ہنوئی میں 'روشنی کی چھوٹی کرن'، کھنہ ہو میں 5 ولاز کی زمین بحال، اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم، سرمایہ کار اب بھی تذبذب کا شکار کیوں؟

اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کے باوجود سرمایہ کار اب بھی تذبذب کا شکار ہیں، Khanh Hoa نے Bao Dai Palace Relic site پر 5 ولاز کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کیا، مضافاتی زمین جب دوبارہ پلاٹوں میں تقسیم ہوتی ہے تو گرم ہوتی ہے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

تازہ ترین رئیل اسٹیٹ: ذیلی تقسیم اور زمین کی تقسیم کے ایک ماہ کے بعد، ہنوئی کے مضافات میں زمینی پلاٹوں نے خریدنے میں دلچسپی رکھنے والے صارفین کو راغب کرنا شروع کر دیا ہے۔ (تصویر: این لی)

قیمت پر افسوس کا اظہار کرتے ہوئے، سرمایہ کار اب بھی ایسے اپارٹمنٹس سے "خوفزدہ" ہیں جن کی تشہیر نقصان کے لیے کی گئی ہے۔

حال ہی میں، مارکیٹ خسارے میں اپارٹمنٹس بیچنے یا قیمتوں میں کمی کے بارے میں معلومات سے بھر گئی ہے۔ پرانے ڈسٹرکٹ 9 (اب تھو ڈک سٹی) میں تقریباً 300 ہیکٹر کے شہری علاقے میں کچھ اپارٹمنٹس کم قیمت پر فروخت کے لیے پیش کیے جا رہے ہیں۔ تقریباً 54 مربع میٹر کے رقبے پر مشتمل 2 بیڈروم کا اپارٹمنٹ 2 سال قبل مالک نے 3 ارب VND سے زیادہ میں خریدا تھا لیکن اب وہ اسے تقریباً 2.7 بلین VND میں فروخت کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ یا ڈسٹرکٹ 2 کے ری سیٹلمنٹ ایریا میں ایک اپارٹمنٹ کے لیے، مالک 80 مربع میٹر کے رقبے کے لیے تقریباً 2.5 بلین VND کی پیشکش قبول کرتا ہے۔

بہت سے لوگ اس موقع سے فائدہ اٹھاتے ہوئے ایک اپارٹمنٹ کرایہ پر لینا چاہتے ہیں، جس سے آمدنی کا ایک طویل مدتی ذریعہ بنتا ہے۔ تاہم، کیش فلو اور سرمایہ کاری کی کارکردگی کا مسئلہ انہیں ہچکچاتا ہے۔

حسابات کے مطابق، اگر تقریباً 2.7 بلین VND میں اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، سود اور پرنسپل کی رعایتی مدت ختم ہونے کے بعد، سرمایہ کار کو تقریباً 22-23 ملین VND ہر ماہ ادا کرنا ہوں گے۔ اگر اسے خرید کر کرایہ پر لیا جائے تو کرایہ کی قیمت صرف 5-6 ملین VND/ماہ ہے، جو سود کے اخراجات کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں ہے۔ جس سے بہت سے لوگ فیصلہ کرتے وقت ہچکچاتے اور ہچکچاتے ہیں۔

ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹس کی موجودہ اوسط قیمت تقریباً 60-70 ملین VND/m2 ہے۔ دریں اثنا، کم لاگت والے ہاؤسنگ اور سماجی ہاؤسنگ کے حصے میں سپلائی کی کمی ہے۔ اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں جبکہ کرائے کی قیمتیں صرف ٹھیک ہو رہی ہیں، جس کی وجہ سے حالیہ دنوں میں اس قسم کے مکانات کے منافع میں زیادہ بہتری نہیں آئی ہے۔

ایک مارکیٹ ریسرچ یونٹ کے سروے کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کے کرایے پر منافع کا مارجن 2023 کی پہلی سہ ماہی میں صرف 4.4%/سال تک پہنچ گیا، جو کہ 2019 کے 5.9% سے بہت کم ہے۔ گزشتہ 3 سالوں (2020-2022) کے دوران وبائی مرض سے متاثر ہوا، اور پھر یہ شرح 4.4% تک گر گئی اور پھر %4/4 رہ گئی۔ حال ہی میں اضافہ ہوا ہے.

سود کی شرح مارکیٹ میں موجودہ رکاوٹوں میں سے ایک ہے جب لوگ ریل اسٹیٹ خریدنے کا فیصلہ کرتے ہیں۔ پچھلے سالوں میں، شرح سود تقریباً 10%/سال تھی، اب وہ 13-14%/سال کے لگ بھگ ہے، لیکن لوگوں کو قرض لینے میں دشواری ہوتی ہے۔

ڈی کے آر اے گروپ کے کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر مسٹر وو ہانگ تھانگ نے کہا کہ اس وقت مارکیٹ میں کم قیمتوں پر اپارٹمنٹس فروخت کے لیے ہیں، نقصان پر، بہت سی ثانوی مصنوعات میں 30 فیصد تک کمی واقع ہوئی ہے۔ تاہم، یہ موقع ان لوگوں کے لیے ہے جو مالی صلاحیت کے حامل ہیں، زیادہ رعایت کے ساتھ ریل اسٹیٹ سے فائدہ اٹھانے کے لیے تیار کیش فلو، کرائے کے اچھے مقامات، اور بڑھتی ہوئی مانگ۔

جن لوگوں کو مالی فائدہ اٹھانا پڑتا ہے اور بینکوں سے قرض لینا پڑتا ہے، ان کی کہانی اس کے برعکس ہے۔ فی الحال، کرایے کی قیمتیں مستحکم ہیں اور بڑھنے کا رجحان ہے، اوسط منافع کا مارجن تقریباً 4-5%/سال ہے لیکن بینک کی شرح سود 13-14%/سال ہے۔

ظاہر ہے، رقم قرض پر سود کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں ہے۔ لہذا، اگر سرمایہ کار مالی فائدہ اٹھاتے ہیں، تو اس وقت کرایہ پر اپارٹمنٹ خریدنا پرکشش نہیں ہے۔ اگرچہ اپارٹمنٹ کو مستقبل میں قیمت میں اضافے کا موقع مل سکتا ہے، لیکن اس وقت مالی بوجھ بہت بڑا ہے۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں Batdongsan.com کے ڈائریکٹر مسٹر ڈِنہ من ٹوان نے تجزیہ کیا کہ کرائے کے لیے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کرتے وقت، سرمایہ کاروں کو اس بات پر غور کرنے کی ضرورت ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمت سالانہ کتنی بڑھ سکتی ہے اور کرائے کے منافع کا مارجن بینک کی شرح سود کے مقابلے میں کیا ہے۔ مارکیٹ میں اچھے وقتوں پر (2018-2020)، اپارٹمنٹ کی قیمتیں سالانہ 10-15% تک بڑھ سکتی ہیں۔ 2021-2023 تک، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اوسط اضافہ صرف 8%/سال تک پہنچ جائے گا اور اس میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آئے گا۔ ثانوی اپارٹمنٹس کے لیے، قیمت میں اضافہ صرف 3-4%/سال ہوگا۔

مسٹر ٹوان کے جائزے کے مطابق، مارکیٹ میں اس وقت دو مختلف رجحانات ہیں۔ یعنی پرائمری اپارٹمنٹس کی قیمت میں اضافہ ہو رہا ہے جبکہ سیکنڈری اپارٹمنٹس خسارے میں فروخت ہو رہے ہیں۔

ثانوی تجارتی منصوبوں کی قیمت اب بھی تقریباً VND50-60 ملین/m2 ہے، لیکن قیمتوں کو زیادہ مناسب طریقے سے ایڈجسٹ کرنے کے لیے رعایت اور فوری ادائیگی کے اقدامات اکثر استعمال کیے جاتے ہیں۔ اس گروپ کے رینٹل پرافٹ مارجن میں متوقع سطح (تقریباً 6%/سال) تک اضافہ نہیں ہوا ہے، یہ اب بھی بینک کے قرض کی شرح سود سے کم ہے، اور اس پر قرض کی شرح سود کا بوجھ ہے۔ لہذا، سرمایہ کاروں کے لیے کشش حاصل کرنا مشکل ہے اگر وہ نئے کرائے پر اپارٹمنٹ خریدتے ہیں۔ "مارکیٹ میں سب سے مشکل چیز ادھار سرمایہ لینا ہے، اور اس مرحلے پر ادھار سرمائے تک رسائی انتہائی مشکل ہے،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

آخر میں، مسٹر ٹوان نے کہا کہ جن اپارٹمنٹس کو حوالے کر دیا گیا ہے اور کرائے پر دے دیا گیا ہے، کرائے کی قیمت بڑھ جائے گی۔ اگر سرمایہ کار سرمایہ کاری کے لیے خریدتے ہیں تو انہیں سرمایہ اور سود کے مسائل پر غور کرنا چاہیے۔

ذیلی تقسیم اور پلاٹ کی علیحدگی کے بعد مضافاتی اراضی لین دین میں ہلچل مچا رہی ہے

ویتنامیٹ کے مطابق، ایک ماہ کے بعد ذیلی تقسیم اور پلاٹوں کی علیحدگی کے بعد، ہنوئی کے مضافات میں زمینی پلاٹوں نے خریدنے میں دلچسپی رکھنے والے صارفین کو راغب کرنا شروع کر دیا ہے۔ سروے ظاہر کرتے ہیں کہ زیادہ تر صارفین صرف سرخ کتابوں، واضح قانونی حیثیت، اور 1 - 1.5 بلین VND کی قیمت کی حد کے ساتھ زمین کے پلاٹوں میں دلچسپی رکھتے ہیں۔

ای زیڈ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ای زیڈ پراپرٹی) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹون نے اندازہ لگایا کہ ہنوئی میں پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور علیحدگی کی اجازت دینے والی معلومات کا مارکیٹ پر مثبت اثر پڑے گا۔ اگرچہ مضبوط نہیں ہے، یہ مارکیٹ کے بہتر ہونے کے لیے ایک "دھکا" ہو گا، خاص طور پر زمینی طبقہ۔

"رئیل اسٹیٹ "بیمار" ہے اور اسے مارکیٹ کو مزید مشکل بنانے کے لیے رکاوٹیں پیدا نہیں کرنی چاہئیں۔ جب چھوٹے پلاٹوں میں تقسیم کیا جائے تو یہ زیادہ تر لوگوں کی ضروریات کے لیے موزوں ہو گی جن کی حقیقی رہائش کی ضرورت ہے۔

وہاں سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر بھی زیادہ مثبت اثر پڑے گا۔ خاص طور پر جب پلاٹ تقسیم ہوں گے، مارکیٹ میں لین دین ہوگا، اور ریاست ٹرانسفر ٹیکس کی رقم بھی جمع کرے گی،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

اس شخص کے مطابق Tu Liem، Ha Dong، Dong Anh، Me Linh... جیسے علاقوں میں لوگوں کے درمیان بہت زیادہ اراضی ہے، اس لیے جب پلاٹ تقسیم کیے جائیں گے تو یہ مارکیٹ کے لیے اچھی سپلائی پیدا کرے گا۔

ہنوئی کے زمین کی تقسیم اور ذیلی تقسیم کے دوبارہ شروع ہونے کے بعد سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر پڑنے والے مثبت اثرات کا بھی جائزہ لیتے ہوئے، ایس جی او ہومز ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے کہا کہ مضافاتی مارکیٹ میں لین دین دوبارہ شروع ہو گیا ہے۔

"Tet سے پہلے کے وقت کے مقابلے میں، مارکیٹ نے بعض لین دین کے ساتھ سرمایہ کاروں کی توجہ حاصل کرنا شروع کر دی ہے۔ بنیادی طور پر رہائش کی حقیقی ضروریات کے ساتھ گنجان آباد علاقوں میں مرکوز ہے۔ شہری ترقی کی سمت میں طویل مدتی سرمایہ کاری کی ضروریات کو پورا کرنے والے علاقے جیسے Lang Hoa Lac…

پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور علیحدگی بھی مارکیٹ کو حقیقی صارفین کے نقطہ نظر سے بازیافت کرنے میں مدد کرتی ہے، مزید مضامین کے لیے موزوں اقدار پیدا کرتی ہے۔ ایک ہی وقت میں، یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی پر محرک اور عمومی اثر بھی ہے،" مسٹر چنگ نے کہا۔

کمزور سپلائی کے تناظر میں جب سرمایہ کار کی مصنوعات کو فروخت کرنا فی الحال تقریباً مشکل ہے، مسٹر چنگ کا خیال ہے کہ پلاٹوں کی تقسیم اور ذیلی تقسیم مارکیٹ کے لیے سامان کے مزید ذرائع پیدا کرے گی۔ جب مارکیٹ میں زیادہ مصنوعات ہوں گی تو یقیناً لین دین ہوگا۔

زمین کی قیمتوں کے بارے میں، مسٹر چنگ نے کہا کہ حقیقت میں، مارکیٹ کی قیمتیں چوٹی کے مقابلے میں اب بھی کم ہو رہی ہیں، تقریباً 15-20 فیصد، کچھ علاقوں میں 30 فیصد تک کم ہو رہی ہیں۔

مسٹر چنگ نے مزید کہا کہ "یہ وہ وقت ہے جب طلب اور رسد کو واقعی اچھی مصنوعات تلاش کرنے کا موقع ملتا ہے، رہنے کے لیے خریدنے کا موقع"۔

اب سے لے کر سال کے آخر تک زمینی حصے پر تبصرہ کرتے ہوئے، مسٹر چنگ نے کہا کہ اس بات کا امکان نہیں ہے کہ پہلے جیسی "گرم" یا "بخار والی" کہانیاں ہوں گی۔

Batdongsan.com.vn کے شمالی علاقے کے سیلز ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ ہاؤ نے اندازہ لگایا کہ زمین کی ذیلی تقسیم کی دوبارہ اجازت دینا ہنوئی کی زمینی منڈی کے لیے "روشنی کی ایک چھوٹی کرن" ہوگی۔

مسٹر ہاؤ کے مطابق، زمینی منڈی کو زیادہ پائیدار ترقی دینے کے لیے، زیادہ تعاون کی ضرورت ہے، جیسے کہ ہنوئی کے مضافات میں انتظامی مراکز، صنعتی پارکوں، منصوبوں اور یونیورسٹیوں کی منتقلی کو فروغ دینا۔

اس کے ساتھ ساتھ، مغرب کے سیٹلائٹ شہری علاقوں میں زیادہ سرمایہ کاری کریں جیسے ہوآ لاک، شوان مائی اور دریائے سرخ کے شمال میں جیسے می لن، سوک سون، ڈونگ انہ...

خاص طور پر، مسٹر ہاؤ نے کہا کہ مارکیٹ کو زیادہ مناسب شرح سود کے ساتھ رئیل اسٹیٹ لون پیکجز کی ضرورت ہے۔

"قرضہ پر سود کی شرح 11% - 13% کی اوسط کے بجائے 10% سے کم ہے۔ ایک ہی وقت میں، رئیل اسٹیٹ کو قرض دینے کو ترجیح دی جانی چاہیے جو پیداوار اور کاروبار میں لگائی جاتی ہے، قیاس آرائی پر مبنی ریل اسٹیٹ کی بجائے نقد بہاؤ پیدا کرتی ہے،" مسٹر ہاؤ نے اپنی رائے بیان کی۔

کھنہ ہو: باو دائی محل کے آثار پر سرکاری طور پر 5 ولاز کی زمین پر دوبارہ دعویٰ

خان ہوا صوبائی عوامی کمیٹی نے باؤ ڈائی لگژری ریزورٹ پروجیکٹ، ونہ نگوین وارڈ، نہا ٹرانگ شہر میں 5 ریلک ولاز کی زمین پر دوبارہ دعوی کرنے کا فیصلہ کیا۔

فیصلہ نمبر 1125/QD-UBND مورخہ 19 مئی 2023 میں، Khanh Hoa کی صوبائی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین Le Huu Hoang نے 5 Bao Dai relic Villas کی 9,209.4 مربع میٹر اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرنے کے لیے دستخط کیے جو Khanh Haa Dai Relic Villas کی طرف سے لیز پر دی گئی Khanh Haa Dai Relic Villas کی طرف سے Khanh Hai Resort Ba Investment The Lumint Project Luint Joury Company.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

Bao Dai Palace Relic site کا خوبصورت منظر۔ (تصویر: BXD)

برآمد ہونے کے بعد ان 5 اوشیش ولاوں کی اراضی کو قانون کی دفعات کے مطابق انتظام کے لیے خان ہوا مونومنٹس کنزرویشن سینٹر کے حوالے کر دیا جائے گا۔

خانہ ہوا پراونشل پیپلز کمیٹی کے زمین کی بازیابی کے فیصلے کے مطابق، خانہ ہوا لینڈ رجسٹریشن آفس پراجیکٹ کی زمین کے استعمال کے حق سرٹیفکیٹ کی وصولی اور دوبارہ جاری کرنے کا ذمہ دار ہے تاکہ خانہ ہا انویسٹمنٹ جوائنٹ سٹاک کمپنی پراجیکٹ کے دستاویزات کو قانون کی دفعات کے مطابق ایڈجسٹ کر سکے۔

یہ معلوم ہے کہ Bao Dai Palace Relic site Nha Trang Bay میں واقع ہے، یہ ایک قومی قدرتی مقام ہے جسے 2005 میں ثقافت اور اطلاعات کی وزارت نے تسلیم کیا تھا۔

2013 میں، Khanh Hoa صوبائی عوامی کمیٹی نے تفصیلی منصوبہ بندی 1/500 کی منظوری دینے اور باؤ ڈائی محل کے آثار کی جگہ کی زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کو مقامی طور پر ایڈجسٹ کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔

اس کے بعد، خان ہا انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کو باؤ ڈائی نہ ٹرانگ ریزورٹ پروجیکٹ کو عملی جامہ پہنانے کے لیے باؤ ڈائی پیلس ریلک سائٹ کی زمین سمیت زمین تفویض کی گئی۔

Bao Dai Palace relic site 12 ہیکٹر سے زیادہ چوڑی ہے، جسے فرانسیسیوں نے 1923 میں Canh Long Mountain پر سمندری ماہرین کے رہنے کی جگہ کے طور پر تعمیر کیا تھا۔ 1940 سے 1945 تک، کنگ باؤ ڈائی اور ملکہ نام پھونگ اکثر یہاں آرام کرنے کے لیے آتے تھے، اس لیے باؤ ڈائی محل کا نام اس وقت کا ہے۔

سرخ کتاب پر ذاتی معلومات کو تبدیل کرنے کا پروفائل

کنسٹرکشن اخبار کے مطابق، مسز Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) اور ان کے شوہر کی اراضی کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کے سرٹیفکیٹ پر معلومات شہری شناختی کارڈ ہے۔ فی الحال، دونوں بدل چکے ہیں اور شہری شناختی کارڈ استعمال کر رہے ہیں۔

محترمہ ہیوین نے پوچھا، لینڈ رجسٹریشن آفس برانچز میں رہن کا اندراج کرنے کے لیے، کیا انہیں اور ان کے شوہر کو زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ پر شہری شناخت کے بارے میں معلومات کو درست کرنے کی ضرورت ہے؟ اگر شہری کی شناخت کی معلومات کو درست کرنے کی ضرورت ہے تو اس کا طریقہ کار کیا ہے؟

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے اس مسئلے کا جواب اس طرح دیا:

قانونی اداروں، شناختی کارڈ نمبرز، شہری شناختی کارڈ نمبرز، اور جاری کردہ سرٹیفکیٹ پر پتوں کے بارے میں معلومات میں تبدیلیوں کی تصدیق زمین کے صارفین اور زمین سے منسلک اثاثوں کے مالکان کی ضروریات کے مطابق کی جاتی ہے اور یہ لینڈ رجسٹریشن آفس یا لینڈ رجسٹریشن آفس کی برانچ میں کی جاتی ہے۔

یہ ڈوزیئر منسٹری آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرنمنٹ کی کیڈسٹرل ریکارڈز کو ریگولیٹ کرنے والے سرکلر نمبر 24/2014/TT-BTNMT مورخہ 19 مئی 2014 کی شق 16، آرٹیکل 9 کی دفعات کے مطابق پیش کیا گیا ہے 09/2021/TT-BTNMT مورخہ 30 جون 2021، بشمول:

"a) فارم نمبر 09/DK کے مطابق زمین سے منسلک زمین اور اثاثوں میں تبدیلی کے اندراج کے لیے درخواست؛

ب) جاری کردہ سرٹیفکیٹ کی اصل کاپی؛

c) نئے شناختی کارڈ یا نئے فوجی شناختی کارڈ یا نئے شہری شناختی کارڈ یا گھریلو رجسٹریشن بک کی ایک کاپی، سرٹیفکیٹ پر نامزد شخص کی ذاتی معلومات میں تبدیلی کی صورت میں ذاتی تبدیلی کو ثابت کرنے والی دیگر دستاویزات"۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت آپ کو جاننے کے لیے معلومات فراہم کرتی ہے۔

ماخذ