قرض کی شرح سود کا احتیاط سے حساب لگائیں۔

اس پس منظر میں، وزارت تعمیرات نے حال ہی میں 100,000 بلین VND کے ترجیحی قرضے کے پیکیج کی تجویز پیش کی ہے جو کہ سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی سرمائے سے متعلق قرارداد کے مسودے میں ہے، جس سے سماجی ہاؤسنگ کے حصے کے لیے ایک پیش رفت کی توقع ہے۔

قرضوں کی تقسیم میں رکاوٹیں۔

اپریل 2023 کے اوائل میں، فیصلہ 338/QD-TTg میں، حکومت نے "2021 - 2025 کی مدت میں کم آمدنی والے افراد اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے کم از کم 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری" کے منصوبے کے نفاذ کی منظوری دی۔ ہدف 2030 تک کل تقریباً 1,062,200 مکمل شدہ ہاؤسنگ یونٹس کے لیے کوشش کرنا ہے۔ ان میں سے 428,000 یونٹس 2021 - 2025 کی مدت میں اور 634,200 یونٹس 2025 - 2030 کی مدت میں مکمل ہوں گے۔

100 ٹریلین VND کریڈٹ پیکیج کے لیے وزارت تعمیرات کی تجویز سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے فنڈز کی موجودہ کمی کے پیش نظر مناسب ہے۔ (تصویر: Thanh Hai)

پراجیکٹ کو نافذ کرنے کے لیے، حکومت نے اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کی تجویز کو بھی منظور کیا ہے کہ وہ 120,000 بلین VND مختص کرنے کے لیے چار ریاستی نامزد کمرشل بینکوں میں، سرمایہ کاروں کے لیے 8.7%/سال کی شرح سے اور خریداروں/کرایہ داروں کے لیے 8.2%/سال کی شرح سے سود کی شرح کے ساتھ۔ 1 جولائی 2023 سے، SBV وقتاً فوقتاً ہر چھ ماہ بعد شرکت کرنے والے کمرشل بینکوں کے لیے ترجیحی قرضے کی شرح سود کا اعلان کرے گا، یعنی سود کی شرحیں مارکیٹ کے اتار چڑھاو سے مشروط ہو سکتی ہیں۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی جانب سے درمیانی اور طویل مدتی قرضوں کے لیے عام مارکیٹ ریٹ سے صرف 1.5-2% فی سال کم شرح سود طے کرنے کے ساتھ، متعدد کمرشل بینکوں (TP بینک، VP بینک، MB بینک، Techcom بینک، اور HD بینک) نے پروگرام میں حصہ لینے کے لیے "شیئر دی پائی" کے لیے درخواست دی ہے، اس پروگرام میں حصہ لینے کے لیے رجسٹر کرایا گیا ہے، ہر ایک کے لیے 5,000 ارب روپے کی کل سرمایہ کاری کی شرح کے ساتھ 145,000 بلین VND۔

بدقسمتی سے، تقریباً 20 ماہ کے نفاذ کے بعد، اس کریڈٹ پیکج کو عوام نے مسترد کر دیا ہے کیونکہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کے مقرر کردہ ضوابط ان کی مالی صلاحیتوں کے لیے موزوں نہیں ہیں۔ لہذا، کافی غور و فکر کے بعد، ستمبر 2024 کے اوائل میں، SBV نے فیصلہ کیا کہ شرح سود کو کم کر کے ڈویلپرز کے لیے 7% سالانہ اور گھر خریداروں کے لیے 6.5% سالانہ کر دیا جائے۔

تاہم، جائزوں کے مطابق، گھریلو خریداروں کے لیے طے شدہ شرح سود اب بھی بہت زیادہ ہے، یہی وجہ ہے کہ یہ کریڈٹ پیکیج آج تک غیر مقبول ہے۔ اس کا ثبوت وزارت تعمیرات کی سماجی رہائش کے لیے 120,000 بلین VND کے ترجیحی کریڈٹ پیکج کے نفاذ سے متعلق تفصیلی رپورٹ میں ملتا ہے۔

خاص طور پر، Q3/2024 کے اختتام تک، 63 میں سے صرف 34 علاقوں نے اپنے الیکٹرانک پورٹلز پر دستاویزات شائع کیں جن میں 83 منصوبوں کی فہرست دی گئی جو ترجیحی قرضوں کے لیے اہل ہیں۔ قرض کی کل رقم 1,783 بلین VND تھی (جس میں سے کارپوریٹ صارفین نے VND 1,633 بلین؛ گھریلو خریداروں کا VND 150 بلین تھا)، جو کل رجسٹرڈ سپورٹ کیپیٹل کے تقریباً 1.1% کی نمائندگی کرتا ہے۔

"سماجی رہائش کے منصوبوں کے نفاذ میں اس وقت بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔ صرف 2024 کی تیسری سہ ماہی میں، ملک میں 4،960 یونٹس کے پیمانے کے ساتھ 8 منصوبے جاری تھے؛ 3 منصوبوں کو سرمایہ کاری کی منظوری ملی، جس کی اسکیل 2،676 یونٹس کے ساتھ؛ اور صرف 1 منصوبہ جزوی طور پر مکمل ہوا، جس کی مقامی رپورٹس کے مطابق 2020 سے 20 تک کے پیمانے کے ساتھ۔ 2024 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام پر، ملک نے 42,414 یونٹس کے پیمانے کے ساتھ 79 سماجی ہاؤسنگ منصوبے مکمل کیے؛ اور 131 منصوبوں کی تعمیر شروع ہو چکی ہے، جس کی اسکیل 111,687 یونٹس کے ساتھ ہے۔"- ہوانگ ہائی، ڈیپارٹمنٹ آف ہاؤسنگ اینڈ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ کے ڈائریکٹر نے مطلع کیا۔

گھر خریدنے والوں کو ترجیح دی جائے۔

وزارت تعمیرات کے مجموعی اعداد و شمار کی بنیاد پر، ملک بھر میں اب تک صرف 143,000 سے زیادہ سوشل ہاؤسنگ یونٹ مکمل ہوئے ہیں یا زیر تعمیر ہیں۔ اس لیے، پروجیکٹ میں 2021-2025 کی مدت کے لیے 428,000 یونٹس کا ہدف حاصل کرنا تقریباً ناممکن ہے، کیونکہ صرف ایک "معجزہ" 13 ماہ سے بھی کم عرصے میں 258,000 نئے یونٹ مکمل کر سکتا ہے۔ کم آمدنی والے افراد اور محنت کشوں کے لیے گھر بنانے کا خواب مزید تاخیر کا شکار ہو جائے گا۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین Le Hoang Chau کے مطابق، سوشل ہاؤسنگ پارٹی اور ریاست کی ایک بڑی پالیسی ہے۔ اس کا مزید ثبوت 2023 ہاؤسنگ قانون، 2024 کے اراضی قانون، اور متعدد رہنما فرمانوں میں ترمیم اور ان کی تکمیل کے عزم سے ہوتا ہے، جو سماجی رہائش کے لیے ضوابط میں یکسانیت اور مستقل مزاجی کو یقینی بناتے ہیں۔

تاہم، سماجی رہائش کی ترقی کے لیے ترجیحی کریڈٹ کے ذرائع کے طریقہ کار میں اب بھی بہت سی خامیاں ہیں جو تشویش کا باعث ہیں، یعنی "سیڈ کیپیٹل" کی کمی یا، اگر دستیاب ہو تو، ضوابط کچھ سخت ہیں، جس کی وجہ سے اہل افراد تک رسائی مشکل یا ناممکن ہے۔

"حکومتی حکم نامہ 100/2024/ND-CP سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے سرمائے کی سطح، ترجیحی شرح سود، شرائط، اور قرضوں کی تقسیم کا تعین کرتا ہے (سوشل ہاؤسنگ کے سرمایہ کاروں کے لیے 7.92%/سال بیچنے یا لیز پر لینے والے؛ پروجیکٹس کے لیے 6.6% صرف لیز پر دینے کے لیے)، سرمایہ کاروں کے لیے قرضوں تک رسائی کے لیے موزوں حالات پیدا کرنے کے لیے، سرمایہ کاروں کے لیے قرضوں تک رسائی۔ 100/2024/ND-CP کی بنیاد پر سوشل پالیسی بینک کی جانب سے 1 اگست 2024 کو آفیشل لیٹر 4524/NHCS-TDSV میں، گھریلو خریداروں کے لیے 6.6%/سال کی شرح سود کو زیادہ سمجھا جاتا ہے،" مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے کہا۔

مندرجہ بالا صورت حال کو دیکھتے ہوئے، سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی سرمائے کے ذرائع کو بڑھانے کے لیے، سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی سرمائے کے ذرائع سے متعلق مسودہ قرارداد، جسے وزارت تعمیرات فی الحال حکومت کو پیش کرنے سے پہلے وزارتوں اور ایجنسیوں سے آراء طلب کر رہی ہے، ایک ترجیحی قرضے کے پیکج کو لاگو کرنے کی تجویز پیش کرتا ہے۔ 5 سال یہ پہلا موقع ہے جب وزارت تعمیرات نے بانڈ کے اجراء کے ذریعے سوشل ہاؤسنگ پیکیج کو لاگو کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔

اس کے مطابق، اس ترجیحی کریڈٹ پیکج پر سود کی شرح غریب گھرانوں کے لیے قرضوں کی شرح سود کے برابر ہوگی جیسا کہ وزیر اعظم نے ہر مدت میں طے کیا ہے۔ ادائیگی کی مدت اس وقت تک جاری رہے گی جب تک کہ پورا کریڈٹ پیکج نہیں دیا جاتا، لیکن 31 دسمبر 2030 سے ​​زیادہ نہیں۔

اس معاملے پر گفتگو کرتے ہوئے، ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے وائس چیئرمین، Nguyen The Diep نے کہا کہ سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی سرمائے کے ذرائع سے متعلق قرارداد کے مسودے میں وزارت تعمیرات کی تجویز بہت اہم ہے کیونکہ اس سے ترقیاتی سرمائے کے ذرائع کو وسعت ملتی ہے اور سماجی ہاؤسنگ خریداروں کے لیے مواقع پیدا ہوتے ہیں۔ تاہم، اس کریڈٹ پیکج کے لیے شرح سود سے متعلق ضوابط کو واضح کرنا بھی ضروری ہے، جس میں گھر خریدنے والے مرکز میں ہیں اور انہیں ترجیح دی جانی چاہیے۔

"اگر 100 ٹریلین VND کریڈٹ پیکیج کے لئے شرح سود وہی ہے جو غریب گھرانوں کو قرضوں کے لئے سود کی شرح ہے جیسا کہ ہر مدت میں وزیر اعظم نے فیصلہ کیا ہے، فرمان 100/2024/ND-CP کی بنیاد پر، جو کہ 6.6%/سال ہے، پھر بھی لوگوں کی حوصلہ افزائی کرنا مشکل ہو گا کہ وہ سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لئے رقم ادھار لیں کیونکہ موجودہ وقت میں سود کی شرح سود کے مطابق ہے۔ 486/2023/QD-TTg صرف 4.8%/سال تھا،" مسٹر Nguyen The Diep نے کہا۔

اسی نظریے کا اشتراک کرتے ہوئے، ہوری اے کے چیئرمین لی ہونگ چاؤ نے تجویز پیش کی کہ حکومت وزیر اعظم کے فیصلے 486/2023/QD-TTg میں طے شدہ 4.8%/سال کی شرح سود کے ضابطے کو جاری رکھنے کی اجازت دینے پر غور کرے۔ فی الحال، سوشل پالیسی بینک 3%/سال کی شرح سود پر "غریب گھرانوں کو رہائش فراہم کرنے کے لیے قرض کا پروگرام" نافذ کر رہا ہے، اس لیے بہتر ہوگا کہ سماجی رہائش خریدنے یا کرائے پر لینے والوں کے لیے 3-4.8%/سال کی شرح سود لاگو کی جائے، تاکہ گھر خریداروں کی حوصلہ افزائی ہو، مارکیٹ کو متحرک کیا جا سکے، اور سرمایہ کاروں کو پراجیکٹ پر عمل درآمد کے لیے حوصلہ افزائی کی جا سکے۔

 

سماجی رہائش کی ترقی کے لیے سرمایہ کی موجودہ کمی کے پیش نظر 100,000 بلین VND کریڈٹ پیکج کے لیے وزارت تعمیرات کی تجویز بہت مناسب ہے۔ تاہم، قرارداد 33/2023/NQ-CP کے تحت 120,000 بلین VND کریڈٹ پیکیج کے واضح تجربے سے سبق سیکھنا چاہیے، جو قرض لینے والوں کو راغب کرنے میں ناکام رہا۔ خاص طور پر، قرض کی شرائط اور شرح سود سے متعلق ضوابط کا بغور مطالعہ کرنے کی ضرورت ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ وہ لوگوں کے حقیقی حالات کے لیے موزوں ہیں۔

ڈاکٹر Nguyen Huy Thanh - مالیاتی ماہر

ماخذ: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html