ارتفاع أسعار الفائدة، وتدفق النقد يصبح "صعبًا": العقارات تدخل دورة الفحص مرة أخرى

(CLO) بعد فترة طويلة من الاستفادة من التدفقات النقدية الرخيصة، يواجه سوق العقارات تحديات جديدة مع ظهور علامات ارتفاع أسعار الفائدة.

أسعار الفائدة ترتفع تدريجيا

بعد فترة طويلة من البقاء عند مستوى منخفض، بدأت أسعار الفائدة على الادخار في العديد من البنوك ترتفع بهدوء على المدى القصير، مما أدى إلى اتجاه تصاعدي في أسعار الفائدة على الإقراض.

وعلى الرغم من أن البنك المركزي حافظ على سياسته لدعم السيولة ولم يشر إلى تشديد السياسة النقدية ــ حيث لم يستأنف قناة سحب الأموال من خلال سندات الخزانة منذ يونيو/حزيران ــ فإن مستوى أسعار الفائدة يتعرض حاليا لضغوط كبيرة.

لقد أدى عودة الضغوط التضخمية والاتجاه الحذر في الإدارة من جانب البنوك المركزية الكبرى في جميع أنحاء العالم إلى تضييق المجال أمام الحفاظ على أسعار الفائدة المنخفضة.

أسعار الفائدة ترتفع تدريجيًا. (صورة: CSD)

وفي هذا السياق، يواجه سوق العقارات، وهو قطاع يعتمد بشكل كبير على الائتمان، اختبارا كبيرا للتعافي والتنمية.

وفقًا لتقرير جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARs)، يُظهر الواقع أنه عند ارتفاع أسعار الفائدة بشكل حاد، يكون التأثير الأول والأكثر وضوحًا هو انخفاض السيولة في السوق. سيتعين على مشتري المنازل، وخاصةً أولئك الذين يحصلون على قروض، إعادة النظر في خططهم المالية.

وفي الوقت نفسه، أصبح مستثمرو العقارات أكثر حذراً في خطط توسيع محافظهم الاستثمارية، حيث من غير المرجح أن تعوض الربحية المتوقعة تكاليف رأس المال المتزايدة.

في الوقت نفسه، تواجه شركات تطوير المشاريع خطرًا مزدوجًا: ارتفاع التكاليف المالية وانخفاض الطلب، مما يؤدي إلى تباطؤ التدفق النقدي وتقلص العرض الجديد. وعندما ينخفض ​​العرض، تتوقف المعاملات، ويصعب على الأسعار الحفاظ على نفس الزخم التصاعدي الذي كانت عليه في الفترة السابقة.

بفضل اعتماده على الرافعة المالية الكبيرة، يُعدّ قطاع العقارات قناة الاستثمار الأكثر تأثرًا بتقلبات أسعار الفائدة بشكل مباشر وعميق. في الماضي، شهد السوق الفيتنامي انخفاضًا حادًا خلال الفترة 2011-2013، عندما تجاوزت أسعار فائدة الإقراض عتبة 18-20% سنويًا.

واضطرت العديد من الشركات والمستثمرين إلى بيع الأصول لتقليص الخسائر، ما أدى إلى "تجميد" السوق لفترة طويلة، مع انخفاض أسعار العقارات في العديد من المناطق بنسبة 30-40%، حتى في المنطقة الوسطى.

يعود جزء من السبب إلى عقلية الاستثمار القائمة على القروض قصيرة الأجل، بينما تتسم المشاريع والأصول العقارية بدورات استثمارية طويلة. فعندما ترتفع تكاليف رأس المال فجأةً، يضطرب التدفق النقدي، ويصبح خطر نقص السيولة حتميًا تقريبًا.

يأتي الضغط أيضًا من قروض الإسكان التفضيلية. في السنوات الأخيرة، ولتحفيز السوق، أطلق العديد من المستثمرين والبنوك التجارية باقات قروض سكنية بأسعار فائدة تفضيلية تبدأ من 5.5% فقط سنويًا، مع فترة سماح تصل إلى 5 سنوات بدون فوائد على رأس المال. تُساعد هذه السياسة عددًا كبيرًا من الأفراد والمستثمرين على الحصول على تمويل منخفض التكلفة لامتلاك العقارات.

مع ذلك، فإن فترة التفضيل مؤقتة فقط. عند دخول فترة سعر الفائدة العائم، إذا ارتفع مستوى سعر الفائدة العام، سيزداد ضغط سداد الديون بشكل حاد.

يعتقد مُقدِّمو خدمات القيمة المضافة أن العديد من العملاء يجدون أنفسهم في وضع "لم يدفعوا فيه أي رأس مال، ولكن الفائدة تضاعفت". عندما تنخفض سيولة السوق، يصبح إعادة بيع المنتجات لتقليص الخسائر أمرًا صعبًا، وقد يعود خطر الديون المعدومة إلى النظام الائتماني.

شركات العقارات تحت ضغط كبير

تُقيّم شركات القيمة المضافة (VARs): تُعدّ شركات العقارات حاليًا الفئة الأكثر تأثرًا بارتفاع أسعار الفائدة. فمن جهة، تتحمل تكاليف مالية أعلى للقروض اللازمة لتنفيذ المشاريع؛ ومن جهة أخرى، تتراجع القدرة الشرائية في السوق عندما يواجه الناس صعوبة في الحصول على قروض لشراء المنازل.

في غضون ذلك، لم تتعافِ بعدُ آليةُ تعبئة رأس المال عبر سندات الشركات بشكلٍ كامل. ولا تزال الإصدارات الجديدة حذرةً، بينما لا يزال حجم السندات المستحقة مرتفعًا، مما يُجبر العديد من الشركات على إدارة تدفقاتها النقدية ببيع صناديق الأراضي، أو تأخير تقدم البناء، أو التفاوض مع المقاولين والبنوك لتمديد فترة السداد.

تواجه شركات العقارات ضغوطًا كبيرة مع ارتفاع أسعار الفائدة. (صورة: ST)

وعلى وجه الخصوص، وبما أن غالبية العرض عبارة عن مشاريع مستقبلية، فإن انقطاع التدفق النقدي من العملاء يجعل الضغوط المالية أعظم.

وعندما ترتفع تكاليف الائتمان، لا يتم تطوير قنوات أخرى لتعبئة رأس المال بعد، وتصبح القدرة المالية للعديد من المستثمرين محدودة، وتصبح العديد من المشاريع معرضة لخطر التوقف أو التأخير، مما يؤثر على ثقة المشترين والمستثمرين الثانويين.

ولا تؤثر أسعار الفائدة المرتفعة لفترات طويلة على المشاريع الجارية فحسب، بل إنها تضعف أيضاً القدرة على توسيع صناديق الأراضي وبدء مشاريع جديدة.

في الواقع، تميل البنوك إلى رفع أسعار الفائدة خلال فترات ركود السوق نظرًا لارتفاع المخاطر. في تلك الفترة، تختار العديد من الشركات "البقاء ساكنة" بدلًا من توسيع استثماراتها، للحد من الخسائر، لا سيما في ظل ارتفاع تكاليف الأراضي والبناء.

نتيجةً لذلك، يُواجه عرض المساكن خطر انخفاضٍ كبيرٍ على المدى المتوسط. إضافةً إلى ذلك، يُؤثِّر ارتفاع أسعار الفائدة بشكلٍ غير مباشرٍ على الاستثمار العام وتكاليف البنية التحتية.

مع ارتفاع أسعار المواد الخام وتكاليف العمالة وتكاليف تطهير المواقع، يتأخر تقدم العديد من مشاريع النقل الرئيسية. وهذا يؤثر بشكل مباشر على توقعات ارتفاع الأسعار في مناطق كان من المتوقع سابقًا أن تستفيد من البنية التحتية، مما يضع العديد من المستثمرين الثانويين في موقف صعب.

ورغم مواجهة العديد من التحديات، فإن التوقعات طويلة الأجل لسوق العقارات في فيتنام تظل إيجابية، وذلك بفضل أساس الطلب الحقيقي الكبير على الإسكان والتوسع الحضري القوي.

"مع استمرار نمو الاقتصاد ، فإن قطاعات مثل الإسكان والعقارات الصناعية والمكاتب للإيجار وتجارة التجزئة لا تزال تحافظ على الطلب المستقر"، حسب تقييم VARs.

وتعتقد جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) أنه في الفترة الحالية، ينبغي على مشتري المنازل الاستفادة من الفرصة عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة والعرض يتعافى.

مع ذلك، ينبغي ضبط استخدام رأس المال المقترض عند مستوى آمن، لا يتجاوز 50% من قيمة العقار لتجنب المخاطر عند انعكاس أسعار الفائدة. كما ينبغي على المشترين إعطاء الأولوية لاختيار المشاريع التي تضم مستثمرين ذوي سمعة طيبة، وقدرة مالية قوية، وضمانات قانونية، وتطورًا في أعمال البناء - وخاصةً مع المنتجات السكنية التي تُطرح مستقبلًا.

المصدر: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html