اقتراح لتقييد قروض شراء المسكن الثاني: البيانات "الحية" ضرورية لإبقاء السياسة على المسار الصحيح

(CLO) يقول الخبراء إنه قبل فرض الضرائب أو إصدار سياسات جديدة تتعلق بسوق العقارات، تحتاج فيتنام إلى البيانات - ويجب أن تكون بيانات "حية"، بيانات نظيفة.

وفيما يتعلق بالاقتراح الجديد لوزارة البناء للحد من القروض لشراء المساكن الثانية، من أجل السيطرة على المضاربة العقارية وتهدئة أسعار المساكن، أكد الدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات: إن اقتراح وزارة البناء للتمييز بين المساكن الأولى والثانية ضروري.

الدكتور تران شوان لونغ، نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات. (الصورة: LD)

سيدي، مع تضييق تدفقات رأس المال، ستتغير سيكولوجية السوق بالتأكيد. برأيك، هل هذه خطوة تُبطئ السوق، أم أنها فرصة لعودة رأس المال إلى الهدف الصحيح - مشتري المنازل الحقيقيين؟

أتعاطف مع مشتري المنازل في ظل الظروف الراهنة، فشراء منزل، وخاصة في المدن الكبرى، أمرٌ بالغ الصعوبة. كما أتعاطف مع وزارة الإنشاءات في مسؤوليتها عن تنظيم سوق وأسعار المساكن، وهو أمرٌ بالغ الأهمية، وله تأثيرٌ بالغٌ ليس فقط على الضمان الاجتماعي، بل على الاقتصاد أيضًا. فإذا لم يُحافظ على سعر المسكن، فسيؤثر ذلك حتى على الأمن والدفاع الوطني.

أعتقد أنه قبل فرض الضرائب أو سنّ السياسات، نحتاج إلى بيانات - ويجب أن تكون بيانات "حية" ودقيقة. هذه البيانات غير متوفرة حاليًا، لذا غالبًا ما تكون السياسات "إكلينيكية" بطبيعتها، دون رؤية بعيدة المدى.

يُعدّ اقتراح وزارة الإنشاءات بالتمييز بين المسكن الأول والثاني ضروريًا ويتماشى مع التوجه العالمي ، ولكنه حلٌّ مؤقت. على المدى البعيد، يجب تكامل البيانات والنظام القانوني لتحقيق الهدف المنشود.

إذا طُبِّقت الضريبة على عجل، فسيكون لها تأثيرٌ لا محالة على السوق، بل قد تُؤدي إلى "توقفٍ مفاجئ" للسوق، مُسبِّبةً سلسلةً من ردود الفعل. عند إصدار الضريبة، ستكون الجهات المعنية واضحة، لذا يجب التحضير لهذه العملية بعناية.

فيما يتعلق بتطوير سوق العقارات، بصفتي مديرًا للدولة، من المهم الحفاظ على الاستقرار كونه سلعة أساسية. أولًا، الأرض ملك للشعب وتديرها الدولة، لذا يجب اتخاذ إجراءات لتوفير أراضٍ نظيفة للمستثمرين. عندما تضطر الشركات إلى إنفاق الكثير من الوقت، ستُدفع التكاليف الإدارية إلى أسعار المساكن.

من حيث مصادر رأس المال، تفتقر فيتنام حاليًا إلى رأس مال طويل الأجل لهذا القطاع، وتعتمد بشكل رئيسي على البنوك التجارية. في الوقت نفسه، يتعين على البنوك ضمان الأرباح وسلامة القروض.

إن البيانات غير الكاملة عن دخل الأشخاص تجعل من الصعب على البنوك تحديد قدرتهم على سداد الديون، مما يجعل من الصعب على مشتري المنازل الحصول على القروض.

في العديد من الدول، مثل سنغافورة وكوريا، يمتلك الناس صندوق ادخار سكني، يُقتطع من دخلهم فور بدء العمل. وعندما يجمعون ما بين 40% و50% من قيمة المنزل، تُقرضهم الدولة الباقي على المدى الطويل بأسعار فائدة تفضيلية.

بفضل ذلك، يمتلكون أرضًا نظيفة ورأس مال طويل الأجل لضمان أهداف الإسكان المستدام. في فيتنام، يصعب الحصول على الأرض ورأس المال، ولأن الإسكان الاجتماعي يخضع لنفس إجراءات الإسكان التجاري، فمن الصعب جدًا حل هذه المشكلة.

- من وجهة نظر الشركات ووسطاء العقارات، هل لدى جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أي اقتراحات أو توصيات لوزارة البناء والبنوك حتى يتمكن تنظيم تدفق رأس المال من التحكم في المخاطر ومساعدة السوق على الاستقرار وعدم الوقوع في حالة ركود؟

فيما يتعلق بالبيانات، في النهاية، يعتمد تحديد الهدف الصحيح للإقراض على البيانات. أولًا، البيانات الشخصية. فنحن لا نعرف كل مقترض فحسب، بل نعرف أيضًا علاقاته، ويمكن تحقيق ذلك باستخدام البيانات. عند اكتمال البيانات، لن يكون هناك أطفال مسجلون باسم العقار، بل سنتمكن من تحديد الهدف الصحيح.

يجب علينا بناء قواعد بيانات عاجلة، وعندها فقط يمكننا التوصل إلى حلول طويلة الأمد ودقيقة. إذا لم تكن لدينا بيانات، يصعب علينا إيجاد الحل الأمثل. على المدى القصير، نحتاج إلى تحسين إدارة الدولة، وتعزيز الرقابة والتفتيش والفحص والتدقيق اللاحق للبنوك.

إذا نظرنا إلى الزيادة الحالية في أسعار المساكن، نجد أن لكل جهة معنية مصلحة فيها. على سبيل المثال، في الإجراءات الإدارية، لكل جهة إصدار مصلحة؛ وفي مرحلة صرف رأس المال، للعاملين في القطاع المصرفي مصلحة أيضًا؛ ثم هناك الوسطاء أيضًا. كل هذه العوامل مجتمعة تدفع أسعار المساكن إلى ارتفاعات هائلة.

برأيي، على المدى البعيد، يجب أن تكون لدينا بيانات معيارية: بيانات شخصية، علاقات، شؤون مالية، تدفق نقدي، ومصادر مالية. سواءً أكانت هذه الأموال نظيفة أم لا، يجب أن نتحكم بها. لأن هناك اليوم من يشترون المنازل دون اكتراث لسعرها، وهذا دليل على غسيل الأموال. إذا لم نتمكن من التحكم في التدفق النقدي، فسيكون الأمر خطيرًا للغاية.

في الوقت الحالي، ثمة حاجة إلى حلٍّ مؤقت، مثل تعزيز التفتيش والرقابة والتدقيق اللاحق. ويجب على وزاراتٍ مثل وزارة الإنشاءات ووزارة المالية تنسيق التنفيذ. إذا انتظرنا حتى تتوفر لدينا بيانات كافية لإصدار السياسات، فسيكون الأوان قد فات.

البيانات المباشرة ضرورية لضمان استمرارية السياسات. صورة توضيحية/قرص مدمج

د. تران شوان لونغ، برأيك، هل يُعدّ الاتجاه الحالي لتدفق رأس المال الائتماني إلى العقارات إشارة إيجابية أم لا؟ وكيف تُقيّم هذا الاتجاه في الفترة المقبلة؟

يتعين على البنوك حاليًا المشاركة في سياسات الدولة والالتزام بها، وخاصة خفض أسعار الفائدة على القروض، وتمديد آجال القروض، والالتزام بهوامش أسعار الفائدة المستقرة.

يتعين على البنوك حشد رؤوس الأموال من المواطنين، إلا أن مصدر الحشد والطلب على القروض متعاكسان: فالحشد طويل الأجل يتميز بأسعار فائدة مرتفعة، بينما يتعين على القروض طويلة الأجل إبقاء أسعار الفائدة منخفضة. وهذه مشكلة بالغة الصعوبة تواجه النظام المصرفي.

وأتمنى أن تتفهم البنوك في الفترة الحالية أنه بعد سنوات طويلة من تجميع الأرباح، فإنها الآن بحاجة إلى تقاسم العبء مع المجتمع والدولة.

إذا حاولت البنوك التهرب من هذه السياسة، كأن تطلب من المقترضين شراء باقات تأمين إضافية، أو أرقام حسابات مميزة، أو خدمات إضافية، فسترتفع التكاليف على المقترضين، وخاصةً مشتري المنازل الشباب. حينها، ستفقد سياسة الدعم الحكومية فعاليتها العملية.

آمل أن تظل البنوك، على الرغم من الصعوبات، مضطرة إلى الوفاء بمسؤولياتها الاجتماعية، والعمل مع الدولة لوضع السياسات موضع التنفيذ بطريقة عملية، وحل الصعوبات قصيرة الأجل التي تواجه السوق.

وعلى المدى الطويل، يتعين علينا بطبيعة الحال أن نتبع قواعد السوق ــ إذ يتعين أن تعمل الائتمانات وأسعار الفائدة والاستثمارات على أساس الشفافية والبيانات والمنافسة الصحية.

شكرًا لك!

المصدر: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html