العقارات: السوق يتغير، هل هو وقت مثالي للاستثمار؟ أسعار الشقق في الجنوب ترتفع "سرًا"، بينما تُسجل أسعار الأراضي أعلى مستوياتها في هانوي.

في سياق استعداد السوق للتغيير، فإن الفترة الحالية هي الوقت الذهبي للاستثمار، حيث ترتفع أسعار الشقق الجنوبية "بهدوء"، وتم الكشف عن المنطقة الحضرية ذات أعلى سعر للأراضي في هانوي... هي أحدث أخبار العقارات.

منذ بداية العام، سجّل سوق العقارات في هانوي ارتفاعًا مستمرًا في أسعار معظم أنواع العقارات. (المصدر: DN&TT)

السوق يحدد مستوى سعر جديد

يُشير تعديل قوائم أسعار الأراضي في المدن الكبرى، مثل مدينة هو تشي منه وهانوي، إلى اتجاهٍ شاملٍ نحو زيادة الأسعار. دخلت قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هو تشي منه حيز التنفيذ منذ أكتوبر 2024، حيث بلغ أعلى سعر 687.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في المنطقة الأولى. في الوقت نفسه، تجاوز سعر المتر المربع في منطقة هوان كيم في هانوي 695 مليون دونج فيتنامي، وهو أعلى بكثير من سعره في مدينة هو تشي منه. وبالمقارنة مع قائمة الأسعار القديمة، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي أعلى بما يتراوح بين ضعفين وستة أضعاف.

وفقًا لقانون الأراضي المعدل، من المتوقع أن يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الوطنية رسميًا اعتبارًا من بداية عام 2026. وهذه نقطة تحول مهمة، لأنه لم تكن هناك سابقة في التاريخ لانخفاض أسعار الأراضي بعد الإعلان عن كل قائمة أسعار جديدة.

اخبار ذات صلة

أبرز أحداث الاقتصاد العالمي: روسيا تقول إن إمدادات الغاز إلى أوروبا تعتمد على الاتحاد الأوروبي وأوكرانيا، واليابان تتخذ أول إجراء ضد الشركات الأمريكية

على سبيل المثال، خلال الفترة 2015-2019، عند تطبيق الإطار الجديد لأسعار الأراضي، ارتفعت أسعار الأراضي في هانوي بنسبة 10-20%. وبالمثل، شهدت الفترة 2020-2024 أيضًا زيادة متوسطة بلغت حوالي 15% عند تعديل الإطار الوطني لأسعار الأراضي. يشير هذا إلى أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة في عام 2026 ستُحدد مستوى سعر أعلى من المستوى الحالي، مما سيؤثر بشكل كبير على قرارات الاستثمار لدى الكثيرين.

في ظل استعداد السوق للتغير، تُعدّ الفترة الحالية فرصة ذهبية للاستثمار في العقارات. فقبل تطبيق لائحة أسعار الأراضي الجديدة رسميًا، لا تزال أسعار العقارات عند مستوى معقول نسبيًا. تُمثّل هذه فرصةً رائعةً للمستثمرين لامتلاك أصول بأسعار أقل، متجنبين بذلك ضغوط ارتفاع الأسعار عند تطبيق لائحة أسعار الأراضي الجديدة.

يُساعد الاستثمار في هذه المرحلة أيضًا على زيادة قيمة العقار بسرعة. في الواقع، عند تعديل أسعار الأراضي وفقًا للإطار السعري الجديد، سترتفع قيمة عقارات المستثمرين الأوائل بشكل كبير. وهذه ميزة تنافسية واضحة، خاصةً مع انتعاش السوق تدريجيًا مع بدء انضمام المستثمرين.

علاوةً على ذلك، غالبًا ما تُعدّ المناطق ذات الإمكانات الواعدة للبنية التحتية والتنمية الاقتصادية وجهاتٍ جذابةً للمستثمرين. على سبيل المثال، تستفيد المقاطعات المجاورة لمدينة هو تشي منه، مثل دونغ ناي وبينه دونغ ولونغ آن، استفادةً كبيرةً من مشاريع البنية التحتية الرئيسية. لا تُسهم هذه المناطق في زيادة قيمة العقارات فحسب، بل تُتيح أيضًا العديد من فرص الربح الواعدة بفضل الطفرة في الطلب على المساكن.

شقق الجنوب ترتفع أسعارها "بهدوء"

منذ بداية العام، شهد سوق العقارات في هانوي ارتفاعًا مستمرًا في أسعار معظم أنواع العقارات. وعلى عكس شقق هانوي، لا تزال مشاريع الشقق في مدينة هو تشي منه تشهد ارتفاعًا ثابتًا في الأسعار، بل وشهدت بعض المشاريع نموًا قويًا.

وفقًا لتقرير CBRE فيتنام للربع الثالث من عام 2024، يشهد العرض الجديد في مدينة هو تشي منه انخفاضًا، لكن معدلات الاستيعاب آخذة في التحسن. وتحديدًا، في الربع الثالث، لم يتجاوز عدد الشقق الجديدة المعروضة للبيع في مدينة هو تشي منه 130 شقة، قادمة من المرحلة التالية من المشاريع التي طُرحت للبيع، وتقع في أحياء بعيدة عن مركز المدينة.

على الرغم من أن العرض الرسمي للبيع منخفض، إلا أنه يمكن ذكر النقطة المضيئة في سوق مدينة هوشي منه في الآونة الأخيرة حيث يوجد في السوق ما يقرب من 300 شقة أعيد تقديمها من المشاريع التي توقفت مؤقتًا عن البيع في العامين الماضيين في مدينة ثو دوك، المنطقة 7 وحوالي 2700 شقة لم تفتح رسميًا للبيع بدأت في قبول الحجوزات، ومن المتوقع أن تفتح للبيع في المستقبل القريب.

علاوةً على ذلك، سجّلت معظم المشاريع التي لا يزال مخزونها معروضًا للبيع معدلات بيع إيجابية، حيث تمّ بيع أكثر من 2000 شقة بنجاح خلال هذا الربع، أي ما يقارب ضعف عدد الشقق المباعة في الربع السابق. وواصل المستثمرون تطبيق العديد من سياسات البيع، مثل الخصومات على طرق الدفع، وتنويع جداول الدفع، ودعم فوائد القروض، والالتزامات الإيجارية، وغيرها.

وتؤدي بعض المشاريع في مرحلة الحجز والتي تتوقع أسعار بيع مرتفعة فيها أيضًا إلى دفع المشترين إلى النظر في المشاريع المجاورة التي تحتوي على منتجات أساسية للبيع بجودة مماثلة ولكن بأسعار بيع أقل وتسليم مبكر.

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، وصل سعر البيع الأساسي للشقق في مدينة هوشي منه إلى 66 مليون دونج/م2 من المساحة الصافية، بزيادة 4% على أساس ربع سنوي ونحو 8% على أساس سنوي، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى قيام المشاريع القديمة بتعديل أسعار بيعها في مرحلة الافتتاح الجديدة، مثل D-Homme (المنطقة 6)، وD-Aqua (المنطقة 8)، وLavida Plus (المنطقة 7)، حيث قامت جميعها بتعديل أسعار بيعها الأساسية بنسبة 10% - 30% مقارنة بأسعار البيع في المرحلة السابقة.

استمر نمو السوق الثانوية في مدينة هو تشي منه بشكل طفيف خلال هذا الربع، مسجلاً نموًا بمعدل 3% على أساس ربع سنوي و5% على أساس سنوي، ليصل متوسط ​​مساحة الأرضية الصافية إلى 48 مليون دونج/متر مربع في الربع الثالث. وشهدت معظم قطاعات الشقق ارتفاعًا في أسعار البيع الثانوية خلال هذا الربع.

تجدر الإشارة إلى أن مشروع سايغون بيرل شهد ارتفاعًا ملحوظًا في أسعاره، بنسبة وصلت إلى 34% خلال العام الماضي. ويتراوح سعر البيع الشائع حاليًا حول 83.2 مليون دونج/متر مربع، وفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com.vn.

منظر لمنطقة الإسكان الاجتماعي في قطعة الأرض CT3 - منطقة كيم تشونغ الحضرية الجديدة، مقاطعة دونغ آنه، هانوي. (المصدر: مستثمر)

من المقرر أن تمتلك هانوي ما يزيد عن 1000 وحدة سكنية بأسعار معقولة.

تخطط الشركة المشتركة للمستثمرين Handico و Viglacera لبدء بناء مشروع CT3 في إطار مشروع الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية في قطعتي CT3 و CT4 - منطقة كيم تشونغ الحضرية الجديدة، منطقة دونج آنه (هانوي) في أوائل عام 2025.

وبحسب المعلومات الواردة من مجلس إدارة المشروع، تعمل اللجنة الشعبية لمنطقة دونج آنه على تسريع وتيرة تطهير الموقع في ديسمبر 2024. ومن المتوقع أن تقرر اللجنة الشعبية في هانوي في يناير 2025 تخصيص أرض للمستثمر المشترك لتنفيذ الخطوات اللازمة لبدء المشروع.

وفقًا للمخطط المُعتمد، ستُشيّد على قطعة أرض CT3 ثلاثة مباني سكنية شاهقة الارتفاع، كل مبنى يتكون من ١٢ طابقًا + علية واحدة. تبلغ المساحة الإجمالية للبناء أكثر من ١٠٩,٠٠٠ متر مربع، بإجمالي ١,١٠٤ شقق سكنية، ويبلغ عدد سكانها قرابة ٤,٠٠٠ نسمة.

في قطعة الأرض CT4، تم الانتهاء من الاستثمار في مشروع الإسكان الاجتماعي وبدأ استخدامه منذ الربع الرابع من عام 2021 بمبنى سكني مكون من 12 طابقًا + 1 علية، بإجمالي 484 شقة تلبي الاحتياجات السكنية لأكثر من 1500 شخص.

وفيما يتعلق بالمشروع في قطعة الأرض CT5، قال ممثل المستثمر المشترك إنهم ينسقون بشكل نشط مع اللجنة الشعبية لمنطقة دونج آنه لإزالة الصعوبات والعقبات في التعويضات وتطهير الموقع بالإضافة إلى ترتيب أراضي إعادة التوطين للناس.

من ناحية أخرى، يدرس الكونسورتيوم تقريراً من المدينة يسمح بالتعديل من مشروع إسكان العمال إلى الإسكان الاجتماعي لتوسيع نطاق الوصول إلى هذا النوع من الإسكان السياسي، المناسب لقدرة غالبية الناس على تحمل التكاليف.

الكشف عن المنطقة الحضرية ذات أعلى سعر للأراضي في هانوي

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي، فإن منطقة تاي هو تاي الحضرية (مقاطعة تاي هو) هي المنطقة الحضرية ذات أعلى سعر للأراضي بأكثر من 113 مليون دونج/متر مربع.

السعر المذكور أعلاه ينتمي إلى أجمل موقع في المنطقة الحضرية (الموقع 1) مع قسم طريق بطول 60 مترًا، وهو جزء من منطقة تاي هو، بزيادة قدرها 225٪ مقارنة بقائمة أسعار الأراضي الصادرة في عام 2019 (34.8 مليون دونج / م 2).

كما يوجد في منطقة تاي هو تاي الحضرية، الموقع الذي يتمتع بواجهة طريق بطول 60 مترًا ولكن في منطقة باك تو ليم، سعر يبلغ حوالي 108 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 210%.

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المعدلة في هانوي، يوجد 5 مناطق حضرية تزيد أسعار الأراضي فيها عن 100 مليون دونج/م2 على الطرق الرئيسية.

بالإضافة إلى منطقة تاي هو تاي الحضرية (الاسم التجاري هو ستارليك)، فإن منطقة نام ترونغ ين الحضرية مع قسم طريق بطول 40 مترًا لديها سعر 109.3 مليون دونج/م2، ومنطقة ثانه فو جياو لو الحضرية مع قسم طريق بطول 50 مترًا لديها سعر يقارب 104.3 مليون دونج/م2، ومنطقة السلك الدبلوماسي لديها سعر يقارب 108 مليون دونج/م2 في قسم طريق بطول 60 مترًا، ومنطقة ماي دينه - مي تري الحضرية لديها سعر يقارب 101 مليون دونج/م2 في قسم طريق بطول 20-30 مترًا.

ارتفعت أسعار الأراضي في المناطق الحضرية الضواحي أيضًا بنسبة تراوحت بين 175% و200%. على سبيل المثال، ارتفع سعر الأرض في منطقة ليديكو الحضرية (مقاطعة هوآي دوك) من 18.8 مليون دونج فيتنامي إلى ما يقرب من 54.7 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يعادل زيادة تقارب 190%.

وفي الوقت نفسه، فإن أدنى سعر للأراضي الحضرية في الجدول المعدل حديثًا في هانوي هو منطقة فو ثينه السكنية، مدينة سون تاي بسعر 11.38 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 175٪ مقارنة بقائمة الأسعار القديمة.

ومع ذلك، فإن الأسعار المذكورة أعلاه لا تزال أقل بكثير من أسعار البيع والشراء في السوق في الآونة الأخيرة.

بمسح السوق ومواقع تداول العقارات، تُعلن أسعار المنازل والأراضي في منطقة تاي هو تاي الحضرية والمناطق الحضرية الأخرى للبيع بما يتراوح بين ثلاثة وأربعة أضعاف. على سبيل المثال، تُعلن أسعار الفلل والمنازل في منطقة تاي هو تاي الحضرية للبيع بما يتراوح بين 350 و400 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يتجاوز سعر الشقق 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. كما توجد فلل بأسعار مُعلنة تتجاوز 500 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.