أصدر معهد دات زانه للخدمات الاقتصادية والمالية والعقارية (DXS FERI) للتو تقرير أبحاث السوق للربع الثاني والأشهر الستة الأولى من عام 2023، مما يدل على أن صورة سوق العقارات لا تزال راكدة.
في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، واجهت سوق العقارات الفيتنامية تحديات كبيرة، بدءًا من التأثيرات السلبية للوضع الاقتصادي والسياسي والمالي العالمي والمحلي، إلى حقيقة أن قانون العقارات لا يزال قيد التشديد، دون وجود تدابير محددة لإزالة العقبات القانونية. ولم تتعاف ثقة السوق بشكل قوي بعد، مما يسبب صعوبات لجميع المشاركين في السوق.
إن المعروض من العقارات الجديدة غير موجود تقريبًا.
وفيما يتعلق بالمعروض العقاري، انخفض العرض الجديد في هانوي ومدينة هو تشي منه بنسبة 89% في مدينة هو تشي منه و91% في هانوي مقارنة بالعام السابق. وبناء على ذلك، انخفض عدد المشاريع الجديدة المفتوحة للبيع بشكل حاد أيضاً. ويأتي العرض الحالي في المقام الأول من المشاريع التي تم تنفيذها منذ سنوات عديدة، حيث يمثل حوالي 90% من إجمالي العرض الأولي في المناطق الرئيسية.
وفي هانوي والمناطق المجاورة، لا يوجد الكثير من المشاريع التي يمكن إطلاقها. تسيطر الشقق على سوق هانوي، خاصة من المشاريع الصغيرة والمشاريع التي سلمت منازل قائمة. في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، كان السوق بأكمله عمومًا يشهد معاملات بطيئة.
وفي مدينة هو تشي منه، يأتي السوق الأساسي بشكل رئيسي من الشقق في شرق مدينة هو تشي منه، بانخفاض بنسبة 70% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وفي مدينة هوشي منه، وبينه دونج، ودونج ناي، ولونج آن، يظل المعروض من الشقق محدوداً، ويأتي في المقام الأول من المرحلة التالية من المشاريع القديمة.
العرض العقاري في السوق.
عند مقارنة السوقين الرئيسيتين هانوي ومدينة هوشي منه، سجل العرض الجديد من الشقق انخفاضًا كبيرًا للغاية. وفي هانوي، تم إنتاج حوالي 500 منتج فقط، بانخفاض قدره 91% على أساس سنوي، ومعظمها من مشاريع صغيرة لاستكشاف السوق. وصلت مدينة هوشي منه إلى حوالي 1800 منتج، بانخفاض 89% على أساس سنوي.
وسجلت المنطقتان زيادة في متوسط سعر البيع الأولي للشقق، حيث تراوح السعر في هانوي بين 42-55 مليون/م2، بزيادة قدرها 3-5% على أساس سنوي؛ مع مدينة هوشي منه من 60-80 مليون/م2، بزيادة 2-3% سنويا. وصل معدل امتصاص منتجات الشقق في هانوي إلى حوالي 15٪، وهو ما يبرز اهتمام العملاء الأجانب.
يبلغ معدل امتصاص منتجات الشقق في مدينة هوشي منه حوالي 20%، حيث تتمتع المشاريع الجديدة مثل Elysian وThe Avatar و9x An Suong بمعدل امتصاص يتراوح بين 50% و60%.
وفي السوق المركزي، لا توجد أيضًا الكثير من الإشارات الإيجابية عندما يأتي العرض بشكل رئيسي من المشاريع القائمة، ولا توجد مشاريع جديدة.
تشهد المنطقة الغربية حاليًا عرضًا محدودًا للشقق التجارية، ومع ذلك، فمن المتوقع أن يكون هناك عرض للشقق التجارية في هذه المنطقة اعتبارًا من نهاية عام 2023.
معدل امتصاص السوق العقاري الإجمالي.
وبالنظر إلى السوق ككل، فإن معدل الامتصاص العام يتراوح حول 10 - 15%، حيث: يتمتع الشمال بأعلى معدل امتصاص، بنسبة 15 - 20%؛ وتتمتع المنطقتان الوسطى والغربية بمعدلات امتصاص منخفضة للغاية، تبلغ حوالي 5% فقط؛ وفي مدينة هوشي منه والمقاطعات المجاورة، يتراوح معدل الامتصاص حول 10-20%.
"تنعكس الصعوبات التي استمرت من نهاية عام ٢٠٢٢ إلى النصف الأول من عام ٢٠٢٣ بوضوح في مؤشرات ندرة المعروض الجديد وانخفاض معدلات الاستيعاب بشكل كبير. وتحديدًا، بعد الأشهر الستة الأولى من العام، انخفض إجمالي المعروض بنسبة ٥٠-٦٠٪، وانخفض متوسط سعر البيع بنسبة ٢٠-٣٠٪، وبلغ معدل الاستيعاب في السوق ككل ١٠٪-١٥٪،" وفقًا لتعليق DXS FERI.
ارتفع عدد شركات العقارات المنحلة بشكل حاد.
خلال الأشهر الستة الأولى من العام، كانت مجموعة الأعمال العقارية من بين المجموعة ذات أعلى معدل للشركات المنحلة، بزيادة قدرها 30.4%، ولكنها كانت لديها أقل عدد من الشركات التي تأسست حديثًا في الدولة (61.4% على أساس سنوي).
وبحسب شركة DXS FERI، فإن سوق العقارات في الأشهر الستة الأولى من عام 2023 لا يزال يواجه تحديات كبيرة، حيث تعتبر المشاكل القانونية بمثابة عنق زجاجة للسوق لسنوات عديدة ولا توجد حتى الآن تدابير محددة لحلها.
لقد أدى تباطؤ المبيعات إلى وضع المستثمرين ومنصات التداول في وضع صعب للغاية. وبحلول نهاية يونيو 2023، انخفض عدد الوسطاء في سوق العقارات بنسبة 60% - 70% مقارنة بنهاية عام 2023.
وبحسب استطلاع أجرته شركة DXS FERI على الوسطاء الأفراد العاملين في مكاتب الوساطة، أظهرت النتائج أن 71% من الوسطاء سيستمرون في ممارسة المهنة، وأجاب 19% من المشاركين أنهم سيعملون كوسطاء عقاريين أثناء البحث عن وظيفة أخرى لاستقرار حياتهم، و10% من الوسطاء يخططون للتحول إلى صناعة أخرى.
تتزايد حالات حل الأعمال العقارية، ويتناقص عدد الوسطاء.
من بين 480 من وكلاء العقارات الذين شملهم الاستطلاع والذين تركوا وظائفهم، لم يكن لدى 52% فقط أي نية للعودة إلى قطاع العقارات في عام 2023، بينما سيعود 36% عندما يتعافى السوق.
وقالت شركة FERI إنه عندما يغادر عدد كبير من الوسطاء السوق، فهذا هو الوقت الذي يتعين على المستثمرين فيه "استخدام الحيل" للعثور على البائعين. والطريقة التي يتبعها المستثمرون لتحقيق ذلك هي إطلاق سياسات خاصة لجذب الوسطاء مثل زيادة رسوم الوساطة، وزيادة المكافآت الساخنة، وتوسيع شروط المكافآت، وزيادة تكاليف التسويق وخدمة العملاء، ودفع رسوم خدمات الوساطة أسبوعيًا أو فورًا في غضون 48 ساعة من تسوية المعاملات.
سيناريو الأشهر الستة الأخيرة من العام
وفي معرض تعليقه على السوق في الأشهر الستة الأخيرة من العام، يواصل DXS - FERI تقديم 3 سيناريوهات، بما في ذلك: السيناريو المثالي (زيادة العرض، وانخفاض أسعار الفائدة بشكل حاد إلى أقل من 10 - 12٪، وارتفاع أسعار البيع قليلاً، وزيادة معدل الامتصاص بشكل جيد للغاية من 40 - 50٪)؛
السيناريو المتوقع (يزداد العرض قليلاً، وتنخفض أسعار الفائدة قليلاً إلى حوالي 11-13٪، وتظل أسعار البيع مستقرة، بينما يزيد معدل الامتصاص بنسبة 20-30٪) والسيناريو الصعب (سيستمر العرض في الانخفاض بنسبة 20-30٪، وتظل أسعار الفائدة مرتفعة >14٪، وتنخفض أسعار البيع بنسبة 10-20٪).
ومع ذلك، استبعد معهد دات زانه للأبحاث أيضًا السيناريو المثالي منذ البداية لأنه لم يكن ممكنًا في المستقبل القريب. وتتطلع السوق فقط إلى التحول التدريجي من السيناريو الصعب إلى السيناريو المتوقع، ومن المتوقع رؤية نتائج أكثر وضوحًا في النصف الأول من عام 2024.
وقال خبراء DXS – FERI : "هناك العديد من المؤشرات التي تشير إلى أن ثقة السوق ستعود تدريجياً من أواخر عام 2023 وأوائل عام 2024 عندما تبدأ السياسات الحكومية في التأثير، وهو ما سيكون أيضاً القوة الدافعة للمرحلة التالية من السوق".
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)