هل يصبح القطاع العقاري في عام 2023 «أسهل للتنفس»؟

ويتوقع خبراء العقارات ووحدات أبحاث السوق أن يفتح عام 2023 فرصا أمام الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم التي تمتلك أموال الأراضي والموارد المالية السليمة للصعود بعد أن اضطرت بعض "الشركات العملاقة" إلى الخضوع لعملية إعادة هيكلة وتطهير قوية.

فرص للشركات الصغيرة والمتوسطة

قدم تقرير توقعات سوق العقارات لعام 2023 الذي نشره مؤخرًا معهد دات زانه للخدمات الاقتصادية والمالية والعقارية (FERI) 3 سيناريوهات لسوق العقارات في عام 2023: إيجابي ومتوقع وصعب.

على الجانب الإيجابي، يتوقع FERI أن يصل الناتج المحلي الإجمالي لفيتنام في عام 2023 إلى حوالي 5.5٪ - 6.5٪، وسيكون التضخم 5٪ - 5.5٪، وستكون أسعار الفائدة 10٪ - 11٪، وسيكون معدل الامتصاص في سوق العقارات متوسطًا وستكون أسعار البيع مستقرة.

وفي السيناريو المتوقع، يصل الناتج المحلي الإجمالي إلى نحو 4.5% - 5.5%، والتضخم إلى 6% - 7%، ومعدل الفائدة إلى 14-16%، وقد ينخفض ​​امتصاص السوق إلى ما دون المستوى المتوسط، ومن المرجح أن يتعدل سعر البيع قليلاً. وفي السيناريو الصعب، عندما يصل الناتج المحلي الإجمالي إلى نحو 3.5% - 4.5%، والتضخم نحو 10%، ومعدل الفائدة 18% - 20%، ومعدل الامتصاص سيكون منخفضا للغاية، وسيتم تعديل سعر البيع إلى الأسفل بقوة أكبر.

بعد عملية تطهير قوية، يجذب سوق العقارات الفيتنامي انتباه المستثمرين المحليين والأجانب.

وبحسب الدكتور فام آنه كوي، مدير معهد البحوث الاقتصادية والمالية، فإن سوق العقارات في عام 2023، بغض النظر عن السيناريو، سيظل أكثر إيجابية من الفترة السابقة. إن الوضع الاقتصادي الكلي الحالي أكثر تفاؤلاً من ذي قبل، حيث أن التضخم والنمو الاقتصادي أفضل بكثير من الفترة السابقة. ويتم استكمال السياسات المتعلقة بقانون الأراضي وقانون الإسكان وما إلى ذلك تدريجياً. في السابق كان العرض العقاري فائضاً، أما الآن فقد أصبح العرض نادراً، وخاصة فيما يتعلق بخدمة الاحتياجات السكنية الحقيقية.

بالإضافة إلى ذلك، تستمر السياسات التي يتم تنفيذها مثل القرار 43 (حزمة بقيمة 350 ألف مليار دونج) والقرار 11 بشأن برنامج الانتعاش الاجتماعي والاقتصادي والتنمية 2022-2023 لتعزيز التنمية المتزامنة للقطاعات الاقتصادية؛ دعم الأشخاص ذوي الدخل المنخفض لامتلاك المنازل من خلال حزمة دعم تعافي سوق العقارات.

وعلى وجه الخصوص، ومن خلال التعلم من الأزمات السابقة، قام كل من الشركات والمستثمرين والعملاء بإعداد خططهم الخاصة للبقاء على قيد الحياة. في ظل الصعوبات التي تواجهها الشركات العقارية الكبرى في ما يتعلق بالسندات، لا تزال بعض الشركات المتوسطة والصغيرة مستقرة، وتصدر السندات، وتستقطب التدفقات النقدية، وتنفذ المشاريع رغم بطء السيولة بسبب تأثير الوضع العام. ستتاح للشركات التي تتمتع بالتمويل الجيد وصناديق الأراضي الجيدة والشركاء المناسبين العديد من الفرص في عام 2023 والأعوام القادمة.

وأقر الدكتور نجوين هوانج، الأمين العام لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأنه من خلال الفحص، فإن المستثمرين والمؤسسات ذات الإمكانات المالية القوية، وصندوق الأراضي النظيفة، والقدرة، والسمعة، وشبكة الصناعة الكبيرة، والخبرة في التعامل مع الأزمات هي الوحدات ذات القدرة الكافية للبحث عن الفرص في الأوقات الصعبة.

ومع ذلك، ينبغي على الشركات أن تُدرك سيادة القانون؛ وأن تُركز على استراتيجيات طويلة الأجل، وأن تُعالج السيناريوهات المُحتملة. وفي الوقت نفسه، عليها تنويع شبكة شركائها ومستثمريها، كما أكّد السيد هوانغ.

كثير من الناس ينوي وضع المال

من وجهة نظر العملاء والمستثمرين الصغار، نشر موقع Batdongsan.com.vn للتو تقريرًا عن نفسية مستهلك العقارات في أوائل عام 2023، يُظهر أن ما يقرب من 70% من المشاركين في الاستطلاع يعتزمون شراء العقارات في عام 2023. ويبدو أن المستهلكين أقل تفاؤلاً بشأن السوق، لكنهم ما زالوا يتوقعون ارتفاع أسعار العقارات.

كثير من الفيتناميين على استعداد لإنفاق ما بين 40% و60% من إجمالي دخلهم لسداد قرض عقاري. أما بالنسبة لمن يقل دخلهم الشهري عن 40 مليون دونج، فإن نسبة من يرغبون في إنفاق ما بين 40% و60% من إجمالي دخلهم على قرض عقاري تبلغ 46%.

"ويرتفع هذا المعدل بالنسبة لأولئك الذين لديهم دخل أسري أعلى، وتحديدًا بنسبة 67% لأولئك الذين لديهم دخل يتراوح بين 40 و70 مليون دونج شهريًا، و73% لأولئك الذين لديهم دخل يتراوح بين 70 و100 مليون دونج شهريًا، و74% لأولئك الذين لديهم دخل شهري يتجاوز 100 مليون دونج" - كما جاء في التقرير.

في استطلاع أجرته FERI في نهاية الربع الرابع من عام 2022، يتوقع معظم المستهلكين أنه في عام 2023 سيكونون قادرين على شراء شقة بسعر معقول، حوالي 2 - 3.5 مليار دونج مع غرفة نوم واحدة أو غرفتي نوم ومشروع ذو وضع قانوني شفاف. وفي الوقت نفسه، يتم إعطاء الأولوية للمشاريع الحضرية الساتلية وأنواع العقارات الأساسية والمشاريع الملائمة للتأجير.

وبالإضافة إلى ذلك، يتوقع الراغبون في شراء العقارات أيضاً أن يقوم البنك المركزي بتسهيل مساحة الائتمان، وتعديل أسعار الفائدة على القروض، وتقديم المزيد من سياسات الدعم للمستثمرين. العوامل المهمة التي تؤثر على قرارهم بشراء العقارات هي فائدة القرض وسعر البيع وأخيرًا إمكانية ارتفاع السعر.

من منظور الاستثمار، تعتقد شركة سافيلز فيتنام أن الأشهر الستة الأولى من عام 2023 ستكون وقتًا مهمًا بالنسبة لها للمراقبة قبل اتخاذ القرار. "مع تراجع حالة عدم اليقين الاقتصادي العالمي، نعتقد أن المستثمرين لا ينبغي أن يتسرعوا في الخروج من السوق.

في فيتنام، يقوم البنك المركزي بعمل رائع في الحفاظ على استقرار سعر صرف الدونج مقابل العملات الأخرى، كما أن العقارات تمثل استثمارًا طويل الأجل. "يجب على المستثمرين الذين يشعرون بعدم الأمان بشأن المخاطر لمدة 1-2 عام أن يجدوا قناة استثمارية أكثر ملاءمة، لأنه إذا نظرنا إلى الصورة الشاملة، فإن سوق العقارات الفيتنامية في وضع جيد للغاية" - أعرب خبراء من Savills Vietnam عن رأيهم.

قال السيد تين نجوين، رئيس أبحاث السوق في كوليرز فيتنام، إن قطاع العقارات السكنية لا يزال يواجه صعوبات من حيث الشرعية والسيولة ومصادر رأس المال، والتي من المتوقع أن تستمر حتى الربع الثالث من عام 2023 على الأقل.

وتُظهر التحركات الأخيرة التي اتخذتها الحكومة ، بدءاً من البنك المركزي وحتى مجموعات العمل التابعة للوزارات والفروع، عزمها على استعادة السوق في اتجاه مستدام. وعلق السيد تين نجوين قائلاً: "إن تأجيل المبيعات الجديدة أدى إلى تضييق نطاق العرض، مما ساهم في تعزيز المعاملات".

من المتوقع أن يستمر الطلب على شقق الفئة C في الارتفاع

أكد نائب الرئيس التنفيذي لشركة سافيلز فيتنام، تروي جريفثس، أن سوق العقارات الفيتنامية لا تزال تجذب انتباه المستثمرين المحليين والأجانب بعد عملية التطهير القوية. "في نظر المستثمرين، لا يزال أمام فيتنام طريق طويل لتقطعه فيما يتعلق بالتحضر.

ينمو عدد السكان من الطبقة المتوسطة والأثرياء، في حين أن العرض من الفئة C يفتقر إلى حيث يسعى المطورون إلى منتجات في شرائح أعلى. ولذلك، فإن الطلب على شقق الفئة "ج" سيستمر بالتأكيد في الارتفاع لفترة طويلة،" كما أوضح السيد تروي في تحليله.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm