خلال 10 سنوات ارتفعت أسعار العقارات عشرات المرات؛ معدل عائد جذاب، السوق يجذب رأس المال الأجنبي

أسباب الارتفاع المستمر في أسعار العقارات، و"إرواء العطش" للإسكان الاجتماعي في هانوي ، وإلغاء ثانه هوا لقرار اختيار المستثمرين للمشروع... هي أحدث أخبار العقارات.

العقارات هي منتج "محلي" إلى حد كبير، وبالتالي فإن معدل ارتفاع الأسعار سيعتمد على السوق الإقليمية وتوازن العرض والطلب. (المصدر: صحيفة XD)

أسباب استمرار ارتفاع أسعار العقارات

وأظهر تقرير سوق العقارات الأخير الذي نشرته جمعية وسطاء العقارات في فيتنام معلومات ملحوظة حول ارتفاع أسعار العقارات. وبناء على ذلك، ارتفعت أسعار العقارات عشرات المرات خلال الأعوام العشرة الماضية فقط. في عام 2021 وحده، ارتفعت أسعار العقارات بمعدل مزدوج الرقم، وهو أعلى بكثير من نفس الفترة من العام الماضي.

قالت جمعية وسطاء العقارات في فيتنام إن أسباب الارتفاع المستمر في أسعار العقارات على مدى العقد الماضي هي ارتفاع التضخم وانخفاض أسعار الفائدة ونقص العرض. وعلى وجه الخصوص، فإن الارتفاع المستمر في أسعار العقارات هو حقيقة لا يمكن إنكارها.

على وجه التحديد، وفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، حتى الآن، تم التمييز بشكل كبير بين زخم النمو عندما كان معدل النمو لا يزال يرتفع في بعض القطاعات، ولكن في بعض القطاعات، توقف معدل النمو وبدأت الأسعار في الانخفاض.

في غضون ذلك، اعترفت بيانات تقرير سوق العقارات للربع الثالث من عام 2023 الصادر عن وزارة البناء أيضًا بهذا الواقع عندما قالت إن متوسط سعر بيع الشقق التي تم افتتاحها حديثًا في الربع الثالث ارتفع بنحو 7٪ على أساس ربع سنوي، وزاد بنسبة 14٪ على أساس سنوي ووصل إلى حوالي 50.8 مليون دونج / متر مربع.

يبلغ متوسط سعر الإيجار للأراضي الصناعية في المدن التي تجذب الاستثمار الأجنبي المباشر بقوة مثل باك نينه، وباك جيانج ، وهونج ين... 3.2-3.4 مليون دونج/م2/فترة إيجار، وهي زيادة حادة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، عندما تذبذب سعر الإيجار بين 2.3-2.7 مليون دونج/م2/فترة إيجار.

وقالت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لشركة سافيلز هانوي، إنه في سياق السوق الحالي، وبناءً على كل قطاع وسوق مع الاختلافات في توازن العرض والطلب، فإن الزيادة أو النقصان في سعر البيع والسيولة يختلف.

ومن الجدير بالذكر أن محركات النمو في سوق العقارات الفيتنامية كبيرة جدًا، والتي تأتي من عملية التحضر جنبًا إلى جنب مع تطوير البنية التحتية، والنمو السكاني القوي الذي يؤدي إلى الطلب الكبير على السكن، وبالتالي، على المدى الطويل، ستظل أسعار العقارات تسجل اتجاهًا تصاعديًا، على الرغم من أنها قد تتباطأ حاليًا بسبب بعض الصعوبات.

وقال رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام نجوين فان دينه، إن معظم المشاريع التي على وشك الانطلاق في هانوي ومدينة هو تشي منه... تقع مدينة هو تشي منه في مناطق بعيدة عن المركز، حيث لا تزال أموال الأراضي وفيرة والبنية التحتية قيد التحسين باستمرار، وهو ما سيستمر في دفع مستوى أسعار هذه المشاريع إلى الارتفاع في المستقبل.

علاوة على ذلك، فإن العقارات هي منتج "محلي" إلى حد كبير، وبالتالي فإن معدل ارتفاع الأسعار سوف يعتمد على السوق في كل منطقة وتوازن العرض والطلب.

سوف يستمر سوق فيتنام في جذب رأس المال الأجنبي

من المتوقع أن يتدفق مبلغ كبير من رأس المال من المستثمرين الأجانب إلى سوق العقارات الفيتنامية في الفترة 2024-2026.

وقد تم التفاوض على العديد من الصفقات وما زالت نشطة للغاية؛ ولا تزال أهداف الاستثمار المتوقعة هي العثور على أموال الأراضي النظيفة والجيدة الجودة والقيمة، فضلاً عن الملكية القانونية والتعويض الكامل والتطهير، وإمكانات التطوير...

هذا هو التقييم الذي أعلنته مؤخرا شركة كوشمان آند ويكفيلد فيتنام بشأن أنشطة الدمج والاستحواذ الأجنبية في فيتنام في الفترة المقبلة.

وبحسب شركة كوشمان آند ويكفيلد فيتنام، فإن بيانات المعاملات في عام 2023 تظهر أن المستثمرين الأجانب لا يزالون يشكلون غالبية معاملات العقارات والاستحواذات والاستثمارات، في حين يشكل المستثمرون المحليون أقل من 10% من عدد المعاملات.

ويرجع ذلك إلى أن الشركات المحلية لا تزال تواجه العديد من العوامل غير المواتية مثل الصعوبات الاقتصادية العامة، وقضايا المشاريع القانونية غير المحلولة، والعديد من العيوب في السندات المؤسسية، وعدم القدرة على الوصول إلى تدفقات رأس المال.

وقالت السيدة ترانج بوي، المدير العام لشركة كوشمان آند ويكفيلد فيتنام: "في سلسلة من الفعاليات الاستثمارية التي نظمتها كوشمان آند ويكفيلد في وقت سابق من هذا العام، ومن خلال استطلاع رأي مع العملاء في جميع أنحاء منطقة آسيا والمحيط الهادئ حول الأسواق التي يهتمون بها أكثر، كانت غالبية الردود إيجابية للغاية بشأن إمكانات الاستثمار في فيتنام".

وبحسب السيدة ترانج بوي، عندما يشهد السياق الاقتصادي العالمي العديد من التقلبات، فإن دولة ناشئة مثل فيتنام أصبحت سوقاً محتملة لجذب الاستثمار.

وفي تحليل أكثر تفصيلا، قال خبراء من شركة كوشمان آند ويكفيلد إن فيتنام كانت ولا تزال في مرمى كمية كبيرة من الاستثمار الأجنبي المباشر.

سوق العقارات في فيتنام؛ وعلى وجه الخصوص، شهدت مدينتي هوشي منه وهانوي تطوراً سريعاً في السنوات الأخيرة. كما تم تسجيل زيادة كبيرة في أنشطة الدمج والاستحواذ بشكل عام وفي قطاع العقارات بشكل خاص من حيث الكمية وقيمة المعاملات.

على الرغم من أن الوضع الاقتصادي بشكل عام وسوق العقارات بشكل خاص منذ بداية عام 2023 وحتى الآن واجه العديد من التحديات، إلا أن الاستثمار العقاري وعمليات الدمج والاستحواذ لا تزال مستمرة.

بلغ إجمالي القيمة التقديرية للاستثمارات العقارية وصفقات الدمج والاستحواذ في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023 نحو 729 مليون دولار أميركي، بانخفاض 33% بسبب قلة الصفقات ذات القيمة الكبيرة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

وبحسب خبراء من شركة كوشمان آند ويكفيلد، فإن معدل العائد الجذاب في سوق ناشئة مثل فيتنام يعد عاملاً مهماً في قرارات الاستثمار التي يتخذها المستثمرون الأجانب.

خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، سجلت فيتنام إجمالي رأس مال استثماري وعمليات اندماج واستحواذ عقارية بلغت حوالي 4.2 مليار دولار أمريكي؛ حيث تشكل أنواع السكن والصناعة 46% و28% على التوالي. ويظهر هذا أن شهية المستثمرين الأجانب لا تزال تركز على الأصول التقليدية في فيتنام، وتخدم بشكل أساسي الحاجة إلى "الاستقرار وكسب العيش".

شقة في منطقة ثو ثيم الحضرية، مدينة هو تشي منه. (المصدر: VNA

هانوي توافق على 3 مشاريع استثمارية أخرى للإسكان الاجتماعي

أصدرت لجنة الشعب في هانوي للتو قرارًا بالموافقة على وتحديث قائمة مشاريع الاستثمار في الإسكان وبناء المناطق الحضرية في خطة تنمية الإسكان في المدينة للفترة 2021-2025 (المرحلة الثانية).

وعلى وجه التحديد، بالنسبة لمشاريع الاستثمار في بناء المساكن التجارية والمناطق الحضرية، وافقت المدينة على 12 مشروعًا وحدثتها. ومن بينها 8 مشاريع قيد التنفيذ ومن المتوقع إنجازها خلال الفترة 2021-2025؛ ومن المتوقع الانتهاء من 3 مشاريع بعد عام 2025، ومشروع واحد يخضع لإجراءات إعداد الاستثمار.

ومن الجدير بالذكر أن لجنة الشعب في هانوي وافقت أيضًا على تحديث 3 مشاريع استثمارية لبناء المساكن الاجتماعية.

الأول هو مشروع الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية في قطعتي CT4 وCT5 من مشروع الاستثمار في بناء منطقة داي كيم الحضرية الجديدة (منطقة داي كيم، منطقة هوانغ ماي). تبلغ المساحة الإجمالية للمشروع 2.03 هكتارًا، وتضم 562 شقة. ويستعد المستثمر حالياً للاستثمار في إنشاء مباني شاهقة الارتفاع في قطعتي CT4 وCT5، ومن المتوقع الانتهاء من بنائها في عام 2024.

أما المشروع الثاني فهو مشروع استثمار بناء المساكن الاجتماعية في قطعة الأرض CT6B، في المنطقة الحضرية الجديدة تاي نام كيم جيانج (حي داي كيم، منطقة هوانج ماي). ويبلغ إجمالي استثمارات المشروع 1,293 مليار دونج، على مساحة 10.85 هكتار. يبلغ إجمالي مساحة المشروع 33.120 مترًا مربعًا ويحتوي على 552 شقة. ويخضع المشروع لإجراءات اتخاذ القرار الاستثماري ومن المتوقع الانتهاء منه في عام 2027.

وأخيرًا ، مشروع الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية في كتلتي CT7 وCT8 في المنطقة الحضرية الجديدة تاي نام كيم جيانج 1 (منطقة داي كيم، مقاطعة هوانج ماي وبلدية تان تريو، مقاطعة ثانه تري). ويبلغ إجمالي استثمارات المشروع 1,394 مليار دونج ويضم 937 شقة. تنفيذ إجراءات اتخاذ القرار بشأن سياسة الاستثمار حاليًا. من المتوقع الانتهاء منه في عام 2026-2027.

وستوفر مشاريع الإسكان الاجتماعي الثلاثة المذكورة أعلاه لسوق الإسكان 2051 شقة إضافية، ومن المتوقع أن تساهم في "إرواء العطش" للإسكان الاجتماعي للناس.

وفي وقت سابق، ووفقا لإحصاءات وزارة البناء، تم في الربع الثالث من هذا العام، إنجاز 19 مشروعا للإسكان الاجتماعي على مستوى البلاد لأصحاب الدخل المحدود والعاملين في المناطق الصناعية بمساحة 18752 وحدة، وتم تنفيذ الاستثمار في البناء.

ومن بينها 5 مشاريع تم إنجازها بحجم 850 وحدة (أي ما يعادل 176% مقارنة بالربع الثاني من عام 2023)، وهناك مشروعان بحجم 5223 وحدة بدأ بناؤهما.

وبالإضافة إلى المشاريع المذكورة أعلاه والتي تم البدء فيها، تمت الموافقة خلال الربع الثالث على 12 مشروعاً بحجم 12,679 شقة ضمن سياسات الاستثمار الجديدة.

إلغاء قرار اختيار المستثمرين لمشاريع المناطق السكنية

في يوم 28 نوفمبر، بناءً على معلومات من اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا، وقع السيد ماي شوان ليم، نائب رئيس اللجنة الشعبية لهذه المقاطعة، قرارًا بإلغاء الموافقة على نتائج الاختيار الأولي للمستثمرين لتنفيذ مشروع المنطقة السكنية في بلدية دونج لينه، مدينة ثانه هوا، على أساس أنها لم تمتثل للوائح.

وبناء على ذلك، ألغت اللجنة الشعبية الإقليمية لثانه هوا القرارات المتعلقة بالمشروع مثل: قرار الموافقة على وثائق دعوة التأهيل المسبق لاختيار المستثمرين؛ قرار الموافقة على نتائج الاختيار الأولي للمستثمرين؛ قرار الموافقة على خطة اختيار المستثمرين.

تم توقيع القرارات الملغاة المذكورة أعلاه من قبل رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا في عام 2020. وكان سبب الإلغاء هو أن المحتوى لم يتوافق مع اللوائح القانونية الحالية.

وعلى وجه التحديد، فإن مشروع المنطقة السكنية في بلدية دونغ لينه، مدينة ثانه هوا، لا يخصص ما يكفي من الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية وفقا للوائح الحكومية بشأن تطوير وإدارة المساكن الاجتماعية.

كلفت لجنة الشعب الإقليمية في ثانه هوا إدارة البناء (الطرف المدعو) برئاسة والتنسيق مع الوحدات ذات الصلة لتنفيذ الإجراءات القانونية بحيث يضمن المشروع الظروف لتحديد مشاريع الاستثمار باستخدام الأراضي وفقًا للأنظمة.

بعد أن يستوفي المشروع الشروط، تقوم الهيئة بإعداد ملف لطلب الموافقة على سياسة الاستثمار، وتقديمه إلى الجهة المختصة لاتخاذ القرار، ويشكل أساسًا لتنظيم اختيار المستثمر لتنفيذ المشروع.

تبلغ مساحة استخدام الأراضي لمشروع منطقة سكنية تابعة لبلدية دونج لينه أكثر من 19 هكتارًا. ويبلغ إجمالي استثمارات المشروع أكثر من 1700 مليار دونج، منها 73.8 مليار دونج تكلفة تعويضات إزالة الموقع.

في عام 2020، كان هناك مستثمران اجتازا الاختيار الأولي للمشروع المذكور أعلاه، بما في ذلك: المشروع المشترك لشركة Viet Nhat Duc Mining Joint Stock Company - شركة Thanh Cong Group Company Limited؛ اتحاد مكون من 5 شركات (شركة مساهمة عامة للاستثمار والاستشارات الإنشائية ترونغ فات؛ شركة مساهمة عامة للاستثمار السياحي تي آند تي؛ شركة مساهمة عامة للاستثمار والاستشارات الإنشائية خان لينه المحدودة؛ شركة مساهمة عامة للاستثمار الإنشائي هوانغ هاي؛ شركة مساهمة عامة لمجموعة تيكو).

[إعلان 2]
مصدر