مناهج وطرق تقييم العقارات من 5 أغسطس

تحدد معايير التقييم العقاري الفيتنامية الصادرة مع التعميم 42/2024/TT-BTC وتوجه تقييم العقارات عند تقييم الأسعار وفقًا لأحكام قانون الأسعار.

يدخل التعميم 42/2024/TT-BTC حيز التنفيذ اعتبارًا من 5 أغسطس 2024.

ملاحظة: لا ينطبق معيار التقييم الفيتنامي هذا على تقييم الأراضي بموجب أحكام قانون الأراضي.

تشمل الموضوعات التي ينطبق عليها معيار التقييم الفيتنامي الجديد في تقييم العقارات ما يلي:

- يقوم مقيمو الأسعار ومؤسسات تقييم الأسعار بممارسة أنشطة تقديم خدمات تقييم الأسعار وفقًا لأحكام قانون الأسعار.

- الهيئات والأفراد الذين يقومون بأعمال تقدير الأسعار الحكومية وفقاً لأحكام قانون الأسعار.

- المنظمات والأفراد الذين يطلبون التقييم، والأطراف الثالثة باستخدام تقارير التقييم وفقًا لعقود التقييم (إن وجدت).

وفقًا لمعايير التقييم الفيتنامية بشأن تقييم العقارات، فإن الأساليب المطبقة في تقييم العقارات تشمل الأساليب التالية: نهج السوق، ونهج التكلفة، ونهج الدخل كما هو منصوص عليه في معايير التقييم الفيتنامية أو باستخدام مجموعة من الأساليب.

فيما يتعلق بأساليب التقييم المستخدمة في تقييم العقارات، فإنها تشمل أساليب التقييم التي تنتمي إلى المناهج أو مزيج منها المحددة في معيار التقييم الفيتنامي هذا. أسلوب الفائض هو أسلوب تقييم يعتمد على الجمع بين منهج السوق ومنهج التكلفة ومنهج الدخل.

بناءً على خصائص العقار المراد تقييمه، والغرض من التقييم، ووقت التقييم، وأساس قيمة التقييم، والمعلومات والبيانات حول العقار المراد تقييمه والتي يمكن جمعها لاختيار النهج والطريقة المناسبة للتقييم.

مناهج وطرق تقييم العقارات

بموجب المادة 4 من التعميم 42/2024/TT-BTC الذي ينظم أساليب وطرق تقييم العقارات اعتبارًا من 5 أغسطس 2024 على النحو التالي:

(أ) تشمل الأساليب المطبقة في تقييم العقارات نهج السوق ونهج التكلفة ونهج الدخل كما هو منصوص عليه في معايير التقييم الفيتنامية أو مزيج من الأساليب.

(ii) تشمل أساليب التقييم المستخدمة في تقييم العقارات أساليب التقييم التي تنتمي إلى المناهج أو مجموعات المناهج المحددة في البند (i) من هذا القسم. أسلوب الفائض هو أسلوب تقييم يعتمد على الجمع بين منهج السوق ومنهج التكلفة ومنهج الدخل.

(ثالثا) استناداً إلى خصائص العقار المراد تقييمه، والغرض من التقييم، ووقت التقييم، وأساس قيمة التقييم، والمعلومات والبيانات عن العقار المراد تقييمه التي يمكن جمعها لاختيار المنهج والطريقة المناسبة للتقييم.

وعليه يتم تطبيق طريقة الفائض اعتبارا من 5 أغسطس 2024 على النحو التالي:

(i) الصيغة في طريقة الفائض:

V = DT - CP

هناك:

- V: قيمة الأصول المقدرة.

- DT: إجمالي إيرادات التطوير.

- CP: إجمالي تكلفة التطوير.

(ii) محتوى التنفيذ:

- تحديد الاستخدام الأعلى والأفضل للممتلكات.

- تحديد فترة التنبؤ بالتدفقات النقدية المستقبلية (ن).

- تحديد إجمالي الإيرادات التنموية (DT).

- تحديد إجمالي تكاليف التطوير (CP).

- تحديد قيمة العقار (V).

(ثالثا) الحالات المتعلقة بوقت نشوء إيرادات التطوير وتكاليف التطوير العقاري:

الحالة الأولى: تنشأ إيرادات وتكاليف تطوير العقارات في نفس السنة. في هذه الحالة، تُحسب إيرادات وتكاليف تطوير العقارات بناءً على مستوى السعر وقت التقييم.

V = DT - CP (في وقت التقييم)

- الحالة الثانية: عملية التطوير العقاري تستغرق سنوات عديدة، وبعد البناء يتم تأجير العقار لأغراض تجارية أو تأجير جزء منه لأغراض تجارية أو بيع جزء منه على مدى سنوات عديدة.

هناك:

- V: قيمة الأصول المقدرة.

- DTt: إيرادات التطوير المتوقعة في السنة t.

- CPt: تكاليف التطوير المقدرة للسنة t.

- ر: معدل الخصم.

- ن: فترة التنبؤ بالتدفقات النقدية المستقبلية.

- ت: سنة التنبؤ.

بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا للمادة 10 من التعميم 42/2024/TT-BTC، يتم تحديد معدل الخصم (r) في طريقة الفائض على النحو التالي:

يجب أن يعكس تحديد معدل الخصم القيمة الزمنية للمال والمخاطر المرتبطة بالتدفقات النقدية الناشئة أثناء بناء وإكمال وتشغيل مشروع عقاري.

يتم تحديد معدل الخصم بإحدى الطرق التالية:

- يتم تحديد معدل الخصم الذي يتم تحديده من خلال نهج الدخل في معايير التقييم الفيتنامية على أساس نهج الدخل.

- يتم تحديد سعر الخصم على أساس متوسط سعر الفائدة على الإقراض متوسط الأجل لودائع دونج في البنوك التجارية التي تمتلك فيها الدولة أكثر من 50٪ من رأس المال المصرح به أو إجمالي أسهم التصويت التي لها مقر أو فروع في المقاطعة في وقت التقييم لتنفيذ مشاريع الاستثمار العقاري والتجارية.

يتم تحديد الاستخدام الأعلى والأفضل للممتلكات على الأساس التالي:

- خصائص التقييم العقاري.

- معلومات عن تخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء وتخطيط المرور واللوائح الخاصة بتحويل استخدامات الأراضي واللوائح الخاصة بالاستثمار في البناء المعتمدة من قبل الجهات المختصة.

- إرشادات حول تحليل أفضل استخدام وأكثر فعالية لمعايير التقييم الفيتنامية بشأن جمع وتحليل المعلومات المتعلقة بالأصول التي سيتم تقييمها.

حكمة

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/cac-cach-tiep-can-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-tu-5-8-a669626.html