انخفاض أسعار المساكن: إزالة القضايا القانونية، والفرص "تتضاءل" تدريجيا

أصبحت المساكن بأسعار معقولة ومناسبة لأصحاب الدخل المتوسط ​​والمنخفض في هانوي ومدينة هوشي منه نادرة على نحو متزايد، في حين يتزايد العرض من المساكن الراقية والفاخرة للغاية.

منطقة عقارية قيد الإنشاء في المنطقة السابعة (مدينة هو تشي منه) - صورة: كوانغ دينه

إن اختلال التوازن بين العرض والطلب يجعل "حلم" الاستقرار بعيد المنال بشكل متزايد بالنسبة للعديد من الناس...

ولتصحيح الخلل بين العرض والطلب، طلبت اللجنة الدائمة للحكومة في اجتماعها الأخير بشأن وضع سوق العقارات من وزارة البناء والبنك المركزي والوزارات والمحليات ذات الصلة تنفيذ سلسلة من الحلول لإزالة العقبات مثل إنشاء صناديق الأراضي، والبحث عن حزم الائتمان المتوسطة الأجل، وأسعار الفائدة المستقرة لمشاريع الإسكان التجاري بأسعار مناسبة، وحزم الائتمان للشباب للاقتراض لشراء المنازل.

وفي الوقت نفسه، يتعين علينا التعامل بشكل صارم مع التضخم في الأسعار وخلق حمى افتراضية للسيطرة على أسعار المساكن.

أسعار المساكن ترتفع "بشكل صاروخي"

وبحسب وزارة الإنشاءات، سيشهد سوق العقارات في الأشهر الأولى من عام 2025 العديد من التحسينات، مع زيادة العرض والمعاملات العقارية مقارنة بنفس الفترة في عام 2024.

مع ذلك، لا يزال العرض محدودًا، ولا يلبي طلب السوق، وهيكل المنتجات غير متوازن، ونقص المساكن المناسبة لاحتياجات العمال والشباب؛ ووجود فائض من الفلل والمنازل منخفضة الارتفاع؛ وأسعار العقارات والمساكن لا تتناسب مع قدرة المحتاجين. ولا تزال المضاربة والتلاعب وتضخم الأسعار واضطرابات السوق قائمة.

وفي مدينة هوشي منه، ركزت معظم المشاريع التي تم افتتاحها للبيع منذ نهاية العام الماضي وحتى الربع الثاني من هذا العام على قطاع الشقق الفاخرة، حيث تتراوح الأسعار من 100 إلى 150 مليون دونج/متر مربع، وأعلى من ذلك في المنطقة المركزية.

وفقًا لمسح أجرته شركة توي تري في المنطقة الشرقية من مدينة هو تشي منه، تُعرض شقق في مشاريع جديدة بمدينة ثو دوك للمشترين بأسعار تزيد عن 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وتُعرض بعض المشاريع في المنطقة القريبة من تقاطع آن فو (ثو دوك) أسعارًا تتراوح بين 120 و150 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وفي المنطقة الجنوبية من المدينة، في منطقتي بينه تشانه ونها بي، يتم بيع المشاريع للعملاء بأسعار تتراوح بين 64 إلى 80 مليون دونج/متر مربع.

في المنطقة الأولى وحدها، لا يزال عدد قليل من المباني السكنية يحتوي على شقق في "عربة التسوق" الخاصة بها، ولكن سعر البيع يتراوح من 200 إلى 300 مليون دونج/م²، وفي بعض الأماكن يصل إلى 400 إلى 500 مليون دونج/م².

لا يقتصر الأمر على السوق الأولية فحسب، بل لا يزال سوق الشقق القديم يحافظ على أسعاره الباهظة. حتى أن هناك مشاريع قائمة منذ ما يقرب من عشر سنوات، وقد تضاعف سعر بيع الشقق فيها، حيث يتراوح سعرها حاليًا بين 4 و5 مليارات دونج للشقة.

وفقًا لوحدات أبحاث السوق، يتراوح سعر الشقق ذات الأسعار المعقولة في ضواحي مدينة هو تشي منه بين 45 و55 مليون دونج للمتر المربع. وبهذا السعر، يبلغ سعر شقة بمساحة 50 مترًا مربعًا حوالي 2.2 مليار دونج.

المباني السكنية على طول شارع Vo Nguyen Giap، مدينة Thu Duc، مدينة Ho Chi Minh - الصورة: QUANG DINH

في هانوي ، ارتفعت أسعار المساكن بشكل "مذهل" منذ النصف الثاني من عام 2024 وحتى الآن، واختفت الشقق التجارية التي يقل سعرها عن 50 مليون دونج/ ^م2 تقريبًا، حتى في المناطق خارج الطريق الدائري 3.

في قاعة تداول العقارات في منطقة نام تو ليم (يفتتح المستثمر مشروعًا للبيع في مناطق هونغ ين ، هانوي بما في ذلك: دونغ آنه، وجيا لام، ونام تو ليم)، على الرغم من أنه يوم من أيام الأسبوع، إلا أنه مزدحم بالسيارات والدراجات النارية للوسطاء والأشخاص القادمين لرؤية المنزل النموذجي.

وبحسب دراسة أجريت في منطقة نام تو ليم، فإن بعض مشاريع الشقق التجارية مفتوحة للبيع من قبل المستثمرين بأسعار تتراوح بين 120 إلى 160 مليون دونج/ ^م2 .

صرحت السيدة مينه هونغ، وهي وسيطة عقارية، بأنه في نام تو ليم، لم تعد هناك شقق سكنية تقل أسعارها عن 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. كما يُقدم مشروع مجاور لشارع لي كوانغ داو أسعارًا تتراوح بين 120 و150 مليون دونج فيتنامي ^{للمتر المربع} ، باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة.

للشقق ذات الإطلالات الجميلة، يبلغ سعر المتر ^المربع حوالي 150 مليون دونج. كما يتراوح سعر شقة بثلاث غرف نوم بمساحة حوالي 100 متر مربع بين 13 و15 مليار دونج.

بالإضافة إلى ذلك، يتم عرض بعض الشقق التي تم استخدامها في منطقة ثانه شوان (هانوي) للبيع من قبل السماسرة بمبلغ 74 مليون دونج / ^{متر مربع} أو يتم عرض الشقق في المجمع السكني التجاري في شارع فام فان دونج (باك تو ليم) أيضًا بمبلغ 67 مليون دونج / ^{متر مربع} .

عندما تنخفض أسعار الأراضي، ستظهر أنواع عديدة من العقارات، مثل التاون هاوس والشقق بأسعار منخفضة. وعندما يكون العرض وفيرًا ومتنوعًا، سيخلق ذلك منافسة بين أنواع المساكن، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الشقق. ولضمان أسعار مساكن معقولة، يجب أن تكون السياسات شفافة وواضحة، لا سيما في منح تراخيص البناء، ومنح الكتب الحمراء، وتقسيم الأراضي للمواطنين.

السيد تران خانه كوانج (مدير شركة فييت آن هوا)

ارتفاع أسعار المساكن بسبب الاختناقات الإجرائية

وفي حديثه مع توي تري ، قال السيد نجوين هوانج مينه - نائب المدير العام لشركة سايجون 5 للتطوير العقاري المساهمة - إن أسعار المساكن في المدن الكبرى مثل مدينة هوشي منه ترتفع إلى مستويات عالية للغاية، ويرجع ذلك جزئيًا إلى الازدحام في الإجراءات الإدارية.

خذ على سبيل المثال مشروعًا تجاريًا قيد التطوير منذ عام 2018 ولكنه "عالق" في المراحل الإجرائية، مما يتسبب في زيادة سعر المنزل المتوقع بمقدار ضعف السعر الأصلي على الأقل.

وأشار السيد مينه إلى أن مشروع الشركة في المنطقة 8 تم طرحه في السوق في البداية بسعر 26 - 28 مليون دونج/م² قبل عام 2020.

لكن بسبب مشاكل قانونية، تم تعليق المشروع مؤقتًا حتى الآن، مما تسبب في تحمل الشركة لفوائد بنكية إضافية تزيد عن 51 مليار دونج، ناهيك عن العديد من التكاليف المالية الأخرى التي زادت أيضًا.

لذلك، إذا تم تنفيذ المشروع وفتحه للبيع هذا العام، فإن الجانب التجاري يخطط أيضًا لإعادة حساب سعر البيع إلى الضعف على الأقل لأنه بالإضافة إلى التكاليف المالية، سترتفع أيضًا تكاليف أخرى مثل مواد البناء وتكاليف البناء وتكاليف الأعمال...

لو لم تكن الإجراءات معقدة، لكنا بنينا بسرعة وبِعنا بسرعة، واستقر الناس في المنازل لمدة 4-5 سنوات. لكن الآن، ومع بطء وتيرة تطوير المشروع، ستُضاف هذه التكلفة المالية في نهاية المطاف إلى تكلفة البيع، وسيضطر مشتري المنازل إلى تحملها، مما يجعل سعر المنزل أقل من السعر الذي يرغبه الناس والشركات، كما أوضح السيد مينه.

وبحسب السيدة دونج ثانه ثوي، نائب رئيس مجموعة ترونج ثوي، فإن سعر الأرض يمثل 30% فقط من تكلفة مشاريع الشقق، وتمثل التكاليف المالية 30% إذا اكتمل المشروع في غضون ثلاث سنوات، وكانت تكاليف البناء في السابق 15% فقط، ولكنها ارتفعت الآن إلى 20-25%.

وبحسب قولها، فإن هذه تكاليف "صعبة"، وبالتالي إذا كان المشروع بطيئا في الإجراءات القانونية مما يؤدي إلى تأخير، وإذا تم تمديده لمدة أربع سنوات، فإن التكاليف المالية سترتفع بنسبة 40% أو أكثر، مما يعني أن التكاليف المالية سوف "تنتفخ" أيضا.

لن يكون هناك مساكن بأسعار معقولة إذا كانت أسعار الأراضي مرتفعة وتكاليف التمويل ترتفع مع مرور الوقت كما يحدث في العديد من مشاريع الإسكان.

وشاطره الرأي السيد تران خانه كوانغ، مدير شركة فيت آن هوا، الذي أشار إلى أن أهم عامل في جعل أسعار العقارات في متناول الجميع هو انخفاض أسعار الأراضي. ولا تؤثر تكلفة مواد البناء كثيرًا على سعر العقار الإجمالي.

بالنسبة لشقة مساحتها 50 مترًا مربعًا بسعر 5 مليارات دونج في وسط مدينة هوشي منه، فإن التكلفة المادية تبلغ حوالي مليار دونج فقط، وهو ما يمثل جزءًا صغيرًا من حوالي 15 - 20٪ من سعر البيع.

أشخاص يكملون إجراءات بناء منزل في منطقة بينه ثانه، مدينة هوشي منه - تصوير: هوو هانه

أصحاب المنازل لأول مرة يحتاجون إلى المساعدة

وللتغلب على هذا النقص، يتفق جميع الشركات والخبراء على ضرورة إيجاد حلول لزيادة المعروض من المساكن بسرعة، وخاصة في قطاع الإسكان بأسعار معقولة.

وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي أن تكون هناك سياسة لدعم مالكي المنازل لأول مرة، بغض النظر عن العمر، مع كون الشكل الأكثر وضوحا لهذا الدعم هو سياسة أسعار الفائدة.

وبناء على حقيقة أن أموال الأراضي في المناطق المركزية في هانوي ومدينة هو تشي منه نادرة، قال السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام - إنه من الضروري التخطيط والاحتياطي لأموال الأراضي في المناطق الضواحي في المدينتين لتطوير المساكن بأسعار معقولة.

وفي المستقبل القريب، ينبغي إعطاء الأولوية لقطع الأراضي التي تتوفر فيها البنية التحتية للنقل المتصلة بمراكز المدينتين لبناء مساكن بأسعار معقولة.

أما بالنسبة للمناطق المتبقية، فإن تخطيط الأراضي المخصصة للإسكان التجاري بأسعار معقولة يحتاج إلى أن يتزامن مع الاستثمار في البنية التحتية لربط حركة المرور من أجل إنشاء مكان يمكن للناس العيش فيه.

وبالإضافة إلى ذلك، فمن أجل تطوير الإسكان بأسعار معقولة، هناك حاجة إلى استراتيجية محددة، حيث يتعين على الحكومة الجلوس مع المحليات للتخطيط لتطوير الإسكان بأسعار معقولة للأشخاص في المقاطعات المجاورة لهانوي ومدينة هوشي منه.

وقال السيد نجوين هوانج مينه إنه إذا قامت الوكالات الحكومية بسرعة بإزالة الصعوبات في الإجراءات القانونية، فإن الشركات ستبدأ البناء قريبًا، وستعمل المشاريع على تقليل التكاليف المالية وخفض التكاليف التي تشكل أسعار المساكن.

في غضون ذلك، قال نائب رئيس مجموعة ترونغ ثوي إنه من الضروري تعديل تكاليف الأراضي والتكاليف المالية، حيث يمكن للدولة تعديل تكاليف الأراضي لتمثل نحو 20% بدلاً من تكلفة الأراضي الحالية التي تصل إلى 30%.

ومن الممكن على وجه الخصوص تعزيز التدابير غير المالية (التي هي في الأساس حلول مالية) من خلال تسريع الإجراءات، وتجنب وقوع المشاريع في حالة من البطء في التنفيذ.

على سبيل المثال، بدلاً من أن تكون التكاليف المالية بنسبة 30% لمدة ثلاث سنوات، يجب على الدولة أن ترافق الشركات للتعامل مع المراحل في عام واحد فقط، ومن ثم ستنخفض التكاليف المالية أيضاً إلى 10% فقط.

إذا استطعنا تحقيق الأمرين المذكورين أعلاه، فمن الواضح أن الانخفاض الحاد في تكاليف تطوير المشاريع سيؤثر على أسعار المساكن. حينها، ستحافظ الشركات على هوامش ربح مقبولة فقط، بينما ستنخفض أسعار المساكن، وسيتمكن الناس من الحصول عليها بسهولة أكبر، كما أضافت السيدة ثوي.

من الضروري حلّ الإجراءات الإدارية بسرعة لخفض التكاليف المالية للشركات. في الصورة: منطقة عقارية في شارع نجوين هو ثو (نها بي، مدينة هو تشي منه) - تصوير: تو ترونغ

* السيد نجوين كووك هييب (رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام):

المشتري يحصل على ما يستحقه

يشهد سوق العقارات حالةً من التذبذب بين أسعار الأراضي وأسعار المنازل، مما يخلق حلقةً مفرغةً من الأسعار التي تُثقل كاهل المشترين في نهاية المطاف. ويعود جزءٌ من هذا الوضع إلى التعويم الذي يُسبب ارتفاع أسعار الأراضي، مع احتمالٍ كبيرٍ لأن تصبح من بين الأعلى عالميًا.

وفي نفس المشروع، فإن بضعة أشهر فقط بين قرار تخصيص الأرض السابق والتالي يمكن أن تتسبب في ارتفاع السعر بنسبة 20%، وهو أمر غير معقول وسيؤدي إلى ارتفاع سعر بيع المنزل.

ولذلك، فقد حان الوقت لكي تتدخل السلطات لإدارة ومراقبة أسعار الأراضي بطريقة متناغمة.

علاوةً على ذلك، تُحمّل الإجراءات الإدارية، كتقييم الأراضي، الشركات تكاليف مالية إضافية، كالفوائد أو تكاليف الأراضي، قد تصل إلى عشرات أو حتى مئات المليارات من الدونغات الفيتنامية. وتُضاف جميع هذه التكاليف إلى سعر البيع.

وللسيطرة على أسعار المساكن، من الضروري أن يكون لدينا في أقرب وقت آلية إدارة حكومية لأسعار الأراضي، وتجنب الوضع العائم الحالي، وحل الإجراءات الإدارية بسرعة لتقليل التكاليف المالية للشركات.

* الدكتور نجوين كووك هونغ (نائب الرئيس والأمين العام لجمعية بنوك فيتنام):

يجب توزيع حزم القروض التفضيلية على الأشخاص المناسبين

إن إضافة حزمة قروض متوسطة الأجل ذات أسعار فائدة مستقرة لقروض الإسكان بأسعار معقولة للشباب لشراء المنازل هي السياسة الصحيحة.

ولكن لكي تكون حزمة القروض هذه فعالة حقًا، من الضروري مراجعة ما إذا كان مشتري المنازل الحاليين في السوق يشترون للعيش فيها أو يشترون للاستثمار أو المضاربة.

معظم المعاملات الحالية تتم بين مستثمرين يشترون ويبيعون لمستثمرين آخرين. إذا لم يُسيطر على هذا الوضع، فلن تصل القروض إلى الأشخاص المناسبين الذين لديهم احتياجات حقيقية لشراء منزل.

علاوة على ذلك، من الضروري تحديد المستفيدين من حزمة القروض بوضوح، ومعايير ومقاييس اقتراض رأس المال. ويُفضّل أن تكون هذه الحزمة مخصصة لمشتري المنازل لأول مرة فقط.

تعتبر المنازل التجارية مناسبة بسعر 35 - 40 مليون دونج / متر مربع.

وفقًا للسيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، فإن المساكن التجارية بأسعار معقولة هي المساكن التي يمكن للأفراد ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض شراؤها. لذلك، يتراوح سعر المسكن التجاري بأسعار معقولة بين 35 و40 مليون دونج للمتر المربع.

وبحسب حسابات وزارة البناء، فإن السعر الحالي لبناء 1 م 2 من المباني السكنية الشاهقة يبلغ حوالي 20 مليون دونج/م 2، وبالتالي مع سعر بيع يتراوح بين 35 - 40 مليون دونج، حقق المستثمرون ربحًا.

أما بالنسبة لتكاليف الأراضي في هيكل أسعار الشقق الحالي، فعادةً ما تُمثل ما بين 20% و25% من هيكل أسعار الشقق في المناطق خارج مركز هانوي. أما بالنسبة للمشاريع في المنطقة المركزية، فقد ترتفع تكاليف الأراضي إلى 50% من هيكل الأسعار.

سوق العقارات في هانوي - صورة: نام تران

القلق بشأن عدم وجود فرصة لشراء منزل

لقد أصبح حلم الاستقرار بعيداً بشكل متزايد بالنسبة لملايين الأشخاص، وخاصة الشباب وأصحاب الدخل المتوسط ​​في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه.

وتستمر أسعار المساكن، التي كانت مرتفعة بالفعل، في الارتفاع بشكل "صاروخي" في حين أصبحت دخول العمال "بطيئة"، مما أدى إلى "إفلاس" خطط "امتلاك المساكن" لدى العديد من موظفي المكاتب والموظفين المدنيين.

أعمل موظفًا قضائيًا في الدائرة، وزوجتي كاتبة عدل. ادّخرنا بعض المال، ولكن مع ارتفاع أسعار المساكن حاليًا، لم تعد لدينا أنا وزوجتي فرصة شراء منزل. استثمرنا المال الذي كسبناه، ولكن حاليًا لا تزال عائلتنا تستأجر منزلًا،" قال هوانغ فان مينه (40 عامًا، من ثانه هوا).

قالت السيدة نجوين تو ترانج (34 عامًا، من فو تو) إنها بعد أكثر من 10 سنوات من الادخار، أصبح لديها بعض المال، ولكن بعد المسح، تبين أنها لا تزال غير كافية لشراء شقة تبلغ مساحتها حوالي 30 مترًا مربعًا.

أنا أعزب وأرغب في شراء شقة، ولكن بعد دراسة الأسعار، وجدتُ أن شقة جيدة ستكلف حوالي ملياري دونج. اضطررتُ لاستئجار منزل لأن شقة بمساحة 30 مترًا مربعًا في منطقة حضرية تكلف حوالي 8 ملايين دونج شهريًا فقط، كما قالت ترانج.

وبحسب أحد خبراء جمعية العقارات في فيتنام، فإن سوق العقارات يشهد نقصاً في الشقق ذات الأسعار المعقولة، لذا يبيع المستثمرون منتجاتهم بأسعار مرتفعة.

معظم مشتري المنازل في الآونة الأخيرة هم مستثمرون لديهم عقلية شراء المنازل وانتظار ارتفاع الأسعار لتحقيق الربح، وبالتالي فإن أسعار المنازل في السوق ليست حقيقية.

أسباب ارتفاع هيكل أسعار العقارات مثل سعر الأرض، سعر مواد البناء، وفوائد القروض - صورة: TU TRUNG

تقليل الإجراءات، وخفض تكاليف الاستثمار في الإسكان

ومن الحلول المهمة في ختام اللجنة الحكومية الدائمة لتعزيز سوق العقارات وتطويره في اتجاه آمن وصحي ومستدام، زيادة اللامركزية وتفويض الصلاحيات وتقليص الإجراءات الإدارية.

وبالتوازي مع طلب مراجعة وتوضيح أسباب ارتفاع هيكل أسعار العقارات مثل سعر الأرض، وسعر مواد البناء، وسعر فائدة القروض...؛ طلبت اللجنة الدائمة للحكومة أيضًا من الوزارات والفروع والمحليات التركيز على تقليل الإجراءات الإدارية غير الضرورية والمتداخلة، والقضاء الفوري على متطلبات المستندات والوثائق المعقدة.

ضمان خفض 30% على الأقل من وقت المعالجة و30% من تكاليف الامتثال للإجراءات الإدارية. وتحديدًا، البحث في تقليص إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار، وتقييم المشاريع، والتصميم، وخاصةً إجراءات تراخيص البناء، وتفتيش أعمال القبول، وتقليل عمليات التفتيش المسبقة، وزيادة عمليات التفتيش اللاحقة.

كما أنه يعد حلاً لزيادة العرض وخفض الأسعار وتنمية قطاعات عقارية متنوعة لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية، وخاصة لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط.

وتطالب الحكومة على وجه الخصوص بالبحث والتطوير للسياسات الرامية إلى دعم الشباب والأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية، وزيادة فرص الحصول على السكن والمساهمة في تحقيق الحق في السكن كما هو منصوص عليه في الدستور.

يُطلب من البنك المركزي التركيز على توجيه وحثّ البنوك على المشاركة في برنامج قروض الائتمان التفضيلية بقيمة 120 ألف دونج. إلى جانب ذلك، تُكلَّف الوزارات والفروع بدراسة واقتراح نموذج "مركز المعاملات العقارية وحقوق استخدام الأراضي التي تديرها الدولة" على منصة إلكترونية.

سيكون هذا نظامًا متكاملًا لجميع المراحل، بدءًا من المعاملات والتوثيق والضرائب والتسجيل... على غرار معاملات الأوراق المالية. سيضمن هذا النموذج شفافية المعلومات، ويمنع تضخم الأسعار، والخسائر الضريبية، والاحتيال في السوق.

باو NGOC - NGOC HIEN - كوانج ذا

المصدر: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm