تواجه مليون وحدة سكنية اجتماعية اختناقات في التمويل وتخصيص الأراضي.

اختناق في الإمداد

في التاسع عشر من مايو، عقدت وزارة البناء مؤتمراً لتنفيذ مشروع استثمار وبناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود والعاملين في المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2030. ووفقاً للوزارة، فقد كشف تطبيق سياسات الإسكان الاجتماعي عن عدة أوجه قصور في تخطيط وتخصيص الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي، وفي آليات وسياسات تشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال، وغيرها. وقد قدمت الوزارة مشروعاً، وأصدره رئيس الوزراء، يُحدد تطوير الإسكان الاجتماعي لذوي الدخل المحدود والعاملين في المناطق الصناعية كأحد المهام الرئيسية في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد. والهدف هو السعي إلى إنجاز ما يقارب مليون وحدة سكنية اجتماعية في مختلف المناطق بحلول عام 2030.

بسبب ندرة المعروض من المساكن الاجتماعية، لم تُنتج حزمة الائتمان التفضيلية البالغة 120 ألف مليار دونغ فيتنامي أي قروض قائمة حتى الآن.

يتضمن هذا المخطط تحديدًا إنجاز ما يقارب 428,000 وحدة سكنية اجتماعية خلال الفترة 2021-2025، وما يقارب 634,200 وحدة سكنية اجتماعية خلال الفترة 2025-2030. وسيتم في الوقت نفسه تحديد أهداف محددة لإنجاز الوحدات السكنية الاجتماعية لكل منطقة في كل مرحلة (2022-2025 و2025-2030). ولضمان نجاح تنفيذ المخطط، من الضروري تحديد الصعوبات والعقبات لإيجاد حلول لها؛ فـ"التشخيص الصحيح للمشكلة هو مفتاح إيجاد الحل الأمثل".

خلال المؤتمر، صرّح السيد نغوين شوان باك، نائب مدير إدارة الائتمان للقطاعات الاقتصادية في بنك الدولة الفيتنامي، بأن الحكومة وافقت على حزمة قروض بقيمة 120 مليار دونغ فيتنامي لتقديم قروض تفضيلية للمستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية والمساكن الميسورة التكلفة، إلا أنه بعد شهرين من بدء التنفيذ، لم يتم صرف الأموال بعد. وحتى الآن، لم يتلقَّ بنك الدولة الفيتنامي قائمة المشاريع المطلوبة من وزارة البناء، وبالتالي لم يتم إصدار أي قروض مستحقة ضمن برنامج الإقراض البالغ 120 مليار دونغ فيتنامي.

بحسب السيد باك، فإن اللوائح الحالية المتعلقة بأهلية شراء المساكن الاجتماعية تواجه انتقادات واسعة، كشرط الإقامة واشتراط إعفاء الدخل من ضريبة الدخل الشخصي، وهي شروط لم تعد مناسبة في ظل الارتفاع المستمر لأسعار المساكن. وستكون هذه الصعوبات والعقبات أيضاً من الأسباب الرئيسية التي تؤثر على قدرة برنامج القروض البالغ 120 مليار دونغ فيتنامي على استيعاب التمويل.

لضمان التنفيذ الفعال لحزمة الـ 120 تريليون دونغ فيتنامي، اقترح ممثلو بنك الدولة الفيتنامي أن تقوم الوزارات والهيئات بمراجعة وتعديل الوثائق القانونية ذات الصلة لإزالة العقبات القانونية والإجرائية المتعلقة بالاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية والإسكان الميسر، مما يزيد من المعروض من هذا القطاع العقاري في السوق ويلبي الاحتياجات الفعلية للمواطنين. ويتعين على لجان الشعب في المحافظات والمدن الاهتمام بتخصيص الأراضي اللازمة لتطوير المساكن الاجتماعية، والإعلان الفوري عن قائمة المشاريع لتمكين المستفيدين من الحصول على قروض من البنوك التجارية، وتكثيف جهود التواصل مع مستثمري مشاريع المساكن الاجتماعية والإسكان الميسر، وكذلك مع سكان المناطق التابعة لهم، بشأن برنامج القروض البالغ 120 تريليون دونغ فيتنامي.

في غضون ذلك، أشارت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إلى أن نقص المساكن الاجتماعية يعود إلى عدم استغلال 20% من الأراضي في المناطق الحضرية الجديدة ومشاريع الإسكان التجاري استغلالاً كاملاً أو عدم استخدامها للغرض المخصص لها. ولا يزال نقص الأراضي المخصصة لبناء المساكن الاجتماعية في المواقع المناسبة بالمدن الكبرى والمناطق الصناعية مشكلة شائعة. ولم تولِ العديد من اللجان الشعبية في المحافظات اهتماماً كافياً لأراضي تطوير المساكن الاجتماعية، مما يستدعي تشديد مسؤولية القيادة في هذا الشأن. وينص مشروع قانون الأراضي المعدل حالياً على أن مشاريع الإسكان الاجتماعي، عند استصلاح الدولة للأراضي لأغراض التنمية التي تخدم المصلحة الوطنية، مؤهلة للإعفاء من رسوم استخدام الأراضي. وفي حال الإعفاء من هذه الرسوم، لن تكون هناك حاجة لإجراءات المزاد والحساب، مما يُسهّل العملية بشكل كبير.

نظراً لندرة المعروض من المساكن الاجتماعية في هانوي، فقد تلقى مشروع الإسكان الاجتماعي NHS Trung Van في مقاطعة نام تو ليم آلاف الطلبات، مما أدى إلى طوابير طويلة.

يشكو السكان المحليون من صعوبات لا حصر لها.

خلال المؤتمر، صرّح السيد تران هوانغ كوان، مدير إدارة الإنشاءات بمدينة هو تشي منه، بأنّ تطوير الإسكان الاجتماعي في المدينة لا يزال يواجه العديد من العقبات، كتعقيد إجراءات الاستثمار، وإجراءات الموافقة على التخطيط التفصيلي بمقياس 1/500، وتخصيص الأراضي، وحساب رسوم استخدامها. إضافةً إلى ذلك، فإنه إلى جانب إجراءات الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي ومتطلبات الإيداع المشابهة للإسكان التجاري، يجب أن تخضع مشاريع الإسكان الاجتماعي لإجراءات أخرى كتقييم الأسعار، والتحقق من أهلية المشترين/المستأجرين، ومراجعة التكاليف لتحديد هامش الربح القياسي. علاوةً على ذلك، في مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية التي تُخصّص 20% من أراضيها لبناء الإسكان الاجتماعي، لا توجد لوائح تُنظّم تحديد تكاليف التعويض عن إزالة الأراضي، وتكاليف الاستثمار في إنشاء البنية التحتية، وتخصيص هذه التكاليف لصندوق الأراضي المخصص لبناء الإسكان الاجتماعي.

ستتوفر قريباً شقق في منطقة بينه دينه بأسعار تبدأ من 500 مليون دونغ فيتنامي فقط.

في صباح يوم 19 مايو، أقامت اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه حفل وضع حجر الأساس لمشروع سكني ضمن المنطقة المؤسسية المخطط لها لنقابة العمال. وحضر الحفل السيدة ترونغ ثي ماي، عضوة المكتب السياسي، والأمينة الدائمة للجنة المركزية، ورئيسة إدارة التنظيم المركزي، إلى جانب عدد من القادة من الحكومة المركزية ومقاطعة بينه دينه.

يُعدّ مشروع الإسكان ضمن مجمع مؤسسات النقابات العمالية في مقاطعة بينه دينه المشروع الوحيد الذي طوّره الاتحاد العام للعمال في فيتنام في مقاطعة بينه دينه. وتتولى شركة IEC للإنشاءات والهندسة الكهروميكانيكية المساهمة الاستثمار في المشروع، الذي يُقام في منطقة لونغ فان الحضرية، حي تران كوانغ ديو (مدينة كوي نهون)، بمساحة إجمالية قدرها 37,617 مترًا مربعًا واستثمار إجمالي يتجاوز 1.1 تريليون دونغ فيتنامي. ويهدف المشروع إلى توفير مساكن مخصصة للعمال وأعضاء النقابات العمالية والعاملين في المناطق الصناعية. وقد وُضع المشروع ضمن خطة "الاستثمار في بناء مؤسسات النقابات العمالية في المناطق الصناعية ومناطق التصدير"، التي وافق عليها رئيس الوزراء ويتولى الاتحاد العام للعمال في فيتنام تنفيذها.

يتألف المشروع من 4 أبراج شاهقة تضم 1500 شقة، بمساحات مرنة تتراوح بين 50 و70 مترًا مربعًا، وبأسعار بيع تتراوح بين 500 و700 مليون دونغ فيتنامي للوحدة. ومن المتوقع تسليم أولى الشقق في الربع الأخير من عام 2024.

وأضاف السيد فام آنه توان، رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه: "في الفترة المقبلة، ستواصل المقاطعة تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي وفقًا للخطة، وخاصة إسكان العمال؛ عازمة على الاستثمار في بناء ما يقرب من 12900 وحدة سكنية اجتماعية في الفترة حتى عام 2025، أي قبل خمس سنوات من الخطة التي خصصها رئيس الوزراء لمقاطعة بينه دينه في مشروع الاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المنخفض وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030، والذي تمت الموافقة عليه في 3 أبريل 2023".

ثانه كوان

بحسب السيد كوان، فإنّ تعويضات الأراضي وإخلاء الأراضي لبعض مشاريع الإسكان الاجتماعي بالغة الصعوبة وتستغرق وقتاً طويلاً، مما يؤدي إلى بطء تقدم المشاريع، أو حتى عدم إتمامها. كما أنّ رأس المال طويل الأجل بأسعار فائدة تفضيلية لدعم المستثمرين في الاقتراض لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي، ولتقديم قروض للمستفيدين المؤهلين لشراء منازل، غير مستقر، ويتأخر توفيره، وإجراءاته معقدة للغاية ويصعب استيفاء معاييره. كذلك، فإنّ إجراءات تعديل مخطط تقسيم المناطق بمقياس 1/2000 والمخطط التفصيلي بمقياس 1/500 بالغة الصعوبة وتستغرق وقتاً طويلاً. ولم تُنشئ الدولة بعد آلية لتعبئة الموارد من المحتاجين للإسكان الاجتماعي لتكوين رأس مال استثماري لبناء الإسكان الاجتماعي من خلال البنوك أو صناديق الائتمان أو نماذج صناديق ادخار الإسكان.

فيما يتعلق بالحلول، صرّح السيد كوان بأن مدينة هو تشي منه تُراجع وتُطوّر خطط استخدام الأراضي لضمان توفير مساحات كافية لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الصناعي وفقًا للقانون؛ كما تُعلن المدينة عن طرح أراضٍ للاستثمار في الإسكان الاجتماعي أمام الشركات لإجراء البحوث وتقديم مقترحات الاستثمار. وقد أصدرت المدينة أيضًا إجراءات وحلولًا مُحددة لتبسيط الإجراءات الإدارية لتخصيص الأراضي وتأجيرها، وتحويل استخدام الأراضي من زراعة الأرز وبعض أنواع الأراضي الأخرى (غير السكنية) إلى مشاريع بناء الإسكان الاجتماعي.

صرح السيد دوونغ دوك توان، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هانوي، بأن المدينة تهدف إلى تطوير ما يقارب 1.2 مليون متر ^مربع من مساحات البناء السكنية الجديدة بحلول عام 2025، وتستعد للاستثمار في العديد من مناطق الإسكان الاجتماعي المكتظة. وأشار السيد توان إلى أن اللوائح التي تلزم بتخصيص الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي تعاني من العديد من أوجه القصور. فعلى سبيل المثال، المشاريع الواقعة بعيدًا عن مركز المدينة، كما هو الحال في أحياء با في وأونغ هوا ومي دوك، غير مناسبة للإسكان الاجتماعي. وبالمثل، لا تزال مشاريع الإسكان التجاري التي تتجاوز مساحتها هكتارين مُلزمة بتخصيص 20% من أراضيها للإسكان الاجتماعي، وهو أمر غير مناسب ومجزأ. ومع ذلك، فإن المشاريع التي لا تتطلب تخصيص أراضٍ مُلزمة بتقديم تقرير إلى رئيس الوزراء للنظر فيه، مما يسمح لها بدفع رسوم استخدام الأراضي بدلًا من بناء المساكن، الأمر الذي يؤدي إلى إجراءات مطولة لا داعي لها. وتأمل هانوي في تخصيص أراضٍ بديلة بشكل استباقي لبناء الإسكان الاجتماعي لهذه المشاريع داخل مناطق الإسكان الاجتماعي المكتظة. وفي الوقت نفسه، تم تفويض السلطة إلى هانوي لتعديل تخطيط المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات لتوفير الأراضي اللازمة لبناء مساكن اجتماعية للإيجار.

لم يتم تحقيق الهدف، والحوافز ليست جذابة بما فيه الكفاية.

أقرّ وزير الإنشاءات، نغوين ثانه نغي، بأن أهداف تطوير الإسكان الاجتماعي لم تتحقق في الآونة الأخيرة. وتعاني الآليات والسياسات التي تحكم هذا التطوير من بعض أوجه القصور، إذ لا تواكب الواقع وتحتاج إلى تحديثات دورية. وتتضمن إجراءات الاستثمار والبناء والإدارة والبيع، فضلاً عن سياسات الشراء والبيع، خطوات ومراحل عديدة، مما يؤدي إلى عمليات مطولة. كما أن سياسات التحفيز للمستثمرين ليست جذابة بما فيه الكفاية، وتواجه ميزانية الدولة صعوبات في تخصيص الأموال للقروض الميسرة؛ لذا يتعين على السلطات المحلية إيلاء المزيد من الاهتمام لهذا الأمر. وتقوم الوزارة حاليًا بصياغة قرار بشأن الإسكان الاجتماعي لتقديمه إلى الحكومة واللجنة المركزية للحزب لإصداره، بهدف تعزيز دور الحزب القيادي في تطوير الإسكان لذوي الدخل المحدود والعمال.

---

يتعين على السلطات المحلية إيلاء المزيد من الاهتمام للإسكان الاجتماعي.

تحتاج السلطات المحلية إلى آليات وحلول محددة لتبسيط الإجراءات الإدارية المتعلقة بتخطيط المشاريع والموافقة عليها، وتخصيص الأراضي، وتأجيرها، وإزالة المخلفات من المواقع، وإجراءات الاستثمار في قطاع البناء. كما ينبغي عليها تخصيص ميزانيات محلية لتوفير حوافز ودعم إضافيين لجذب الشركات للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية. علاوة على ذلك، يتعين على السلطات المحلية مراجعة العقبات القانونية التي واجهتها المشاريع في السابق والتنسيق مع الوزارات والهيئات المعنية لحلها، مما يتيح استخدام هذه الموارد، لا سيما تلك التي تتضمن أراضي جاهزة للبناء، وبالتالي زيادة المعروض في السوق.

نائب وزير البناء نجوين فان سينه

لا توجد حتى الآن أي إرشادات حول كيفية استخدام الأموال المدفوعة لالتزامات الإسكان الاجتماعي.

يفتقر القانون حاليًا إلى توجيهات بشأن استخدام الأموال المُحصّلة من المشاريع التجارية التي تفي بالتزاماتها في مجال تطوير الإسكان الاجتماعي من خلال سداد المدفوعات. لذا، يتعين على الوزارات والهيئات المركزية إصدار توجيهات عاجلة بشأن إدارة هذه الأموال واستخدامها. كما يجب تبسيط آلية اختيار المستثمرين لمشاريع الإسكان عمومًا، ومشاريع بناء الإسكان الاجتماعي خصوصًا. وفي حال اختيار المستثمرين عن طريق المناقصات، ينبغي وضع آلية مناقصة منفصلة (مبسطة ومختصرة) لمشاريع الإسكان الاجتماعي.

السيد دوونغ دوك توان، نائب رئيس اللجنة الشعبية في هانوي

هناك العديد من أوجه القصور في تطوير الإسكان الاجتماعي.

يشهد الطلب على المساكن الاجتماعية ومساكن العمال في المنطقة ارتفاعًا كبيرًا، إلا أن آلية تطوير هذا النوع من المساكن لا تزال تعاني من العديد من أوجه القصور، كضيق نطاق الفئة المستهدفة وتعقيد إجراءات بيع وشراء المساكن الاجتماعية. ويتطلب تحديد سعر المساكن الاجتماعية قبل بيعها أو تأجيرها أو استئجارها مع خيار الشراء، في المشاريع الممولة من ميزانية الدولة، تقييمًا من قبل جهات حكومية على مستوى المحافظة، وهو ما يستغرق وقتًا طويلًا ويكلف الكثير. كما يواجه توفير رأس المال لمشاريع الإسكان الاجتماعي صعوبات جمة نظرًا لمحدودية الدعم الحكومي وآلياته التي تُعيق وصول المستثمرين إلى هذه الموارد.

السيد نغوين فان دان، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دونغ

---

أفاد نائب وزير البناء، نغوين فان سينه، بأن الوزارة قد أنجزت مسودة قانون الإسكان المُعدَّل، الذي حظي بموافقة الحكومة، وسيُقدَّم إلى الجمعية الوطنية في دورتها الخامسة من الدورة الخامسة عشرة. وبناءً على ذلك، اقترحت وزارة البناء أن تُقدِّم الحكومة إلى الجمعية الوطنية مقترحًا يسمح بتطبيق سياسات الإسكان الاجتماعي فور دخول قانون الإسكان المُعدَّل حيز التنفيذ (المتوقع في 1 يناير 2024)، بما في ذلك سياسات تتعلق بما يلي: المستفيدون المؤهلون وشروطهم؛ تخطيط وتخصيص الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي؛ اختيار المستثمرين؛ إجراءات تنفيذ المشاريع؛ وسياسات الدولة التفضيلية... وفي الوقت نفسه، ستُطبَّق سياسات منفصلة بشأن سكن العمال وسكن القوات المسلحة لتشجيع التنمية وتحفيزها.

"خلال الفترة المقبلة، ستواصل الوزارات والهيئات التنسيق مع هيئات الجمعية الوطنية لوضع الصيغة النهائية لقانون الإسكان المعدل ونشره، بالتزامن مع قانون الأراضي المعدل، وقانون المناقصات المعدل، وقوانين الضرائب... وتقديم تقرير إلى رئيس الوزراء لعرضه على اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية للنظر في إضافة بنود إلى خطة الاستثمار العام متوسطة الأجل للفترتين 2021-2025 و2026-2030 لتنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي. وتوجيه وتنسيق الجهود مع السلطات المحلية والمؤسسات الائتمانية لتوفير القروض وصرف الأموال بسرعة، مع التركيز على المجالات الرئيسية واستهداف مشاريع العقارات المؤهلة وفقًا للقانون؛ وإعطاء الأولوية في الإقراض لمشاريع الإسكان الاجتماعي التي تضمن الأمن الاجتماعي"، هذا ما صرح به السيد سينه.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm