زندگی بھر کے سبق سے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار مارکیٹ کی ضرورت کی فروخت پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔

سپلائی "فیز سے باہر"، مکان کی قیمت میں اضافے کا خطرہ

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ابھی "اسٹاسز" کے دور سے گزری ہے، جب طلب اور رسد دونوں میں تیزی سے کمی آئی، پروجیکٹ کے قانونی مسائل الجھ گئے، اور سرمائے کے ذرائع مسدود ہوگئے۔ بہت سے کاروباروں کو ایک انتہائی مشکل دور سے گزرنا پڑا، ہزاروں ملازمین کو کم کرنا پڑا، اور یہاں تک کہ عارضی طور پر کام معطل کرنا پڑا۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین - نے ایک حالیہ کانفرنس میں اعتراف کیا کہ کووڈ-19 کے بعد رئیل اسٹیٹ کے کاروبار نے "ناقابل فراموش سبق" سیکھا ہے۔

اس کے بعد، کمپنی کو تنظیم نو، سرمائے کے مسئلے کو حل کرنے اور مصنوعات کی ترقی کو فروغ دینے پر توجہ دینی پڑی۔ سب سے بڑا مسئلہ، بانڈ کے قرض کو بھی "نرم طریقے سے" نمٹا گیا، حکومت اور اسٹیٹ بینک کی طرف سے قرض کی واپسی کے وقت میں توسیع اور بانڈ کے قرض میں توسیع کے سرکلر کی بدولت۔

تاہم، مسٹر چاؤ اب بھی پریشان ہیں کہ اس سال ہو چی منہ شہر کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہاؤسنگ کی طلب اور رسد میں عدم توازن برقرار رہ سکتا ہے۔ 2023 کے آخر تک کے اعداد و شمار کے مطابق، 71% سپلائی اب بھی اعلی درجے کے حصے میں ہے، باقی درمیانی رینج کے حصے میں ہے اور وہاں سستی مصنوعات اور سماجی رہائش کی کمی ہے۔

اس کے علاوہ قانونی مسائل کی وجہ سے جو مارکیٹ کی 70% مشکلات کا سبب بنتے ہیں، ہو چی منہ سٹی کے پاس 148 رئیل اسٹیٹ، کمرشل ہاؤسنگ، اور سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس ہیں جو سرمایہ کاری، تعمیرات اور کاروباری طریقہ کار کو مکمل نہیں کر سکے ہیں یا انہیں معطل کر دیا گیا ہے۔ نتیجتاً، 58,000 سے زائد صارفین جنہوں نے پراجیکٹس میں مکانات خریدے تھے، انہیں ’’گلابی کتابیں‘‘ نہیں دی گئیں۔

ہاؤسنگ سپلائی کی کمی تیزی سے نایاب سستی رہائش اور سماجی رہائش کے تناظر میں، مکانات کی اعلی قیمتوں یا اونچی قیمتوں کا باعث بن سکتی ہے۔ HoREA کے چیئرمین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو مصنوعات کے ڈھانچے کو فروغ دینے کی ضرورت ہے، سستی رہائش اور سماجی رہائش پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے لیکویڈیٹی میں اضافہ، لوگوں کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنا اور مارکیٹ کی صحت مند ترقی کو یقینی بنانا ہے۔

Từ bài học nhớ đời, doanh nghiệp địa ốc dồn lực bán thứ thị trường cần - 1 — رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو رسد کی کمی کی وجہ سے مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کے خطرے کا سامنا ہے (مثال: Trinh Nguyen)۔

"آؤٹ آف فیز" مارکیٹ اور سستی ہاؤسنگ مصنوعات کی کمی بھی ان چیلنجوں میں شامل ہیں جن کا ذکر مسٹر Nguyen Xuan Quang - Nam Long Investment Company کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین نے حال ہی میں کیا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے مختلف حصوں میں طلب اور رسد کے درمیان "آؤٹ آف فیز"، گھریلو خریداروں کے اعتماد کا بحران جس کی وجہ سے لیکویڈیٹی میں کمی واقع ہوتی ہے، اور انوینٹری میں اضافہ وہ مسائل ہیں جن کا بازار کو سامنا کرنا پڑتا ہے۔

اس کے علاوہ، مسٹر کوانگ کے مطابق، کاروبار کو مالی چیلنجوں کا بھی سامنا کرنا پڑتا ہے جب قرض باقی رہتے ہیں، اور بانڈ لاٹ، اگرچہ بڑھا دیا جاتا ہے، پھر بھی 2024 اور 2025 میں برقرار رہے گا۔ تیسرا اس منصوبے کا قانونی چیلنج ہے جب کچھ قوانین اب بھی اوورلیپ ہو رہے ہیں۔ دریں اثنا، رہائش کی حقیقی مانگ اب بھی زیادہ ہے، اور سستی رہائش اور سماجی رہائش کے طبقات کے پاس اب بھی ترقی کے مواقع موجود ہیں۔

ہاؤسنگ سپلائی اور ڈیمانڈ کے درمیان "مرحلے کے فرق" کا رجحان، جس کا مطلب ہے کہ مارکیٹ کی سپلائی اعلی درجے کے ہاؤسنگ طبقے کی طرف متوجہ ہے اور وہاں سستی رہائش کا فقدان ہے، ماہرین اور انتظامی ایجنسیوں کے نمائندوں نے کئی سالوں سے خبردار کیا ہے۔ حال ہی میں، اس "مارکیٹ کی ضرورت" پروڈکٹ لائن کو تیار کرنے کے لیے کاروباری اداروں کی حوصلہ افزائی کے لیے رائے دی گئی ہے۔

بہت سے ماہرین کے مطابق، سستی ہاؤسنگ اور سوشل ہاؤسنگ ریئل اسٹیٹ کا وہ حصہ ہوں گے جو اس سال بحالی کے پہلے مرحلے میں داخل ہوں گے۔ اس سیگمنٹ میں ڈیمانڈ بہت زیادہ ہے، اس طرح لیکویڈیٹی کو فروغ ملتا ہے، جلد ہی بحران کے بعد مارکیٹ کو ایک نئے مرحلے میں لایا جاتا ہے۔

بہت سے کاروبار دوڑ میں داخل ہوتے ہیں۔

Savills کے تخمینوں اور تحقیقی ماڈل کے مطابق، لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے، ہو چی منہ سٹی کو رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے تقریباً 50,000 اپارٹمنٹس کی ضرورت ہے اور کل سپلائی کا 60-70% سستی ہاؤسنگ طبقہ سے آتا ہے۔ تاہم، ہو چی منہ شہر میں ان مصنوعات کی کمی ہے اور سپلائی ہمسایہ بازاروں جیسے کہ بن ڈونگ، ڈونگ نائی، لانگ این میں مرکوز ہے لیکن ہو سکتا ہے کافی نہ ہو۔

مضافاتی علاقوں میں اپارٹمنٹ پروجیکٹس ہو چی منہ شہر میں ان صارفین کو نشانہ بناتے ہیں جو رہائش اور سرمایہ کاری کے لیے خریدتے ہیں۔ 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت تقریباً 2 بلین VND/یونٹ ہے، جو چھوٹے خاندانوں کے لیے بہت موزوں ہے۔

اتنی بڑی مارکیٹ کے ساتھ، بہت سے کاروبار تیزی سے اس انتہائی مائع مصنوعات کی فراہمی کو بڑھانے کی دوڑ میں شامل ہو گئے ہیں۔ نام لانگ کمپنی سستی ہاؤسنگ مصنوعات پر توجہ مرکوز کرنے کی حکمت عملی کو نافذ کرتی ہے جو مارکیٹ کی طلب کو پورا کرتی ہے، سپورٹ پالیسیوں کو فروغ دیتی ہے، انوینٹری کو سنبھالتی ہے، اور فروخت کو بڑھاتی ہے۔ اس سال کی ہدف کی آمدنی تقریباً 6,657 بلین VND ہے، جو ہو چی منہ سٹی، لانگ این، اور کین تھو کے اہم منصوبوں سے آتی ہے۔

ایک Gia کمپنی مضبوطی سے درمیانی رینج اور سستی حصوں میں پروجیکٹ تیار کرنے کا انتخاب کرتی ہے کیونکہ یہ مارکیٹ کی ضروریات کو پورا کرتی ہے۔ ایک Gia کے رہنماؤں کا خیال ہے کہ یہ طبقہ اب بھی اپنی "ناقابل تسخیر طاقت" ثابت کرتا ہے یہاں تک کہ جب مارکیٹ خوشحال ہو یا جمی ہوئی ہو، لوگوں کی اکثریت کی ضروریات کو پورا کرتی ہو اور اس میں بہت زیادہ لیکویڈیٹی ہو۔

TT کیپٹل انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی اور دو جاپانی شراکت داروں، Cosmos Initia (Diwa House Group کے ایک رکن) اور Koterasu نے بھی ہو چی منہ شہر اور پڑوسی صوبوں میں سستی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس تیار کرنے کے لیے ایک طویل المدتی مشترکہ منصوبہ شروع کیا ہے۔ مشترکہ منصوبے نے اعلان کیا کہ وہ اگلے 5 سالوں میں تقریباً 150 ملین امریکی ڈالر کی سرمایہ کاری کرے گا، جس کا مقصد ہر سال تقریباً 1,000 سستی اپارٹمنٹس کو مارکیٹ میں لانا ہے۔

جوائنٹ وینچر نے یہ بھی کہا کہ اس نے Vincom Di An, Di An City, Binh Duong Province کے قریب تقریباً 2,000 اپارٹمنٹس کے پیمانے کے ساتھ ایک پروجیکٹ کے لیے سرمائے کی شراکت مکمل کر لی ہے، جس کی قیمت 2 بلین VND/اپارٹمنٹ سے کم ہے۔ تازہ ترین معلومات کے مطابق، اس منصوبے کو اس سال کی تیسری سہ ماہی سے مارکیٹ میں لانچ کرنے کے لیے ضروری طریقہ کار سے گزر رہا ہے۔

سماجی رہائش کے حوالے سے، حکومت کے پاس 2021 سے 2030 کے عرصے میں کم آمدنی والے افراد اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے کم از کم 10 لاکھ سماجی ہاؤسنگ یونٹس بنانے کا منصوبہ ہے۔

نووالینڈ گروپ نے ہو چی منہ شہر اور پڑوسی صوبوں میں 200,000 سماجی ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری کے لیے رجسٹر کیا ہے۔ ہوانگ کوان گروپ نے 2030 تک 50 پراجیکٹس مکمل کرنے کا ہدف رکھا ہے، جو کہ 50,000 یونٹس کے برابر ہیں۔ ان دو یونٹوں کے ذریعے رجسٹرڈ ہونے والی تعداد کل ہدف کے 1/4 کے برابر ہے جس کے لیے حکومت کا ہدف ہے۔

اس سے پہلے، ریئل اسٹیٹ کے بڑے اداروں کی ایک سیریز جیسے Hung Thinh، Vingroup، Sungroup، Him Lam، Becamex… نے سماجی رہائش کی تعمیر کے وعدے کیے تھے۔ حقیقت سے وابستگی سے، Vingroup نے شمالی اور وسطی علاقوں میں بہت سے سماجی ہاؤسنگ منصوبے شروع کیے ہیں۔

سستی رہائش اور سماجی رہائش کی واپسی آنے والے وقت میں مارکیٹ سے بہت زیادہ دلچسپی لے سکتی ہے۔ اس پراڈکٹ کی سپلائی اگلے 1-2 سالوں میں ہو چی منہ شہر کی مضافاتی مارکیٹوں میں پھٹ سکتی ہے، جس سے رہائش کی حقیقی ضروریات والے لوگوں کے لیے گھر کی ملکیت کی "پیاس" دور ہو جائے گی۔

تاہم، اس تناظر میں کہ 70% ہاؤسنگ سپلائی اب بھی اعلیٰ درجے کے حصے میں ہے، مارکیٹ کی لیکویڈیٹی مشکل ہے، اور پراجیکٹ کے قانونی مسائل کو صاف نہیں کیا گیا ہے، کاروباری اداروں کو اب بھی ایک مضبوط تنظیم نو کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر جب بانڈ مارکیٹ "سافٹ لینڈڈ" ہو لیکن پختگی کا دباؤ اب بھی موجود ہے۔

لہذا، بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ کاروباری اداروں کو اب بھی مصنوعات کی تشکیل نو کے لیے منصوبہ بندی کرنے کی ضرورت ہے، مالی صحت کو صاف کرنا جاری رکھیں، اور نئی دوڑ میں داخل ہونے سے پہلے ایک صحت مند جسم کے لیے آلات کو مضبوط کریں۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm