إن التكهنات بأن اليابان سترفع أسعار الفائدة لأول مرة منذ 17 عامًا هذا الربيع تتسبب في انخفاض الاستثمار الأجنبي في العقارات المحلية إلى أدنى مستوى له في خمس سنوات.
سياسات أسعار الفائدة السلبية على وشك الانتهاء.
باعت صناديق الاستثمار الأجنبية سلسلة من العقارات الكبيرة في اليابان خلال الربع الأخير من عام 2023. فقد باعت شركة مابليتري للاستثمارات السنغافورية مبنى تجارياً في أوساكا مقابل 54 مليار ين لشركة إديون لتجارة الإلكترونيات بالتجزئة. كما باعت شركة فورتريس الأمريكية للاستثمار فندقاً منتجعاً في أوكيناوا لأحد صناديقها الاستثمارية العقارية مقابل حوالي 40 مليار ين.
وفقًا لشركة CBRE، أكبر شركة استثمار وخدمات عقارية تجارية في العالم ، انخفضت الاستثمارات الجديدة من قبل الشركات الأجنبية بنسبة 80٪ في الربع الأخير من عام 2023 مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وفي الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، تضاعفت مبيعات العقارات من قبل المستثمرين الأجانب مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، لتصل إلى 1.05 تريليون ين (7.1 مليار دولار أمريكي)، بينما انخفضت مشترياتهم بنحو 20٪ إلى 830 مليار ين.
على مدار عام 2023 بأكمله، انخفض الاستثمار الأجنبي في العقارات اليابانية بنحو 30%، ليصل إلى تريليون ين (6.7 مليار دولار أمريكي)، بينما تضاعفت مبيعات العقارات لتصل إلى حوالي 1.37 تريليون ين، مسجلة بذلك أول عام كامل من صافي المبيعات منذ عام 2018.
يعود انخفاض أسعار العقارات جزئياً إلى احتمالية تعديلات السياسة النقدية من قبل بنك اليابان. وقد أكد محافظ البنك، كازو أويدا، مؤخراً على احتمالية رفع البنك لأسعار الفائدة هذا الربيع. ووفقاً للخبراء، يقترب بنك اليابان من اتخاذ قرار بإنهاء سياسة أسعار الفائدة السلبية في أبريل 2024. ويخشى المستثمرون من أنه بمجرد بدء ارتفاع أسعار الفائدة بشكل حاد، ستزداد تكاليف الاقتراض مما سيؤدي إلى انخفاض العائد على الاستثمارات العقارية.
بيع المبنى.
لعب ركود سوق العقارات الخارجية دورًا في عمليات البيع المكثفة المذكورة آنفًا. فقد أدت أسعار الفائدة المرتفعة واستمرار توجه العمل من المنزل إلى انخفاض أسعار المكاتب في الولايات المتحدة وأوروبا. وقد خفف البعض من خسائرهم ببيع عقاراتهم في اليابان مبكرًا وجني الأرباح، حيث ظلت الأسعار مرتفعة نسبيًا مقارنةً بالأسواق الأخرى.
المستثمرون الدوليون أنفسهم الذين دعموا سوق المباني المكتبية في اليابان سابقاً، يبيعون الآن لأول مرة مع انخفاض أسعار الإيجارات نتيجةً لزيادة العرض وارتفاع أسعار الفائدة المصرفية. ويتوقع المحللون أن يستمر المستثمرون الأجانب في بيع العقارات اليابانية خلال عام 2024.
في غضون ذلك، بدأ صندوق الأصول السنغافوري "جي آي سي" عملية بيع حصة أغلبية في ناطحة سحاب "شيودومي" بطوكيو هذا الصيف، لكن مدى نجاح هذه العملية لا يزال غير واضح. بلغ العائد السنوي الاسمي لـ"جي آي سي" على مدى السنوات الخمس المنتهية في مارس 2023 نسبة 3.7%، وهو أدنى مستوى له منذ عام 2016. ومع انخفاض أسعار المباني المكتبية في الولايات المتحدة وأوروبا، باعت "جي آي سي" عقارات في اليابان، حيث الأسعار أعلى، لتعويض تلك الخسائر.
بحسب جمعية الأوراق المالية العقارية، تُعدّ المباني المكتبية ركيزة أساسية في سوق الاستثمار العقاري الياباني، إذ تُشكّل نحو 40% من محافظ صناديق الاستثمار العقاري اليابانية. وبينما لا يزال الطلب قويًا على أنواع العقارات الأخرى، كالعقارات السكنية والفندقية، يُسبّب ضعف سوق المكاتب صعوبات لبعض المستثمرين العقاريين.
تضررت أحجام معاملات المباني المكتبية بشكل خاص، حيث انخفضت بنسبة 40٪ إلى 1.08 تريليون ين، وهو أدنى مستوى لها منذ عام 2012. ووفقًا لصحيفة نيكاي آسيا، فقد وصل معدل شغور المكاتب في طوكيو إلى أعلى مستوى له في 11 عامًا، على الرغم من انخفاض أسعار الإيجار بنسبة 30٪ مقارنة بالسنوات الأربع الماضية.
ينجذب المستثمرون الأجانب إلى سوق العقارات اليابانية بشكل رئيسي بسبب انخفاض تكاليف الاقتراض نتيجة للسياسة النقدية المتساهلة للغاية التي يتبعها بنك اليابان. إلا أن احتمالية ارتفاع أسعار الفائدة هذا الربيع تُلقي بظلالها على السوق. ووفقًا لمسح أجرته شركة ميتسوبيشي يو إف جيه للخدمات المصرفية الاستثمارية، فبينما أبدى 89% من المستثمرين الأجانب تفاؤلهم أو تفاؤلهم إلى حد ما بشأن سوق العقارات اليابانية في عام 2019، انخفضت هذه النسبة الآن إلى 28%.
هان تشي
مصدر
تعليق (0)