من المتوقع أن يزدهر سوق العقارات اعتبارًا من النصف الثاني من عام 2024
يتوقع المديرون والخبراء والمستثمرون تحسن سوق العقارات اعتبارًا من النصف الثاني من عام 2024 بفضل عوامل مثل: إقرار ثلاثة قوانين عقارية رئيسية؛ انخفاض أسعار الفائدة ومن المتوقع أن تظل منخفضة، مع وجود مجال لخفض أسعار فائدة الإقراض؛ تحسن الثقة والسيولة تدريجيًا، مع التركيز على قطاع الشقق؛ يدعم تطوير البنية التحتية انتعاش سوق العقارات. وعلى وجه التحديد، من حيث رأس المال، من المتوقع أن تستمر أسعار فائدة الإقراض في الانخفاض إلى مستويات منخفضة، ويمكن أن تساعد سياسات الإقراض التفضيلية للبنوك التجارية لمشتري المنازل في تحسين الطلب وزيادة سيولة السوق. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أيضًا أن يؤدي خفض أسعار فائدة الإقراض إلى تخفيف الضغط المالي، وبالتالي استعادة الأنشطة التجارية لمستثمري العقارات.
علاوة على ذلك، من المتوقع أن تُخفف السياسات القانونية من الصعوبات. وقد أصدرت الحكومة العديد من الوثائق والسياسات لإزالة الصعوبات القانونية، مثل المرسوم رقم 08 بشأن التفاوض على السندات وتمديد آجال استحقاقها، والمرسوم رقم 10 المُكمّل للوائح التي تُوجّه إصدار شهادات العقارات السياحية والشقق الفندقية، ومشروع تطوير مليون وحدة سكنية اجتماعية...
وفيما يتعلق بالسيولة، يتوقع الخبراء والمستثمرون أيضًا سيولة أفضل في عام 2024 في قطاع الشقق المتوسطة والمعقولة، والإسكان الاجتماعي في المركز والمحافظات على أطراف المركز لأن العرض الجديد لم يتحسن ولكن الطلب على السكن الحقيقي زاد؛ ويبدأ المستثمرون في التداول مرة أخرى عندما تنخفض أسعار الفائدة على الإقراض.
في الواقع، من المتوقع أن يدعم تطوير البنية التحتية انتعاش سوق العقارات. وقد نُفِّذت مشاريع ضخمة رئيسية بالتزامن، مثل مشروع الطريق السريع شمال-جنوب (المرحلة 2021-2025)، ومطار لونغ ثانه الدولي، والطريق الدائري الثالث لمدينة هو تشي منه، والطريق الدائري الرابع لمدينة هانوي. سيُسهم هذا في حل مشاكل البنية التحتية الحالية في فيتنام، مما يُعزز تنمية قطاعات الأعمال. كما ستُسهم مشاريع الطرق السريعة في زيادة الربط بين المناطق الاقتصادية ، وجذب المزيد من رؤوس الأموال الاستثمارية إلى فيتنام.
من المتوقع أن يؤدي تسريع تطوير مشاريع البنية التحتية إلى زيادة قيمة المشاريع العقارية القريبة من مشاريع الاستثمار العام. وقد قيّمت شركة أجريسيكو المناطق المحتملة لجذب رؤوس الأموال الاستثمارية بعد إنجاز المشاريع الكبرى للطريق السريع بين الشمال والجنوب، ومطار لونغ ثانه، وغيرها، بما في ذلك: مدينة هو تشي منه، وبا ريا - فونغ تاو، ودونغ ناي، ولونغ آن ، وهاي فونغ، وكوانغ نينه، وهونغ ين، وباك نينه. ومن بين المستثمرين الذين يمتلكون صناديق أراضي كبيرة تقع بالقرب من المشاريع والتي يمكن أن تستفيد من هذه الاستثمارات: VHM، وNLG، وKDH، وDXG، وHDC، وVPI، وNVL، وPDR، وDIG.
ومن المتوقع أيضًا أن يتعافى قطاع الشقق ذات الطلب الحقيقي في وسط المدينة أو على مشارف مركز المدينة مع البنية التحتية المتطورة في أوائل عام 2024 بفضل: الطلب الحقيقي للناس لا يزال كبيرًا عندما يتعافى معدل العرض والامتصاص تدريجيًا؛ من المتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري لشراء المنازل؛ يسمح تعديل التعميم 06 لمشتري المنازل بالاقتراض من البنوك لسداد الديون للبنوك الأخرى؛ سياسات التحفيز لمستثمري العقارات (خفض أسعار البيع، وتمديد جداول الدفع).
في الوقت نفسه، من المتوقع أن يستمر ارتفاع عرض الشقق وأسعارها في المدن المركزية والهامشية ذات المواقع الملائمة. ومن المتوقع أن يصل عرض الشقق الجديدة في هانوي ومدينة هو تشي منه إلى 16,000 وحدة، بزيادة سنوية قدرها 55%، و9,000 وحدة، بزيادة سنوية قدرها 3.4% على التوالي، في عام 2024، مع التركيز على الفئتين المتوسطة والفاخرة. ومن المتوقع أن تستمر أسعار الشقق في الارتفاع بنسبة تتراوح بين 3% و8% على أساس سنوي نظرًا للفجوة الكبيرة بين العرض والطلب.
من المتوقع أن يبلغ عرض المساكن الاجتماعية 108 مشاريع، تضم نحو 48 ألف شقة بحلول عام 2024، وهو رقم أعلى بنحو أربعة أضعاف مما كان عليه في عام 2023، ويتركز في دونغ ناي، ولونغ آن، وباك نينه، وهاي فونغ، وكوانغ نينه، وذلك بفضل السياسات الحكومية المتواصلة لدعم زيادة المعروض من المساكن الاجتماعية والميسورة التكلفة. ومن المتوقع أن تبقى الفجوة بين العرض والطلب قائمة في عام 2024، ولكن في ظل ندرة المعروض، ستظل مشاريع الشقق ذات الأسعار المعقولة والوثائق القانونية الكاملة تجذب مشتري المنازل.
لا يزال سوق الأراضي قناة لجذب التدفق النقدي
رغم أن سوق العقارات يواجه صعوبات عديدة، إلا أن هذه هي الصورة العامة للسوق ككل. ومع ذلك، في قطاعات العقارات، لا تزال الأراضي تُمثل قناةً لجذب التدفقات النقدية وتوفير سيولة عالية جدًا. إضافةً إلى ذلك، خفضت البنوك أسعار الفائدة حاليًا، ومن المتوقع أن تتعافى الصناعات تدريجيًا في عام ٢٠٢٤. كما أن الأراضي قطاعٌ يتمتع بقيمة مستدامة وطويلة الأجل تراكمت على مر السنين، لذا يتزايد إقبال المستثمرين على هذا القطاع.
وفقًا للخبراء، لا يزال سوق الأراضي مستقرًا في جميع القطاعات، مما يجذب المستثمرين، كما أن سوق الأراضي يحقق قيمة طويلة الأجل، مما يجعله موثوقًا به. ووفقًا لتقرير أبحاث السوق الصادر عن DKRA، سيشهد قطاع الأراضي في عام 2023 إطلاق 22 مشروعًا بعرض حوالي 1850 قطعة أرض، بانخفاض 73% مقارنة بعام 2022، وهو أدنى مستوى له في السنوات الخمس الماضية. وبلغ الاستهلاك حوالي 751 قطعة أرض، أي ما يقارب 41% من إجمالي العرض الجديد، بانخفاض 84% مقارنة بالعام السابق. وتركزت المعاملات بشكل رئيسي في فئة المنتجات بأسعار تراوحت بين 12.9 و14.9 مليون دونج/متر مربع، ومساحة مشتركة تتراوح بين 70 و90 مترًا مربعًا.
بالإضافة إلى ذلك، أقرّ المجلس الوطني مؤخرًا قانون الأعمال العقارية (المُعدّل)، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من بداية عام 2025، والذي يُنظّم تشديد تقسيم الأراضي وبيعها، مما يُظهر أيضًا أن تعديل حمى الأراضي يتم تنفيذه تدريجيًا. مع ازدياد عدد تقسيم الأراضي وبيعها في المناطق الحضرية في السنوات الأخيرة، فإن تشديد تقسيم الأراضي هذا يؤثر على السوق بأكمله من الشمال إلى الجنوب، وقد لا تشهد الأراضي بعد الآن الكثير من حمى الأراضي كما كان من قبل. على وجه التحديد، وفقًا للبند 6، المادة 31 من مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل)، لن يُسمح بنقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد في الأحياء والمناطق والمدن في المناطق الحضرية الخاصة والنوع الأول والنوع الثاني والنوع الثالث. يتم توسيع نطاق التطبيق مقارنة باللوائح الحالية (في المناطق الحضرية من النوع الخاص والمناطق الحضرية من النوع الأول الخاضعة مباشرة للحكومة المركزية).
وفي تعليقهم على هذا التنظيم، أشار أغلب الخبراء إلى أنه من المرجح أن يساهم في زيادة الضغوط على العرض الجديد من الأراضي المقسمة في السوق خلال الفترة المقبلة.
في غضون ذلك، يرى بعض المستثمرين أن قانون العقارات المُعدّل سيكون له تأثير كبير على سوق العقارات، إذ سيساهم في زيادة الشفافية في عمليات البيع والشراء، وخاصةً في تقسيم وبيع الأراضي. وتحديدًا، يُسهم القانون في تعزيز سيطرة الدولة على تقسيم وبيع الأراضي؛ وضمان التناسق في التصميم المعماري والتخطيط الحضري (حيث يجب بناء المنازل على الأرض قبل بيعها)؛ وضمان الاستخدام الرشيد والفعال للأراضي لتجنب هدر موارد الأراضي الوطنية، وما إلى ذلك.
وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يعود قانون الأراضي المعدل الذي تم إقراره مؤخراً بالنفع الكبير على سوق العقارات، وخاصة فيما يتعلق بالشفافية الأكبر في مراحل تطوير العقارات.
وفقًا للتقرير، واجه سوق العقارات مؤخرًا العديد من الصعوبات بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وفقدان ثقة المستثمرين بعد الأحداث المتعلقة بسندات الشركات والمشاكل القانونية وتشديد تدفقات الائتمان إلى العقارات عندما خفض بنك الدولة نسبة رأس المال قصير الأجل للقروض المتوسطة والطويلة الأجل، أو أصدر التعميم 06. ومع ذلك، وكما حلل الخبراء، فإن الأسباب المذكورة أعلاه سوف تبرد إلى حد ما في عام 2024، مما يدعم اتجاه انتعاش سوق العقارات، على الرغم من أن سيناريو ارتفاع درجة الحرارة مرة أخرى لن يحدث.
قبول تحدي السوق في عام 2024
ومع ذلك، أشار باحثو السوق أيضًا إلى بعض التحديات التي ستواجه سوق العقارات في عام 2024.
أولاً، يشهد طلب المستهلكين على العقارات انتعاشًا، ولكنه لا يزال أبطأ من المتوقع. ووفقًا لبيانات البنك المركزي، فإن الائتمان المستحق لأنشطة المستهلكين في قطاع العقارات (القروض الشخصية لشراء منزل) يتجه نحو الانخفاض من حيث الحجم والنسبة.
ثانيًا، لا تزال قيمة السندات المستحقة كبيرة. في عام ٢٠٢٤، ستبلغ قيمة سندات الشركات المستحقة السداد مبلغًا كبيرًا، يُقدر بحوالي ٣٣٠ ألف مليار دونج. ويزيد حجم السندات المستحقة السداد بنسبة ٢٠٪ تقريبًا عن عام ٢٠٢٣، ويتركز في النصف الثاني من عام ٢٠٢٤. وقد يزداد خطر نقص السيولة في السنوات القادمة إذا استمرت الشركات في تأجيل أو تمديد سداد الديون.
ثالثًا، تواجه العديد من المشاريع العقارية في المناطق صعوبات في التنفيذ. في بعض المناطق الكبيرة، تم تعليق حوالي 70-80% من المشاريع مؤقتًا.
رابعا، انخفض العرض ولكن هذا مصحوب بهيكل غير معقول للمنتج، ونقص في السكن بأسعار معقولة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض في المناطق الحضرية، وخاصة نقص السكن للعمال والإسكان الاجتماعي.
خامسا، تواجه الشركات صعوبة في الوصول إلى رأس المال.
تُشير مؤشرات الاقتصاد الكلي والاقتصاد العالمي وفيتنام إلى تعافي، ومن المتوقع أن يكون عام 2024-2025 أفضل. علاوة على ذلك، وبفضل الإجراءات الصارمة التي اتخذتها الحكومة والوزارات والقطاعات والمحليات، ظهرت مؤشرات إيجابية من السوق تدريجيًا. ومع التحديات والصعوبات المذكورة أعلاه، لا يزال السوق بحاجة إلى وقت لتجاوزها تمامًا.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)