2024 کا اراضی قانون، 1 اگست 2024 سے نافذ العمل، 2013 کے زمینی قانون کی جگہ لے کر، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور وسائل کے انتظام کے لیے ایک ادارہ جاتی فروغ کی امید تھی۔ تاہم تقریباً دو سال کے نفاذ کے بعد اس سال ایک بار پھر قانون میں کئی بڑی تبدیلیوں کے ساتھ ترمیم کی جائے گی۔
اپنے تعارف سے پہلے ہی 'پرانا'۔
ماہرین کے مطابق، اراضی قانون میں ترمیم ایک فوری ضرورت ہے کیونکہ، اگرچہ یہ حال ہی میں نافذ ہوا ہے، لیکن یہ قانون اب نئے تناظر کے لیے موزوں نہیں ہے، خاص طور پر یکم جولائی 2025 سے، پورا ملک دو سطحی لوکل گورنمنٹ ماڈل کو نافذ کرے گا، جس میں صوبائی اور کمیون/وارڈ کی سطح بھی شامل ہے، جبکہ موجودہ قانون میں اب بھی ایک ضابطہ ہے: زمین کے استعمال، ضلعی اور قومی سطح پر انتظامی نظام، تینوں اور صوبائی سطحوں کے استعمال۔
یہ عدم مطابقت بہت سی کوتاہیوں کا باعث بنی ہے جس کی وجہ سے ضلعی سطح کے خاتمے کے بعد دوسرے شعبوں کے ساتھ ہم آہنگی کا فقدان ہے۔
قومی اسمبلی تقریباً دو سال کے نفاذ کے بعد اپنے سال کے اختتامی اجلاس میں اراضی قانون میں جامع ترمیم کرے گی۔ (مثالی تصویر)
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے وضاحت کی کہ زمین کے قانون میں عام طور پر تقریباً 10 سال کا ترمیمی دور ہوتا ہے۔ تاہم، 2024-2026 کا سیاق و سباق تین بڑے متغیرات کو پیش کرتا ہے جن کے لیے قانون کو جلد ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے۔
اس سے مراد ضلع/کاؤنٹی کی سطح کو ختم کرتے ہوئے مقامی حکومت کے ڈھانچے کو دو سطحی ماڈل میں تبدیل کرنا ہے۔ تاہم، 2024 کا زمینی قانون اب بھی تین سطحوں پر زمین کے استعمال کے منصوبے ڈیزائن کرتا ہے: قومی، صوبائی اور ضلع۔ انتظامی سطحوں میں یہ عدم توازن بہت سے طریقہ کار کو انجام دینے کی جگہ کے بغیر چھوڑ دیتا ہے، جس سے بہت سے عمل میں رکاوٹیں پیدا ہوتی ہیں۔
مزید برآں، زمین کے انتظام سے متعلق مرکزی قرارداد 18 اور 69 کو ادارہ جاتی بنانے کی ضرورت کے لیے زمین کے مالیاتی میکانزم، خاص طور پر تشخیص اور معاوضے کی مزید وضاحت کی ضرورت ہے۔
آخر کار، بنیادی ڈھانچے کے کلیدی منصوبوں کے لیے زمین خالی کرنے کا دباؤ بڑھتا جا رہا ہے۔ شفاف اور مخصوص طریقہ کار کے بغیر ترقی سست روی کا شکار رہے گی۔
مسٹر چاؤ نے اس بات پر بھی زور دیا کہ سب سے بڑی رکاوٹ معاوضے کی قیمت بنی ہوئی ہے: " ریاست کی موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست جو ٹیکسوں اور زمین کے کرایے کا حساب لگانے کے لیے استعمال کی جاتی ہے وہ مناسب ہے۔ لیکن جب زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا جاتا ہے، لوگ چاہتے ہیں کہ معاوضہ مارکیٹ کی قیمت کے قریب ہو۔"
اس کا حل ایک دوسرے کے مقابلے میں ایک انتہا کو منتخب کرنے میں نہیں ہے، بلکہ واضح طریقہ کار، ڈیجیٹائزڈ اور تصدیق شدہ لین دین کے اعداد و شمار، اور ایک ویلیویشن کونسل جس میں عوام کے نمائندے شامل ہوں، کے ساتھ ایک آزاد معاوضے کی تشخیص کا طریقہ کار بنانا ہے۔ مقصد اتفاق رائے پیدا کرنا، طویل تنازعات کو محدود کرنا، اور علاقے کے لیے مالیاتی نظم و ضبط کو یقینی بنانا ہے ۔
دریں اثنا، زراعت اور ماحولیات کی وزارت نے وضاحت کی کہ، دو سطحی لوکل گورنمنٹ ماڈل سے مطابقت نہ رکھنے کے علاوہ، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور زمین کے استعمال سے متعلق سیکٹرل پلاننگ بھی متضاد ہیں اور ہم آہنگ نہیں ہیں۔
اس کے علاوہ، عوامی سرمایہ کاری کے منصوبے یا فوری اور مخصوص نوعیت کے اہم منصوبے، جو سیاسی اور خارجہ پالیسی کے مقاصد کو پورا کرتے ہیں، ابھی تک اس میں شامل نہیں ہیں یا منصوبہ بندی کے مطابق نہیں ہیں۔
زمین کی تشخیص کے موجودہ طریقے پیچیدہ ہیں اور آزاد کنسلٹنٹس پر بہت زیادہ انحصار کرتے ہیں، جبکہ ریاستی ایجنسیاں تشخیص کے لیے ذمہ دار ہیں اور قانونی ذمہ داری برداشت کرتی ہیں۔
مسٹر فام وان ہوا (ممبر آف پارلیمنٹ جو ڈونگ تھاپ صوبے کی نمائندگی کرتے ہیں)
مذکورہ بالا اہم منصوبوں میں زمین کے حصول سے متعلق ضوابط کا بھی فقدان ہے، مثال کے طور پر، ایشیا پیسیفک اکنامک کوآپریشن (APEC) فورم یا فری ٹریڈ زونز اور بین الاقوامی مالیاتی مراکز کے منصوبے۔ موجودہ قوانین میں زمین کے حصول سے متعلق ضوابط کا بھی فقدان ہے جب سرمایہ کار بقیہ علاقے (چھوٹے پیمانے پر) کسی معاہدے تک نہیں پہنچ پاتے ہیں، جس کی وجہ سے منصوبے تعطل کا شکار ہوتے ہیں، وسائل ضائع ہوتے ہیں اور سرمایہ کاری میں پیش رفت میں تاخیر ہوتی ہے۔
2024 کے زمینی قانون نے موجودہ شہری اور دیہی منصوبہ بندی والے علاقوں کو الگ الگ زمین کے استعمال کے منصوبوں کے بغیر زمین کے استعمال کا انتظام کرنے کی اجازت دی ہے، بجائے اس کے کہ انتظام کے لیے ان موجودہ منصوبوں کو استعمال کریں۔ تاہم، حقیقت میں، شہری اور دیہی منصوبہ بندی کی کوریج کی شرح کم ہے۔ بہت سی جگہوں پر، منصوبہ بندی پوری انتظامی حدود کا احاطہ نہیں کرتی، مطلب یہ ہے کہ موجودہ منصوبوں کے باوجود، مقامی لوگوں کو اب بھی اضافی زمین کے استعمال کے منصوبے بنانے پڑتے ہیں، جس کی وجہ سے اوورلیپ اور بربادی ہوتی ہے۔
فی الحال، زمین کی تقسیم اور لیزنگ بنیادی طور پر زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی یا سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے بولی لگانے کے عمل کے ذریعے کی جاتی ہے۔ تاہم، یہ عمل نیلامی اور بولی لگانے سے متعلق قانون کے طریقہ کار اور ضوابط پر منحصر ہے، اس لیے اس کی تیاری کے لیے کافی وقت درکار ہے۔
دریں اثنا، بہت سے معاملات میں، کافی صلاحیت کے حامل سرمایہ کاروں کا انتخاب کرنا اب بھی مشکل ہے، جس کی وجہ سے پراجیکٹ کی پیش رفت میں تاخیر ہوتی ہے، زمین کو آہستہ آہستہ استعمال میں لایا جاتا ہے، اور سرمایہ کاری کی کشش متاثر ہوتی ہے۔
رکاوٹوں کے ایک سلسلے کو دور کرنا جو عوامی غم و غصے کا باعث بن رہے ہیں۔
نمائندہ فام وان ہوا (ڈونگ تھاپ) نے نوٹ کیا کہ اگرچہ زمینی قانون میں بہت سی تبدیلیاں آئی ہیں اور اس نے سماجی و اقتصادی ترقی میں اہم کردار ادا کیا ہے، لیکن حقیقت میں اب بھی بہت سی رکاوٹیں ہیں، خاص طور پر مقامی سطح پر، جہاں عمل درآمد براہ راست منظم ہے۔
خاص طور پر، مسٹر ہوا نے کہا کہ زمین کی تشخیص، زمین کے حصول، اور معاوضے سے متعلق رکاوٹیں اکثر عوام کے درمیان درخواستوں اور اختلاف کا باعث بنتی ہیں۔
"زمین کی تشخیص کا موجودہ طریقہ پیچیدہ ہے اور آزاد کنسلٹنٹس پر بہت زیادہ انحصار کرتا ہے، جبکہ ریاستی ایجنسیاں تشخیص کی ذمہ دار ہیں اور قانونی ذمہ داری برداشت کرتی ہیں۔"
"صنعتی زمین یا پیداوار اور کاروبار کے لیے زمین کے لیے، زمین کے استعمال کی فیس کل سرمایہ کاری کا صرف ایک چھوٹا سا حصہ بنتی ہے، لیکن کاروبار صرف قیمت کے تعین کے انتظار میں 6 سے 12 ماہ تک کھو سکتے ہیں۔ انتظار کا یہ وقت موقع کی لاگت کو بڑھاتا ہے، جب کہ مختلف تشخیصی اختیارات کے درمیان قیمت میں فرق اکثر معمولی نہیں ہوتا،" مسٹر ہوا نے کہا۔
نمائندہ ہوآ کے مطابق، رکاوٹیں نہ صرف تکنیکی ہیں بلکہ عمل درآمد کے عمل میں بھی ہیں۔ زمین کی سالانہ قیمت کی فہرست قانون کی ضرورت کے مطابق مارکیٹ کی قیمتوں کو قریب سے ظاہر کرنے کے لیے بنائی گئی ہے، لیکن جب معاوضے پر لاگو کیا جاتا ہے، لوگوں کا خیال ہے کہ یہ اب بھی لین دین کی اصل قیمت سے کم ہے۔
اس کے برعکس اگر صرف آزاد بازار کی قیمتوں کو استعمال کیا جائے تو بجٹ میں توازن رکھنا مشکل ہو جائے گا اور شفافیت کے بارے میں شکایات پیدا ہونے کا خدشہ ہے۔ سرکاری قیمتوں کی فہرست اور بازار کی قیمتوں کے درمیان فرق حکومت اور ان لوگوں کے لیے ایک مخمصہ پیدا کر رہا ہے جن کی زمینوں پر قبضہ کیا جا رہا ہے۔
مزید برآں، نئے قوانین اور حکمناموں میں بہت سی دفعات عمومی اصولوں کی سطح پر برقرار ہیں۔ مثال کے طور پر، زمین کی ذیلی تقسیم اور زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی کی اجازت دینے والا ضابطہ بغیر کسی سڑک کے فرنٹیج کی ضرورت کے، جب تک کہ قانونی رسائی کا راستہ موجود ہو، ایک درست پالیسی ہے اور شہری کاری کی حقیقتوں سے ہم آہنگ ہے۔ تاہم، قانونی رسائی کا راستہ کیا ہے، کم از کم چوڑائی کیا ہے، اور یہ کیسے قائم کیا جاتا ہے؟ قانون نے ابھی تک ان تفصیلات کی وضاحت نہیں کی ہے۔ نتیجے کے طور پر، بہت سے علاقوں نے درخواستوں کی کارروائی کو عارضی طور پر معطل کرنے کے محفوظ آپشن کا انتخاب کیا ہے۔
صرف فریم ورک دستاویزات رکھنے کی موجودہ صورتحال مزید کارروائی کے منتظر دستاویزات کی طرف لے جاتی ہے۔ مقامی حکام الجھن کا شکار ہیں، شہریوں اور کاروباری اداروں کو متعدد دورے کرنے پڑتے ہیں، اور غیر رسمی اخراجات بڑھ جاتے ہیں۔
مسٹر ہوا نے بعض گروپوں کے لیے زمین کے استعمال کی فیس میں 70 فیصد کمی کی پالیسی کی مثال دی۔ اگرچہ مقصد انسانی ہے، درخواست کی شرائط اوور لیپنگ ہیں، اور یہ سمجھنے میں تضادات ہیں کہ گھر، فرد، یا زمین کے استعمال کے وقت کی تشکیل کیا ہے۔
مسٹر ہوا نے ایک سخت انتظامی ذہنیت سے کارکردگی اور قدر کی تخلیق پر توجہ مرکوز کرنے کی تجویز پیش کی۔ انہوں نے طریقہ کار کو ممکن حد تک آسان بنانے، شفافیت بڑھانے اور خاص طور پر انتظامی اقدامات کے بجائے معاشی آلات کے استعمال میں اضافے پر زور دیا۔
مثال کے طور پر، زمین کی قیمت کا آخری پیسہ تک درست طریقے سے تعین کرنے کی کوشش کرنے کے بجائے، قیمت کی فہرست کے مطابق مناسب قیمت کو قبول کرنا اور ٹیکس، فیس یا دیگر مالی ذمہ داریوں کے ذریعے اضافی قیمت کو منظم کرنا ممکن ہے۔ اس سے نظام پر بوجھ کم ہوتا ہے جبکہ اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ ریاست اب بھی اضافی قیمت جمع کرتی ہے۔
زراعت اور ماحولیات کی وزارت کی طرف سے زمین کے قانون میں ترامیم کے مسودے میں مواد کے دو بڑے گروپوں پر توجہ مرکوز کرنے کی امید ہے۔
پہلا گروپ ایسے مواد پر مشتمل ہے جو نئے دور میں قومی ترقی کے تقاضوں اور دوہرے ہندسے کی اقتصادی ترقی کی ضرورت کو پورا کرتا ہے۔
وزارت اراضی قانون کے متعدد آرٹیکلز میں ترمیم اور ان کی تکمیل کی تجویز پیش کرتی ہے تاکہ قومی اسمبلی کی قراردادوں اور حکومتی حکمناموں اور قراردادوں جیسے کہ زمین کی قیمتیں، زمین کی قیمت کی میزیں، زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے ضوابط کے ذریعے قانون کے نفاذ میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے طریقہ کار اور پالیسیوں پر شقیں شامل کی جائیں۔ زمین کے استعمال کی فیس، زمین کی لیز کی فیس؛ زمین کا حصول، معاوضہ، مدد، اور دوبارہ آبادکاری؛
رجسٹریشن اور زمین کے سرٹیفکیٹ کا اجراء؛ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبے؛ زمین کی تقسیم، زمین کی لیز، زمین کے استعمال میں تبدیلی کی اجازت، زمین کے لیز کے فارموں کا انتخاب، زمین کی ذیلی تقسیم، زمین کا استحکام؛ زمین کی مخصوص اقسام کے لیے زمین کے استعمال کے نظام؛ زمین کی معلومات کے نظام، اور زمین کے تنازعات کا حل۔
اس کے ساتھ ہی، زمینی استعمال کی منصوبہ بندی اور کمیون کی سطح پر منصوبوں کے ضوابط میں ترامیم اور اضافے کیے گئے۔ چاول کی زمین استعمال کرنے والوں کے حقوق اور ذمہ داریاں؛ 1 جولائی 2014 سے پہلے زمینی قوانین کی خلاف ورزی کرنے والے زمین استعمال کرنے والوں کے حقوق اور ذمہ داریاں؛ خصوصی معاملات میں معاوضہ؛ اور زمین کی مخصوص اقسام کے لیے زمین کے استعمال کا نظام۔
دوسرا گروپ وکندریقرت، اختیارات کی تفویض، اور دو سطحی مقامی حکومت کے ماڈل کے مطابق اختیارات کی وضاحت، اور زمین کے میدان میں انتظامی اصلاحات پر مشتمل ہے۔
وزارت دو سطحی مقامی حکومت کے ماڈل کے مطابق زمین کے ریاستی انتظام کو لاگو کرنے کے لیے اتھارٹی کے ضوابط میں ترمیم اور اضافی کرنے کی تجویز پیش کرتی ہے۔ اور زمین کے ریاستی انتظام کو نافذ کرنے کے لیے اتھارٹی میں ایک نئی شق شامل کرنا۔
اس کے علاوہ، صوبائی سطح سے متعلق انتظامی طریقہ کار پر ضابطوں پر نظر ثانی اور ان کی تکمیل کریں اور ان کا جائزہ لیں تاکہ قانونی نظام کے اندر دیگر قوانین اور قراردادوں کے ساتھ مطابقت اور یکسانیت کو یقینی بنایا جا سکے۔
ماخذ: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
تبصرہ (0)