قائمة أسعار الأراضي الجديدة وأشياء يجب مراعاتها

وفي تقرير حديث حول أسعار العقارات أرسل إلى مكتب الحكومة، قال رئيس وزارة البناء إنه عند تطبيق أسعار الأراضي في عام 2024، وفقًا للحسابات، سترتفع تكاليف استخدام الأراضي للمشاريع العقارية بشكل كبير مقارنة بما كانت عليه من قبل.

تأثير السلسلة

وبحسب توضيح وزارة الإنشاءات، فإن التكاليف الرئيسية المؤثرة على أسعار المساكن والعقارات تتضمن 7 نفقات، منها: رسوم استخدام الأراضي، وتكاليف تعويضات إخلاء الموقع، وتكاليف بناء المشروع (المساكن والعقارات)، والضرائب، والرسوم ذات الصلة، وغيرها.

وبالتالي، فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة القريبة من سعر السوق سوف تزيد من التكاليف المرتبطة بالأرض مثل إخلاء الموقع، وتعويض استرداد الأراضي، والضرائب والرسوم المرتبطة بالأرض... في حين أن التكاليف المرتبطة برسوم استخدام الأراضي غالبا ما تشكل نسبة كبيرة من التكلفة الإجمالية لمشروع الإسكان، تتراوح من 7٪ إلى 20٪ لمشاريع الشقق الشاهقة و25٪ إلى 50٪ لمشاريع الفلل والمنازل.

ارتفعت أسعار الأراضي والمساكن في العديد من المناطق في هانوي بشكل حاد في الآونة الأخيرة على الرغم من عدم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة. الصورة: لي ثوي

تختلف الأسعار بين المشاريع حسب الموقع وظروف البنية التحتية الفنية المواتية. عادة ما تشكل تكاليف التعويض عن الأصول على الأرض نسبة ضئيلة، حوالي 2%، من تكاليف الاستثمار في البناء.

على سبيل المثال، في المنطقة السكنية لشركة جي بي إنفست (هانوي)، سترتفع رسوم استخدام الأراضي المحسوبة على سعر بيع متر مربع واحد من الشقة بعد تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة إلى 22 مليون دونج من أصل 36 مليون دونج (ما يمثل حوالي 60٪). ويبلغ هذا المعدل حاليا نحو 42% فقط، أي ما يعادل 15 مليون دونج من أصل 36 مليون دونج. وبالمثل، في منطقة دونج تانج لونج الحضرية (مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه)، من المتوقع أيضًا أن ترتفع نسبة تكاليف استخدام الأراضي إلى سعر البيع لكل متر مربع من الشقة من 27٪ (2.3 مليون دونج مقابل 8.8 مليون دونج) إلى 60٪ -65٪.

في مشروع فيلا منطقة تشان ماي الحضرية (مقاطعة بينه دونغ)، من 16.3% إلى حوالي 50%... "أظهر المسح الأولي لعدد من المشاريع أن تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا للوائح الجديدة سيكون له رد فعل متسلسل، مما يؤدي إلى ارتفاع مستوى أسعار العقارات والإسكان بنسبة 15% -20% مقارنة بالسابق" - حسب تقديرات وزارة البناء.

وبحسب الوكالة، فإنه إضافة إلى العوامل المذكورة أعلاه، ارتفعت أسعار المساكن والأراضي في بعض الأوقات والمشاريع والمناطق في الآونة الأخيرة بسبب قيام مستثمري المشاريع العقارية باستغلال حالة العرض المحدودة لتقديم أسعار بيع مرتفعة. وعلى وجه الخصوص، في حالة وجود منطقة بها عدد قليل جدًا من المشاريع للبيع، أو حتى مشروع واحد فقط، وفي حين يكون الطلب وعدد المشترين المسجلين مرتفعين، يمكن للمستثمر زيادة سعر البيع (بسبب عدم وجود منافسة وسعر مرجعي) لتحقيق الربح.

وبحسب وزارة البناء، فإن مستثمري مشاريع الإسكان ينفقون في الأساس ما معدله نحو 3% من سعر البيع لدفعها إلى قاعة التداول والوسطاء لبيع المنتجات. ومع ذلك، تعتمد البورصات والوسطاء في كثير من الأحيان على ظروف السوق لإضافة الأسعار عند التداول مع العملاء.

غالبًا ما تتطلب المشاريع التي تحتوي على عدد قليل من المنتجات والتي يهتم بها العديد من العملاء من المشترين دفع مبلغ أكبر من السعر الموجود في العقد المبرم مع المستثمر، وهو ما يسمى "الفرق". هذا "الفرق" ليس ثابتًا، ويمكن أن يكون 5% من سعر البيع، أو حتى 10% أو 20%.

بالإضافة إلى ذلك، هناك أيضًا حالة حيث تقوم بعض المجموعات والمضاربين والمستثمرين والأفراد العاملين في مجال الوساطة العقارية بتعطيل معلومات السوق من أجل "تضخيم الأسعار" و"إنشاء أسعار افتراضية"... والاستفادة من نقص المعرفة لدى الناس للتلاعب بعلم النفس وجذب الاستثمارات وفقًا لعلم نفس الحشود لتحقيق الربح.

تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق

وفقًا للسيد نجوين كووك هييب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام ورئيس مجلس إدارة شركة الاستثمار العقاري العالمي المساهمة (GP. Invest)، فإن قانون الأراضي لعام 2024 يسمح للمناطق بتطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025. بعد ذلك، سيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من 1 يناير 2026. لن يتم التحكم في قائمة الأسعار الجديدة من خلال إطار أسعار الأراضي وستجبر البناء على الاقتراب من أسعار السوق.

"وبالتالي، لا يتعين على المحليات حاليًا إنشاء قوائم أسعار جديدة للأراضي تطبق مبدأ أسعار الأراضي القريبة من أسعار السوق، ولكن هناك عقلية تدفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع حتى تصل إلى أسعار السوق في الوقت الحالي؛ مما يؤدي إلى رفع أسعار العقارات" - قال السيد هييب.

وقال السيد هييب إنه إذا كانت الأرض تعتبر أصلًا ومنتجًا مهمًا للتنمية المستقرة للبلاد، فيجب إدارتها مثل البنزين والكهرباء. إذا كان السعر مرتفعًا جدًا، فستنظر الدولة في دعم السعر. وبدون سياسة محددة تؤكد دور الدولة في إدارة أسعار الأراضي، فإن "التعويم" وفقا للسوق وصعوبة السيطرة عليه قد يدفع أسعار العقارات والأراضي في فيتنام إلى أعلى مجموعة في العالم، وربما حتى أكثر تكلفة من طوكيو (اليابان) أو هونج كونج (الصين). هذا غير معقول.

ولذلك، أوصى رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام بأن تنظر الدولة في مراجعة المبادئ الخاصة بتحديد قائمة أسعار الأراضي الجديدة لتتناسب مع ظروف فيتنام والاتجاهات العالمية. وسيساعد هذا على تعزيز التنمية الاقتصادية الشاملة؛ بما في ذلك سوق العقارات، تجنب حالة "الاختناق" المذكورة أعلاه والتي تتسبب في "شلل" السوق.

صرح الأستاذ المشارك الدكتور نجوين كوانج توين، نائب رئيس المجلس ورئيس كلية القانون الاقتصادي بجامعة هانوي للقانون، أنه من أجل تنفيذ تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024، يجب أن يكون لدى السلطات المختصة وثائق توجيهية لتحديد أسعار الأراضي المحددة والواضحة والمتزامنة للمناطق لتنفيذها؛ يجب أن يكون لديه فريق من المقيمين المحترفين والذي يفتقر إلى الكمية والجودة؛ وأخيرا، فإن المعلومات التي يتم جمعها في السوق مضمونة بالكامل لتكون عامة وشفافة. في الوقت الحالي، لا يزال السوق يفتقر إلى العديد من العوامل المذكورة أعلاه، لذا فإن تقييم الأراضي أمر صعب للغاية.

علينا أن ندرك أن السوق متقلب، وأن العقارات فردية وتعتمد على الذوق. قد يقول أحدهم إن سعر الأرض مقبول، بينما يقول آخر إنه مرتفع. لذلك، لا يمكن تطبيق سعر الأرض هذا على منطقة معينة.

علاوة على ذلك، كانت هناك في الآونة الأخيرة حالة من التضخم في أسعار الأراضي في مزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي. ويؤدي هذا إلى تعطيل السوق، مما يدفع الناس في المنطقة إلى الاعتقاد خطأً بأن أسعار الأراضي في السوق مرتفعة للغاية.

ومنذ ذلك الحين، ارتفعت أسعار الأراضي والمساكن. في الوقت الحالي، يتم بيع بعض الشقق في هانوي بأكثر من 100 مليون دونج/م2، ولكن لا توجد شقق بسعر 30-40 مليون دونج/م2، وبالتالي لا يستطيع العمال شراء المنازل. وهذا هو السبب أيضًا في أن تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق عندما يتم تخصيصها للمناطق يصبح أكثر إرباكًا.

لذلك، ذكر الأستاذ المشارك الدكتور نجوين كوانج توين بوضوح أن تقييم الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024 يجب أن يضمن المبادئ التالية: خطة تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق؛ الالتزام بالطرق والترتيب والإجراءات الصحيحة لتقييم الأراضي؛ ضمان الصدق والموضوعية والانفتاح والشفافية؛ ضمان الاستقلال بين منظمة استشارات أسعار الأراضي ومجلس تقييم قائمة أسعار الأراضي ومجلس تقييم أسعار الأراضي المحدد والوكالة أو الشخص الذي يتمتع بالسلطة لاتخاذ القرار بشأن أسعار الأراضي. وأخيرا، من الضروري ضمان التناغم بين المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين.

السيد تران خانه كوانج، المدير العام لشركة فييت آن هوا للاستثمار العقاري: نحتاج إلى خارطة طريق

وتعتقد وزارة الإعمار أن تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة سيكون له ردود فعل متسلسلة، ما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات والمساكن بنسبة تتراوح بين 15% و20% مقارنة بالسابق. برأيي هذا المستوى لا يزال منخفضا، لكنه قد يرتفع بنسبة 30% إلى 50%. لأن الخصائص الأساسية للعقارات هي الأرض وسعر الأرض، ومن الأرض هناك المنازل والأصول للاقتراض والقيام بكل شيء. تعتبر الموارد الأرضية مهمة جدًا، حيث أنها تحدد العديد من الأمور المتعلقة بالاقتصاد. وبالتالي، إذا ارتفع سعر الأرض، فمن الطبيعي أن يترتب على ذلك كل شيء. للسيطرة على ارتفاع أسعار المساكن والأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي، لا يوجد طريق آخر سوى اتباع خارطة الطريق، وعدم السماح لقائمة أسعار الأراضي الجديدة بالارتفاع بشكل كبير بحيث يؤثر على السوق.

السيد تا ترونغ كين، الرئيس التنفيذي لشركة واوهوم العقارية: قم بالتعديل وفقًا لذلك

في الفترة المقبلة، عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، أعتقد أن معاملات العقارات لن تكون نشطة للغاية لأن المشترين ما زالوا يفكرون في التدفق النقدي، والبائعون لا يستطيعون خفض الأسعار أو الاحتفاظ بها عندما ترتفع أسعار الأراضي، كما ترتفع الضرائب أيضًا... للسيطرة على أسعار العقارات، يجب على الحكومة أيضًا أن تفكر في تعديل قائمة أسعار الأراضي بشكل مناسب.

الحد من التأثيرات السلبية

طلبت وزارة الإعمار من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة متابعة إصدار قوائم أسعار الأراضي الجديدة من قبل المحليات وإيجاد حلول للحد من الآثار السلبية على أسعار المساكن والعرض والطلب في السوق.

وطالبت الوزارة أيضاً شركات العقارات بخفض أسعار المنتجات من خلال مراجعة وتخفيض التكاليف، وتطبيق التكنولوجيا الحديثة في البناء، وفي الوقت نفسه تعزيز الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، وتجديد الشقق القديمة.. المناسبة لغالبية الناس.

المصدر: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm