انخفاض أسعار المساكن: إزالة العقبات القانونية، وتزايد الفرص.

أصبحت المساكن ذات الأسعار المعقولة والمناسبة لأصحاب الدخل المتوسط ​​والمنخفض في هانوي ومدينة هو تشي منه نادرة بشكل متزايد، في حين أن المعروض من المساكن الراقية والفاخرة في ازدياد.

مشروع عقاري قيد الإنشاء في المنطقة السابعة (مدينة هو تشي منه) - الصورة: كوانغ دينه

إن عدم التوازن بين العرض والطلب يجعل حلم امتلاك منزل بعيد المنال بالنسبة للكثيرين...

لمعالجة اختلال التوازن بين العرض والطلب، طلبت اللجنة الدائمة للحكومة، في اجتماع عُقد مؤخراً حول سوق العقارات، من وزارة البناء ، وبنك الدولة الفيتنامي، والوزارات والمناطق ذات الصلة، تنفيذ سلسلة من الحلول لإزالة العقبات، مثل إنشاء صناديق للأراضي، والبحث في حزم ائتمانية متوسطة الأجل بأسعار فائدة مستقرة لمشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة، وحزم ائتمانية للشباب للاقتراض لشراء المنازل.

وفي الوقت نفسه، سيتم اتخاذ تدابير صارمة ضد التلاعب بالأسعار وخلق ارتفاعات مصطنعة في الأسعار من أجل السيطرة على أسعار المساكن.

أسعار المنازل ترتفع بشكل صاروخي.

ووفقاً لوزارة البناء، أظهر سوق العقارات العديد من العلامات الإيجابية في الأشهر الأولى من عام 2025، حيث زاد كل من العرض وحجم المعاملات مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024.

ومع ذلك، لا يزال العرض محدودًا ولا يلبي طلب السوق؛ فهيكل المنتجات غير متوازن، ويفتقر إلى المساكن المناسبة للعمال والشباب؛ وهناك فائض في عرض الفيلات والمنازل منخفضة الارتفاع؛ وأسعار العقارات والمساكن باهظة بالنسبة للمحتاجين. ولا تزال المضاربة والتلاعب وتضخم الأسعار واضطراب السوق قائمة.

في مدينة هو تشي منه، ركزت معظم المشاريع التي تم إطلاقها من نهاية العام الماضي وحتى الربع الثاني من هذا العام على قطاع الشقق الفاخرة والراقية، حيث تتراوح الأسعار من 100 إلى 150 مليون دونغ فيتنامي/م²، بل وأعلى من ذلك في المنطقة المركزية.

بحسب استطلاع أجرته صحيفة "توي تري" في الجزء الشرقي من مدينة هو تشي منه، تُعرض الشقق في مشاريع جديدة بمدينة ثو دوك للمشترين بأسعار تتجاوز 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. بل إن بعض المشاريع القريبة من تقاطع آن فو (ثو دوك) تُقدم أسعاراً تصل إلى 120-150 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

في الجزء الجنوبي من المدينة، الذي يضم منطقتي بينه تشان ونها بي، يتم بيع المشاريع للعملاء بأسعار تتراوح من 64 إلى 80 مليون دونغ فيتنامي/م².

في المنطقة الأولى وحدها، لا تزال هناك وحدات متاحة في عدد قليل من المباني السكنية، لكن سعر البيع يتراوح بين 200 و300 مليون دونغ فيتنامي/م²، مع وصول بعض الأماكن إلى 400 إلى 500 مليون دونغ فيتنامي/م².

لا تقتصر الأسعار المرتفعة على سوق العقارات الجديدة فحسب، بل تشمل أيضاً سوق الشقق القديمة. ففي بعض المشاريع التي مضى على تشغيلها قرابة عقد من الزمان، تضاعف سعر بيع الشقق، حيث يُتداول حالياً بسعر يتراوح بين 4 و5 مليارات دونغ فيتنامي للوحدة.

بحسب شركات أبحاث السوق، يتراوح سعر الشقق ذات الأسعار المعقولة في ضواحي مدينة هو تشي منه حاليًا بين 45 و55 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وبهذا السعر، تبلغ تكلفة شقة مساحتها 50 مترًا مربعًا حوالي 2.2 مليار دونغ فيتنامي.

المباني السكنية على طول شارع Vo Nguyen Giap، مدينة Thu Duc، مدينة Ho Chi Minh - الصورة: QUANG DINH

في هانوي ، ارتفعت أسعار المساكن بشكل كبير من النصف الثاني من عام 2024 وحتى الآن، واختفت الشقق التجارية التي يقل سعرها عن 50 مليون دونغ فيتنامي/ ^م² تقريبًا، حتى في المناطق الواقعة خارج الطريق الدائري 3.

في مكتب وساطة عقارية في منطقة نام تو ليم (حيث يقوم المطور ببيع مشاريع في هونغ ين ومناطق أخرى في هانوي بما في ذلك دونغ آنه وجيا لام ونام تو ليم)، حتى في أيام الأسبوع، كان المكتب مكتظًا بالسيارات والدراجات النارية التابعة للوسطاء والأشخاص الذين يأتون لمشاهدة المنازل النموذجية.

بحسب استطلاع رأي في منطقة نام تو ليم، يتم عرض بعض مشاريع الشقق التجارية للبيع من قبل المطورين بأسعار تتراوح بين 120 و 160 مليون دونغ فيتنامي / ^م² .

أفادت السيدة مينه هوونغ، وهي وكيلة عقارية، بأنه لم تعد هناك شقق متاحة في منطقة نام تو ليم بأسعار تقل عن 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. كما يعرض مشروع بالقرب من شارع لي كوانغ داو شققاً بأسعار تتراوح بين 120 و150 مليون دونغ فيتنامي ^{للمتر المربع} ، باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة.

أما الشقق ذات الإطلالات الجيدة، فيبلغ سعرها حوالي 150 مليون دونغ فيتنامي ^{للمتر المربع} . كما تتراوح تكلفة شقة من ثلاث غرف نوم بمساحة 100 متر مربع تقريباً بين 13 و15 مليار دونغ فيتنامي.

بالإضافة إلى ذلك، يتم الإعلان عن بعض المباني السكنية المكتملة في منطقة ثانه شوان (هانوي) من قبل السماسرة بسعر 74 مليون دونغ فيتنامي/ ^م² ، بينما يتم عرض الشقق في المجمعات السكنية التجارية في شارع فام فان دونغ (منطقة باك تو ليم) بسعر 67 مليون دونغ فيتنامي/ ^م² .

عندما تنخفض أسعار الأراضي، ستظهر أنواع عديدة من العقارات، مثل المنازل والشقق بأسعار معقولة. وسيؤدي وفرة وتنوع المعروض إلى خلق منافسة بين مختلف أنواع المساكن، مما سيدفع أسعار الشقق إلى الانخفاض. ولتحقيق السكن الميسور، يجب أن تكون السياسات شفافة وواضحة، لا سيما فيما يتعلق بإصدار تراخيص البناء، وشهادات ملكية الأراضي، وتقسيم الأراضي للمواطنين.

السيد تران خانه كوانج (مدير شركة فييت آن هوا)

ترتفع أسعار المساكن بسبب الاختناقات البيروقراطية.

وفي حديثه لصحيفة "توي تري" ، قال السيد نغوين هوانغ مينه، نائب المدير العام لشركة "سايغون 5" لتطوير العقارات المساهمة، إن أسعار المنازل في المدن الكبيرة مثل مدينة هو تشي منه ترتفع بشكل مفرط، ويرجع ذلك جزئياً إلى الاختناقات في الإجراءات الإدارية.

على سبيل المثال، مشروع لشركة ما قيد التطوير منذ عام 2018 "عالق" في المراحل الإجرائية، مما يتسبب في أن تتضاعف أسعار المنازل المتوقعة على الأقل مقارنة بالسعر الأولي.

واستشهد السيد مينه بمثال المشروع الأولي لهذه الشركة في المنطقة 8، والذي تم طرحه في السوق بسعر 26-28 مليون دونغ فيتنامي/م² قبل عام 2020.

ومع ذلك، وبسبب العقبات القانونية، تم تعليق المشروع مؤقتًا حتى الآن، مما تسبب في تكبد الشركة ديون فوائد مصرفية إضافية تزيد عن 51 مليار دونغ فيتنامي، ناهيك عن العديد من التكاليف المالية المتزايدة الأخرى.

لذلك، إذا تم إطلاق المشروع وبيعه هذا العام، تتوقع الشركة إعادة حساب سعر البيع، وزيادته بمقدار الضعف على الأقل، لأنه بالإضافة إلى التكاليف المالية، فقد زادت أيضًا تكاليف أخرى مثل مواد البناء وتكاليف البناء ونفقات العمل.

وأوضح السيد مينه قائلاً: "لو لم تكن هناك أي عقبات إجرائية، لكان بإمكاننا البناء والبيع بسرعة، ولاستقر الناس قبل 4-5 سنوات. ولكن بسبب تأخر المشروع، تُضاف هذه التجاوزات المالية في نهاية المطاف إلى تكاليف البيع، ويتعين على مشتري المنازل تحمل العبء، مما يجعل من المستحيل أن تكون أسعار المنازل في متناول الأفراد والشركات كما يرغبون".

وبحسب السيدة دوونغ ثانه ثوي، نائبة رئيس مجموعة ترونغ ثوي، فإن تكاليف الأرض لا تمثل سوى 30% من تكاليف مشاريع الشقق، وتمثل التكاليف المالية 30% إذا استغرق البناء ثلاث سنوات، أما تكاليف البناء، التي كانت في السابق 15% فقط، فقد ارتفعت الآن إلى 20-25%.

ووفقاً لها، فإن هذه تكاليف "ثابتة"، لذلك إذا تأخر المشروع بسبب الإجراءات القانونية، مما يؤدي إلى تأخيرات في التقدم، وامتد هذا إلى أربع سنوات، فإن التكاليف المالية ستزيد بنسبة 40٪، أو إذا تأخر لفترة أطول، فإن التكاليف المالية ستتضخم أيضاً.

سيكون توفير السكن بأسعار معقولة أمراً مستحيلاً إذا ظلت أسعار الأراضي مرتفعة وتصاعدت تكاليف التمويل عاماً بعد عام، كما يحدث في العديد من مشاريع الإسكان.

ويتفق السيد تران خان كوانغ، مدير شركة فيت آن هوا، مع هذا الرأي، إذ يعتقد أن العامل الأهم في أسعار العقارات المعقولة هو انخفاض أسعار الأراضي. أما تكلفة مواد البناء فلا تؤثر بشكل كبير على السعر الإجمالي للعقار.

بالنسبة لشقة مساحتها 50 مترًا مربعًا بسعر 5 مليارات دونغ فيتنامي في قلب مدينة هو تشي منه، فإن تكلفة المواد تبلغ حوالي مليار دونغ فيتنامي فقط، وهو ما يمثل جزءًا صغيرًا من حوالي 15-20٪ من سعر البيع.

سكان يتبعون إجراءات بناء المنازل في مقاطعة بينه ثانه، مدينة هو تشي منه - صورة: هوو هانه

هناك حاجة إلى الدعم لأصحاب المنازل لأول مرة.

ولمعالجة هذا النقص، يتفق كل من الشركات والخبراء على ضرورة إيجاد حلول لزيادة المعروض من المساكن بسرعة، وخاصة في قطاع الإسكان الميسور التكلفة.

بالإضافة إلى ذلك، هناك حاجة إلى سياسات لدعم أصحاب المنازل لأول مرة، بغض النظر عن العمر، مع كون سياسات أسعار الفائدة هي الشكل الأكثر وضوحًا للدعم.

ونظراً لندرة الأراضي في المناطق المركزية من هانوي ومدينة هو تشي منه، يعتقد السيد نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، أنه من الضروري تخطيط وتخصيص الأراضي في المناطق الضواحي لهاتين المدينتين لتطوير مساكن بأسعار معقولة.

ينبغي إعطاء الأولوية لقطع الأراضي التي تتمتع ببنية تحتية للنقل تربطها بمراكز المدينتين لتطوير مساكن بأسعار معقولة.

أما بالنسبة للمناطق المتبقية، فيجب أن تتزامن عملية تخطيط الأراضي للإسكان التجاري بأسعار معقولة مع الاستثمار في ربط البنية التحتية للنقل لخلق مساحات معيشية مناسبة للناس.

علاوة على ذلك، يتطلب تطوير المساكن بأسعار معقولة استراتيجية محددة، حيث تحتاج الحكومة إلى الجلوس مع السلطات المحلية لوضع خطة لتطوير المساكن بأسعار معقولة للأشخاص في المحافظات المحيطة بهانوي ومدينة هو تشي منه.

وفي الوقت نفسه، يعتقد السيد نغوين هوانغ مينه أنه إذا قامت الوكالات الحكومية بإزالة العقبات في الإجراءات القانونية بسرعة، فستتمكن الشركات من بدء البناء في وقت أقرب، وستتكبد المشاريع تكاليف مالية أقل، وستنخفض التكاليف التي تشكل سعر المنازل.

وفي الوقت نفسه، أشار نائب رئيس مجموعة ترونغ ثوي إلى ضرورة تعديل تكاليف الأراضي والتكاليف المالية، مع احتمال قيام الدولة بتعديل تكاليف الأراضي إلى حوالي 20٪ بدلاً من النسبة الحالية البالغة 30٪.

وعلى وجه الخصوص، يمكن تعزيز التدابير غير المالية (الحلول المالية أساساً) من خلال تسريع الإجراءات، مما يمنع المشاريع من الوقوع في حالة من التأخير في التنفيذ.

فعلى سبيل المثال، بدلاً من أن تصل التكاليف المالية إلى 30% على مدى ثلاث سنوات، ينبغي على الحكومة أن تتعاون مع الشركات للتعامل مع هذه العمليات في غضون عام واحد، مما سيؤدي إلى خفض التكاليف المالية إلى 10% فقط.

وأضافت السيدة ثوي: "إذا تم إنجاز هذين الأمرين، فإن الانخفاض الكبير في تكاليف تطوير المشاريع سيؤثر بشكل واضح على أسعار المساكن. ولن تحتاج الشركات حينها إلا إلى الحفاظ على هامش ربح مقبول، بينما ستنخفض التكاليف المتبقية، مما يجعل السكن في متناول الجمهور".

يجب تبسيط الإجراءات الإدارية لتقليل التكاليف المالية للشركات. (في الصورة: مشروع تطوير عقاري في شارع نغوين هو ثو (حي نها بي، مدينة هو تشي منه) - تصوير: تو ترونغ)

* السيد نغوين كوك هيب (رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام):

يتحمل المشترون العبء الأكبر من ذلك.

يشهد سوق العقارات حاليًا وضعًا تتذبذب فيه أسعار الأراضي تبعًا لأسعار المنازل، مما يخلق حلقة مفرغة يتحمل فيها المشترون في نهاية المطاف وطأة تقلبات الأسعار. ويعود جزء من سبب هذا الوضع إلى عدم تنظيم أسعار الأراضي، الأمر الذي رفعها إلى مستويات قد تكون من بين الأعلى في العالم.

في نفس المشروع، يمكن أن يؤدي اختلاف بضعة أشهر فقط بين قرارات تخصيص الأراضي السابقة واللاحقة إلى زيادة الأسعار بنسبة 20٪، وهو أمر غير معقول وسيؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل.

لذلك، فقد حان الوقت للسلطات للتدخل وإدارة أسعار الأراضي والتحكم بها بطريقة متناغمة.

علاوة على ذلك، فإن الإجراءات الإدارية المطولة، مثل تقييم الأراضي، ستُكبّد الشركات تكاليف مالية إضافية، كفوائد القروض أو رسوم الأراضي الإضافية، والتي قد تصل إلى عشرات أو حتى مئات المليارات من عملة الفيتنامية دونغ. وتُضاف هذه التكاليف جميعها إلى سعر البيع.

للسيطرة على أسعار المساكن، من الضروري إنشاء آلية إدارة حكومية لأسعار الأراضي بسرعة، وتجنب الوضع الحالي غير المنظم، وتسريع الإجراءات الإدارية لتقليل التكاليف المالية للشركات.

* الدكتور نغوين كوك هونغ (نائب الرئيس والأمين العام لجمعية المصارف الفيتنامية):

يجب صرف حزم القروض التفضيلية للمستفيدين المناسبين.

إن طرح حزمة قروض متوسطة الأجل بأسعار فائدة ثابتة لقروض الإسكان الميسور، وخاصة للشباب الذين يشترون منازل، هو السياسة الصحيحة.

ومع ذلك، لكي تكون حزمة القروض هذه فعالة حقًا، من الضروري مراجعة ما إذا كان أولئك الذين يشترون ويبيعون المنازل في السوق اليوم يشترون للسكن أم يشترون لأغراض الاستثمار والمضاربة.

حالياً، تشمل غالبية المعاملات مستثمرين يشترون ويبيعون مع مستثمرين آخرين. إذا لم يتم ضبط هذا الوضع، فلن تصل رؤوس الأموال المقترضة إلى من هم في أمس الحاجة لشراء منزل.

علاوة على ذلك، من الضروري تحديد المستفيدين المؤهلين للحصول على حزمة القروض بوضوح، بالإضافة إلى معايير وشروط الاقتراض. ومن الأفضل أن تقتصر هذه الحزمة على مشتري المنازل لأول مرة.

العقارات التجارية التي تتراوح أسعارها بين 35 و40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع مناسبة.

بحسب السيد نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، فإنّ السكن التجاري الميسور التكلفة هو السكن الذي يستطيع ذوو الدخل المتوسط ​​والمنخفض تحمّل تكلفته. وعليه، يتراوح سعر هذا النوع من السكن التجاري الميسور التكلفة بين 35 و40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

وفقًا لحسابات وزارة البناء، تبلغ تكلفة البناء الحالية للمتر المربع الواحد للمباني السكنية الشاهقة حوالي 20 مليون دونغ فيتنامي/م2، لذلك بسعر بيع يتراوح بين 35 و40 مليون دونغ فيتنامي، يحقق المستثمرون بالفعل ربحًا.

فيما يتعلق بتكاليف الأرض في هيكل أسعار الشقق الحالي، فإنها عادةً ما تشكل ما بين 20 و25% من سعر البيع في المناطق خارج مركز هانوي. أما بالنسبة للمشاريع في مركز المدينة، فقد تصل تكاليف الأرض إلى 50% من السعر الإجمالي.

سوق العقارات في هانوي - صورة: نام تران

قلق بشأن ضياع فرصة شراء منزل.

أصبح حلم امتلاك منزل وتأسيس حياة مستقرة بعيد المنال بشكل متزايد بالنسبة لملايين الأشخاص، وخاصة الشباب وأصحاب الدخل المتوسط ​​في المدن الكبيرة مثل هانوي ومدينة هو تشي منه.

أسعار المساكن، المرتفعة أصلاً، تشهد الآن ارتفاعاً صاروخياً بينما تظل دخول العمال راكدة، مما يقضي فعلياً على خطط امتلاك المنازل للعديد من موظفي المكاتب والموظفين الحكوميين.

"أعمل كموظف قضائي في الدائرة، وزوجتي تعمل ككاتبة عدل. لقد ادخرنا بعض المال، ولكن مع ارتفاع أسعار المنازل الحالية، لم يعد بإمكاننا أنا وزوجتي شراء منزل. لقد استثمرنا الأموال التي كسبناها، وحالياً، لا تزال عائلتنا تستأجر منزلاً"، قال هوانغ فان مينه (40 عاماً، من مقاطعة ثانه هوا).

وفي الوقت نفسه، قالت السيدة نغوين ثو ترانغ (34 عامًا، من مقاطعة فو ثو) إنها بعد أكثر من 10 سنوات من الادخار، جمعت بعض المال، ولكن بعد مسح السوق، لم يكن ذلك كافيًا لشراء شقة مساحتها حوالي 30 مترًا مربعًا.

"أنا عزباء وأرغب في شراء شقة، ولكن بعد البحث، وجدت أن حتى الشقة الجيدة تكلف حوالي ملياري دونغ فيتنامي. لذلك قررت الاستئجار بدلاً من ذلك لأن شقة مساحتها 30 متر مربع في المناطق الحضرية تكلف حوالي 8 ملايين دونغ فيتنامي شهرياً فقط"، هذا ما قالته السيدة ترانغ.

بحسب خبير من جمعية العقارات الفيتنامية، فإن سوق العقارات يعاني حالياً من نقص في الشقق ذات الأسعار المعقولة، ولذلك يقوم المطورون الذين لديهم عقارات لطرحها في السوق ببيعها بأسعار مرتفعة.

معظم مشتري المنازل في الآونة الأخيرة كانوا مستثمرين بعقلية شراء المنازل وانتظار ارتفاع الأسعار لتحقيق الربح؛ لذلك، فإن أسعار المنازل في السوق ليست واقعية.

تشمل العوامل المساهمة في ارتفاع أسعار العقارات أسعار الأراضي، وأسعار مواد البناء، وأسعار الفائدة على القروض. - الصورة: تو ترونغ

تبسيط الإجراءات وخفض تكاليف الاستثمار في الإسكان.

ومن الحلول الرئيسية التي توصلت إليها اللجنة الحكومية الدائمة لتعزيز تطوير سوق العقارات في اتجاه آمن وصحي ومستدام، تعزيز اللامركزية وتفويض السلطة، وتقليل الإجراءات الإدارية.

بالتوازي مع طلب مراجعة وتوضيح أسباب ارتفاع أسعار العقارات مثل أسعار الأراضي وأسعار مواد البناء وأسعار الفائدة على القروض وما إلى ذلك، طلبت اللجنة الدائمة للحكومة أيضًا من الوزارات والقطاعات والمناطق التركيز على تقليل الإجراءات الإدارية المتداخلة وغير الضرورية، والقضاء الفوري على متطلبات الأوراق والوثائق المعقدة.

ضمان خفض وقت المعالجة بنسبة لا تقل عن 30% وتكاليف الامتثال الإداري بنسبة 30%. ويشمل ذلك دراسة تقليص الإجراءات المتعلقة بالموافقة على سياسة الاستثمار، وتقييم المشاريع، والتصميم، وخاصة إجراءات تراخيص البناء، والتفتيش واختبارات القبول، وتقليل عمليات التدقيق قبل الموافقة، وتعزيز عمليات التدقيق بعد الموافقة.

بالإضافة إلى ذلك، تشمل الحلول زيادة العرض، وخفض الأسعار، وتطوير قطاعات عقارية متنوعة لتلبية الاحتياجات السكنية الفعلية، وخاصة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض.

وعلى وجه الخصوص، تطلب الحكومة إجراء البحوث ووضع السياسات لدعم الشباب وأولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، وزيادة فرص حصولهم على السكن والمساهمة في تحقيق الحق في السكن كما هو منصوص عليه في الدستور.

يُطلب من بنك الدولة الفيتنامي التركيز على توجيه البنوك وحثها على المشاركة في برنامج القروض التفضيلية بقيمة 120 مليار دونغ فيتنامي. إضافةً إلى ذلك، تُكلَّف الوزارات والهيئات بإجراء البحوث واقتراح نموذج لـ "مركز إلكتروني لمعاملات العقارات وحقوق استخدام الأراضي تديره الدولة".

سيكون هذا نظامًا متكاملًا يشمل جميع المراحل بدءًا من المعاملات والتوثيق والضرائب والتسجيل، على غرار معاملات سوق الأوراق المالية. وسيضمن هذا النموذج شفافية المعلومات، ويمنع التلاعب بالأسعار والتهرب الضريبي والاحتيال في السوق.

باو NGOC - NGOC HIEN - كوانج ذا

المصدر: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm