الضغوط المالية تحيط، كيف هي ديون شركات العقارات؟

بعد عام صعب مثل 2023، بدا أن شركات العقارات تعاني بسبب تقلبات السوق، ولكن ظهر مؤشر إيجابي للغاية: حيث اتجهت معظم قروض شركات العقارات الرائدة إلى الانخفاض مقارنة ببداية العام، مما يدل على أنه في الفترة الأكثر صعوبة، كانت شركات العقارات لا تزال نشطة للغاية في سداد القروض.

في الأيام الأولى من العام الجديد، أظهرت إحصاءات بيانات HNX أن العشرات من شركات العقارات سددت ديونها من السندات، وذلك في الغالب لأن الشركات اشترت السندات بشكل استباقي قبل استحقاقها وسددت السندات لحاملي السندات.

وفقًا للتقرير المالي للربع الرابع من عام 2023، اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023، سجلت شركة No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ، HoSE: NVL) التزامات بقيمة 195,874 مليار دونج، وهو ما يمثل 81٪ من إجمالي أصول الشركة وانخفض بنسبة 8٪ مقارنة ببداية عام 2023. ومن بينها، بلغت القروض المالية 57,704 مليار دونج، بانخفاض قدره 7,000 مليار دونج تقريبًا مقارنة ببداية الفترة.

يتكون هيكل ديون نوفالاند بشكل أساسي من قروض السندات بقيمة تزيد عن 38.626 مليار دونج، مع ما يزيد فقط عن 9.400 مليار دونج في قروض بنكية. ومع ذلك، فإن خفض ديون شركة نوفالاند التي تقدر بآلاف المليارات من الدونغ هو بمثابة "قطرة في المحيط" لأن الشركة تستخدم قدرًا كبيرًا جدًا من الروافع المالية مع كمية "هائلة" من الديون، في حين أن الوضع المالي للشركة يتراجع إلى الوراء.

وفي الأيام الأولى من عام 2024، أعلن مجلس إدارة نوفالاند أيضًا أنه سيصدر 1.37 مليار سهم، ومن المتوقع أن يجمع حوالي 13700 مليار دونج لإعادة هيكلة الديون وسداد المستحقات.

تقوم العديد من الشركات بشراء السندات بقوة قبل تاريخ استحقاقها.

ومن بين شركات العقارات ذات أنشطة سداد الديون الأكثر نشاطًا، يجب أن نذكر شركة Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) . وفي نهاية عام 2023، ستنهي هذه الشركة العقارية أيضًا سلسلة الأيام التي يتعين عليها فيها سداد سنداتها.

في عام 2023، تهدف شركة فات دات إلى التعامل مع جميع ديون السندات المستحقة بحلول نهاية هذا العام، بحيث لا يتبقى سوى ديون البنوك والقروض من أطراف أخرى. بحلول نهاية عام 2023، من خلال إعادة شراء جميع دفعات السندات بقيمة اسمية إجمالية صادرة تبلغ 800 مليار دونج، خفضت شركة Phat Dat رسميًا ديون السندات القائمة لهذه المؤسسة إلى 0.

وعليه، انخفضت التزامات الشركة بحلول 31 ديسمبر 2023 بنسبة 15% إلى 11,490 مليار دونج، منها التزامات أخرى قصيرة الأجل تزيد عن 3,182 مليار دونج والالتزامات الأخرى طويلة الأجل 4,578 مليار دونج. ويمثل هيكل الدين أكثر من 3,104 مليار دونج من إجمالي الدين، بانخفاض 30% مقارنة ببداية العام.

كما نشطت أيضًا في سداد الديون، حيث انخفض إجمالي الديون المستحقة بحلول نهاية عام 2023 لشركة Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) بنسبة 22٪ مقارنة ببداية العام إلى 13،226 مليار دونج.

بلغ إجمالي الديون المالية أكثر من 3,659 مليار دونج، بانخفاض 52% مقارنة ببداية العام، وهو ما يمثل 11% من رأس مال الشركة. ومن بينها، تبلغ قيمة القروض المصرفية طويلة الأجل أكثر من 3,322 مليار دونج.

وفي عام 2023، قامت شركة كينه باك أيضًا بشراء السندات بشكل نشط قبل استحقاقها. في السابق، خلال الفترة من مارس إلى أبريل 2023، قامت الشركة بإعادة شراء جميع سندات بقيمة 2000 مليار دونج من مجموعتين تحملان الرمزين KBCH2124002 وKBCH2124003. بحلول نهاية مايو 2023، ستواصل الشركة إعادة شراء السندات ذات الرمز KBC121020 قبل تاريخ الاستحقاق.

بعد سلسلة المعاملات المذكورة أعلاه، انخفض حجم السندات القائمة لشركة Kinh Bac إلى 1,157 مليار دونج. وفيما يتعلق بدفعة سندات KBC121020، قالت شركة KBC في أوائل عام 2024 إنها أعدت رأس المال "للخروج من الديون" على السندات.

وبالإضافة إلى ذلك، قالت شركة كينه باك أيضًا إنها نفذت استراتيجية لإعطاء الأولوية لاستخدام جميع الموارد المالية لسداد المدفوعات في الوقت المحدد. ومن ناحية أخرى، يساهم الارتفاع القوي في التدفقات النقدية من أنشطة الأعمال في المنطقة الصناعية أيضًا في خلق الحافز للشركات للحصول على المال لسداد الديون.

في شركة Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) ، بلغ إجمالي الالتزامات في نهاية عام 2023 مبلغ 14,600 مليار دونج، بانخفاض 10% مقارنة بنهاية العام السابق. ومن بينها 11.6 مليار دونج ديون قصيرة الأجل، ونحو 3.000 مليار دونج ديون طويلة الأجل.

انخفض هيكل ديون شركة دات زانه في نهاية الربع الرابع من عام 2023 بنسبة 8٪ إلى 5،289 مليار دونج. وفي الوقت نفسه، ارتفعت الضرائب والمدفوعات الأخرى للدولة بنسبة 7% إلى 798 مليار دونج.

إن عام 2023 هو عام صعب للغاية بالنسبة للشركة، ويتجلى ذلك بوضوح في الحاجة إلى خفض 1305 موظفًا في عام 2023، من 3773 في نهاية عام 2022 إلى 2468 في نهاية عام 2023. كما انخفض عدد الشركات التابعة لشركة Dat Xanh إلى 84 شركة فقط، منها 8 شركات تابعة تعمل في قطاع العقارات تخضع لإجراءات الحل.

تبلغ نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة فينهومز 0.31 مرة، حيث تمثل الديون المستحقة 12% من إجمالي رأس المال.

وعلى النقيض من الشركات المذكورة أعلاه، سجلت شركة Vinhomes JSC (HoSE: VHM) نموًا إيجابيًا في الديون بعد عام واحد وتجاوز إجمالي القروض المستحقة 10000 مليار دونج.

تم تسجيل التزامات شركة فينهومز حتى نهاية عام 2023 بمبلغ 261،991 مليار دونج، بزيادة قدرها 24٪ عن بداية العام. حيث تم تسجيل نمو في الديون قصيرة الأجل وطويلة الأجل، ولكن غالبية ديون الشركات لا تزال ديونًا قصيرة الأجل.

بلغ الدين المالي للشركة 56,682 مليار دونج، ويتضمن هيكل الدين 14,813 مليار دونج من القروض قصيرة الأجل وأكثر من 35,689 مليار دونج من القروض طويلة الأجل. تتكون ديون الشركة بشكل أساسي من قروض بنكية، بالإضافة إلى ذلك، سجلت قناة سندات Vinhomes ديونًا مستحقة تزيد عن 9,808 مليار دونج في نهاية ديسمبر 2023.

اعتبارًا من نهاية عام 2023، بلغت نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركة Vinhomes 0.31 مرة. ويمثل رصيد القرض المستحق ما نسبته 12% من إجمالي رأس مال الشركة.

إن حقيقة أن شركات العقارات سددت ديونها بسرعة في سياق أسعار الفائدة في السوق التي أظهرت علامات التباطؤ ساعدت الشركات نفسها على تخفيف عبء تكاليف الفائدة المرتفعة في وقت الإصدار.

وفي تقرير توقعات الاستثمار لشهر فبراير 2024، قالت شركة VNDirect للأوراق المالية إن من المتوقع أن تخف الاختناقات تدريجيًا، مما يساعد سوق العقارات على التعافي بدءًا من النصف الثاني من عام 2024.

"نعتقد أن سوق العقارات السكنية قد تجاوز الفترة الأصعب، وسيظهر انتعاشًا أكثر وضوحًا اعتبارًا من النصف الثاني من عام 2024"، حسب تقييم فريق التحليل في VNDirect .

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/ap-luc-tai-chinh-bua-vay-vay-no-cua-cac-cong-ty-bds-dang-nhu-the-nao-a650966.html