ہو چی منہ سٹی کو ان 'تحریفات' کا جواب دینے کی ضرورت ہے۔

ہو چی منہ سٹی نے باضابطہ طور پر یہ حکم دیا ہے کہ شہر میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپرز کو گھروں کی خود ساختہ تعمیر کے لیے افراد یا تنظیموں کو اپنے پروجیکٹ کے اندر زمین کے پلاٹوں کو ذیلی تقسیم اور فروخت کرنے سے منع کیا گیا ہے۔ بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ ہو چی منہ شہر کو اس طرز عمل کے ممکنہ غلط استعمال کو روکنے کے لیے ایک منصوبے کی ضرورت ہے۔

ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون، 1 اگست 2024 سے نافذ ہے، شہری علاقوں میں زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگاتا ہے۔

فیلڈ ٹیم ہو چی منہ شہر کے بن چان ضلع میں سرکاری زمین کے انتظام کا معائنہ کر رہی ہے۔ (تصویر: Thanh Dao)

حال ہی میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کو لاگو کرنے کے لیے، ہو چی منہ سٹی کی عوامی کمیٹی نے فیصلہ نمبر 83/2024 ان علاقوں کا تعین کرنے کے ضوابط پر جاری کیا جہاں ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں اور ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے پروجیکٹوں کو تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق تنظیموں اور افراد کو علاقے میں مکانات کی خود تعمیر کے لیے منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

اس فیصلے کے ساتھ، ہو چی منہ سٹی سرکاری طور پر اس مستقل مسئلے سے نمٹنے کے لیے زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگاتا ہے۔ خاص طور پر، شہر میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپرز کو اجازت نہیں ہے کہ وہ اپنے پراجیکٹ کے اندر زمین کے پلاٹوں کو افراد یا تنظیموں کو مکانات کی خود تعمیر کے لیے ذیلی تقسیم اور فروخت کریں۔ اس ضابطے کے مطابق، وارڈز اور اضلاع کے علاوہ، پانچ مضافاتی اضلاع، جن میں بنہ چان، ہوک مون، کین جیو، کیو چی، اور نہا بی شامل ہیں، کی زمین کو بھی ذیلی تقسیم اور فروخت کرنے سے منع کیا گیا ہے۔

دریں اثنا، شہر صرف یہ شرط رکھتا ہے کہ زمین کی ذیلی تقسیم کی اجازت ایسے گھرانوں اور افراد کے لیے ہے جن کی زمین ذیلی تقسیم کے لیے زیر غور شرائط کو پورا کرتی ہے۔

زمین کی غیر قانونی تقسیم اور فروخت کو روکنا۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے فیصلے 83/2024 کے مواد کے بارے میں، وکیل نگوین وان ہاؤ - ویتنام فادر لینڈ فرنٹ کی مرکزی کمیٹی کے رکن، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن کے نائب سربراہ، نے تبصرہ کیا کہ ہو چی منہ شہر کا نیا فیصلہ... اس کا شہر کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک اہم اثر پڑے گا، جو کہ ریئل اسٹیٹ کی تجارت میں ملوث اداروں کے کاروباری کاموں اور حالیہ دنوں میں ہونے والے زمینی پلاٹوں کی غیر قانونی ذیلی تقسیم اور فروخت کو براہ راست متاثر کرے گا۔

زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے سے بہت سے شہروں کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں "افراتفری کی منصوبہ بندی" اور "قیمتوں میں افراط زر" کے مسائل سے نمٹنے میں مدد ملے گی۔ (تصویر: ڈائی ڈوان کیٹ)

وکیل ہاؤ نے یہ بھی پیشین گوئی کی کہ فیصلہ 83/2024 جاری ہونے کے بعد، عوام، کاروباری برادری، اور رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی طرف سے لامحالہ متضاد آراء ہوں گی۔

شق 6، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کے قانون کے آرٹیکل 31 کے مطابق، زمین کے استعمال کے حقوق کو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ افراد کو مکانات کی تعمیر کے لیے منتقل کرنے کی شرائط میں سے ایک یہ ہے کہ: " زمین وارڈز، اضلاع، یا خاص کے شہروں میں واقع نہیں ہے، قسم I، قسم II، اور قسم III میں زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے زمین کا استعمال نہیں ہے۔ مکانات کی تعمیر کے منصوبے جیسا کہ زمین کے قانون میں بیان کیا گیا ہے، صوبائی عوامی کمیٹی ان علاقوں کا تعین کرے گی جہاں پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو مقامی حالات کی بنیاد پر مکانات کی خود تعمیر کے لیے تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق منتقل کرنے کی اجازت ہے ۔

وکیل Nguyen Van Hau نے پیش گوئی کی ہے کہ ہو چی منہ سٹی کے نئے فیصلے کے بعد شہر کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر نمایاں اثر پڑے گا۔

اس طرح، وکیل Nguyen Van Hau کے مطابق، ہو چی منہ سٹی نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کی دفعات کو ٹھوس بنایا ہے۔ خاص طور پر، اس کی تفصیلات فیصلہ نمبر 83/2024 کے آرٹیکل 2 سے رہنمائی کرتی ہیں۔ خاص طور پر، اس کا اطلاق ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ہاؤسنگ کنسٹرکشن پروجیکٹس کے سرمایہ کاروں پر ہوتا ہے۔ ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ یا ہاؤسنگ کنسٹرکشن انویسٹمنٹ پروجیکٹ کے اندر موجود انفراسٹرکچر والی زمین کو تنظیموں یا افراد کو ہاؤسنگ کی خود تعمیر کے لیے استعمال کرنے کے حق کی اجازت نہیں ہے۔

سوائے ان صورتوں کے جہاں کسی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ یا ہاؤسنگ کنسٹرکشن پروجیکٹ کا سرمایہ کار جس کا مقصد کسی شہر کے کمیونز، قصبوں یا اضلاع میں اراضی کے پلاٹوں کے ساتھ دوبارہ آبادکاری کے لیے مقررہ شرائط پر پورا اترتا ہے، وہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ یا ہاؤسنگ کنسٹرکشن پروجیکٹ کے اندر تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کا حق منتقل کر سکتے ہیں جس کا مقصد انفرادی مکانات کی تعمیر کے لیے زمین کی تعمیر کے لیے دوبارہ آباد ہونا ہے۔

ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کے مواد کا فیصلہ نمبر 83/2024 سے موازنہ کرتے ہوئے، وکیل Nguyen Van Hau نے کہا: ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے اس فیصلے نے ان علاقوں سے متعلق قانونی ضوابط کو نمایاں طور پر تنگ کر دیا ہے جہاں پراجیکٹ ڈویلپرز کو مکانات کی خود تعمیر کے لیے موجودہ تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

تاہم، یہ غیر قانونی نہیں سمجھا جاتا ہے کیونکہ "رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون نے ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی کو مقامی حالات کی بنیاد پر فیصلہ کرنے کا اختیار دیا ہے کہ کن علاقوں میں پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو موجودہ تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق افراد کو مکانات کی خود تعمیر کے لیے منتقل کرنے کی اجازت ہے،" وکیل ہاؤ نے اپنے جائزے میں کہا ۔

مجموعی طور پر، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے تازہ ترین ضوابط ملک کے "لوکوموٹیو" کو زمین کی بے تحاشا تقسیم اور فروخت سے متعلق بہت سی خامیوں کو دور کرنے میں مدد کریں گے جو شہری منصوبہ بندی کو تباہ کر دیتے ہیں۔ اسی وقت، رہائشیوں کی طرف سے غیر مجاز تعمیرات کو کم کرنے سے نہ صرف مسئلہ کم ہوتا ہے بلکہ گھر خریداروں کے لیے قانونی خطرات بھی کم ہوتے ہیں، جس سے علاقے میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپرز کو اپنی مصنوعات کے معیار کو مسلسل بہتر بنانے کی ضرورت ہوتی ہے ۔ مزید برآں، فیصلہ 83/2024 " شہر بننے کے لیے اضلاع کے لیے سرمایہ کاری اور تعمیراتی منصوبہ (یا ہو چی منہ سٹی کے تحت شہر) giai đoạn 2021-2030" کے ساتھ ہم آہنگ ہے جو شہر اس وقت ترقی کر رہا ہے۔ خاص طور پر، 2030 تک، اضلاع شہری معیارات کی طرف انفراسٹرکچر کی ترقی میں سرمایہ کاری پر توجہ مرکوز کریں گے تاکہ ہو چی منہ سٹی کے تحت براہ راست شہروں میں اپ گریڈ کیا جائے۔

'تحریف' کا جواب

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کا فیصلہ 83/2024 جاری ہونے کے فوراً بعد، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن نے سٹی پیپلز کمیٹی کو ایک تحریری درخواست بھیجی جس میں کئی خدشات کا اظہار کیا گیا۔

یکم نومبر کی صبح ڈائی دوان کیٹ اخبار کے ایک نامہ نگار سے بات کرتے ہوئے ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ ایسوسی ایشن نے ویتنام فادر لینڈ فرنٹ کی ہو چی منہ سٹی کمیٹی کو ایک دستاویز بھی بھیجی ہے جس میں اس تجویز کے بارے میں تفصیل سے بتایا گیا ہے کہ ان علاقوں کی تفصیل سے وضاحت کی جائے جہاں ریئل اسٹیٹ اور رہائشی منصوبوں کے لیے موجودہ زمینوں کی منتقلی کے لیے انفرادی حقوق کے لیے زمین کے استعمال کی اجازت ہے۔ ہو چی منہ سٹی کے 5 اضلاع میں قصبوں کو چھوڑ کر کمیونز میں مکانات کی تعمیر۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون اور 2023 ہاؤسنگ قانون کے تحت، ہو چی منہ شہر ایک خاص شہری علاقہ ہے، اس لیے، صرف ان صورتوں میں جہاں اراضی مخصوص شہری علاقوں کے وارڈز، اضلاع، یا شہروں میں واقع ہے (بشمول 16 اضلاع اور تھو ڈک سٹی) سرمایہ کاروں کو زمین کی منتقلی کے لیے انفرادی طور پر استعمال کرنے سے منع کیا گیا ہے۔ رہائش کی.

اس سے قبل، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن نے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی، محکمہ تعمیرات، اور ہو چی منہ سٹی فادر لینڈ فرنٹ کمیٹی کو ایک دستاویز بھیجی تھی، جس میں سفارش کی گئی تھی کہ ہو چی منہ شہر کے 5 اضلاع سے تعلق رکھنے والی کمیونز میں اب بھی زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی اجازت ہونی چاہیے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ ان 5 اضلاع میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانا ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون اور ہاؤسنگ کے قانون سے مطابقت نہیں رکھتا۔

لہذا، ایسوسی ایشن نے تجویز پیش کی ہے کہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی ان علاقوں کی تفصیل سے وضاحت کرے جہاں رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ پروجیکٹ ڈویلپرز کو شہر کے پانچ اضلاع کے قصبوں کو چھوڑ کر کمیون میں مکانات کی خود تعمیر کے لیے موجودہ تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق افراد کو منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے فیصلے 83/2024 کے "بعد کے نتائج" کے بارے میں، وکیل نگوین وان ہاؤ - ویتنام فادر لینڈ فرنٹ کی سنٹرل کمیٹی کے رکن، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن کے نائب سربراہ - کا خیال ہے کہ اس فیصلے کے اطلاق سے ہو چی من شہر کے لوگوں کی ضرورت کو پورا کرنے کے لیے زمینی پلاٹوں کی فراہمی ممکن ہو سکتی ہے۔ اس لیے، امکان ہے کہ ماضی میں ذیلی تقسیم شدہ اراضی کے پلاٹوں کی قیمتیں مستقبل قریب میں تیزی سے بڑھیں گی، ناکافی مالی صلاحیت کی وجہ سے خریداروں کی تعداد محدود ہو جائے گی۔

اس نظریے کو شیئر کرتے ہوئے، انجینئر ٹران وان فوونگ، تھو ڈک سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج کمپنی کے ڈائریکٹر نے کہا: اگر ضوابط زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگاتے ہیں، تو ہو چی منہ سٹی کو ڈویلپرز، تنظیموں اور افراد کی جانب سے زمین کے پلاٹوں کو ذیلی تقسیم کرنے کے لیے "قانون کی خلاف ورزی" کے امکان کا اندازہ لگانے کی ضرورت ہے۔ زمین کی ذیلی تقسیم کے نئے ضوابط کو اب بھی ایسے گھرانوں اور افراد کو اجازت دینی چاہیے جن کے پاس زمین ہے اگر وہ شرائط پر پورا اترتے ہیں تو ذیلی تقسیم کے لیے غور کیا جائے۔ اگر "مسخ کرنے" کی اجازت دی گئی تو زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کا عمل زیادہ نفیس اور منفی ہو جائے گا، جس سے عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ متاثر ہو گی۔

ضلع 7 سے قربت کی وجہ سے، ہو چی منہ شہر میں Nha Be ڈسٹرکٹ اس وقت بہت تیزی سے شہری کاری کا سامنا کر رہا ہے۔

شہری کاری کے حوالے سے، بھومس کمپنی لمیٹڈ کے ڈائریکٹر آرکیٹیکٹ Nguyen Van Bieu کا خیال ہے کہ نئے ضوابط میں یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ وارڈز اور اضلاع کے علاوہ، پانچ مضافاتی اضلاع بشمول بن چان، Hoc Mon، Can Gio، Cu Chi، اور Nha Be کی زمین کو بھی ذیلی تقسیم اور فروخت کرنے سے منع کیا گیا ہے۔ "حالیہ برسوں میں، ہم سب جانتے ہیں کہ مضافاتی اضلاع کے طور پر لیبل لگائے جانے کے باوجود، کچھ علاقوں میں شہری کاری کی شرح، جیسے کہ بن چان (خاص طور پر ٹرنگ سون کا علاقہ) اور Nha Be (Phuoc Kien علاقہ) میں تیزی سے اضافہ ہو رہا ہے۔ شہری بنیادی ڈھانچہ جدید ہے، اور بہت سی جگہوں پر، انفراسٹرکچر کی تعمیر کی شرح اور آبادی کا ارتکاز کچھ وسطی ضلعوں سے بھی زیادہ ہے۔" تجزیہ کیا

ڈائی دوان کیٹ اخبار کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے، متعدد کاروباری اداروں اور رہائشیوں کے نمائندوں نے تشویش کا اظہار کیا کہ اگرچہ چھوٹے پیمانے پر رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی جانب سے لوگوں سے زرعی زمین خریدنے اور پھر غیر قانونی طور پر فروخت کرنے کے لیے "پروجیکٹس" بنانے کے کیسز نہیں ہیں، لیکن انفراسٹرکچر کے بغیر زمینی ذیلی تقسیم کے منصوبوں کی صورت حال، جس میں تعطل کا شکار شہر کے سب سے بڑے منصوبے بھی شامل ہیں، جاری رہے گا حل مل جاتے ہیں. یہ مسائل کی بنیادی وجوہات کو حل ہونے سے روکے گا۔

ماخذ: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html