ہو چی منہ شہر کو 'متغیرات' کا جواب دینے کی ضرورت ہے

ہو چی منہ سٹی نے باضابطہ طور پر درخواست کی ہے کہ اس علاقے میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو اجازت نہیں ہے کہ وہ اپنے منصوبوں میں زمین کے پلاٹوں کو تنظیموں اور افراد کو اپنے گھر بنانے کے لیے تقسیم کر دیں۔ بہت سی آراء کا کہنا ہے کہ ہو چی منہ شہر کو ممکنہ "تبدیلیوں" کو روکنے کے لیے ایک منصوبے کی ضرورت ہے۔

ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون 1 اگست 2024 سے لاگو ہوتا ہے، جو کہ پروجیکٹوں کو شہری علاقوں میں زمین کے پلاٹوں کو تقسیم کرنے اور فروخت کرنے کی اجازت نہیں دیتا ہے۔

فیلڈ وفد ہو چی منہ سٹی، بن چان ضلع میں سرکاری زمین کے انتظام کا معائنہ کر رہا ہے۔ (تصویر: Thanh Dao)

حال ہی میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کو لاگو کرنے کے لیے، ہو چی منہ شہر کی عوامی کمیٹی نے فیصلہ نمبر 83/2024 جاری کیا جہاں ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں اور ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کو زمین کے استعمال کے حقوق تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ تنظیموں اور افراد کو علاقے میں اپنے گھر بنانے کے لیے منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

اس فیصلے کے ساتھ، ہو چی منہ سٹی سرکاری طور پر زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی کو باقاعدہ بناتا ہے تاکہ گزشتہ وقت کے دوران اس تکلیف دہ صورتحال سے نمٹنے کے لیے۔ خاص طور پر، علاقے میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو اجازت نہیں ہے کہ وہ اپنے گھر بنانے کے لیے تنظیموں اور افراد کو پروجیکٹ میں فروخت کے لیے زمین کے پلاٹوں کو ذیلی تقسیم کریں۔ اس ضابطے کے مطابق، وارڈز اور اضلاع کے علاوہ، 5 باہری اضلاع میں زمین، بشمول: بن چان، ہوک مون، کین جیو، کیو چی اور نہا بی کو ذیلی تقسیم اور فروخت کرنے کی اجازت نہیں ہے۔

دریں اثنا، شہر صرف زمین کی تقسیم کو ریگولیٹ کرتا ہے جس سے ایسے گھرانوں اور افراد کو زمین کی اجازت دی جاتی ہے جو زمین کی تقسیم کے لیے زیر غور شرائط پر پورا اترتے ہوں۔

زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو روکیں۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے فیصلے 83/2024 کے مواد کے بارے میں، وکیل نگوین وان ہاؤ - ویتنام فادر لینڈ فرنٹ کی مرکزی کمیٹی کے رکن، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین نے تبصرہ کیا کہ ہو چی منہ سٹی کا نیا فیصلہ شہر کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر بڑا اثر پڑے گا، بشمول رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں شامل اداروں کی کاروباری سرگرمیوں پر براہ راست اثرات اور زمین کی حالیہ اندھا دھند ذیلی تقسیم اور فروخت۔

زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے سے بہت سے شہروں کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں 'بے ترتیب منصوبہ بندی' اور 'قیمتوں میں افراط زر' کے مسئلے کو حل کرنے میں مدد ملے گی۔ (تصویر: ڈائی ڈوان کیٹ)

وکیل ہاؤ نے یہ بھی پیش گوئی کی کہ فیصلہ 83/2024 جاری ہونے کے بعد، یہ ناگزیر ہو جائے گا کہ لوگوں، کاروباری برادری اور رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی طرف سے متضاد آراء ہوں گی۔

رئیل اسٹیٹ بزنس 2023 کے قانون کی شق 6، آرٹیکل 31 کے مطابق، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق کو افراد کو اپنے گھر بنانے کے لیے منتقل کرنے کی شرائط میں سے ایک یہ ہے: " اراضی وارڈ، ضلع، کسی خاص کے شہر، قسم I، قسم II اور قسم III کے شہری علاقے میں واقع نہیں ہے؛ تعمیراتی منصوبے کے تحت زمین کے استعمال کے حقوق کے تحت سرمایہ کاری نہیں کی جائے گی۔ زمینی قانون کی دفعات باقی علاقوں کے لیے، صوبائی عوامی کمیٹی، مقامی حالات کی بنیاد پر، ان علاقوں کا تعین کرے گی جہاں پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو اپنے گھر بنانے کے لیے تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق منتقل کرنے کی اجازت ہے ۔"

وکیل Nguyen Van Hau نے پیش گوئی کی ہے کہ ہو چی منہ سٹی کے نئے فیصلے کا شہر کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر بڑا اثر پڑے گا۔

اس طرح، وکیل Nguyen Van Hau نے تسلیم کیا کہ ہو چی منہ سٹی نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کی دفعات کی وضاحت کی ہے۔ خاص طور پر، مندرجہ بالا تفصیلات فیصلہ نمبر 83/2024 کے آرٹیکل 2 سے رہنمائی کرتی ہیں۔ خاص طور پر، ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس اور ہاؤسنگ کنسٹرکشن سرمایہ کاری کے پراجیکٹس کے سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس یا ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں میں تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق کو ان تنظیموں یا افراد کو منتقل کرنے کی اجازت نہیں ہے جو خود گھر بناتے ہیں۔

سوائے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے سرمایہ کاروں کے معاملے میں، کمیونز، قصبوں اور شہر کے اضلاع میں زمین کا استعمال کرتے ہوئے آباد کاری کے مقاصد کے ساتھ ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبے، ضوابط کے مطابق شرائط کو یقینی بناتے ہوئے، انہیں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کا حق منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کے مواد کا فیصلہ نمبر 83/2024 سے موازنہ کرتے ہوئے، وکیل Nguyen Van Hau نے کہا: ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے اس فیصلے نے ان علاقوں سے متعلق قانون کی دفعات کو نمایاں طور پر محدود کر دیا ہے جہاں پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو اپنے مکانات بنانے کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق افراد کو منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

"تاہم، یہ غیر قانونی نہیں سمجھا جاتا ہے کیونکہ ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون نے ہو چی منہ سٹی کی عوامی کمیٹی کو ان علاقوں کے بارے میں فیصلہ کرنے کا اختیار دیا ہے جہاں پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو مقامی حالات کی بنیاد پر اپنے گھر بنانے کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق منتقل کرنے کی اجازت ہے،" وکیل ہاؤ نے تبصرہ کیا ۔

عام طور پر، HCMC پیپلز کمیٹی کے تازہ ترین ضوابط پورے ملک کے "لوکوموٹیو" کو اندھا دھند ذیلی تقسیم اور زمین کی فروخت، منصوبہ بندی کو تباہ کرنے کی صورت حال سے متعلق بہت سے مسائل کو حل کرنے میں مدد کریں گے۔ اسی وقت، اجازت کے بغیر من مانی طور پر تعمیر کرنے والے لوگوں کی صورت حال کو کم سے کم کریں، نہ صرف یہ بلکہ گھر کے خریداروں کے لیے قانونی خطرات کو کم کرنے میں بھی مدد کریں، اس علاقے میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو اپنی مصنوعات کے معیار کو ہم آہنگی سے بہتر کرنے کی ضرورت ہے ۔ اس کے علاوہ، فیصلہ 83/2024 پروجیکٹ " سرمایہ کاری - 2021-2030 کی مدت میں اضلاع کی اضلاع (یا ہو چی منہ سٹی کے تحت شہروں) میں تعمیر" کے ساتھ بھی مطابقت رکھتا ہے جسے سٹی تعمیر کر رہا ہے، خاص طور پر 2030 تک، اضلاع ہو چی من شہر بننے کے لیے شہری اہداف کی طرف انفراسٹرکچر کی تعمیر میں سرمایہ کاری پر توجہ مرکوز کریں گے۔

'متغیرات' کا مقابلہ کرنا

جیسے ہی ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کا فیصلہ 83/2024 جاری ہوا، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن نے سٹی پیپلز کمیٹی کو ایک درخواست بھیجی، جس میں بہت سے خدشات پیدا ہوئے۔

یکم نومبر کی صبح ڈائی دوان کیٹ اخبار کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے کہا کہ ایسوسی ایشن نے ہو چی منہ سٹی کی ویتنام فادر لینڈ فرنٹ کمیٹی کو ان علاقوں کی وضاحت کرنے کی تجویز کے حوالے سے ایک دستاویز بھی بھیجی ہے جہاں رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو زمینی تعمیرات کے انفرادی حقوق کے ساتھ زمینی تعمیرات کے حقوق کی منتقلی کی اجازت ہے۔ ہو چی منہ شہر کے 5 اضلاع کے قصبوں کو چھوڑ کر۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2023 کے قانون اور ہاؤسنگ سے متعلق 2023 کے قانون میں، ہو چی منہ شہر ایک خاص شہری علاقہ ہے، اس لیے صرف مخصوص شہری علاقوں کے وارڈز، اضلاع اور شہروں (بشمول 16 اضلاع اور تھو ڈک سٹی) میں زمین کے معاملات میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ سرمایہ کاروں کو انفرادی تعمیرات کے لیے زمین کی منتقلی کی اجازت نہیں ہے۔ مکانات

اس سے قبل، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن نے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی، محکمہ تعمیرات اور ہو چی منہ سٹی فادر لینڈ فرنٹ کمیٹی کو ایک دستاویز بھیجی تھی، جس میں سفارش کی گئی تھی کہ ہو چی منہ سٹی کے 5 اضلاع میں کمیونز میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی اجازت دی جائے۔ کیونکہ، اگر 5 اضلاع میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی ہے، تو یہ رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون اور ہاؤسنگ کے قانون کی دفعات کے مطابق نہیں ہے۔

لہذا، ایسوسی ایشن نے تجویز پیش کی ہے کہ ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی ان علاقوں کے تعین کے لیے تفصیلی ضوابط فراہم کرے جہاں رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو شہر کے 5 اضلاع کے قصبوں کو چھوڑ کر کمیونز میں اپنے گھر بنانے کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے فیصلے 83/2024 کے "بعد کے" اثرات کے بارے میں، وکیل نگوین وان ہاؤ - ویتنام فادر لینڈ فرنٹ کی سنٹرل کمیٹی کے رکن، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین نے کہا کہ اس فیصلے کے اطلاق سے ہو چی منہ شہر میں زمین کی فراہمی ممکن ہو سکتی ہے، اس سے زیادہ لوگوں کی ضرورتوں کو پورا نہیں کیا جا سکتا۔ لہٰذا، اس امکان کو جنم دیتا ہے کہ ماضی قریب میں ذیلی تقسیم شدہ زمین کی قیمت میں تیزی سے اضافہ ہو گا اور مالی صلاحیت کی کمی کی وجہ سے خریداروں کی تعداد محدود ہو جائے گی۔

اسی رائے کا اظہار کرتے ہوئے، تھو ڈک سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج کمپنی کے ڈائریکٹر انجینئر ٹران وان فوونگ نے کہا: اگر ضابطہ زمین کو فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کرنے سے منع کرتا ہے، تو ہو چی منہ سٹی کو اس امکان کے لیے تیاری کرنے کی ضرورت ہے کہ سرمایہ کار، تنظیمیں اور افراد زمین کے پلاٹوں کو الگ کرنے کے لیے "قانون کی خلاف ورزی" کریں۔ خاص طور پر، زمین کی تقسیم سے متعلق نئے ضابطے کا دائرہ اب بھی ایسے گھرانوں اور افراد کو اجازت دیتا ہے جن کے پاس زمین ہے اگر وہ شرائط پر پورا اترتے ہیں تو زمین کی تقسیم کے لیے غور کیا جا سکتا ہے۔ اگر "تبدیلی" کی اجازت دی جاتی ہے، تو زمین کو فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کرنے کا مسئلہ زیادہ نفیس اور منفی سمت میں ترقی کرے گا، جو عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو متاثر کرے گا۔

کیونکہ یہ ڈسٹرکٹ 7، Nha Be ڈسٹرکٹ کے ساتھ واقع ہے، ہو چی منہ سٹی میں اس وقت بہت تیز شہری کاری کی شرح ہے۔

شہری کاری کے معاملے میں، آرکیٹیکٹ Nguyen Van Bieu - بھومس ایل ایل سی کے ڈائریکٹر نے کہا کہ نئے ضابطے میں اس بات کی وضاحت کی گئی ہے کہ وارڈز اور اضلاع کے علاوہ 5 مضافاتی اضلاع بشمول بن چان، ہوک مون، کین جیو، کیو چی اور نہا بی میں زمین کو بھی پلاٹوں میں تقسیم یا فروخت کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ "گزشتہ سالوں میں، ہم سب جانتے ہیں کہ مضافاتی اضلاع کے طور پر "لیبل" ہونے کے باوجود، کچھ جگہوں کی شہری کاری کی رفتار، جیسے کہ بن چان (خاص طور پر ٹرنگ سون کا علاقہ)، نہا بی (فووک کین علاقہ)،... میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ جدید شہری انفراسٹرکچر، بہت سی جگہوں پر انفراسٹرکچر کی تعمیر کی رفتار بھی تیز تر ہے، "Vanchi اضلاع کی تعمیر کی رفتار اور کچھ آبادیوں کی تعمیر میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ تجزیہ کیا

Dai Doan Ket اخبار کے نامہ نگاروں کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، کچھ کاروباری اداروں کے نمائندوں اور لوگوں کو اس بات پر بھی تشویش ہے کہ اگرچہ چھوٹے رئیل اسٹیٹ کاروباروں کی جانب سے لوگوں سے زرعی زمین خریدنے، پھر غیر قانونی طور پر فروخت کرنے کے لیے "پروجیکٹس" بنانے کے کیسز نہیں ہیں، لیکن زمین کو فروخت کرنے کے لیے پلاٹوں کو تقسیم کرنے والے پروجیکٹوں کی صورت حال، ان پراجیکٹس، انفراسٹرکچر کے بغیر تعمیر کیے جانے کی صورت میں، کسی بھی جگہ تعمیر نہ ہونے کی صورت میں۔ حل، بنیادی مسائل کو حل کیے بغیر "لوکوموٹیو" شہر کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو "اغوا اور پلیٹ کو چھوڑنے" کی حالت میں رہنے کا سبب بنے گا۔

ماخذ: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html