قرض کی شرح سود کا احتیاط سے حساب لگائیں۔

اس تناظر میں، حال ہی میں، سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی سرمائے سے متعلق قرارداد کے مسودے میں، وزارت تعمیرات نے ترجیحی قرضوں میں 100,000 بلین VND کا کریڈٹ پیکج تجویز کیا، جس سے سماجی ہاؤسنگ کے حصے کے لیے ایک پیش رفت کی توقع ہے۔

کریڈٹ کی تقسیم کے ساتھ مسائل

اپریل 2023 کے اوائل میں، فیصلہ 338/QD-TTg میں، حکومت نے "2021-2025 کی مدت میں کم آمدنی والے اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے کم از کم 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری" کے منصوبے کے نفاذ کی منظوری دی۔ 2030 تک مقامی علاقوں میں تقریباً 1,062,200 اپارٹمنٹس مکمل کرنے کی کوشش کرنے کے ہدف کے ساتھ۔ جن میں سے 428,000 یونٹ 2021-2025 کی مدت میں مکمل ہوں گے۔ 634,200 یونٹس 2025-2030 کی مدت میں مکمل ہوں گے۔

تعمیراتی وزارت کی طرف سے VND100,000 بلین کے کریڈٹ پیکج کی تجویز سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے سرمائے کی کمی کے تناظر میں مناسب ہے۔ تصویر: Thanh Hai

پراجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے، حکومت نے اسٹیٹ بینک (SBV) کی تجویز کو بھی منظور کیا ہے کہ وہ ریاست کی طرف سے نامزد 4 مشترکہ اسٹاک کمرشل بینکوں کو VND 120,000 بلین مختص کرے، جس میں سرمایہ کاروں کے لیے 8.7%/سال اور خریداروں اور لیز پر لینے والوں کے لیے 8.2%/سال کی شرح سود کے ساتھ۔ 1 جولائی 2023 سے، ہر 6 ماہ بعد، SBV حصہ لینے والے کمرشل بینکوں کے لیے ترجیحی قرض کی شرح سود کا اعلان کرے گا، یعنی شرح سود کو مارکیٹ کے مطابق بنایا جا سکتا ہے۔

اسٹیٹ بینک کی جانب سے درمیانی اور طویل مدتی قرضوں کے لیے عمومی سطح سے صرف 1.5 - 2% سالانہ کم شرح سود طے کرنے کے بعد، کمرشل بینکوں کی ایک سیریز (TP بینک، VP بینک، MB بینک، Techcom بینک اور HD بینک) نے پروگرام میں شرکت کے لیے رجسٹریشن کی رقم کے ساتھ "شیئر دی کیک" کے لیے درخواست دی ہے، ہر ایک بینک کو 5,000 بلین VND کی شرح سود کی حمایت کرنے کے لیے سرمایہ فراہم کیا جا رہا ہے۔ 145,000 بلین VND۔

بدقسمتی سے، تقریباً 20 ماہ کے نفاذ کے بعد، لوگوں نے اس کریڈٹ پیکج سے منہ موڑ لیا ہے کیونکہ اسٹیٹ بینک کے وضع کردہ ضوابط ان کی مالی صلاحیت کے لیے موزوں نہیں ہیں۔ اس لیے، ستمبر 2024 کے اوائل میں "وزن بڑھانے اور کم کرنے" کے کئی بار کے بعد، اسٹیٹ بینک نے سرمایہ کاروں کے لیے شرح سود کو کم کر کے 7%/سال اور گھر خریداروں کے لیے 6.5%/سال کرنے کا فیصلہ کیا۔

تاہم، تشخیص کے مطابق، گھر کے خریداروں کے لیے اس طرح کی شرح سود پر ضابطہ اب بھی بہت زیادہ ہے، اس لیے ابھی تک یہ کریڈٹ پیکیج سست حالت میں ہے، اس بات کا ثبوت سماجی رہائش کے لیے 120,000 بلین VND کے ترجیحی کریڈٹ پیکیج کے نفاذ پر وزارت تعمیرات کی تفصیلی رپورٹ میں ہے۔

خاص طور پر، 2024 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک، صرف 34/63 علاقوں کے پاس الیکٹرانک انفارمیشن پورٹل پر ترجیحی قرضوں کے لیے اہل 83 منصوبوں کا اعلان کرنے والی دستاویزات تھیں، جن میں مجموعی طور پر 1,783 بلین VND کے بقایا قرض کے بقایا جات ادا کیے گئے تھے (جن میں سے کارپوریٹ صارفین: VND بلین، VND 3000 ارب روپے: 150 بلین)، جو کل رجسٹرڈ سپورٹ کیپٹل کا تقریباً 1.1 فیصد ہے۔

"سماجی رہائش کے منصوبوں کے نفاذ میں اس وقت بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔ صرف 2024 کی تیسری سہ ماہی میں، پورے ملک میں 8 منصوبے نافذ کیے گئے ہیں، جن کا پیمانہ 4,960 یونٹس ہے؛ 3 منصوبے سرمایہ کاری کی پالیسی کے لیے منظور کیے گئے ہیں، جن کی اسکیل 2,676 یونٹس ہے؛ اور صرف 1 پروجیکٹ جزوی طور پر مکمل ہوا ہے، جس کی مقامی سطح سے 20،000 یونٹس کے سکیل کی رپورٹ ہے۔ 2021 سے 2024 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک، پورے ملک نے 42,414 یونٹس کے پیمانے کے ساتھ 79 سماجی ہاؤسنگ منصوبے مکمل کیے ہیں؛ 111,687 یونٹس کے پیمانے کے ساتھ 131 منصوبوں نے تعمیر شروع کر دی ہے۔

گھر خریدنے والوں کو ترجیح دی جائے۔

اگر وزارت تعمیرات کی طرف سے رپورٹ کردہ مجموعی اعداد و شمار کی بنیاد پر، اب تک پورے ملک میں صرف 143,000 سے زیادہ مکمل اور زیر تعمیر سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس ہیں، پروجیکٹ کے 2021-2025 کی مدت میں 428,000 اپارٹمنٹس کا ہدف تقریباً ناممکن ہے، کیونکہ 13 ماہ سے بھی کم عرصے میں، صرف 58000 سے زائد نئے اپارٹمنٹس مکمل ہو سکتے ہیں۔ اپارٹمنٹس کم آمدنی والے لوگوں اور محنت کشوں کے لیے جلد ہی گھر بنانے کا خواب طول پکڑنا چاہیے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین Le Hoang Chau کے مطابق، سماجی رہائش پارٹی اور ریاست کی ایک بڑی پالیسی ہے۔ یہ ہاؤسنگ قانون 2023، اراضی قانون 2024 اور سماجی رہائش کے لیے ضوابط کی مطابقت پذیری اور انضمام کے ساتھ قانون کے تحت متعدد رہنما فرمانوں میں ترمیم اور تکمیل کے عزم کے ذریعے مزید ظاہر ہوتا ہے۔

تاہم، سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی قرضے کے ذرائع کے طریقہ کار میں اب بھی بہت سی خامیاں ہیں، جن کے بارے میں تشویشناک ہے، یعنی "سیڈ کیپیٹل" کے ذرائع کی کمی یا کچھ سخت ضابطوں کا موجود ہونا تاکہ مضامین تک رسائی میں مشکلات پیش نہ آئیں۔

حکومت کے فرمان 100/2024/ND-CP نے کہا ہے: سرمایہ کی سطح، ترجیحی شرح سود، سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے قرضوں کی مدت اور تقسیم (سوشل ہاؤسنگ کے سرمایہ کاروں کے لیے 7.92%/سال برائے فروخت، لیز پر خریداری؛ 6.6% صرف لیز کے لیے پراجیکٹس کے لیے)، تاہم، سرمایہ کاروں کے لیے قرضے کے ذرائع تک رسائی کے لیے ترجیحی ذرائع کو لاگو کرنے کے لیے شرائط پیدا کی گئی ہیں۔ ڈسپیچ 4524/NHCS-TDSV مورخہ 1 اگست 2024 کو ویتنام بینک برائے سماجی پالیسیاں، جو کہ گھر کے خریداروں کے لیے فرمان 100/2024/ND-CP پر مبنی ہے، قرض کی شرح سود 6.6%/سال زیادہ ہے"- مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے اپنی رائے بیان کی۔

مذکورہ صورتحال کا سامنا کرتے ہوئے، سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی سرمائے کے ذرائع کو بڑھانے کے لیے، سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی سرمائے کے ذرائع سے متعلق قرارداد کے مسودے میں، جو وزارت تعمیرات کی طرف سے وزارتوں اور شاخوں کے ساتھ مشاورت کی جا رہی ہے، اس کے لیے حکومت کو پیش کرنے سے پہلے، اس نے ایک ترجیحی سرمایہ کاری پیکیج کو لاگو کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔ 5 سال کے لیے قابل اطلاق۔ یہ پہلا موقع ہے جب وزارت تعمیرات نے بانڈز جاری کرکے سوشل ہاؤسنگ پیکج لاگو کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔

اس کے مطابق، اس ترجیحی کریڈٹ پیکج کی شرح سود غریب گھرانوں کے لیے سود کی شرح کے برابر ہوگی جیسا کہ وزیر اعظم نے ہر مدت میں طے کیا ہے۔ ادائیگی کی مدت اس وقت تک ہوگی جب تک کہ کریڈٹ پیکج مکمل طور پر ادا نہیں کیا جاتا، لیکن 31 دسمبر 2030 سے ​​زیادہ نہیں ہوگا۔

اس مسئلے پر بات کرتے ہوئے ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے نائب صدر Nguyen The Diep نے کہا کہ سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی سرمائے سے متعلق قرارداد کے مسودے میں وزارت تعمیرات کی تجویز ایک پیش رفت ہے کیونکہ اس سے ترقیاتی سرمائے کے ذرائع کو وسعت ملتی ہے اور سماجی ہاؤسنگ خریداروں کے لیے مواقع پیدا ہوتے ہیں۔ تاہم، اس کریڈٹ پیکج کے لیے قرض کی شرح سود سے متعلق ضوابط کو واضح کرنا بھی ضروری ہے، جس میں گھر کے خریدار مرکز ہیں اور انہیں ترجیح دی جانی چاہیے۔

"اگر 100,000 بلین VND کریڈٹ پیکیج کی قرضہ سود کی شرح ہر مدت میں وزیر اعظم کے ذریعہ طے شدہ غریب گھرانوں کے لئے قرض دینے کی شرح سود کے برابر ہے، فرمان 100/2024/ND-CP 6.6%/سال کی بنیاد پر، لوگوں کو قرض لینے کی ترغیب دینا مشکل ہو جائے گا کیونکہ موجودہ وقت کے سود کی شرح کے مطابق سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے پیسے لینے کے لیے لوگوں کی حوصلہ افزائی کرنا مشکل ہو گا۔ 486/2023/QD-TTg صرف 4.8%/سال تھا" - مسٹر Nguyen The Diep نے کہا۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، ہوری اے کے چیئرمین لی ہونگ چاؤ نے تجویز پیش کی کہ حکومت وزیر اعظم کے فیصلے 486/2023/QD-TTg کے مطابق 4.8%/سال کی شرح سود پر ریگولیشن کو جاری رکھنے پر غور کرے۔ فی الحال، ویتنام بینک برائے سماجی پالیسیاں 3%/سال کی شرح سود کے ساتھ "غریب گھرانوں کو رہائش فراہم کرنے کے لیے قرض" پروگرام پر عمل درآمد کر رہا ہے، اس لیے بہتر ہے کہ خریداروں اور کرایہ داروں کے لیے 3-4.8%/سال کی شرح سے سود کی شرح لاگو کی جائے، تاکہ گھر خریداروں کی حوصلہ افزائی ہو سکے، مارکیٹ کی حوصلہ افزائی ہو، اور سرمایہ کاروں کو پراجیکٹ پر عمل درآمد کے لیے حوصلہ افزائی کی جا سکے۔

 

وزارت تعمیرات کی جانب سے VND100,000 بلین کے کریڈٹ پیکج کی تجویز سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے موجودہ سرمائے کی کمی کے تناظر میں بہت مناسب ہے، لیکن قرارداد 33/2023/NQ-CP کے تحت VND120,000 بلین کے کریڈٹ پیکج کے واضح سبق سے سبق سیکھنا بھی ضروری ہے، جس میں قرض لینے والوں کے لیے ضروری شرائط کے بغیر سود کی شرح کا مطالعہ کرنا ضروری ہے۔ لوگوں کے حقیقی حالات کے مطابق۔

ڈاکٹر Nguyen Huy Thanh - مالیاتی ماہر

ماخذ: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html