تدفق الائتمان والسندات إلى العقارات: فرصة أم مخاطرة محتملة؟

(CLO) تعود تدفقات رأس المال الائتماني والسندات إلى قطاع العقارات. ومع ذلك، لا يزال هذا التعافي ينطوي على مخاطر محتملة، خاصةً مع استمرار اعتماد شريحة من الشركات بشكل كبير على القروض وإصدار السندات لتدوير مواردها المالية.

وفقًا لأحدث بيانات بنك الدولة الفيتنامي ، بلغ رصيد الائتمان العقاري المستحق حتى 31 أغسطس حوالي 4.1 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها 19% عن الفترة نفسها من العام الماضي. منها 1.823 مليون مليار دونج، وهو رصيد ائتماني مستحق لأنشطة الأعمال العقارية.

وعلى وجه التحديد، بالنسبة لمشاريع الاستثمار في البناء الحضري وتطوير الإسكان، يبلغ الرصيد الدائن 614,737 مليار دونج؛ ويبلغ رصيد مشاريع تأجير المكاتب 61,946 مليار دونج؛ ويبلغ رصيد مشاريع بناء المناطق الصناعية ومنطقة معالجة الصادرات 114,274 مليار دونج.

الائتمان والسندات تتدفق إلى العقارات. (صورة توضيحية/تصوير فوتوغرافي)

وبالإضافة إلى ذلك، يبلغ رصيد الائتمان المستحق لمشاريع السياحة البيئية والمنتجعات 62,487 مليار دونج؛ ومشاريع المطاعم والفنادق 64,560 مليار دونج؛ والديون المستحقة للبناء والإصلاح وشراء المنازل للبيع أو الإيجار 130,642 مليار دونج.

وبالإضافة إلى ذلك، بلغت القروض المستحقة للعملاء الذين يشترون حقوق استخدام الأراضي 190,113 مليار دونج؛ وتصل القروض المستحقة لأنشطة الاستثمار العقاري والأنشطة التجارية الأخرى إلى 584,553 مليار دونج.

وفي هذا الصدد، قالت وزارة البناء : تشير البيانات إلى أن سوق العقارات يتلقى حاليًا دعمًا ائتمانيًا أعلى مما كان عليه في نهاية عام 2024. ومع ذلك، لضمان التنمية المستدامة، لا يزال من الضروري مواصلة تعزيز السيطرة على المخاطر المحتملة للحفاظ على استقرار السوق.

في غضون ذلك، بلغ إجمالي قيمة سندات الشركات المصدرة خلال الأشهر التسعة الماضية ما يقارب 398,000 مليار دونج، بزيادة قدرها 44% عن الفترة نفسها من عام 2024، مما يُظهر انتعاشًا إيجابيًا في آلية تعبئة رأس المال عبر السندات. واحتل قطاع العقارات المرتبة الثانية، حيث استحوذ على حوالي 18% من إجمالي قيمة الإصدارات (أكثر من 70,000 مليار دونج)، بزيادة قدرها 35% عن العام السابق.

بالإضافة إلى الإصدارات الجديدة، قامت شركات العقارات أيضًا بتكثيف عمليات إعادة شراء السندات، حيث تم إعادة شراء 43000 مليار دونج في الأشهر الثمانية الأولى من العام، بزيادة 47٪ عن نفس الفترة، مما يدل على الجهود المبذولة لإعادة الهيكلة والوفاء بالالتزامات المالية بعد فترة التمديد وفقًا للمرسوم 08/2023/ND-CP.

وأقرت وزارة البناء بأن سوق سندات العقارات أظهرت علامات تحسن، لكن المخاطر لا تزال قائمة، خاصة عندما تتم بعض معاملات الإصدار وإعادة الشراء من خلال منظمات مرتبطة بالمؤسسة المصدرة، مما يتطلب زيادة الرقابة والشفافية لضمان سلامة السوق واستقرارها.

تُظهر البيانات أيضًا تقلباتٍ ملحوظةً في سوق سندات الشركات شهريًا، لا سيما في قطاع العقارات. ففي يوليو 2025، بلغ إجمالي إصدارات سندات الشركات 30,203 مليار دونج، منها 2,245 مليار دونج للقطاع العقاري وحده (ما يُمثل حوالي 7.43% من إجمالي قيمة الإصدار)، وهو مستوى منخفض.

في أغسطس 2025، ارتفع إجمالي الإصدارات إلى 45,688 مليار دونج، منها 17,640 مليار دونج فيتنامي (38.6%)، وهو أعلى مستوى في الربع. في سبتمبر 2025، انخفض إجمالي الإصدارات إلى 23,703 مليار دونج، منها 3,910 مليار دونج فيتنامي للعقارات فقط (16.5%)، بانخفاض حاد مقارنة بالشهر السابق.

تُظهر التطورات المذكورة أعلاه عودة تدفقات رأس المال الائتماني والسندات إلى قطاع العقارات، مما يُسهم في تعزيز السيولة ودعم المشاريع غير المُنجزة. ومع ذلك، لا يزال هذا الانتعاش ينطوي على مخاطر محتملة، خاصةً مع استمرار اعتماد شريحة من الشركات بشكل كبير على القروض وإصدار السندات لتدوير مواردها المالية.

وأمام هذا الوضع، توصي وزارة البناء البنك المركزي بإدارة السياسة النقدية بشكل استباقي وفعال، وتوجيه الائتمان إلى المجالات ذات الأولوية، وخاصة مشاريع الإسكان الاجتماعي، ومساكن العمال، وتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة، والإسكان التجاري بأسعار مناسبة لقدرة الناس على الوصول.

وفي الوقت نفسه، أوصت وزارة البناء أيضًا وزارة المالية بتعزيز الإدارة والتفتيش والرقابة الصارمة على إصدار سندات الشركات الفردية؛ وحث ومراقبة سداد السندات عند استحقاقها بشكل استباقي لضمان الحقوق المشروعة للمستثمرين.

وبالإضافة إلى ذلك، توصي وزارة البناء بأن تقوم وزارة المالية بنشر حلول متزامنة وفعالة لتطوير سوق رأس المال وسوق سندات الشركات في اتجاه مستدام ومستقر وآمن وصحي، مما يساهم في تلبية احتياجات رأس المال المتوسطة والطويلة الأجل للاقتصاد.

المصدر: https://congluan.vn/trust-and-bonds-about-real-estate-risks-10316249.html