الثمن الذي يجب دفعه مقابل الأعمال الانتهازية

[إعلان 1]

شركات العقارات العملاقة تسارع إلى إطلاق المساكن الفاخرة، متجاهلة الإسكان بأسعار معقولة:

ركود سوق العقارات قد يؤدي إلى تراجع الاقتصاد بأكمله

بعد ازدهار قصير في عام 2021، يمر سوق العقارات بفترة صعبة للغاية منذ عام 2022. فالشركات، حتى المستثمرين الكبار، تعاني من نقص السيولة، وتفتقر بشدة إلى السيولة، وتواجه خطر الإفلاس الجماعي.

وفقًا لتقرير صادر عن جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، في عام 2022 وحده، أُفلست أكثر من 1200 شركة عقارية، وتوقفت مشاريع عديدة عن الإنشاء، وتوقفت مشاريع المقاولين، وفقد العمال وظائفهم. إضافةً إلى ذلك، قلصت العديد من الشركات قوتها العاملة بنسبة 30% إلى 50%، وانخفضت أعداد الوسطاء بنسبة تصل إلى 70%.

في حديثه للصحفيين، علق الدكتور كان فان لوك، الخبير الاقتصادي، قائلاً: يشهد سوق العقارات حاليًا ظاهرة غير عادية. فبينما يشهد الاقتصاد الكلي نموًا جيدًا، انعكس اتجاه سوق العقارات وأصبح شبه متجمد. وأشار السيد لوك إلى خمسة أسباب رئيسية وراء هذه الظاهرة.

أولاً، بعد عامين من النمو السريع، سيدخل سوق العقارات العالمي وفيتنام مرحلة تكيف. هذا هو قانون السوق.

وقال السيد لوك: "خلال عامين من النمو السريع، ارتفعت أسعار العقارات العالمية بمعدل يتراوح بين 10% و20%، بينما ارتفعت في فيتنام بنسبة تتراوح بين 20% و50%".

ثانيًا، يواجه قطاع العقارات الفيتنامي العديد من المشاكل القانونية التي لم تُحل في الوقت المناسب. يُظهر تقرير صادر عن جمعية العقارات الفيتنامية (HoREA) أن المشاكل القانونية تُشكل 70% من المشاريع، وقد أُجِّلت العديد منها لسنوات طويلة، ولم تُنفَّذ بسبب مشاكل قانونية، مما أدى إلى ظاهرة "الموت المحتوم للمستثمرين على كومة من الأصول" .

وثالثاً، تضاءلت مصادر رأس المال خلال العام الماضي، بما في ذلك رأس المال الائتماني ورأس المال من قنوات التعبئة مثل الأسهم أو السندات.

رابعا، حدثت العديد من الانتهاكات المتتالية، مما أدى إلى انخفاض ثقة المستثمرين وانخفاض السيولة في السوق بسرعة.

أخيرًا، يتعلق الأمر بعلاقة العرض والطلب التي تجعل الأسعار غير معقولة. وتحديدًا في سوق مدينة هو تشي منه، شهد عدد المنازل المعروضة انخفاضًا مستمرًا منذ عام ٢٠١٧ حتى الآن. ففي عام ٢٠١٧، كان هناك ما يقرب من ٤٣ ألف وحدة، بمعدل انخفاض سنوي ٢٠٪. وبحلول عام ٢٠٢١، انخفض عدد المنازل المعروضة إلى ١٣ ألف وحدة فقط، وفي عام ٢٠٢٢، تجاوز العدد ١٢ ألف وحدة فقط، وهو في انخفاض مستمر، مما يُظهر اختلالًا في التوازن بين العرض والطلب وهيكل المنتج.

وفقًا لتقرير اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، بلغ عدد المشاريع المنجزة في المدينة خلال عامي 2021 و2022، 47 مشروعًا، منها 28,000 شقة معروضة للبيع. معظمها شقق متوسطة المستوى، ولا تلبي احتياجات المدينة التنموية. وقد صرّح السيد بوي شوان كونغ، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، قائلاً: "سنعمل على معالجة اختلال التوازن بين العرض والطلب، والذي يميل حاليًا نحو شريحة الشقق متوسطة المستوى".

من بين هذه الأسباب، يرى السيد لوك أن البيئة القانونية، وما فيها من عوائق كثيرة، تُمثل أكبر التحديات. فالعديد من اللوائح متداخلة، وغير متسقة، وغير واضحة، وغير مُوَجَّهة، وتُلغى بسرعة، ولا تتناسب مع الواقع...

"في حين أن هناك خوفًا واضحًا من المسؤولية، والخوف من الأخطاء، والتهرب من المسؤولية بين عدد من الموظفين المدنيين، فإن العديد من المشاريع لا يمكن تنفيذها، أو يطول وقت التنفيذ، ولا يمكن بيعها أو نقلها، ولا يمكن رهنها، أو تواجه صعوبة في دفع الإيجار...؛ مما يؤدي إلى التخلي عنها، والمخزون، والهدر، والنفقات، وفقدان الثقة..." ، أكد السيد لوك.

واتفق مع هذا الرأي البروفيسور الدكتور هوانج فان كونج - عضو الجمعية الوطنية ونائب رئيس الجامعة الوطنية للاقتصاد، وقال إن سوق العقارات يساهم بشكل مباشر ومهم في النمو الاقتصادي وله تأثير جانبي على تطوير العديد من الصناعات والمجالات في الاقتصاد.

"وبالتالي، عندما يركد سوق العقارات، فإن ذلك سيؤدي إلى ركود سلسلة من الأنشطة الاقتصادية، وهو ما يشكل خطر ركود النمو وحتى الركود"، كما قال السيد كونج.

الثمن الذي يجب دفعه مقابل الأعمال الانتهازية

وبالإضافة إلى العوامل المذكورة أعلاه، يواجه سوق العقارات خطر فائض مشاريع الإسكان الراقية ذات الأسعار المرتفعة، في حين يصعب العثور على مشاريع إسكان بأسعار معقولة.

وفقًا لتقرير وزارة البناء، في هيكل منتجات الإسكان الحالي، تُشكل المساكن الفاخرة 78.2%، بينما تُشكل المساكن متوسطة التكلفة النسبة المتبقية. أما شريحة المساكن ذات الأسعار المعقولة، فهي على وشك الانقراض .

يقول الخبراء إن المستثمرين يتسابقون لدخول قطاع الإسكان الفاخر لتحقيق أقصى قدر من الأرباح، لأن هامش ربح الإسكان الفاخر غالبًا ما يكون أعلى بثلاثة إلى أربعة أضعاف من هامش ربح الإسكان الميسور.

ومع ذلك، عندما يكون السوق مشبعًا، لا يستهدف قطاع الإسكان الفاخر غالبية المستهلكين، مما يؤدي إلى ظاهرة "في النقص يوجد فائض" . وبالطبع، عندما لا تُباع المنتجات، يواجه المستثمرون حالة من نقص السيولة.

وأكد الدكتور لي شوان نغيا عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة النقدية والمالية أن الأرض مورد نادر، والإسكان حاجة أساسية، وفيتنام بحاجة إلى بناء سياسات عقارية على هذا الأساس، ولا يمكن السماح للمضاربين بشراء العقارات وشراء الموارد وتخزينها وتحويلها إلى أرباح ضخمة في المستقبل، في حين لا يتم تلبية احتياجات الناس.

ولذلك، أكد السيد نجيا على أن الشركات يجب أن تتخلى عن عادة الممارسات التجارية الانتهازية وغير المهنية التي تفتقر إلى الوصول إلى المستوى الدولي.

"وأود أيضًا أن أطرح بعض الآراء الأخرى، أولها إلغاء آلية الإسكان الاجتماعي وبناء آلية جديدة للإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض؛ ثانيًا فرض ضرائب على المضاربة في الإسكان؛ ثالثًا أن تقرر السلطات المحلية أسعار التعويض للأراضي وفقًا لأسعار السوق في ذلك الوقت..." اقترح السيد نجيا.

أكد رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤخرا في المؤتمر الوطني عبر الإنترنت "إزالة وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات" ، على أن: شركات العقارات يجب أن تكون مسؤولة عن نفسها، وحل الصعوبات التي تسببها بنفسها بسبب التوقعات غير الدقيقة، وضعف تطوير السوق، والاستثمار الرأسمالي غير الفعال... إعادة هيكلة القطاعات، والأسعار المعقولة لتعزيز السيولة، نحو أعمال مربحة ولكن متناغمة.

عندما يكون العمل مربحًا، يجب أن يُعوّض بالخسارة. لا يُمكننا دائمًا أن نكون مربحين. لا يُمكننا المطالبة بالأرباح حتى في ظلّ الصعوبات. لن يُساعدنا أحد حتى الليل أو ينام معنا حتى الصباح. يجب أن نُساهم في الصالح العام، قال رئيس الوزراء.

وبحسب رئيس الحكومة، فإن من المهام المهمة الأخرى ضمان الحقوق والمصالح المشروعة للمستهلكين، مع تعزيز الدعاية وتوجيه المستهلكين لاختيار المنتجات الجيدة والمناسبة، مما يساهم في التنمية الآمنة والصحية والمستدامة للسوق.

ستُطلق الحكومة قريبًا مشروعًا منفصلًا لتطوير الإسكان، وتوفير مساكن للعمال وذوي الدخل المحدود. وستدرس الحكومة هذا المشروع وتُبلغ الجهات المختصة به للنظر فيه واتخاذ القرار المناسب. وفي الوقت نفسه، طلب رئيس الوزراء تنظيم جهود تواصل فعّالة ودقيقة وفي الوقت المناسب، وتقييم الوضع بموضوعية وأمانة ودقة، وتجنب المعلومات المضللة.

أكد رئيس الوزراء أنه لا أحد يُعيق أحدًا من أجل إزالة الصعوبات وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات. ستصدر الحكومة قرارًا قريبًا، ولكن بناءً على وظائفها ومهامها وصلاحياتها، يجب على الجهات المعنية العمل فورًا على تنفيذ الأهداف والمهام والحلول المرسومة بفعالية.

فيت فو

[إعلان 2]
مصدر