من الذي يضخ كل هذه الأموال في سوق العقارات؟

لا تزال البنوك الخاصة تستثمر بكثافة في قطاع العقارات. الصورة: نام خان .

تُظهر البيانات الواردة من التقارير المالية للربع الأول من عام 2026 لـ 14 بنكًا تجاريًا مدرجًا، والتي تتضمن إفصاحات عن محافظ القروض، أن قروض العقارات في هذه المجموعة من البنوك تستمر في التوسع بقوة، لكن استراتيجيات التخصيص لكل بنك تختلف اختلافًا كبيرًا.

خمسة بنوك رائدة

وعلى وجه التحديد، في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2026 فقط، بلغ إجمالي قروض العقارات القائمة (بما في ذلك قروض الأعمال العقارية وقروض البناء) أكثر من 1.58 تريليون دونغ فيتنامي ، بزيادة تقارب 7٪ مقارنة بنهاية عام 2025. ويعكس هذا الرقم استمرار جاذبية قطاع العقارات لرأس المال المصرفي، على الرغم من أن السوق لا يزال يواجه العديد من التحديات.

من إجمالي القروض القائمة المذكورة أعلاه، بلغت قروض الأعمال العقارية تريليون دونغ فيتنامي (تمثل 63.2٪)، بينما بلغت قروض البناء 581,068 مليار دونغ فيتنامي ، أي ما يعادل النسبة المتبقية البالغة 36.8٪.

ومن بين هذه البنوك، تمتلك البنوك الخمسة الكبرى، بما في ذلكSHB وVPBank وTechcombank وMB وHDBank، ما مجموعه حوالي 1.18 تريليون دونغ فيتنامي من القروض القائمة، وهو ما يمثل 74.4٪ من الحجم الإجمالي للبنوك الـ 14 التي شملها الاستطلاع.

إذا اقتصرنا على قروض الأعمال العقارية فقط، يبرز بنك VPBank كأكثر الوحدات نموًا. فقد بلغ إجمالي قروض الأعمال العقارية القائمة لدى البنك 238,473 مليار دونغ فيتنامي حتى 31 مارس، بزيادة قدرها 31,046 مليار دونغ فيتنامي ، أي ما يعادل زيادة بنسبة 15% في ربع سنة واحد فقط، وهو أيضًا أعلى معدل نمو ائتماني في النظام المصرفي بأكمله.

احتل بنك SHB المرتبة الثانية بقروض قائمة بلغت 210,374 مليار دونغ فيتنامي ، بزيادة قدرها 5,060 مليار دونغ (+2%). وسجل بنك MB ثاني أكبر زيادة مطلقة بعد بنك VPBank، حيث أضاف 10,707 مليار دونغ (+9%)، ليصل إجمالي قروضه القائمة إلى 131,896 مليار دونغ . كما زاد بنك HDBank بمقدار 8,028 مليار دونغ (+11%)، ليصل إجمالي قروضه العقارية القائمة إلى 78,196 مليار دونغ .

والجدير بالذكر أن بنك تيكومبانك، الذي كان في السابق أحد البنوك التي لديها نسبة عالية من قروض العقارات، خالف هذا الاتجاه من خلال خفض قروضه القائمة من 207,027 مليار دونغ فيتنامي إلى 198,854 مليار دونغ فيتنامي ، بانخفاض قدره 8,173 مليار دونغ فيتنامي (-4%)، ليتراجع إلى المركز الثالث.

من بين البنوك متوسطة الحجم، سجل بنك TPBank أعلى معدل نمو من حيث النسبة المئوية، حيث ارتفع بنسبة 18%، ليصل إجمالي قروضه القائمة إلى 37,902 مليار دونغ فيتنامي . وارتفعت قروض MSB بمقدار 1,820 مليار دونغ فيتنامي لتصل إلى 30,343 مليار دونغ فيتنامي ؛ وارتفعت قروض VIB بمقدار 2,919 مليار دونغ فيتنامي لتصل إلى 24,007 مليار دونغ فيتنامي ؛ وارتفعت قروض BVBank بمقدار 720 مليار دونغ فيتنامي لتصل إلى 23,808 مليار دونغ فيتنامي ؛ وارتفعت قروض PGBank بمقدار 669 مليار دونغ فيتنامي لتصل إلى 5,205 مليار دونغ فيتنامي .

في المقابل، سجل بنك كينلونغ انخفاضاً بنسبة 18%، أي ما يعادل 1.413 مليار دونغ فيتنامي ، ليصل رصيد قروضه العقارية إلى 6.349 مليار دونغ فيتنامي بنهاية الربع الأول. كما شهد بنك إل بي انخفاضاً طفيفاً قدره 373 مليار دونغ فيتنامي ، ليصل إلى 14.722 مليار دونغ فيتنامي .

قروض العقارات القائمة في البنوك حتى نهاية الربع الأول من عام 2026
المصدر: البيانات المالية للبنوك التجارية، الربع الأول من عام 2026.
ملصق		بنك VP	SHB	تيكومبانك	MB	بنك HDBank	بنك TP	MSB	VIB	بنك بي في	بنك LP	كينلونجبانك	بنك PG
قروض مميزة لأعمال العقارات	مليار دونغ	238473	210374	198854	131896	78196	37902	30343	24007	23808	14722	6349	5205

سيظل قطاع العقارات جذاباً لرأس المال الاستثماري خلال السنوات العشر القادمة.

في حين أظهرت البيانات الواردة من 14 بنكًا تجاريًا مدرجًا نشرت ملاحظات توضيحية زيادة كبيرة في الإقراض العقاري في بعض البنوك، فإن بيانات الاقتصاد الكلي الصادرة عن وزارة البناء ترسم صورة أكثر وضوحًا.

بحسب أحدث تقرير صادر عن الوزارة، بلغ إجمالي القروض القائمة لأنشطة الأعمال العقارية في النظام المصرفي بأكمله، حتى 28 فبراير، حوالي 2235 تريليون دونغ فيتنامي ، بزيادة قدرها 11.7% مقارنةً بالربع الأخير من عام 2025، أي ما يعادل زيادة تتجاوز 233 مليار دونغ فيتنامي . وبالمقارنة مع الفترة نفسها من العام الماضي، بلغت الزيادة 43%.

يبرز هذا الرقم بشكلٍ لافتٍ للنظر عند النظر إليه في سياق نمو الائتمان الإجمالي. فبحسب بيانات بنك الدولة الفيتنامي، لم يتجاوز نمو الائتمان في الاقتصاد ككل خلال أول شهرين من العام 1.4%. وهذا يعني أن معدل نمو الائتمان العقاري يزيد بأكثر من ثمانية أضعاف عن المتوسط العام.

من حيث هيكل استخدام رأس المال، تصدرت مشاريع التنمية الحضرية والإسكان القائمة بما يقرب من 784,000 مليار دونغ فيتنامي ، وهو ما يمثل 35٪ من إجمالي القروض القائمة ويزيد بنسبة 24.1٪ مقارنة بالربع الرابع من عام 2025. تلتها قروض حقوق استخدام الأراضي ( 255,352 مليار دونغ فيتنامي )، والمجمعات الصناعية ومناطق معالجة الصادرات (أكثر من 139,000 مليار دونغ فيتنامي )، ومشاريع السياحة والبيئة والمنتجعات ( 84,281 مليار دونغ فيتنامي ).

تعتبر وزارة البناء تركيز رأس المال في قطاعي الإسكان والتنمية الحضرية علامة إيجابية، تعكس أن المستثمرين يسرعون تنفيذ المشاريع وتشير إلى إمكانية تحسين العرض في المستقبل القريب.

وبالنظر إلى هذه الأرقام، فقد أثيرت العديد من التساؤلات في الاجتماعات العامة السنوية للبنوك التجارية لعام 2026 بشأن مبادئ الإقراض لقطاع العقارات.

أشار رئيس مجلس إدارة بنك VPBank، نجو تشي دونغ، إلى أن معدل التحضر في فيتنام لا يزال حالياً أقل من 40%، وهو أقل بكثير من معدل الصين البالغ حوالي 77%. ولذلك، سيظل الطلب على المساكن مرتفعاً للغاية خلال السنوات العشر إلى العشرين القادمة.

وأشار إلى أن سوق العقارات ليس سوقًا متجانسًا ولكنه يتألف من العديد من القطاعات المختلفة مثل العقارات السياحية، والمجمعات الصناعية، والعقارات التجارية، والعقارات السكنية؛ وضمن العقارات السكنية وحدها، توجد العديد من المجموعات التي تتراوح من الإسكان الاجتماعي، والمتوسط إلى الراقي والفائق الفخامة.

سيظل الطلب على المساكن مرتفعاً للغاية خلال السنوات العشر إلى العشرين القادمة.

رئيس مجلس إدارة بنك VPBank، نجو تشي دونغ

"لا يمكننا النظر إلى العقارات ككيان متجانس. فهناك قطاعات تلبي احتياجات الاستثمار، وهناك أيضاً قطاعات تلبي احتياجات السكن الفعلية. المهم هو تحديد القطاعات التي تلبي الاحتياجات الحقيقية للمجتمع بشكل صحيح"، هذا ما قاله السيد دونغ.

وبناءً على ذلك، قرر بنك VPBank أنه سيواصل اعتبار العقارات قطاعاً مهماً، لكنه سيعدل استراتيجيته لتكون أكثر انتقائية، مع إعطاء الأولوية للقطاعات التي تلبي الاحتياجات الحقيقية والقدرة على تحمل التكاليف لغالبية السكان.

كما أقر رئيس مجلس إدارة بنك تيكومبانك، هو هونغ آنه، بأن العقارات ستظل محركاً للنمو لمدة 5-10 سنوات على الأقل، لكنه أكد أن البنك لا يمول إلا المشاريع التي تتمتع بوثائق قانونية كاملة وسيولة جيدة.

وأضاف الرئيس التنفيذي ينس لوتنر أن بنك تيكومبانك يتحكم بإحكام في التدفق النقدي، ولا يصرف الأموال إلا عندما يتم تحديد المشتري النهائي والغرض من رأس المال ومستوى الملاءمة لطلب السوق الفعلي بشكل واضح، وسيتم رفض المشاريع التي لا يمكنها إثبات وجود طلب كافٍ.

وفي القطاع المصرفي المملوك للدولة، صرح بنك فيتكومبانك بأن توجهه الائتماني مصنف بوضوح، حيث يعطي الأولوية لمشاريع الإسكان التي تلبي الاحتياجات الحقيقية بأسعار معقولة، مع التحكم الصارم في القروض المضاربة.

يركز هذا البنك على ثلاثة محاور رئيسية: المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات (المرتبطة بجذب الاستثمار الأجنبي المباشر والصادرات)، والسياحة والمنتجعات (محرك للاقتصاد المحلي)، والإسكان الاجتماعي والمساحات المكتبية في المدن الكبرى. ومن الجدير بالذكر أن الإسكان الاجتماعي يُعدّ هدفًا رئيسيًا في استراتيجية الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية، إذ يُسهم في استقرار الضمان الاجتماعي لذوي الدخل المحدود والعمال.

المصدر: https://znews.vn/ai-dang-bom-von-manh-cho-bat-dong-san-post1655311.html