوجی شناختی کارڈ یا نئے شہری شناختی کارڈ یا گھریلو رجسٹریشن بک کی ایک کاپی، سرٹیفکیٹ پر نامزد شخص کی ذاتی معلومات میں تبدیلی کی صورت میں ذاتی تبدیلی کو ثابت کرنے والی دیگر دستاویزات"۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اسے جاننے کے لیے معلومات فراہم کرتی ہے۔

ماخذ