انفجار "قنبلة إيفرجراند العنقودية" يكشف سوق العقارات في الصين عن جروح يصعب شفاؤها

إن الإفلاس الحالي والخسائر الفادحة التي تعاني منها مجموعة تشاينا إيفرجراند يجعل من الصعب تصور "إمبراطورية عقارية" شهيرة كانت ذات يوم المطور العقاري الأكثر نجاحًا في الصين لعقود من الزمن.

'Bom chùm' Evergrande nổ trong thị trường bất động sản, Bắc Kinh những vết thương lâu lành?

انفجار "قنبلة عنقودية" في إيفرغراند، وسوق العقارات في الصين يكشف عن جروح يصعب شفاؤها. بالصور: شهد قطاع العقارات في الصين طفرة في بناء الشقق الشاهقة مثل الفطر في جميع أنحاء البلاد. (المصدر: وكالة اسوشيتد برس)

في 17 أغسطس، تقدمت مجموعة إيفرغراند العقارية، ثاني أكبر مجموعة عقارية في الصين، بطلب للحماية من الإفلاس في نيويورك بالولايات المتحدة. هناك مخاوف من أن تكون إيفرغراند مجرد حجر الدومينو الأول، وأن ثاني أكبر اقتصاد في العالم قد يشهد قريبا أزمة ديون بين شركات العقارات.

العرض ينخفض، والطلب ينخفض بشكل أسرع

وبحسب استطلاع بلومبرج ، ربما استمر الاستثمار العقاري في الانخفاض في يوليو 2023، ليصل الانخفاض على مدى سبعة أشهر منذ بداية العام إلى 8% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وهذا انخفاض متتالي من 7.9% في الأشهر الستة الأولى من العام.

ومن الجدير بالذكر أن ظروف عمل مطوري العقارات لم تتحسن. انخفضت مبيعات المنازل الجديدة من قبل شركات بناء المنازل الكبرى بأكبر قدر في عام في يوليو، على الرغم من تخفيف العديد من المدن للقيود المفروضة على شراء المنازل. وقد شكل هذا ضربة قوية للمطورين الذين يحتاجون إلى السيولة النقدية لتخفيف أزمة الائتمان المستمرة منذ سنوات.

ستنضم شركة كانتري جاردن هولدينجز، التي كانت أكبر شركة تطوير عقاري في القطاع الخاص في الصين من حيث الإيرادات، إلى سلسلة من الشركات المتعثرة مثل مجموعة تشاينا إيفرجراند إذا فشلت في سداد فوائد السندات بقيمة دولارين المستحقة الأسبوع الماضي في غضون 30 يوما.

وحذر محللون في شركة تشاينا إنترناشونال كابيتال كورب، ومن بينهم تشانج وينلانج، من أن الضغوط على طول سلسلة قيمة العقارات مثل المبيعات والاستحواذ على الأراضي والبناء قد تستمر في التأثير على النمو الاقتصادي في الصين.

عند مشاهدة بطولة كرة القدم لمقاطعة دونغجيانغ في مقاطعة قويتشو على التلفاز أو الفيديو ، يمكنك أن ترى أن الملعب محاط بمبانٍ شاهقة.

تبلغ مساحة منطقة دونغ جيانج أكثر من 3300 كيلومتر مربع، ويبلغ عدد سكانها أقل من 300 ألف نسمة. على الرغم من أن مساحتها أكبر بثلاث مرات من مساحة هونج كونج (الصين)، إلا أن عدد السكان لا يتجاوز 4% من سكان هونج كونج. ونظراً لانخفاض الكثافة السكانية، فمن المقدر أن معدل إشغال هذه المباني الشاهقة لن يكون مرتفعاً للغاية.

كان متوسط مساحة المعيشة للفرد من سكان المناطق الحضرية في الصين في عام 1978 حوالي 3.6 متر مربع، وارتفع الآن إلى ما يقرب من 40 متر مربع. حوالي 97% من الأسر الحضرية لديها منازل، وفي المتوسط كل أسرة لديها 1.5 منزل، و40% من الأسر الحضرية لديها 2 منزل أو أكثر. في سبتمبر/أيلول 2016، بدأت الحكومة بتنظيم سوق العقارات، وانخفضت الأسعار المتوسطة بشكل كبير.

في عام 2020، بلغ متوسط السعر الوطني 9860 يوان (حوالي 1360 دولار أمريكي) / متر مربع.

وبحلول نهاية عام 2022، من المتوقع أن ينخفض متوسط سعر العقارات إلى 9800 يوان/متر مربع. في ظل مستوى أسعار المساكن الحالي، أصبح العرض أكبر من الطلب، مما يدل على ارتفاع أسعار المساكن. ويوجد في سوق العقارات أيضًا فقاعة، وهو ما سيجعل من المستحيل على المدى الطويل بالنسبة للعديد من الأشخاص تحقيق رغبتهم في تحسين مسكنهم. ومع ذلك، إذا انخفضت أسعار المساكن، فسوف يؤثر ذلك أيضاً على العمالة والاستهلاك في الأمد القريب.

وبحسب بيانات المكتب الوطني للإحصاء في الصين، انخفضت مساحة مبيعات المساكن التجارية في النصف الأول من هذا العام بنسبة 5.3% على أساس سنوي، ومن بينها انخفضت مساحة مبيعات المساكن السكنية بنسبة 2.8%. وارتفعت مبيعات المساكن التجارية بنسبة 1.1%، في حين ارتفعت مبيعات المساكن السكنية بنسبة 3.7%. ارتفعت أسعار المساكن الجديدة بشكل طفيف، كما دعمت أسعار السوق الأولية المرتفعة أسعار المساكن المستعملة. في بعض المدن، أعاقت أسعار المساكن المرتفعة مبيعات المساكن المستعملة.

وبحسب إحصائيات موقع lianjia.com ، ارتفع عدد لافتات المنازل المستعملة للبيع في بكين وشنغهاي وقوانغتشو وشنتشن في النصف الأول من العام بنسبة 48.2% و36.7% و35.8% و30.9% على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ومع ذلك، انخفض عدد المعاملات الناجحة للمساكن المستعملة بنسبة 12.7%، و11.1%، و10.3%، وارتفع بنسبة 0.8% خلال الفترة نفسها، على التوالي.

يشكو العديد من المستثمرين الصغار من أن "هناك سعرًا ولكن لا يوجد سوق"، حتى عندما يكون السعر مستقرًا، ولكن إذا لم ينخفض السعر بشكل حاد، فلا يمكن بيعه.

أسعار المساكن في المدن من الدرجة الثانية والثالثة والرابعة منخفضة، ودخول الناس منخفضة نسبيا أيضا، والمساكن الجديدة بطيئة عموما، وسوق المساكن المستعملة أكثر كآبة.

وتتمتع مدينتا تشونغشان وجيانجمن في منطقة خليج هوبي الكبرى بأعداد كبيرة من المنازل الشاغرة، كما أن معاملات الإسكان المستعملة متقطعة.

كيفية علاج الجروح البطيئة الشفاء؟

لا يزال سوق العقارات في الصين غير متفائل بشكل عام في النصف الأول من عام 2023، حيث تغيرت العلاقة بين العرض والطلب في سوق العقارات، وستستمر أسعار المساكن في الانخفاض على الأقل في الأمد القريب.

وفي منتصف شهر يوليو/تموز، أكد بنك الشعب الصيني (البنك المركزي) أن "العلاقة بين العرض والطلب في سوق العقارات شهدت تغيرات عميقة".

وفي 21 يوليو/تموز، أكدت الدورة العادية لمجلس الدولة الصيني على ضرورة إصلاح القرى الحضرية في المدن الكبرى بشكل مستقر.

في 24 يوليو، عقد المكتب السياسي مؤتمرا لمناقشة سوق العقارات، مؤكدا على ضرورة التكيف مع الوضع الجديد للتغيرات الكبرى في علاقة العرض والطلب في سوق العقارات الصينية، وضبط وتحسين سياسات العقارات على الفور. واقترح المكتب السياسي مرة أخرى الترويج بنشاط لتجديد القرى الحضرية وبناء البنية التحتية العامة ذات الاستخدام المزدوج "العادية والطارئة"؛ التأكيد على ضرورة تطوير السكن الإيجاري منخفض التكلفة من خلال قنوات مختلفة.

في الأول من أغسطس، عقد بنك الشعب الصيني وإدارة الدولة للنقد الأجنبي مؤتمر عمل لمدة 6 أشهر، وأعلنا دعمهما للتنمية المستقرة والصحية لسوق العقارات. وقد مدد المؤتمر فترة القرض لضمان تسليم المساكن، ووفر تمويلاً رأسمالياً مستقراً ومنظماً لسوق العقارات، وزاد الدعم المالي لتأجير المساكن، وتجديد القرى الحضرية، وبناء المساكن منخفضة التكلفة.

وفي الوقت نفسه، أكد المؤتمر على ضرورة استكمال منظومة رصد وتقييم المخاطر المالية والوقاية منها، والحفاظ على الخطوط الحمراء لمنع وقوع المخاطر المالية النظامية. وشددت الجهات التنظيمية أيضًا على تنفيذ سياسات ائتمان الإسكان المتمايزة، وتوجيه خفض أسعار الفائدة على قروض الإسكان الفردية ومعدلات الدفعة الأولى، لتلبية احتياجات الإسكان.

وفي الأشهر الأخيرة، أعلنت الحكومة الصينية بشكل مستمر عن معلومات التحفيز الاقتصادي. حيث يتضمن المحتوى الأساسي ما يلي:

أولا، تحول سوق العقارات في الصين من الطلب الذي يتجاوز العرض إلى العرض الذي يتجاوز الطلب. لا يزال العقار يشكل عنصرا رئيسيا في ثروة الأسرة، ولكن عصر شراء المنازل كوسيلة أساسية لتجميع الثروة قد انتهى. وانخفضت استثمارات التطوير العقاري في الصين في النصف الأول من العام بنسبة 7.9%، في حين انخفض الطلب بوتيرة أسرع.

ثانياً، إن التمويل المصرفي للعقارات اليوم له هدفان مهمان: الأول هو ضمان تسليم المنازل، ودعم المطورين لتسليم المنازل وفقاً للعقود، ومنع انهيار سوق العقارات. ثانياً، تجديد القرى الحضرية، وتطوير المساكن منخفضة التكلفة والمساكن الإيجارية منخفضة التكلفة. ورغم أن بعض الوثائق لا تذكر ذلك رسميا، فإن الإجراء المحدد لا يزال يتمثل في تنفيذ "منازل للسكن، وليس المضاربة". ومع ذلك، من دون المضاربة، من الصعب الحفاظ على أسعار المساكن المرتفعة.

ثالثا، تعزيز رصد المخاطر وإدارتها. في 27 يوليو، أعلنت مجموعة إيفرغراند للتطوير العقاري أن إجمالي ديونها في نهاية عام 2022 تجاوز 2.4 تريليون يوان. بحلول نهاية عام 2022، سيكون لدى شركة إيفرغراند أكثر من 100 ألف موظف؛ ديون تعاقدية تزيد عن 720 مليون يوان، تتعلق بمئات الآلاف من الشقق المباعة ولكن لم يتم تسليمها بعد.

إن كيفية التعامل بشكل صحيح وقانوني مع شركات العقارات المفلسة وغير السائلة والخاسرة مثل إيفرغراندي تشكل اختباراً للنظام المصرفي الصيني والدائنين الآخرين.

رابعا، إن خفض أسعار الرهن العقاري ومعدلات الدفعة الأولى يهدف في المقام الأول إلى مساعدة مشتري المنازل لأول مرة وأولئك الذين يحتاجون إلى تحسينات منزلية. إذا لم يتغير دخل الناس وأسعار المساكن، فإن خفض معدل الدفعة المقدمة سوف يتسبب في انتشار فقاعة العقارات إلى الائتمان المالي. ويتناقض هذا مع هدف منع المخاطر المالية النظامية، مع وجود مجال محدود للمناورة.

إذا ظلت أسعار المساكن دون تغيير لفترة طويلة وارتفعت الأجور، فسوف يتم هدم بعض المباني القديمة، وقد تدعم القدرة الشرائية للسكان الجدد الأسعار الحالية بعد بضع سنوات.

وقد قدمت الحكومة بشكل مستمر تدابير مواتية لتثبيت أسعار العقارات من أجل استقرار الاقتصاد، ولكن بشكل عام، من المتوقع أن تستمر أسعار العقارات الصينية في الانخفاض على المدى القصير، وخاصة في سوق المساكن المستعملة.

[إعلان 2]
مصدر